不動産の知識(札幌)の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「生命保険と不動産」です。

マンション経営と生命保険が関係あることをご存じでしょうか。

今回は保険と不動産の比較をご紹介します。

団体信用生命保険

ローンを組んでマンション経営を始める際、加入する保険が「団体信用生命保険」という保険です。

ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった時、ローン残債がなくなるという保険です。

団体信用生命保険は不動産をローンで購入した際に加入します。(融資実行後の中途加入はできない)
保障期間は原則ローン返済期間となります。

生命保険の種類

生命保険には大きく分けて3つの種類が存在します。
保険期間が〇年間あるいは〇歳までと決められている定期保険。
「保障」と「貯蓄」を兼ね備えた養老保険。

解約しない限り一生涯死亡保障が続く終身保険に分かれています。
保険期間、解約返戻金、満期保険金の有無、保険料などに違いがあります。

定期保険と不動産の比較

・仮定　マンション経営(ディアレイシャス浅間町ステーションフロントの一例)

価格1,940万円※ ローン期間35年(420か月) 月々の負担額2,288円

(内訳 家賃71,000円-ローン返済額63,538円-管理修繕費6,200円-集金代行手数料6,200円=-2,288円)

・定期保険(M 社のプラン参考)

毎月4,042円の保険料で20年間保障、死亡保険金2,000万円と仮定。

35年間の累計保険料は約169万円(4,042円×420か月)

※頭金10万円として計算(借入金額は1,930万円)

マンション経営の場合は保険の契約者が死亡した後も家賃収入が毎月入ります。

またローンが返済された状況になるので、家賃収入がローンと相殺されることなく入ってきます。

亡くなった後のことを考えると、定期保険よりも多くのお金を得ることができます。

定期保険は契約した期間中のみ保障が行われるので、契約期間を過ぎてからの死亡では保険金が受け取れないリスクがあります。

養老保険と不動産の比較

・仮定　マンション経営(ディアレイシャス浅間町ステーションフロントの一例)

価格1,940万円※ ローン期間35年(420か月) 月々の負担額 2,288円

(内訳 家賃71,000円-ローン返済額63,538円-管理修繕費6,200円-集金代行手数料6,200円=-2,288円)

・養老保険(K 社のプラン参考)

現在30歳、毎月約5.6万円の払い込みで65歳満了の養老保険と仮定。
死亡保険金は 2,000万円、満期保険金は死亡保険金と同額の2,000万円で解約返戻金はあるものとする。

養老保険は満期を迎えれば払い込んだ保険料に近い金額が満期保険金として戻ってくるため、得られる保険料が高いです。

養老保険を積み立てていく場合35年間で1,000万円を払い込む必要があります。

マンション経営であれば月々のローン支払いを家賃収入によって行えるため、月々数千~1.2万円の支出で資産形成が可能です。

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今回のテーマは「円安と2022年の不動産市況について（後編）」です。

2022年10月、一時円ドルレートは「1ドル＝150円」を記録しました。1ドル150円を超えるのは、32年ぶりのことです。

歴史的な円安およびその背景にある金融政策は、不動産市場と無縁ではありません。

後編では、コロナとインフレ②、海外投資家の動きについてお伝えします。

コロナとインフレ②

《 大手ホテルチェーンによる価格上昇 》

外国人の入国条件緩和や円安により、外国人観光客数増加を見込む国内大手ホテルチェーンは
全国の主要都市、主要駅周辺の土地を大量購入しました。

ホテルは先行投資と称して相場より高い値段で土地を購入し自社ホテルを建てています。
結果マンション業者等は土地を購入できず、駅近にマンションを建てられない状況が続いています。

また相場より高い値段で土地を購入したことで、周辺の地価が上昇し、既存物件の価値も上昇しました。

下のマップは名古屋駅周辺です。都市の主要駅には多くのビジネスホテルが存在しています。(民泊施設は含んでいない)

海外投資家の動き

《 日本は割安 》

参考:第18回「国際不動産価格賃料指数(2022 年 4 月現在)」の調査結果
https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2021/11/2205-18th.pdf

