2022年04月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

就職、昇進、独立、結婚、出産、介護など、人生における節目はライフスタイルが変わるタイミングです。
生活の変化に伴い、今後のライフプランを見直したときに出てくるのがお金の問題。
老後とまではいかなくとも、10年、20年先の将来に向けて資産をつくっておくと安心です。

コツコツ倹約に努めて貯蓄する方法もありますが、最近では「投資」による資産形成を選択する人も増えています。

今回はスマホからでも手軽にできる「投資信託」についてご紹介します。

◎投資信託とは

多くの投資家から集めた資金をひとつにまとめ、運用する商品です。

株や債券など様々な金融商品を組み合わせ、運用・保管・管理をしてその成果が投資家に還元されます。

◎種類

投資信託の種類は大きく分けて2つ

・公社債投資信託：債券中心に運用される投資信託

・株式投資信託：株式中心に運用される投資信託

・追加型は長期の資産形成が目的の人、自分の好きなタイミングで購入

　したい人、沢山の種類の中から自分に合う商品を選びたい人に向いています。

・単位型は投資期間を決めて運用したい人、途中の買い増しは考えない人、

　運用結果をプロに任せたい人に向いています。

◎メリット

・少額から誰でも始められる

　一人一人の資金は少なくても複数人から資金を集め、

　１つにまとめて運用するため効率の良い運用ができます。

・運用のプロ（ファンドマネージャー）に任せられる

　個人だと時間がかかるものをプロが投資判断から取引までを投資家に

　代行してくれるため、安心して任せることができます。

・個人では投資しにくい国に投資できる（債券など）

◎デメリット

・価格変動リスク

　株式や債券の価格が変動することで、保有する資産に影響を及ぼします。

　一般的に株価は国内及び海外の政治・経済情勢・企業の業績の影響を変動します。

・為替変動リスク

　為替レートが変動し、影響を受けます。

　円高の場合は基準価格の下落要因になります。

・デフォルトリスク（信用リスク）

　債券を発行する国や企業が、財政難・経営不振などの理由により、

　利息や償還金を予め定めた条件で支払うことが出来なくなる可能性のことです。

・金利変動リスク

　金利が変動することで、債券の価格に影響を及ぼします。

　満期までの期間が長い債券ほど、大きく影響受けます。

◎利回り

・極端な例を出すと、50％超えもあり、30％超えは珍しくありません。

・定期預金等と比べても総じて高利回りで平均は4～6％

・運用しているのがプロのファンドマネージャー。

　投資のプロにが運用しているため、高いリターンを狙っています。

・しかし利回りの高さ＝リスクの高さとも言えます。

◎マンション経営との比較

・投資信託は元本割れリスクがある　⇔　マンション経営は長く保有する分の利益を受ける

・投資信託は為替の影響等を受けやすい　⇔　マンション経営は為替の影響は受ける可能性低い

・投資信託はコロナウイルスの影響を受けた　⇔　マンション経営はコロナの影響はほとんど受けていない

・投資信託は安定性にかける　⇔　マンション経営は安定性がある

マンション投資を考えたときに、物件選びで一つのポイントになるのが、
新築にするか中古にするかということです。どちらにもメリットとデメリットがあり、
投資である以上リスクも付きものです。

今回は中古物件についてお伝えします


◎中古の特徴

・物件数が多いため、選択肢が増える

　東京23区のワンルームマンション規制により、

　新築が少なくなっているため、中古物件は選択肢が多くなります。

　また様々な条件で比較して購入することが出来ます。

・資産価値の下落が目立たない

　建物の価値は法定耐用年数に応じて大きく変化します。
　マンションの耐用年数とは、法人税などを計算するうえで統一した基準で減価償却の
　計算を行うために法律で規定された年数のことです。
　木造の場合、耐用年数は22年。SRC（鉄筋・コンクリート造り）の場合、耐用年数は47年です。
　耐用年数を迎えると建物の価値はゼロになるとされているため、中古の築20年程度経過している物件は
　その後の建物価値の下落があまり目立ちません。

