2023年08月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「賃貸アパート・マンションへの不動産投資は「客付け」がカギ」です。

賃貸アパートや賃貸マンションなどの集合住宅に投資する場合、重要になるのが「客付け」の強さです。
客付けとは不動産業界の用語で、「賃貸住宅の入居者を確保する」という意味です。
アパートやマンション経営は、入居者が払う家賃で利益を上げる投資手法なので、
入居者（＝客）を確保する（＝を付ける）ことが欠かせません。
入居者がいなければ、高価な新築マンションもただの箱になってしまいます。
客付けは特に、管理会社や不動産会社の「客付け力」が重要です。
本ブログでは、不動産投資の「客付け」について説明します。

いい加減な会社に物件を預けない

管理会社は文字通り、物件を管理してくれる会社です。
忙しいビジネスマンや医師・弁護士をはじめとする個人事業主の人たちの場合、
自分で物件を管理する時間がなかなか設けられないため、管理会社にそのまま預けることもあるでしょう。

そのため、管理会社選びはとても大切です。
いい加減な管理会社や熱心でない管理会社に、自分の物件を預けてしまうと、客付けはうまくいきません。
建物や入居者の基本的な管理業務ができていない会社は論外です。
マンションやアパートの清掃が行き届いていないと、悪い印象を持たれてしまい、入居に至らないこともあるでしょう。
また、入居者からのクレームを放置すれば、早期退去につながり、空室が増えてしまいます。
入居者が集まらない理由を、いい加減な説明でごまかすような会社もNGです。
管理会社は信用できて、業務をきちんとこなしてくれるところを選ぶように心がけましょう。

客付けに強い管理会社を見つけよう

賃貸住宅の客付けを管理会社などの不動産会社に依頼している場合、パフォーマンスが発揮できているかの確認は必要です。
客付けに強い管理会社は、入居見込み者の需要をしっかり把握しています。

賃貸住宅には、いわゆる「流行」があります。
かつては、オートロック付きマンションに住むことがステータスでしたが、その後、シェアハウスが大流行しました。
客付けに強い管理会社は、こうしたニーズの変化をしっかり把握して、オーナーにさまざまなアドバイスをしてくれるはずです。

たとえば「思い切ってすべてシャワートイレに切り替えましょう」とか、
「ペットの問い合わせが増えているので、ペット可にすれば見学客が増えます」などと言ったような、
リアルで具体的な提案をしてくれる管理会社は大切にしましょう。

管理会社はオーナーにとって大切なビジネスパートナーです。
オーナーは不動産会社とWIN＝WINの関係を構築することが欠かせません。
もし力になってくれる見込みが薄い時は、管理会社の変更も視野に入れるべきです。

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今回のテーマは「マンション経営に必要なノウハウ！入居者に住み続けてもらう方法」です。

不動産物件の収益性を高めるには、空室を減らすことが重要です。
マンションはホテルではありません。
絶え間なく人が出入りするのではなく、借主に気に入ってもらい、なるべく長い間住んでいただくことが大切です。
本ブログでは、マンション経営において、入居者に住み続けてもらうにはどうすれば良いかについて考えてみます。

一度退去者が出ると大きな影響が

なぜ同じ入居者にずっと住んでもらうのが良いのでしょうか。
それは、一旦退去されると、次の入居者が見つかるまでに時間がかかるからです。
通常、前の入居者が退去してからでないと、その部屋の内覧はできません。
そうなると、退去後スムーズに入居が決まったとしても、1ヵ月程度の空室期間が発生してしまいます。

同じ入居者が契約を更新し続ければ、空室は発生しません。契約更新時には更新料ももらえます。
その人がずっと住み続けてくれれば、高いままの家賃を維持できるので、収益性が上がります。

住み続けてもらうポイント

それでは、最初の入居者にずっと住み続けてもらうにはどうしたらいいのでしょうか。
ひとつは、物件の魅力だけでなく、「この管理会社は配慮が行き届いている」と感じてもらうことが重要です。
その点を含め、借主に住み続けてもらうためのポイントを以下に記します。

①こまめな配慮をしてくれる管理会社
不動産管理会社は、入居者と物件の維持管理をすることがその役割です。
入居者の管理とは、家賃の集金や滞納への対処、入居者からのクレーム対応などを指します。
また物件の維持管理は、共有部分や退去後の部屋の清掃、物件の修繕などです。