日本不動産研究所の調査結果によると、世界の主要都市に比べ東京のマンション/高級住宅価格が割安であることが分かります。
分譲単価の各都市比較指数のグラフを見ると東京の港区元麻布地区を100と指標した場合、
最も高い香港は218.2と日本の2倍の価格です。
その次にロンドンの181.3、台北の147.8と分譲単価の差が明らかになっています。
この表から世界主要都市の中で東京の物件価格は割安だと言えるでしょう。

《 円安下の海外勢動向 》

インフレの続く米国などの投資家にとって日本の不動産は割安で魅力的です。
マンション・オフィスビル・ホテル・物流施設等は海外投資家やファンドによってどんどん購入されており、
不動産市場全体で価格上昇が起きています。

参考:日経新聞 不動産投資、円安で活況 利回り世界的に高く 海外マネー　2022年7月1日2:00

海外投資家が3,000万円のマンションを購入した場合の比較

→円安下は海外投資家が日本の不動産を買い求めやすい時期。

《 まとめ 》

①日本は依然、低金利。

　預貯金はほぼ増えませんが、借入時の金利は低めといった状態。

②新築マンションは貴重。

　駅近の土地はホテルとの争奪戦で入手困難です。

③海外マネーで不動産価格は上昇。

　円安がインフレを加速させ、高額な不動産は値上がりしています。

今は時期じゃないと足踏みしている間にもモノの値段は上がっています。

このままいくといずれ個人では購入できなくなる水準にまで値上がりするということも予想されています。

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今回のテーマは「円安と2022年の不動産市況について（前編）」です。

2022年10月、一時円ドルレートは「1ドル＝150円」を記録しました。1ドル150円を超えるのは、32年ぶりのことです。

円安・円高

円安は、円の他通貨に対する相対的価値(円1単位で交換できる他通貨の単位数)が相対的に少ない状態のことです。

円高は、円の他通貨に対する相対的価値(円1単位で交換できる他通貨の単位数)が相対的に多い状態のことです。

円安が進む理由

《 日米の金利差 》

日本は金利引き上げによる国内経済の停滞を避けるため、低金利政策を継続しています。

一方、米国ではインフレを抑制するため金利を上げ続けています。
金利が上昇したことで米国債を購入する投資家が増加し、米国にお金が集まるようになりました。

その結果、市場のドルが米国に集中しドルの価値が上昇し、

相対的にドルに対する円の価値が下がり円安が進みました。

円安・円高のメリットデメリット

【円安】輸出・インバウンドに有利

【円高】輸入・アウトバウンドに有利

2022年の不動産市況 コロナとインフレ①

《 上がり続けている不動産価格 》

参考：国土交通省　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001498989.pdf

上図は2022年7月28日に発表された不動産価格推移のグラフです。

2013年以降の不動産価格指数は、全体として上昇傾向。近年はマンションの価格の上昇率が飛び抜けて高いのが特徴的です。
都心部にある新築マンションは特に価格上昇が著しく、2022年には1990年代の不動産バブル時の平均価格を超えました。
マンションの価格が伸びている理由としては、人口の都市集中化や
ウッドショックによる新築マンション価格の高止まりなどが挙げられます。

《 原油価格の上昇による価格上昇 》

コロナ禍の経済停滞からの脱却や2022年2月から続くロシアとウクライナの軍事衝突の影響により、世界的に原油が値上がり。

原油が値上がりしたことで当然ガソリンが値上がりしました。
あらゆるモノの輸送費が上がったため企業の利益が圧迫し、企業は上昇したコストを商品の価格に転嫁しました。

結果、様々なモノ・サービスが値上がりし世界的なインフレが起きています。

多くの資材を要するマンションは他のモノ・サービスと比較して価格上昇幅が大きく影響を受けています。

参考：世界経済のネタ帳　https://ecodb.net/commodity/group_oil.html

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今回のテーマは「コロナ禍の賃金と不動産市場動向」です。

2019年12月、中国の武漢で新型コロナウイルスが発見されてから約3年が経過しました。

生活様式にも影響を及ぼしているコロナウイルスですが、

会社員の賃金や不動産市場はどのように変化したのでしょうか。

賃金の変化

所定内給与は事業所の就業規則で定められた正規の始業時刻と終業時刻との間の実労働時間内に発生した給与=基本給。

現金給与は基本給に賞与や手当等を合わせたものです。

グラフを見ると、基本給自体は下がっていませんが賞与や手当等が大きく減っており、

年間での給与自体は減っているということが分かります。

パートと比較すると一般労働者(正社員・契約社員・派遣社員)の現金給与は大きく下がっており、
収入源が給与収入のみという人々はコロナウイルス感染拡大前と比較して生活が苦しくなっています。