・過去の運用実績が分かる

　運用実績がある分、数字的な面でイメージがしやすくなります。

◎メリット

・価格が安い

　新築だと高くて買えないエリアでも、中古なら買える場合もあります。

　優良物件で、本来1億円超えの物件でも、中古であれば2～3割減の価格で購入が可能。

　立地や内装・設備等が古い、修繕費が高い等の理由により、価格が安い場合もあります。

・既に入居者がいる場合も多い

　既に入居者がいる場合はそのまま家賃収入を得ることが可能です。

・購入時点で管理状態が分かる

・立地が良ければ、何年経っても入居者は付く

◎デメリット

・引き渡し後に契約不適合責任がない

　オーナー様自身が修繕しなければならないため管理が必要となります。

・設備が古く、保証がない

　オートロック等のセキュリティや、最新設備等が

　備わっていない為、入居者が付きにくい可能性もあります。

・自然災害が起きた時の不安

　建築基準法改正以前に建てられた物件が多く、現行の耐震基準を

　満たしていない物件があります。

・購入時の融資の条件が悪くなる可能性がある

　修繕やリフォーム費用が必要になるため、融資期間が短くなったり、

　融資額の割合が低くなる傾向にあります。

・耐用年数が短い

　国土交通省によると、築30年超えのマンションのうち、5割以上の物件が配管や

　給水設備の劣化を理由に建て替えが検討されているのが現状です。

・ハイリスクハイリターン

　入居率が新築と比べ、確保できる保証がないため、家賃を下げることも多くあります。

　家賃を下げることで、当初より利回りも下がり、収益も減ってしまいます。

・購入後に設備交換やリフォームが必要になる可能性が高い時間経過と共に物件も

　古くなり、全体的に損傷しやすくなるため修繕費も増える可能性があります。

◎主な内装及び設備の耐用年数と交換費用

◎利回り

　中古マンションの利回りは、3～7％。物件によっては、10％超えもあります！

　また物件のある地域によっても利回りは変動し、土地の価値が基本的に低い
　郊外の物件は利回りが高くなる傾向があります。

☆平均利回り

　　新築：3～4％

　　築年数10年未満の利回り：4～5％

　　築年数10～20年未満の利回り：5～6％

　　20年以上の利回り：6～7％

　築年数が経過している物件ほど、利回りは上昇します。

　※利回りとリスクは比例することを忘れてはいけない！

◎中古物件でよくある失敗事例

・物件価格の安さや利回りだけで判断

　『価格が安い＝その地域での需要がなく、空室のまま』ということも珍しくありません。
　価格が安いという理由で、状態の悪い物件を購入すると、修繕費に多額な費用がかかる恐れがあります。

・建物の状態や周辺環境を十分に確認していない

　強風や潮風が吹く地域では、早く傷むため築年数だけでは判断出来ない部分もあります。
　中が見れないため、どんな状態で使用されていたか確認出来ないのが懸念点です。

・利回りにしか目がいかず、立地が悪く入居者がつかなかった

　立地が悪く入居者がつかない場合は、もちろんですが家賃収入は入りません

◎失敗しないためには

・地域の需要に合った物件を選ぶことが大切

・万が一に備えて、地震保険や火災保険に加入する

・修繕やリフォームの有無を考慮する

　中古物件で、修繕やリフォームに必要がない物件は滅多にありません。

　予めかかる費用を算出し、無理のない範囲で物件を選択することが必要です。

　また、管理やメンテナンスがどの程度されているか、建物状態はどうか、

　次の大規模修繕がいつ頃行われるか確認も必要です。

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不動産投資で物件を購入する際、｢新築にするか｣｢中古にするのか｣で迷う人は多いかもしれません。
新築と中古は、それぞれにメリットとデメリットがあります。
本ブログでは新築物件についてご紹介します。