②修繕計画をしっかり立てている管理会社
マンションの価値を損なわず、きれいな物件を維持し続けるには計画的な修繕をすることが求められます。
マンションの修繕は長期的かつ緻密な計画を必要とします。
また、修繕のための資金として、修繕積立金などについても配慮する必要があります。
これら修繕について、居住者に対しても説得力のあるしっかりとした計画を立てている管理会社を選ぶことも、
入居者の満足度に大きく関わるものだと言えます。

③立地の良さ
入居者に住み続けてもらうために、立地は非常に重要です。
現実的なケースとして、マンションの全室が入居者で埋まっており、
しかもみんな一生そこに住み続けてくれるという可能性は非常に低いものです。
どれほど優良な物件であっても、借り手の都合によって退去をするケースは必ず生じてくるものです。

大切なことは、退去後すぐに次の入居者がついてくれることです。
そのためには立地について目を向けることが肝心です。
大都会で駅まで歩いて数分ながらも、閑静な住宅街であれば、入居者希望者はたくさん出てくることでしょう。
立地は物件にとって要の一つなのです。

良い業者を選ぶことで長く住み続ける居住者を

マンション経営は基本的にオーナーが何かをする必要はありません。
不動産会社に話をして、良い物件を紹介してもらい、必要な手続きを行えば物件は手に入ります。
その後は不動産管理会社に委託することで安定した物件を維持し続けることができるようになるのです。

このために大切なことは、良い不動産会社を選び、良い管理会社を選ぶことです。
彼らは専門家ですから、彼らがしっかりとしていれば良い物件に巡り合い、
長く住んでくれる居住者たちに恵まれることでしょう。
親切で幅広い情報に長けており、専門的な事柄をそのまま委託できる業者を選ぶことをおすすめします。

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今回のテーマは「あなたのポートフォリオは大丈夫？不動産はキーアイテム」です。

時代は「貯める」時代から「増やす」時代に変わりつつあります。
自分で資産を運用しようというビジネスパーソンたちの間で、
今や株式投資や投資信託などはごく当たり前のものとして浸透しつつあります。
もちろんマンション経営も、大きな魅力のある投資の一つです。
では、マンション経営は他の金融商品と比較してどんな特徴があり、どのようなメリットがあるのでしょうか。

様々な金融商品とマンション経営

金融商品にはさまざまな種類があります。それぞれに特徴があり、リスクとリターンも異なります。
例えば、安心安全といわれるものに銀行預金が挙げられます。
普通預金の金利は今や0.001％〜0.002％。増やすために預ける意味はほぼないといえます。
ただし、預金はお金がなくなる可能性はほぼゼロに等しい安全な金融商品です。
逆にリスクが高いといわれているものには、株式やFXなどが挙げられるでしょう。
しかし、リスクが高いということはそれだけお金を増やせるチャンスもあるということでもあります。

では、マンション経営はどうでしょう。マンション経営は一般的にローリスク・ロングリターンといわれます。
その理由の一つに､家賃変動が緩やかなことが挙げられます。
例えば、「政権が変わったから来月1万円家賃を下げます」「好景気なので家賃を2万円上げます」ということはありません。
また、マンション経営は株とは違い実物が残ることもポイントの一つです。

不動産は一般的な金融商品とは異なり、人の実際の生活に直結しています。
このため、不動産からの家賃収入は、景気変動や社会、経済動向からの影響を非常に受けにくい性質があるのです。

さらに、自分である程度コントロールが利くというのもマンション経営の大きな特徴です。
株式やFXの価格は市場で決まるので、自分ではどうすることもできません。
マンション経営では、補修やリフォームで資産価値を維持したり、管理会社を変更して空室率を下げたりすることができるので、
自分自身の努力で収益の下落を防ぐことができます。

異なる資産を組み合わせて持つことの大切さ

国債や株式、投資信託、FXなど、いずれの金融商品にも特徴があり、メリット、デメリットがあります。
これは良くて、これはダメというようなものではありませんが、どの金融商品でも一つだけ大切なことがあります。
それは一種類の金融商品に資産を集中させないということです。