出典：厚生労働省「毎月勤労統計」https://www.mhlw.go.jp/toukei/list/30-1.html

日本国内企業は基本給以外の給与(賞与や各種手当)を削減しています。

企業からの給与は下がり生活は苦しくなっています。

国内の分譲マンション着工数

年率換算済季節調整値は季節や休日による変動の癖(季節的要因)を排除し算出した数値です。

住宅着工数はマンション経営への融資姿勢の厳格化が進んだ2018年から減少基調に転じました。

2019年後半には消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動減も加わり、90万戸を切る水準にまで落ち込んでいます。

さらに新型コロナウイルスの感染拡大を受け、景気が一段と冷え込み、さらなる落ち込みに繋がりました。

その後は感染拡大防止を図りながらの景気回復や、在宅ニーズの高まりによる住環境の見直し等といった底堅い需要に支えられ、
持ち直しの動きに転じています。
2021年度には入ってからは80万戸台後半の水準まで回復しています。

出典：国土交通省「建築着工統計」

コロナ禍においても東京都を中心に首都圏の分譲マンション着工数は堅調推移。

マンション市況はコロナウイルスの影響があまりみられず、好調が続いているからだと考えられます。

海外投資家の動向

2020年上半期、東京の不動産は海外から注目を集め、都市別の不動産投資額ランキングでは東京が1位になりました。

欧米ではコロナウイルスによる死者が急増していたのに対し、日本では死者数が比較的抑えられていたことや
経済への影響が少なかったことから安全な投資先であると判断されました。
そのため東京の不動産を購入する海外投資家が増加しました。

出典：ジョーンズラングラサール（JLL）調べ

新型コロナウイルス感染拡大が進む中で欧米諸国に比べ経済への影響や感染拡大が限定的であった日本の不動産は
注目を集め一時期世界で最も取引される地域となりました。

国内マンション市場動向

コロナウイルス感染拡大前、金融機関の融資判断は厳しくなる傾向にありましたが、
コロナによる経済の停滞を防ぐため低金利政策が延長されたことにより融資貸出金額が増加。
2021年の1月から2月にかけて新規貸出金額が急増しました。

出典：国土交通省、日本銀行

マンション価格は年々上昇傾向にあり、2020年から2021年にかけて大きく上昇しています。

コロナ禍で海外投資家からの注目が高まったことや金融機関が融資に対する姿勢を緩和したことで
首都圏のマンションは大きく価値を高めています。

出典：参考:東京カンテイ https://www.kantei.ne.jp/report/c2021.pdf

コロナ禍で不動産価格は上昇。特に首都圏の物件は大きく価値を高めています。

利便性が高く、人が全国から集まる都心のマンションの人気はコロナ禍でも健在です。


参考:日経ビジネス 不動産も「有事の日本買い」、東京が世界トップに https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00145/102100023/

