2024年05月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

5/31　不動くん　札幌

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「「住みたい街ランキング」から穴場のエリアを探す！実は住みやすい街は…？（前編）」です。

大手不動産情報サイトが発表する「住みたい街ランキング」は、引っ越しを考えている人や不動産投資家などに注目されています。ユーザーが住みたいと思う街は、賃貸需要も高いことを意味します。

その一方で、人気のある街は物件の乱立で過当競争になるリスクもあります。そこで着目したいのが、
ランキングトップテンに入っていないものの、今後需要の伸びが期待できる穴場のエリアです。
その候補になる街とは一体どこでしょう？

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穴場エリアを選ぶメリット

穴場エリアを選ぶメリットは大きく分けて2つあります。

1.ブレイク前なので伸びしろがある
2.物価が安い

1.ブレイク前なので伸びしろがある
1つは上位にランクされた街に比べ、まだ人気がブレイクしていないので、これから伸びしろがあることです。

たとえば2022年3月3日にリクルートが発表した「SUUMO関東住みたい街ランキング2022」でトップテンに入った街のうち、
10位に入った鎌倉以外は1位から9位まで前年と同じ顔ぶれになっています。

これ以上の伸びしろは期待しにくく、トップテンの人気エリアは、物件価格を考えると、
穴場としての魅力は低いといえるでしょう。

これに対し、トップテン圏外の穴場エリアでは前年の39位から16位に大きく順位を上げた「流山おおたかの森」をはじめ、
順位や得点を上げる街が多く、将来トップテン入りを狙えるエリアといえます。

まだトップテンの常連の街ほど過当競争になっていない可能性もあり、狙い目といえそうです。

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2.物価が安い
もう1つのメリットは、穴場エリアは都心から離れた位置にあるため、物件価格がまだ安いという点です。

相場がはっきりしている中古マンションの坪単価を例にとると、JR中央線の場合、都心の新宿から東京までは
坪単価が300～400万円台と高いのに対し、中野から三鷹までの穴場エリアは200万円台にとどまっています。

もちろん坪単価が高いエリアは家賃も高く設定できるため、一概に割高とはいえません。
状況に応じて判断できるようにしておくことがベストです。

以上になります。次回は首都圏穴場エリアをご紹介致します。

「住みたい街ランキング」から穴場のエリアを探す！実は住みやすい街は…？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1263

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皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「新築マンションは買うな！メリット・デメリットを中古と比べたら見えた事実（後編）」です。

前回は新築のマンションについての内容でしたが、今回は中古マンションにはどのような
メリット、デメリットがあるのかを見ていきます。

中古マンションのメリット
中古物件はその安さが一番のメリットです。
ただし、安いにはそれなりの理由があります。
例えば、築年数が古い、建て替えができない（場所による)、借地権で定期的に地代を支払う必要がある等があります。

実物を見て購入できる
実際の間取りや状態を確かめて購入できるのは、中古ならではのメリットです。
完成前に販売を開始し契約まで行うことが多い新築は、完成予想図から建物を想像するしかありません。
ただし中古であっても入居者がいると、室内までは見られないこともあります。

一方で、中古マンションには次のようなデメリットがあります。

修繕費がかかる
中古マンションの最大の注意点は、修繕費が早い時期にかかることです。
特にローンを組んで物件を購入し、家賃収入をほとんど返済に回す計画の場合は要注意です。
建物の修理が突然必要になれば、自己資金を使って修理することになり一気に赤字に転落する恐れもあります。

融資が厳しい場合がある
銀行は建物の担保評価で融資額を決めるため、建物の条件によっては希望通りの金額で融資を受けられない可能性があります。

設備や間取りが古い
中古物件は設備や間取りが古く、敬遠される可能性があります。
古くて安い物件ほどその傾向は強く、建物価格だけでなく間取りや設備の状態をしっかり検討したうえで
購入する必要があります。

地震被害のリスクが高い
1981年以前の古い耐震基準で建てられたマンションは、震度5以上の地震が起きたときに
建物が大きな被害を受ける可能性があります。
そのため、この時代以前のマンションの購入は慎重に検討すべきです。
もし地震保険に加入していなければ、被害の修繕費は全て自己負担になります。

まとめ

ここまでお伝えしたように、新築マンションは中古マンションに比べて有利な点が多く見られます。

一方の中古マンションは金額が安い点が大きなメリットです。

しかし耐震面などのリスクが多く、さらに修繕などの予備費も必要になってきます。

どちらが自分にとって良いかしっかりと見極める為にも様々な点をチェックしてみてください。

以上になります。

新築マンションは買うな！メリット・デメリットを中古と比べたら見えた事実

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1307

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皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「新築マンションは買うな！メリット・デメリットを中古と比べたら見えた事実」です。

新築マンションと中古マンションを比べると「新築マンションは買うな」という気持ちになる人もいるかもしれません。
実際、購入するならどちらを選ぶべきなのでしょうか。

本ブログでは、新築と中古マンションのメリット・デメリットと、それぞれの物件がどれくらいの人たちに選ばれているのかを
具体的なデータとともにお伝えします。

今回はまず新築マンションにどんなメリットがあるのかを見ていきます。

修繕費がしばらくかからない

建物を所有していると避けられないのが修繕費ですが、新築なら修繕を行うのは当面先です。
一方の中古は安く購入できても、すぐに修繕費がかかってしまう可能性があります。