投資の世界には「卵はひとつのカゴに盛るな」という格言があります。
複数のカゴに分けておけば、ひとつのカゴを落としても、全部の卵が割れることはないということです。

マンション経営のキーポイントは『借り手の立場に立つ』

最後にマンション経営で成功するキーポイントについて触れておきましょう。
マンション経営の物件は、金額や利回りで選ぶものではありません。
立地とアクセス、そして物件のグレード、この3つがポイントになります。

たとえば郊外の過疎化が進んでいる地域で安価な物件を購入しても、常に空き家になってしまう恐れもあります。
逆に都心のように人口が流入しており、都市そのものも開発が進んでいるような地域であれば将来性も大いに見込めます。

また交通アクセスにも注意が必要です。
首都圏を走る路線主要駅から近く、物件の周辺施設が充実し、利便性の高い物件であれば、安定した収益も見込めるでしょう。
物件の状態も大切です。借り手に女性を考えるのであれば、オートロック・管理体制が整っていたら安心できます。
このように物件は値段だけではなく、借り手が多く見込め、自分が住んだらどうだろうと借り手の立場に立つことが重要です。

なお、優良物件を選ぶためには、良い物件を見抜くだけの知識を、あなた自身が身に付けること、
さらに親身になって話を聞いてくれるパートナーを見つける必要があります。
良い物件選びは、良い不動産会社選びから始まります。あなたのベストパートナーを見つけてください。

あなたのポートフォリオは大丈夫？不動産はキーアイテム

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/322

ご高覧頂きありがとうございました。


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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

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今回のテーマは「マンション経営における、転ばぬ先のリスク回避」です。

貯蓄から資産形成の流れが進む中、資産運用の1つとしてマンション経営への関心が高まっています。
最近はマンション経営をするにあたり、フルローンで購入する方も当たり前になりつつあります。
今回はマンション経営における主なリスクとその対策法について考えてみます。

マンション経営のリスクとは？

マンション経営におけるリスクはさまざまですが、
代表的なものとしては、「空室」「災害」「家賃滞納」の3つが挙げられます。
これらのリスクは思わぬ出費に繋がりますが、リスク評価と対策によって回避することが可能です。

リスク回避は何をすればいい？

せっかく購入した物件なのに、何か問題が生じてしまうことは避けたいものです。

マンション経営における3つのリスクの中で、最大のポイントになるのが「空室」リスクです。

空室リスクは物件の立地に大きく左右されます。

物件内容はもちろん、駅までのアクセス、周辺環境、賃料相場など、
顧客に合わせた適切な賃料を設定することでリスクを低減できます。

また、単身者向けやファミリー向けなど地域ごとに入居者層は異なるので、

場所の選定においては、物件の特性が想定ニーズと合致するかを多角的に評価する必要があります。

立地を考えた時、駅から近い物件や商業施設の充実度などはアパートよりもマンションのほうに優位性があると言えるでしょう。

「災害」「家賃滞納」に加えて「事件・事故」については、
賃料保証会社や火災保険、施設賠償責任保険でリスクを軽減することが可能です。

そうすることで、問題が起きた際にも資金の毀損は防止できるでしょう。

また災害リスクに対しては、新耐震基準が適用されている物件や地盤の強い地域にある物件を選ぶことでリスクを低減できます。

家賃滞納についても、入居者審査を厳しくすることでリスクに対応できます。

見落としがちなもう1つのリスクにも配慮を

マンション経営で見落としがちなのは、自分の健康問題です。

人間は周囲のことはよく見えるものですが、自分自身のことは見落としがちなものです。
ローンの返済者である自分自身が万一病気になってしまったり、事故に遭ってしまったりすれば、

少額であってもローンの返済が苦しくなってしまうかもしれません。

マンション経営を行うためには、日ごろから自身の健康状態をしっかり考えておくことが大切です。

こうした「健康リスク」に対しては、団体信用生命保険（団信）に加入しておくことで、

万が一、死亡したり、高度障害状態になってしまってもローンを完済できます。

団信によるローン返済後は、購入した物件から生まれる家賃収入でご家族は安心して生活することができます。

事前のリスク対策は入念に

マンション経営は株式やFXなどとはリスクの種類がまったく異なります。

投資家の手元に「マンション」という実物資産が残るため、金融機関は担保が取りやすく、融資しやすいのが特徴です。

また、投資家の目線で考えると、レバレッジを利かせ、自己資本に対するリスクを減らして投資することも可能です。
こうした自己資金と借入金のバランスも、マンション経営を成功させる鍵の一つと言えるでしょう。