参考:第一生命研究所 経済レポート
https://www.dlri.co.jp/summary/category/japan_econ.html

ご高覧頂きありがとうございました。


センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

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今回のテーマは「日本の年収推移について（後編）」です。

後編ではインフレ下におけるマンション経営についてお話します。

日本人の年収が上がらない主な理由、貯蓄率の推移についてお話します。

日本人の年収が上がらない主な理由

【経済が成長していない】

1990年と2020年の国の経済規模を表す名目国内総生産(GDP)をまとめたもの。
※百万USドル

※GLOBAL NOTE「世界の名目GDP国別ランキング・推移(IMF)」より

上記のとおり、1990年から2020年の30年間で、アメリカは約3.5倍、中国は約37倍、韓国は約5.8倍

成長しているのに対し、日本は約1.5倍に留まっています。

1990年から日本の経済はほとんど成長していないため、平均賃金も伸びていないことが考えられます。

【終身雇用・年功序列賃金などで日本人の年収は上がらない】

2020年の日本の平均賃金は3万8,515ドル(1ドル=110円:約424万円)で、先進国の中で下位クラスです。
日本の平均賃金は1990年からの30年間で約18万円しか上がっていません。
韓国は30年間で約222万円、アメリカは約246万円上がっています。
年収が上がらない主な理由は、経済の低成長や雇用維持の優先しているためです。
今後もしばらく日本人の年収は上がらないことが予想されています。

総務省:統計各種世帯の所得等の状況 https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa19/dl/03.pdf

運用前提の時代

【増え続ける貯蓄】

近年は貯蓄率が増えている傾向にあります。
2019年の1か月の平均貯蓄額は約15万円です。
手取り収入(平均額)約48万円のうち3割にあたる金額を貯蓄に回している計算になります。
毎月15万円貯めることができれば1年間では180万円です。
10年間続けることができれば、1,800万円もの大金です。

総務省「家計調査(2010年~2019年)」をもとに作成

【増えない預貯金】

普通預金の金利は大手銀行でもおよそ 0.001%しかありません。
100万円を1年間預けて10円の利息しかつきません。
近年は口座管理の料金を取ることもあり、預金をしていても資産が増加することはまずないと言えるでしょう。

1990年頃の普通預金金利は1.63%。
100万円を1年間預けていると1万6千円増える時代でした。
30年前と比較すると今の金利は1630分の1まで下がっています。

マネ男とマネ娘https://maneomaneko.tsite.jp/article/687/

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今回のテーマは「日本の年収推移（前編）」です。

2021年10月16日の日経新聞にて

「日本の年収、30年横ばい 新政権は分配へまず成長を」という記事が掲載されました。

 

日本は他の先進国と比較すると年収水準が30年もの間、変わっていないということになります。

失われた30年とも呼ばれ日本が成長していないことをわかりやすく示したグラフであると言えるでしょう。

日経新聞 2021/10/16 https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA068F10W1A001C2000000/

【日本の年収推移】

 

リーマンショックによって大きく水準が下がり、

アベノミクスによって持ち直したものの30年前の水準には達していません。

【日本の退職金推移】

平均の退職金額は約700万円減少しています。

給与水準が回復傾向にある中でも右肩下がりで減少が続いています。

マネ男とマネ娘 https://maneomaneko.tsite.jp/article/687/

 

増加する支出

【消費税率】

 

消費税導入時、税率は3%だったのに対し現在は10%(軽減税率適用の際は8%)。

100,000円のものを購入した際にかかる消費税は税率3%のとき3,000円であったのに対し、
現在では10,000円と負担額が大幅に上がっています。

 

【国民年金保険料】

1990年に8,000円ほどだった国民年金保険料は

現在およそ2倍の16,000円にまで引き上げられています。

厚生年金保険料は2004~2017年に段階的な引き上げを実施。

増加率は人により異なりますが、自己負担の保険料は2%前後上昇しています。

健康保険料は所属する健康保険組合にもよりますが増加傾向にあります。

全国健康保険協会(協会けんぽ)を例に挙げると

1990年の保険料率は8.4%なのに対して、2020年は10%となっています。

 

【物価の上昇】

 

ここ30年間で、物価も上昇しています。

総務省の消費者物価指数(総合・2015年基準の時系列データ)をみると、

全国の指数は1990年が92.1なのに対して2019年は102となっており、

1割ほど上がっていることが分かります。

1990年なら自販機の缶ジュースは100円、郵便はがきは41円で買えたはずです。

それが2020年現在では缶ジュースの相場は130円で、郵便はがきは63円に値上がりしています。

マネ男とマネ娘 https://maneomaneko.tsite.jp/article/687/

日本の年収推移（後編）では
・日本人の年収が上がらない主な理由
・貯蓄率の推移についてお話します。


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今回のテーマは「インフレ・デフレについて」です。

貨幣には価値があります。
社会状況によって世界中さまざまに存在する貨幣の価値は日々変動していますが、
今回はインフレ・デフレの概要についてのまとめをお話しします。

