2023年09月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営を始める年齢は？20代vs40代以上を比較してみよう」です。

数ある投資の中でもマンションは長期的な視野で取り組むことが大前提です。
そのため「何歳から始めるのが最適なのか」といった適齢期に関する議論があります。
「モゲチェック不動産投資」を提供する株式会社MFSが行った2020年2月の調査によると、不動産投資家の平均年齢は43歳です。

マンション経営も適齢期を過ぎると取り返しがつかないことになってしまうのでしょうか。
「若いうちに始めるのが良い」「一定以上の年齢になってからのほうが良い」など、
全く異なる意見でもどちらも正解に見えてしまうのがマンション経営の奥深いところです。
そこで本ブログでは、マンション経営の適齢期に関する正しい考え方と年齢よりも本当に重要なことについて解説します。

マンション経営と開始年齢の関係

マンション経営を行う際には、一般的にローンを活用します。
ローンの返済期間は数十年といった期間になりますが、長期になると人生設計の一部として考慮する必要があります。
そのため、マンション経営の最適な開始年齢が取り沙汰されるわけです。
年齢の若いうちに始めておくと、それだけマンション経営のメリットを享受できる期間が長くなります。

一方で自己資金や信用力などの面で、若いうちは実現性に乏しいという点はデメリットです。
逆に40代以上になって自己資金や収入面などで実現性が高まってくる時期からだと、団信を含むマンション経営の
メリットを享受できる期間が短くなることや、資産形成にかけられる時間が少ないことがネックになりがちです。
「この差をどう判断するか？」がマンション経営の開始年齢に関する永遠の議論となっています。

20代でマンション経営を始める2つのメリット

20代の若いうちにマンション経営を始めることで得られる主なメリットは、以下の2つが考えられます。

・現役世代のうちにローンを完済して老後に向けた資産形成が期待できる

・ローン期間を長く設定できるため、毎月の返済額を低くできる

これらのメリットを見るといずれもローンに関するものであることが分かります。
やはり「若い＝ローン返済の時間が十分にある」ことが強みです。その分、信用力がなく融資が通る方が限られます。

40代以上でマンション経営を始める3つのメリット

次に、若い世代ではなく40代以上の人が不動産投資を始める場合の主な3つのメリットについても見てみましょう。

・年収、属性が高い人はローン審査に通りやすくなる

・自己資金を多く用意できる可能性が高くなる

・一般的に豊富な社会経験がある年代のため、経験をマンション経営に生かせる

若い世代の人と比べると、40代以上の人にとっては多彩なメリットがあります。
特に3つ目の社会経験の豊富さは、マンション経営に限らずさまざまな事業を始めるにあたって有利なものとなるでしょう。

マンション経営を始める「適齢期」の結論は？

20代のメリットを見るとローン審査や返済に関するものが多くを占めていますが、それ以外のメリットが少ない傾向にあります。
それに比べ40代以上の方は年収や自己資金の面でローンが通りやすく、マンション経営を始めやすいと言えます。
ここで一つの結論としていえるのは、年齢だけで一律にマンション経営の適齢期を判断するべきではないということです。

マンション経営を始めるのに適している条件を挙げるとすれば、以下の3つです。

・十分な自己資金や収入があること

・審査に通りやすい属性であること

・長期的な視野に立って物事を考えられること

これらの条件に合致する人であれば、それぞれの年齢に合ったマンション経営の未来予想図を描きやすく、
成功する確率も高いといえます。

不動産投資を始める年齢は？20代vs40代以上を比較してみよう

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1055

ご高覧頂きありがとうございました。


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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営をはじめる際の大家の心構えとは」です。

知識ゼロでもマンション経営を始めることは不可能ではありません。
しかしながら、オーナーの中には管理会社に委託しないなど、失敗につながるような選択をする人もいない訳ではありません。
例えば、管理会社への支払いを嫌がったり、安さにつられて質の悪いマンションを購入したりすることで
トラブルに見舞われるケースもあるのです。
そこで本ブログでは、管理会社への費用などや、長期保持の価値やリスクヘッジなど、大家としての心構えについて説明します。

基本は「丸投げ」でも

マンション経営は物件を購入後、後は管理会社に任せてしまっても問題ありません。
きちんとした管理会社であれば物件の維持管理から家賃回収、居住者のトラブルまで処理してくれます。
もちろん不動産について勉強をすればするほどその奥深さがわかるため、不動産について学ぶのは良いことです。