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今回のテーマは「適切な計画が不可欠！夫婦で必要な老後の資金とは」です。

定年を迎えた夫婦はこれから長い老後生活がはじまります。
ただ夫婦での老後生活を具体的にシミュレーションしている人はそう多くはいないでしょう。

老後の生活資金や年金、貯金のバランスから必要な金額を試算しつつ、老後の資金計画について解説します。

収入と支出のバランスから考える

老後の資金計画について考えるとき、大事なのはその原資についてです。
この場合の原資とは老後に使えるお金のことですが、
その内訳はおおむね「年金」「退職金」「預貯金（保有資産）」の3つに大別されます。

定年退職後はそれまでに得ていた「月給」と「賞与（ボーナス）」が「年金」と「退職金」になり、
その他に使える資金として、貯蓄や投資で得た預貯金や他の資産が加わります。

老後の資金計画はこれらの収入と支出のバランスから考えます。
現状、給料として得ている収入と生活費などの支出のバランスを検討することと基本的には同じです。

ただ相対的な「フロー」と「ストック」の額に違いが出ることや、
フローとしての年金だけで生活するのは難しいといった点は踏まえておく必要があります。
月給をベースに生活資金を組み立てていた状況とは大きく変わるのです。

夫婦二人で生活する場合のシミュレーション

夫婦二人で老後を迎えた場合のシミュレーションをしてみましょう。
参考にするのは厚生労働省が発表した2023年時点における「年金額（改定額）」と「財政検証結果」です。

年金の改定額は物価変動率や賃金変動率、さらには全国の消費者物価指数などを踏まえ、
2023年度は前年度プラス0.1％の改定でした。
また財政検証とは5年ごとに行われている国民年金および厚生年金財政の見通しのことです。

実際にもらえる年金額はいくらなのか？

厚生労働省によると、2023年度における年金額は、
「厚生年金（夫婦二人分の老齢基礎年金を含む標準的な年金額で67歳以下）」で月額22万4,482円と例示されています。
ちなみにこの数字は夫が平均月収（43万9,000円）で40年間就業し、
妻はその期間のすべてにおいて専業主婦であった場合の給付水準です。

一方、国民年金のみの加入者であった場合では「国民年金（老齢基礎年金（満額））」の額は一人分で6万6,250円。
そうすると夫婦がそれぞれ同じ状況だと仮定した場合、もらえる年金額は13万2,500円になる計算です。

年金収入だけでは足りない部分を退職金と預貯金で補う

もらえる年金額は厚生年金と国民年金によって大きく異なるだけでなく、
加入期間や上乗せされる制度の利用状況などによっても変わり、年金財政の状況にも影響されます。

こうした現状を踏まえたうえで、年金収入だけではまかなえない部分を「退職金」や「預貯金」で補うわけです。

不足部分をどのようにして補填するか？

金融審議会「市場ワーキング・グループ」の資料（第21回）では、
高齢夫婦無職世帯（夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみ）の実収入は20万9,198円なのに対し、
実支出は26万3,718円と、約5万5,000円の不足が生じる計算です。

※「iDeCoを始めとした私的年金の現状と課題」厚生労働省

つまり老後が20〜30年ほどあると仮定した場合、およそ1,300万〜2,000万円が必要となる計算です。
これらをすべて退職金や預貯金でまかなえればいいのですが、それでも足りない場合、
計画的に貯蓄や投資によって資産形成していくことが求められます。

適宜、計画を修正していく意識を持っておくこと

将来の年金財政に不安がある以上、老後の資金は自分で用意しなければなりません。
「iDeCo」や「つみたてNISA」など、既存の非課税制度などを活用することや、
不動産投資などで退職後も毎月賃料が入ってくる仕組みを形成するなど、
状況に応じて修正しつつ資産形成を行っていきましょう。

適切な計画が不可欠！夫婦で必要な老後の資金とは

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/758

ご高覧頂きありがとうございました。


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