◎新築の特徴

・物件の資産価値が長く続く

　築1年目という新品からカウントとなるため、資産価値が長く続きます。

・設備保証がある

・耐震性がある

　1981年6月1日以降、新耐震基準へと変更され、「中地震」

　（50年に1度）では、ほとんど損傷しない（軽度なひび割れ程度）「大地震」

　（500年に1度）では、倒壊しない程度の強度を基準とすることとなりました。

　2011年3月11日東日本大震災による影響で、軽微なものや

　タイル等のひび割れはあったものの、「大破」は0件でした。

・リスクが低い

　突発的な費用が掛かりにくいため、ローリスクロングリターンの投資です。

・契約不適合責任がある

　新築は10年間の瑕疵担保責任がついているため、

　10年間保証されるという安心感が持てます。

→契約不適合責任とは？

　構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の欠陥を引き渡しから

　10年間保証される仕組みです。

・最新設備が取り入れられている

（旭化成マンスリーレポート　参照）

入居者様のニーズに答えて、

ディアレイシャスシリーズにはほとんどの設備が完備されています！

◎メリット

・少額から始められる

　中古は仲介で購入するときは、仲介手数料がかかりますが

　新築は、金融機関により購入金額の100％融資を

　受けられるケースもあるため、資金が少なくて済みます。

　→レバレッジ効果も得られる

・シミュレーションが立てやすい

　新築は、突発的な出費もすぐには必要ないため、

　金銭面のシミュレーションや出口戦略も立てやすくなっています。

　修繕費用は毎月積み立てているため安心です。

・価格が高い

　設備、構造、広さにより価格が上がっています。

　過去の事例では、新築時と価格が変わっていない物件もあるくらいです。

・物件エリア・物件数に限りがある

　新築物件は、都市部で建てられることが多いため、エリアが限定されます。

・キャッシュフローが小さい

　価格が上がっているため、毎月の返済額も高くなります。その結果マンション経営から

　得られるインカムゲインは少なくなり、月々のキャッシュフローは小さくなります。

　リスクが低くなる分、毎月のリターンも少なくなるということです。

◎利回り

一般的には、都心の新築1Rの利回り：3～3.5％

　　　　　　地方の新築1Rの利回り：5％以上

『利回り＝入居者が入る前提』であるため、入居者がいないなら

家賃収入ゼロになり、マンション経営をしている意味がなくなってしまいます。

→中古で高利回りでも、入居者がつかない場合マンション経営をしても意味がありません。

◎よくある失敗事例と対策

・購入後、すぐに売却する

→長期的に保有することで利益が出るため、10～15年は保有することが望まれます。

・当初の家賃設定が高く、家賃を下げないと入居者がつかない

→むやみに高い家賃設定を行うと入居がつかない可能性があります。

・『新築』というだけで立地が悪い需要のないエリアで物件を購入した

→賃貸需要のある立地でマンション経営を行う必要があります。

◎マンション経営を行う上で大事なこと

・沿線、最寄駅、駅からの所要時間（徒歩）、立地等を見極めること

・いい物件に出会うには、良い会社に出会うこと

・会社選びをしっかりすること

・目先の利益を求めるのか、長期に渡り利益を求めるのか、自分に合ったやり方で行うこと

・オーナー様に手間暇かけさせているかを見ること

・分からないこと、知りたいこと、どんなに小さなことでも営業マンに聞くこと

・資産を任せられる！と思える営業マンを選ぶこと

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・事故物件とは

不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物や、アパート・マンションなどのうち、
その物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が
死亡した経歴のあるものを言います。ただし、死亡原因によって事故物件と呼ばないもの
もあるなど、判断基準は明確に定まってはいません。

・事故物件になるとどうなるのか

→入居希望者は減少することがほとんどです。

→同じ物件ないしはその付近の物件に入居している人が気味悪がって退去を考えます。

→ネット等で事故物件であることが広まり賃料を下げなければ入居者がつかなくなります。

→オーナーからすれば清掃消臭、壁や床の大規模な張替え、設備の交換や供養等様々な支払いが必要になります。

・大島てる

事故物件のある場所がわかるウェブサイトです。

事故物件のある地点には炎のマークがつきクリックすると詳細を確認することができます。
アパートやオフィス等不動産全般が対象になっており、サイト利用者の投稿をもとに

「大島てる」が調査し裏付けのあった物件を掲載しています。

・事故物件に関する調査

「事故物件に住んでもいいと思いますか」という

問いに対して「住んでもいい」と回答したのは18.7％。47.5％は住みたくないと回答。

一定層訳アリ物件を好む層はいるものの、全体として半数は住みたくないと考えています。

「家賃がいくら安くなったら事故物件に住んでもいい」と思いますかという問いには
およそ半数の48.4％どれだけ賃料が下がっても「住みたくない」と回答。　

1万円賃料を下げることは収益不動産にとって致命的です。

事故が起こった物件では賃料を半額にまで下げることもあり5万円以上の値下げがなされることもあります。

参考https://www.excite.co.jp/news/article/Mycom_freshers__gmd_articles_22961/

・事故物件になる基準

→死因が病死である場合

　物件内で人が亡くなった場合でも病死の場合は事故物件として扱われない場合が多いです。

　自殺や殺人と違い、病死はニュースで取り上げられることはほとんどなく、
　心理的瑕疵を有していないと考えられるため、原則事故物件には該当しにくい。

　自然死に該当する場合は瑕疵物件になる可能性低いです。

→事故死：自殺、殺人、事故死（転落や転倒など）

→自然死：病死、老衰

参考https://iekon.jp/byousi-buxtuken-jikobuxtuken/

・事故物件になる確率

下記に記載したサイトでは他殺率、自殺率、孤独死率の合計値を出し、

事故物件になる確率を求めていたがあくまで目安です。
使用している数字は平成30年（2018）人口動態統計（確定数）の概況

自殺者20031÷124218285（総人口）＝0.0161％

他殺　273÷1242182285（総人口）＝0.0002％

孤独死3179（23区の孤独死者数）÷9387286

（23区内人口）＝0.0339％

0.0161+0.0002+0.0339＝0.0195％　（1部屋を1年間保有した際の確率）

参考https://sumichidori.at.webry.info/202004/article_29.html

・事故物件にしないために

→自殺率は景気に連動するので不安定（読めない）

　高属性の入居者を選別し経済的理由による自殺

→他殺は減少傾向にはある

　対策は難しい。そもそもの発生率も低い。

→孤独死は右肩あがり

　孤独死の対策をすることで事故物件になる可能性は大きく軽減することができます。

　自殺率と同様高属性の入居者を選別する、入居者の交流の場を設けるなどして軽減することができます。

所有物件が事故物件になったら

・そのまま賃貸にだす

→家賃を大幅に下げないと入居者つかない可能性

・売却する場合

→購入元の業者に売却するか、

　事故物件を専門に扱っている業者に売却。


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