インフレ・デフレとは

インフレ（インフレーション）とは、
物価が継続的に上昇する状態で、通貨の価値は下がります。

デフレ（デフレーション）とは、
物価が継続的に下落する状態をいい、通貨の価値が上がります。

また、景気が後退していく中でインフレーション（インフレ、物価上昇）が
同時進行する現象のことをスタグフレーションと言います。

インフレとは

供給より需要が多い状態です。
供給量よりも欲しいという人が多いと物の価値は上がります。
いったん物の価値が上がれば、
さらに上がるかもしれないから今のうちに買っておこうという人が殺到します。
その結果さらに需要が増え、またものの値段が上がる。
これを繰り返し、お金の流れがどんどん活発になり、
経済全体が膨らんでいく、膨張していくイメージです。

皆さんは下の写真を見たことがありますか？

これは、戦時中のドイツで起きたハイパーインフレの様子です。
貨幣価値が著しく低下し、これだけ札束を持っていても買えるものはパン一つといった惨状です。

インフレと金融商品

インフレ時に現金を蓄えるのはリスクが高いと言えます。

デフレとは
需要に比べて供給のほうが多い状態です。
物が売れない状態になると企業は何とか物を売りたいので、商品の価格を下げます。
そうすると、商品が売れても利益は減ります。
利益が減れば、企業は社員の給料を減らします。
給料が減ると、出費を抑える、さらに物が売れなくなる、さらに給料が減る、、、
この悪循環をデフレスパイラルと言います。

デフレと金融商品

現金資産は急な景気後退に弱い傾向にあります。

まとめ

供給を需要が上回った状態のインフレ時には、
取れる家賃は上がり、物件価格も上がります。
取り組んでいる人は得をしやすく、インフレになってから取り組むのは困難になるでしょう。

需要を供給が上回った状態のデフレ時には、
取れる家賃、物件価格は減少します。
価値の下がりにくい将来性ある物件、
好立地な物件を持つことでリスクを軽減し安定した運用ができます。

インフレとデフレの比較

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一同、皆様のご来場をお待ちしております。

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今回のテーマは「家賃収入だけで生活するには（後編）」です。

後編ではインフレ下におけるマンション経営についてお話します。


昨今の市場はインフレ化が顕著

2022年に入り、普段よく購入する食品や、
日用品が相次いで値上がりしています。

円安により原料の輸入コストが上昇していることや、
ロシアが資源の輸出制限を行ったことで
世界的に原油や天然ガスが高騰したことが背景にあります。

電気、ガス、燃料費も値上がりし、製品の製造コストや輸送コストが上昇。
製造コスト増により利益が減少するため企業は製品を値上げし、
市場全体の物価が上昇しています。

参考:東京新聞 https://www.tokyo-np.co.jp/article/163071

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今回のテーマは「実物資産のメリット（前編）」です。

実物資産と金融資産

実物資産とは

土地・建物・貴金属など形があり、モノ自体に価値がある資産です。

実物資産には原油、大豆やトウモロコシなどの穀物、アルミや銅などもあり、

モノ自体に価値あるものは実物資産であると言えます。

金融資産とは

形のない資産のことを言います。
代表的なものに預貯金、株式やFX、小切手などがあります。

実体はないが、資産として評価額を換算する事で現金化が可能です。

メリットとデメリット

実物資産は長期運用がしやすく、景気や社会的要因に左右されにくいです。

金融資産は流動性が高い反面、価値変動が大きいです。
実物資産は形があるため盗難に遭うリスクがあるが不動産はその限りではありません。

金融資産が抱えるリスク

近年で最も円高になった2011年と比較すると

現在、円の価値は当時の58%に下がっています。

また、日経平均株価の値動きを見てみると震災発生時は大暴落が起きています。

金融資産は社会的要因により左右されやすく価値変動が起こりやすい傾向にあります。

朝日新聞 https://www.asahi.com/special/10005/TKY201103310493.html

増えない現金

現在、普通預金の金利は0.001%です。
100万円を1年預けて10円しか増えない超低金利の状態にあります。

預貯金は増えず、インフレ下では価値が目減りしてしまいます。

大手銀行は紙の通帳を有料化する、
休眠口座に口座管理料を発生させる等、
これまでは無料だったサービスを有料化する動きもあるため、

今後は預けている現金が減っていく可能性があります。

マネ男とマネ娘 https://maneomaneko.tsite.jp/article/687/

実物資産のメリット（後編）では
・インフレによる値上げ
・インフレ下でのマンション経営についてお話します。


ご高覧頂きありがとうございました。

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今回のテーマは「短期投資と長期投資のメリットデメリット」です。

