2022年03月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

・アパート経営

アパート投資とは、アパートを1棟購入して賃貸に出し、その家賃収入を

得るという投資方法。基本的に入居者の家賃収入で、物件取得時に組んだ

ローンを返済していき、その差額が毎月の収入になる。

ローンを完済後は、必要経費を引いた家賃がそのまま収入となるので、

将来的に年金+αの収入と実物資産が形成できる。

アパート経営を始めるきっかけ

アパート経営を始める理由

・相続税の節税対策をしたい

・所有する土地の固定資産税を節税しながら収益をあげたい。

・定年後に年金以外の収入を確保したい

・金融商品以外で収益性のある資産を持っておきたい

・不労所得を得たい

参考：株式会社スタークラフトが全国のアパートオーナーに行った調査https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000010.000038716.html

アパート経営のメリット

①長期的な収入が確保できる

賃貸に出し入居者がいる限り継続的な収入を得られることが1番のメリット。

ローン返済中は、家賃収入を返済に回せ、返済後は家賃収入の多くが収益となる。

管理会社に委託しておけば管理の手間もかからず不労所得が得られる。

副業として取り組むこともできる。

②レバレッジ効果が高い

アパート経営を始めるにあたり、物件の購入資金の大部分は融資を活用できる。

少額の自己資金で大きな利益が得られることになり、レバレッジ効果が高い。

1軒目のキャッシュフローが良好であれば、さらに物件を増やし大きな収益を

目指すこともできる。

③生命保険代わりになる

物件購入時に利用するローンで団体信用生命保険に加入しておけば、契約者に

万一（死亡・重度の障害など）のことがあった場合、以降ローン返済が免除される。

物件と土地は手元に残り、残された家族は継続して家賃収入が得られる。

生命保険としての役割も果たしている。

④経済変動に強い

資産形成には、預貯金や株などの金融商品に投資する方法もある。

しかし、金融商品はインフレなどの経済変動には対応できない。

アパート経営など不動産で運用した場合には、収入となる家賃が物価と

連動するため、経済変動の影響を受けにくいというメリットがある。

金融投資商品のように、突然価値が半減するリスクはない。

⑤節税になる

アパート経営にかかった費用は、現在の所得との通算可能。

経営を始めたばかりの頃は、様々な支払いなどで帳簿上は赤字となることも多い。

赤字分は給与所得と損益通算ができるため、所得税や住民税を抑えられる。

アパート経営のデメリット

①空室・滞納リスク

アパートは常に満室という保証はない。空室になると、その分の家賃収入が

途絶えてしまうので、自己資金からローンの返済を行わなければならない。

入居者がいる場合でも、家賃滞納が発生する可能性もある。

家賃滞納は収入が途絶えるだけでなく、退去まで新たな入居者の募集もできない。

最終的に全額を回収できないことも多く、空室よりも大きな損失となる。

②資産価値の下落

地価の下落により、資産価値が減少するリスクがある。

また、建物本体も年数とともに老朽化は避けられない。

アパート構造は様々だが、赤枠内の構造で建てられているものが多くを占め、

耐用年数はマンションに比べ短い。（マンションは基本的に鉄筋コンクリート造）

耐用年数を過ぎれば大幅な修繕、リフォーム等が必要になる。

区分ではなく1棟所有であれば多大な費用を要することになる。

加えて、修繕の計画は自分で立てるか、業者と契約し管理を委託する必要がある。

耐震強度

アパートはその構造上、災害への対応力は高くない。

写真のように一階部分が地震の揺れによって倒壊している。

木造の多いアパートは地震、洪水、家事などへの耐性が低い

耐震設計にしたり、地震保険に加入したりするなど対策することはできるが、

費用がかさみアパート経営のメリット、高利回りであることが損なわれてしまう。

2016年4月14日21時26分に発生した熊本県熊本地方を震源とする

Ｍ6.5の地震による被害。

一か所集中のリスク

所有物件が事故物件になった、災害の被害にあった、地価が下落した等