特に税金関係について学んでおくと、さまざまな面で恩恵を受けやすくなるでしょう。

一方で、世の中には何事につけても全部自分でやりたいという人や、大儲けをしたいと考えている人は一定数存在しています。
しかしマンション経営においては、ときにリスクを負いかねないため注意が必要です。

マンション経営失敗の典型例

では、マンション経営においての失敗にはどのようなものがあるでしょうか。以下に典型例を挙げてみましょう。

極限まで経費を削ると……
余分な経費を抑えることは事業者として正しい判断です。
自分の方針と関わりのないマンション経営に手を出したり、
毎日のように物件を見て回ったりしても得られるものはそれほど多くはないでしょう。
特に自分の物件なのだから、経費削減も兼ねて物件の維持管理をしたいという人は要注意です。
例えば、騒音トラブルや未払いの家賃回収などは、プロの力を借りずに自力だけで解決しようとすると
思わぬ火種となってしまうこともあります。

初心者が売却を考えた結果
そもそもマンション経営はローリスク・ロングリターンであり、良質な物件で利回りが低いものほどリスクが低くなるものです。
しかし、それはあくまでも長期的な保有が前提です。不動産を購入するにあたり、短期的な視点で売却を考える人もいます。

マンション経営は地価の高騰などに伴い、高値で売却できる可能性もないわけではありませんが、
そもそも新築物件を購入したら、その瞬間から物件は中古となります。中古物件は当然ながら中古の価格です。
これが理解できておらず、バブル期のように所有していれば高値で売れると考えてしまうと損失を被ることになりかねません。

安ければ安いほどいいと思い込む
物件を購入する際、安ければ安いほどいいという基準を持っている人もいます。
安いものを購入して、高い利回りで貸し付けたり、高値で売却したりすることを狙う、一攫千金を夢見る人です。

最近では中古物件を購入してリノベーションを施し、売却を狙う人もいますが、これはプロの不動産業者でも難しい業務です。
当初の想定よりも遥かに費用がかかることもあれば、せっかくリノベーションを施したにも関わらず、
ほとんど顧客が寄り付かないケースも少なくないためです。

大家としての心構え

では、上記のようなリスクを避けるためにはどうすれば良いのでしょうか。

払うべきところにはきちんと払う
マンション経営は事業です。事業者は、自分の代わりに人やお金に効率よく働いてもらうことを狙い、資本を投下します。
このため、とにかく出費を減らしたいという人や何もかも全部自分でやりたいという人は、
マンション経営を行う際には一度しっかりと、自分が何をすべきか考え直す必要があります。

時間を味方につける
マンション経営の基本は長期保有です。利回りが高いと言うことはそれだけリスクが高いということ。
中には高い利回りで安定的な収益が期待できる、掘り出しもの物件もあるかもしれないと思うかもしれませんが、
そのような物件はまず出回らないと考えておいた方が無難です。

マンション経営は長期的な運用を目指すことでリスクを抑えながら、ローンの完済後に生活を支える収入源となります。
ライフプランと照らし合わせながら運用していくことが大切です。

常に入居者を中心に考える
安く買って高く売ったり、経費を抑えて利回りを上げたりするような考え方には、早く儲けたいという意識が潜んでいます。
しかし、マンション経営は事業ですから、入居者に快適な環境を提供することで家賃をいただきます。
入居者が満足しない物件であれば空室リスクも出てくるため、入居者を第一に考えることを心がけましょう。

欲に負けると失敗する？

物件の購入は決して安い買い物ではありません。
金融機関から借入をする人も多く、大きな金額が動くこともあります。
目にする額面に気が大きくなり、儲けたい気持ちになってしまうこともあるかもしれません。
しかしマンション経営で成功するカギは、長期的な視点での堅実な運用です。
欲が大きくなりすぎないよう、注意しておきたいところです。

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今回のテーマは「初めての副業！初心者が知っておきたいマンション経営のイロハ」です。

現在、マンション経営に注目が集まっています。
会社員や自営業の方だけではなく、株式投資などを中心に資産運用をしている個人投資家の間でも、
分散投資や節税の観点から、マンション経営に興味を持っている人は少なくありません。
そこで本ブログでは、マンション経営の魅力と初心者が注意すべき点についてご紹介します。