投資方法のスタンスは「短期投資」と「長期投資」に分かれています。

それぞれの違いやメリット、デメリットを知ったうえで自分に合った
投資方法を選択することが大切です。

概要

短期投資とは
「割安な金融商品を購入し、目標の金額になったら売却する」
というサイクルを短期的に繰り返す投資のことを表します。

主な利益は資産売却時に得られる「キャピタルゲイン」です。

長期投資とは
数年～数十年にかけて金融商品を保有・積立し続ける投資のことを表します。

主な収益は、資産を保有していることで継続的に安定して得られる「インカムゲイン」です。

リスク・リターン

短期投資は短期間で大きく値動きするため、高リスク・高リターンです。

一方、長期投資は長期間での平均でみると値動きが緩やかなため、低リスク・ミドルリターンです。

メリット

短期投資

・短期間で利益を得られる可能性がある

・毎日の値動きを分析することで市場や経済などについて知識を得られる

・投資活動をしている実感を得やすい

・長期投資と比較し投資金額に対する利益幅が大きい

長期投資

・短期投資に比べて安定した利益を得られる可能性がある

・積立投資やローンを活用することでまとまった資金がなくても始められる

・保有してからほったらかして運用できる商品もある

デメリット

短期投資

・大きな利益を狙うと大きなリスクが伴う

・配当金や家賃収入、株主優待などのインカムゲインを得づらい

・毎日の値動きが気になり精神的な負担になるケースも

・ギャンブル的な側面がある

長期投資

・投資してすぐに現金として利益を得にくい

・数年~数十年後という将来を見極める難しさがある

・利益が出るまでに時間を要し短期投資と比較してメリットを実感しにくい

短期投資に向いている人

・短期間で利益を得たい人

　資産を売却した時点で損益が確定する短期投資は、短期間で利益を受け取ることができます。

　逆に値下がりしたらすぐに損切りすることで、塩漬け状態を防ぐことも可能です。

・資金を効率的に利用したい人

　短期投資は保有資産を売却することですぐに現金化することが可能です。

　長期投資に比べて手元に資金が残るケースが多いため、
　すぐに別の資産や銘柄に投資先を変更することができます。

・チャートを読むのが得意な人

　株価を予想したり、数学的な分析が得意な人にはおすすめです。

長期投資に向いている人

・安定した利益を得たい人

　長期投資は、短期投資と比べて収益が安定しやすい投資方法です。

　長期投資の場合、複利効果、家賃収入や配当金以外にも、
　株主優待として商品券や投資先の商品・サービスなどを受け取れる可能性があります。

　マンション経営の際は、節税効果や生命保険効果を得られることがあります。

・資産価値の乱高下に一喜一憂したくない人

　長期投資は、短期間で株価などが上下しても気にせずに保有し続ける投資方法です。

　そのため、目先の資産価値の乱高下に一喜一憂する必要なく、
　精神的に安定しながら投資活動を続けたい人に向いています。

・忙しく堅実な資産運用をしたい人

　長期投資は購入して放置が基本になるため、
　本業や家事が忙しくてチャートや企業情報をなかなか追えない人も気軽に始められます。

投資初心者に向いているのは短期投資か長期投資か

投資初心者は、ローリスクミドルリターンかつ少額から始めやすい長期投資がおすすめです。

ハイリスクハイリターンな短期投資は、投資に慣れていない初心者にとってリスクが大きいものです。
リスクをとって大きな利益を目指すのではなく、老後対策、万が一の備えとして
資産を作っていくローリスクな長期投資が投資初心者には向いているでしょう。