問題を抱えた際、管理戸数の数だけのリスクを負ってしまう。

分譲マンションは分散して所有できるためリスクも分散できる。

海外不動産投資注目されていた理由

・節税効果が高い

【法定耐用年数】

新築、ＲＣ造：47年　重量鉄骨：34年　軽量鉄骨：19年　木造：22年

中古の場合　耐用年数=(法定耐用年数—経過年数)+経過年数×0.2

【建物割合】

日本は土地＞建物の物件多く　　海外は建物＞土地の場合多い

【減価償却期間】

耐用年数を過ぎた物件は短い年数での償却ができる場合もあります。

中古が高い評価を受けるアメリカでは築22年を超える中古物件は

4年で償却可能です。建物割合が日本より高く短い期間で、

大きな節税効果を得ることができたため節税手段として用いられていました。

・海外不動産投資、節税規制

中古物件が高い評価をされる地域は、築22年以上の木造住宅

を購入することによって4年で減価償却をすることができます。

価格　5000万円（土地1000万円　建物4000万円）

4年で4000万円＝1年1000万円減価償却し課税所得を

1000万円減らすことが可能です。

年収1500万円を超える人々に節税対策として利用されていましたが

しかし2021年以降、法改正により節税効果は望めなくなりました。

・海外不動産投資メリット（節税以外）

【高利回り】

東南アジア諸国などは5～8.5％と高利回りです。

【人口増加】

日本は人口減少の傾向にありますが、

欧米諸国や東南アジアでは人口増加が続いています。

【通貨の分散】

複数の通貨を組み合わせることで、全体として変動幅の

ブレを抑えることが期待ができます。

【キャピタルゲイン】

アメリカやフィリピンでは住宅価格の上昇傾向です。

中古も高い評価を受けるアメリカではキャピタルゲインに期待が持てます。

・海外不動産投資デメリット

【日本の常識が通用しない】

言葉の壁や生活様式の差異、宗教観など様々な感覚が

日本人と異なります。

【為替リスク】

新興国の通貨の場合、経済成長とインフレのバランスが悪く、

とんでもない円高（現地通貨安）になることも珍しくありません。

【現地の情報取得が難しい】

日本の企業が扱っている海外物件はほんの一握り、

現地のウェブサイトでは言葉や数字の単位が異なります。

【治安】

アメリカのように銃社会の国や、アジアの一部地域のように

貧しい地域での治安は懸念事項となります。

・海外不動産、購入方法

①現地のファイナンシャルプランナー、不動産会社から購入

　不動産のエージェント探しから始めます。売主側も

　エージェントを付けて少しでも良い条件で売却しようと

　するため、売買交渉にはエージェントの力が不可欠となります。

②日本の不動産会社から購入

　国内の不動産会社の中には海外不動産を

　扱っているところもあります。しかし日本人目線で良いと思う物件を

　扱っている場合多く、現地の感覚と乖離しているリスクもあります。

・ワンルームの呼び方

海外では日本でいうワンルームタイプを

スタジオタイプと呼びます。

ワンルームマンションは英語で

スタジオアパートメントと呼ばれ

スタジオと1K・1Rとの明確な区別はありません。

分譲住宅はコンドミニアムと呼ばれます。

次回は海外不動産の特徴を一例とともに紹介いたします。

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

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リニア中央新幹線がもたらす経済効果

◎リニア中央新幹線の利用者見込み

リニア中央新幹線の品川～大阪間の共用により、

航空機から転移約1,100万人/年、東海道新幹線「のぞみ」利用者から転移

約7,200万人/年、新規誘発（東海道新幹線利便向含）として約500万人/年が見込まれています。

◎リニア中央新幹線の試算便益

品川～名古屋間のリニア開業に伴う経済効果（50年間）は約10.7兆円と推計、

東海3県へは約2兆円単年度では800億円が見込まれています。

品川～新大阪間のリニア開業に伴う経済効果（50年間）は約16.8兆円の経済効果、

うち東海3県へは約3兆円、単年度では約1,200億円が見込まれ、

中部圏に大きな効果をもたらすと推測されています。