マンション経営はローリスク・ロングリターン

さまざまな金融商品や投資手法と比較して、マンション経営は「ローリスク・ロングリターン」といわれています。
国債や貯金のような低リスク運用だけでは物足りないといった人や、
株式投資やFXなどのハイリスク・ハイリターンの金融商品で資産運用している人がリスクヘッジとして、
マンション経営もしています。

マンション経営が持つ金融商品としての特徴を見ていきましょう。

株の特徴は「運用は難しいけれど当たると大きい」、
マンション経営は「運用しやすく、長期的に安定した収入が得られる」ということになるでしょうか。
ローリスク・ロングリターンと呼ばれる理由がよくわかります。

マンション経営の仕組み

マンション経営には、一棟を丸ごと購入するタイプと1室のみ購入するタイプ（区分所有）があります。
もちろん一棟を丸ごと購入するのも良いですが、初めてのマンション経営であれば、まずは一室を購入し、
経営に慣れてきたら部屋を買い足してゆくというやり方もあります。
ご自身のライフプランと照らし合わせながら購入のスタイルを考えてゆきましょう。

マンション経営は、まず物件選びから始まります。良い物件を見つけたら、手持ち資金か、銀行でローンを組んで購入します。
マンション経営では、購入したマンションを誰かに貸さなければなりません。
入居者を自分で見つけられれば良いのですが、本業を持っていると、なかなかそういう時間が作れない人もいます。
また「家賃回収」「トラブル」「物件管理」などの手間を省きたいと願う人も多いでしょう。
そのような場合、不動産管理会社に委託をすることをお勧めします。
少々の手数料は発生しますが、時間や手間の効率化と考えるのであれば、十分に元は取れる金額です。

マンション経営の収入は、毎月の「家賃」と「売却益」の2つといわれていますが、
売却益はバブル時代のように不動産価格が異常に高騰していた頃に行われた投資手法です。
現在では家賃からの収入が主流となっており、とくにローンを完済し、
経費が大幅に削減された後からの収入は私的年金の代わりとなるため、そこを狙って物件の購入をする人が多くなっています。

マンション経営は副業にするとメリットを発揮！

マンション経営は会社員の方にこそお勧めしたい投資法です。
会社勤めのサラリーマンは、お給料の額面から社会保険料などを一方的に天引きされ、
さらに配偶者の有無などを除けば、最終的に生じてくる税金の額にそう大きな差はありません。

しかしマンション経営をする場合、家賃収入でローンの返済のほとんどをまかない、
損益通算によって課税所得を減らすことが可能となります。
結果、支払う税金を抑えながら、マンションという大きな資産を持てるため、2つのメリットを享受できるのです。

ゆっくり長期的に安心できる投資

マンション経営の特徴として長期投資である点が挙げられます。
これもローリスク・ロングリターンといわれる所以の一つです。
一般的に投資は長期にわたるほどリスクが低減するとされています。
例えば、数時間のうちに何倍にも価格が上下することが珍しくない株式や先物、最近では仮想通貨なども含まれますが、
これらはやはり絶え間ない値動きから目が離せないものです。
多額の金額にレバレッジをかけて、数秒単位で売買をする超ハイリスクな投資手法すら、世の中には存在します。

マンション経営にはこのようなリスクはありません。数日のうちに物件価格が何倍にも上がったり下がったりはしないのです。
何十年という単位をかけて、最終的に成果を手に入れる投資です。
その分ハラハラしながら物件を見つめる必要もありませんし、定期的なメンテナンスさえしていれば、
少々目を離したところで突然大きな損失が生じたりはしないものです。
すぐに儲けようという人には向かないかもしれませんが、
堅実で安定感のある投資をしたいと考える人にはお勧めできます。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「東京の不動産価格は世界と比べて低い？」です。

先進諸国の低金利を背景に、世界の大都市の住宅価格は値上がりを続けています。

一方、国内市場もいざなぎ景気を越える、戦後2番目にも及ぶ長期的な好景気に湧いており、

それにともなって、不動産市場でも、都心を中心に堅調な推移を続けています。

このため、不動産投資家の中には海外と国内、それぞれの不動産価格について知りたいという人が増えてきています。

そこで本ブログでは、日本の首都である東京の不動産価格について、国外と比較してみることにします。

1.東京の不動産価格はまだまだ割安

日本不動産研究所が2023年5月に発表した世界の大都市の不動産価格を比較する
「国際不動産価格賃料指数」（2023年4月）では、東京（港区元麻布）のマンション価格を100とした場合、以下の通りです。

（参考：一般財団法人 日本不動産研究所 2023年4月の国際不動産価格賃料指数）

東京はシドニーに次ぐ9位で、主要都市と比較すると、まだまだ割安であることがわかります。

ロンドンやニューヨークのみならず、アジアの香港、シンガポールと比較しても不動産価格、
賃料のいずれも低いため、割安であるといえるでしょう。

1-1.加熱気味のアジアの大都市、堅調な東京

不動産価格の変動率について2022年10月と比べてみると、東京は1.1%の上昇で、ニューヨークに次いで5位でした。

日本よりも上にランクインした都市はすべてアジアの都市で、
1位は外国人駐在員層等の賃貸需要の回復が顕著だったシンガポールが6.5%の上昇を示し、
2位がシドニーの4.6%、3位は大阪の2.1％となりました。

なお、東京の不動産では、マンション価格が1.3%、賃料が1.4%の上昇と堅調に推移しています。

こうして比較してみると、香港市場は中国本土からの投資が盛んでやや加熱気味であり、
一方、日本の場合、現在の金融緩和や低金利などもあいまって、今後も底堅い動きを示すことが予測されます。

さまざまな海外リスクを差し引いても、国内不動産市場の方が安定的であることは間違いありません。

2.詳細な分析から見えてくる、東京の不動産の価値

一見したところ、東京の不動産の利回りは、ここ数年でやや低下気味になってきています。

不動産の評価方法の一つにキャップレート（還元利回り）というものがありますが、
これは簡単にいえば、不動産の純収益を不動産価格で割ったものです。

賃料の上昇よりも、価格上昇が大きければ、キャップレートの比率は下がることになります。
10年前、東京の住宅用不動産のキャップレートは5.5%程度ありましたが、現在は約4％にまで低下してきています。

このため、「東京の不動産はやや割高になりつつあるのではないか」と思っている人もいるかもしれません。

しかし、より詳細に分析をしていくとその実態が異なることが見えてきます。

3.イールドスプレッドとは

不動産は金融機関から資金を調達し、投資を行います。
金利が低ければ低いほど、調達コストは低くなり、投資のレバレッジが効くことになります。

この判断を行うには「イールドスプレッド」と呼ばれるものが参考になります。

イールドスプレッドとは、先述したキャップレートと10年国債の利回りとの差異を指します。

ニューヨークの不動産なら米国の10年国債の利回りで計算し、東京なら日本の10年国債の利回りを使います。

イールドスプレッドが高いほど、投資のレバレッジが利き、利益は出やすいのです。

3-1.イールドスプレッドを比較してみると東京が一番高くなる

ニューヨークやロンドン、シンガポールと東京のイールドスプレッドを比較してみると、実は東京が一番高くなります。

ご存知の通り、マイナス金利政策を実施している日本は資金調達コストが低いため、
東京の不動産投資は妙味があるというわけです。

海外の大都市の不動産と比較してみると、東京の不動産がまだまだ割安であり、
外国人投資家も積極的に投資をしているのは、こういう理由からなのです。

4.まだまだ続く東京の再開発

今、東京の街は大きく変貌を遂げています。
政府は2020年の東京オリンピック開催を契機に、以降の訪日外国人の増加を狙っています。

渋谷、丸の内、虎ノ門、品川エリアでは、国際都市としての機能を高めるために、
商業施設やホテル、新駅の建設が急ピッチで進んでいます。

4-1.東京は伸びしろがある

シンガポールや香港よりも、東京のほうが「伸びしろ」があると指摘する専門家もいます。

野村総合研究所の予測によれば、2020年以降も日本の名目GDPは、
インドを始めとする新興国に追い抜かれることはなく、アメリカ、中国に続く世界第3位を維持するとみられています。

海外の投資家の目に日本は、政治・経済・社会的にもアジアの中では最も安定した国であり、
再開発の続く東京の不動産は、最も安全で成長が期待できる投資対象として映ることでしょう。

国際的な視点で考えると、東京の不動産はまだまだ割安で、魅力的な市場なのです。