品川～名古屋間開業時の経済効果（便益）

品川～大阪間開業時の経済効果（便益）

出典　三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング株式会社

※両資産とも開業年を2025年とし、同年を基準年として50年間の効果を算定

◎リニア開業に伴う生産額増加

リニア中央新幹線の開業により、首都圏、中部圏、近畿圏の

生産額の増加が予測されるが、特に首都圏の生産額の増加が大きい。

出典　三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング試算

◎リニア中央新幹線の経済効果（首都圏）

首都圏では、サービス業を中心に産業活動が活性化する見通しです。

出典　三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング試算

リニア中央新幹線の経済効果（中部圏）

中部圏では製造業を中心に活性化する見通しです。

出典　三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング試算

◎名古屋駅からの2時間圏人口・事業所

リニア全線開業時において、名古屋からの2時間圏人口は品川・大阪よりも多いです。

2050年の推計人口においても、この大小関係は変わりません。

リニア開業により2時間圏の事業所数、本社数は名古屋起点が最も多くなります。

出典　三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング作成

（人口は平成22年国勢調査及び国土交通省国土政策局国土数値情報に基づく）

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インフレとは物価が上昇し、流通する通貨量が増えることで通貨の価値が下がる現象です。

通貨が世に出回る量が増加すれば、通貨の価値は下落し、

供給よりも需要が多ければ、物価上昇を招きます。

供給量よりモノを欲しいという人が多いとモノの価値は上がります。

一度価値が上がれば、さらに値上がる可能性があるため

今のうちに買っておこうという人が殺到します。

その結果さらに需要が増え、またモノの値段が上がります。

これを繰り返すことでお金の流れが活発になり、経済全体が膨らんでいきます。

これがインフレーションです。

（例）コロナ禍のマスク

コロナが蔓延し始めたころは供給が追い付かず品不足になり、高値で取引されていました。

今はどうでしょう。マスクが市場にあふれかえり、転売屋も姿を消しました。

市場に出回る量が増加しマスクの価値が下がったのです。

　　　　

インフレと株式投資

株式は企業の業績、経済状況に左右されます。

物価上昇で物が売れれば、それに伴い株価は上昇します。

株価が上がれば株式投資をしている人々は上がった分だけ得をします。

インフレと生命保険

（例）死亡時に2000万円おりる保険に入っている場合

現在10円の駄菓子が100円で取引される強烈なインフレに

将来なったとしたら、既に設定されている2000万円という

数値は変わらず、現在の200万円ほどの価値しかない保険金額

を受け取ることになります。

支払う保険料は変わらないにも関わらず、

通貨の価値が下がることによって損をしてしまいます。

インフレと不動産　①ローン

（例）2000万円のローン残債がある場合

ローン残債も決められた数値からは変動しないので、

10円の駄菓子が100円で取引される状況下では

今の価値で200万円ほどローンを返していけばいいわけです。

物価の上昇に伴って少しづつ家賃を上げていけば、上がった家賃で

目減りしたローンの支払いをしていけることになり、一石二鳥です。

インフレと不動産　②売却価格

物価が上がれば、家賃だけでなく物件の価格も上昇します。

いわゆるキャピタルゲイン（売買差益）が増加します。

逆に言えば購入するときの価格も高くなってしまいます。

そのため、インフレになる前に不動産を保有することで

利益を最大限享受できます。

インフレと不動産　③リスク

・管理費、修繕費の値上げ

・家賃値上げによる入居者流出

まとめ

インフレになる前にマンション経営を始めることで

インフレに備えることができます。