10年の瑕疵担保責任期間がある

新築の建物は住宅品質確保促進法によって、住宅事業者が10年間、瑕疵担保責任を負うことが定められています。
そのため、 万が一建物に瑕疵があれば無償で直してもらえます。しかし中古は売主が業者の場合で2年間、
個人が売主の場合は2〜3ヵ月の保証期間となるのが一般的です。

売却時に有利である

仮に物件を購入して10年後に売却することになったとき、新築なら築10年の建物として売り出せます。
一方築30年で購入した中古マンションは、10年後は築40年の建物です。
どちらが売りやすいかは明らかです。

仲介手数料が不要

新築は建築会社や不動産会社が売主として販売しており、そこから直接購入すると仲介手数料がかからずに済みます。
しかし中古物件は所有者から直接購入するケースは少なく、仲介業者から購入するため仲介手数料がかかってしまいます。

新築マンションには多くのメリットがある一方で、次のようなデメリットが潜んでいます。

価格が高額である

新築マンションは完成したばかりであり、どうしても価格が高額になります。
毎月のローン返済も中古に比べて多いですが、売却時に有利で価格も高く売りやすいです。

物件数が限られ選択肢が少ない

全国宅地建物取引業協会連合会の年次レポートによると、2021年の首都圏の新築マンション供給数は33,636件で、
中古マンションのおよそ1/5しかありません。さらにその中でも本当に好条件の物件は、数が限られているでしょう。

内容は以上です。

新築マンションは買うな！メリット・デメリットを中古と比べたら見えた事実

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1307

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今回のブログテーマは「東京の不動産投資市場はバブルなのか？その理由とこれからの不動産価格の動き（後編）」です。

本ブログでは、前編、中編に沿って、バブルではないという声もあることから、別の視点からも考察し今後不動産価格の下落が
起きるかについて詳しく解説していきます。

不動産価格の下落がすぐに起きる可能性は低い
不動産バブルが起きているという見方も起きていないという見方もどちらも一定の根拠があるため、不動産バブルについて
判断するのは非常に難しいといえるのが正直なところです。しかし、見方を変えて「東京の不動産価格の下落が直近で起きるか」
と問われた場合、答えは可能性が低いと答えざるを得ません。

その理由について見ていきましょう。

東京の再開発は今後も続いていく
東京の再開発はオリンピック開催後もさまざまな場所で計画されており、今後も続いていきます。
例えば虎ノ門ヒルズ駅では、2022年1月20日に竣工した「虎ノ門ヒルズ レジデンスシャルタワー」、
2023年7月14日に竣工した「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」といった大規模なビルの建設が完了しており、
さらなる再開発が進んでいる状況です。

他にも、渋谷は「渋谷スクランブルスクエア」を中心とした再開発が行われている状況で、中央棟と西棟の建設を含めた
全体の完成は2027年を予定しています。

渋谷スクランブルスクエア第2期再開発計画：渋谷駅大規模都市開発
参考：https://walk.tokyo.jp/2022/08/01/shibuya-scramble-square/　

さらに、2027年には品川・名古屋間のリニア中央新幹線が開業する予定になっており、それにともなって品川駅周辺も
再開発が構想されている状況です。また、上記の再開発以外にもさまざまな場所で再開発が行われているため、
すぐに不動産価格が下落するという状況が起きる可能性は低いといえます。

金融緩和は今後も続くと予想されている
現在日本銀行は大規模な金融緩和を実施しており、今後も金融緩和は続くと予想されています。また日本銀行は
2024年3月19日、植田総裁の記者会見にて、2％の『物価安定の目標』が持続的・安定的に実現していくことが
見通せる状況になったと発言しました。
また「短期金利の操作を主たる政策手段として、経済・物価・金融情勢に応じて適切に金融政策を運営する。
現時点の経済・物価見通しを前提にすれば、当面、緩和的な金融環境が継続すると考えている」とも述べており、
大規模な金融緩和は長期化する可能性が高いといえます。

withコロナでも駅チカ立地など利便性の高いマンションは人気
2020年に発生した新型コロナウイルスによってマンション価格が一時的に下落しましたが、現在は上昇しています。
下記のグラフは国土交通省が2021年5月に発表した住宅の不動産価格指数です。

withコロナにおいても、駅チカなどのマンションは利便性が高いことから多少高額でも人気は衰えず、
今後も価格は上昇していくと予想されています。
このように都心を中心に東京のマンション需要は今後も高まる可能性があるため、不動産価格の下落がすぐに起きる
可能性は低いといえます。

まとめ
現在の不動産市場がバブルであるかを判断するのは難しい状況です。不動産バブルである可能性も否定できないため、
定期的に不動産市場の情報を集めて分析することが重要になります。そうすることで、仮にバブルだったとしても、
リスクを軽減することができます。

一方で、現在が不動産バブルであるかどうかに関わらず、すぐに不動産価格が下落する可能性は低いといえます。
今後も金融緩和や再開発が続くなど不動産価格が低下する可能性は低く、むしろ上がる可能性のほうが高いといえるでしょう。
特にマンションは価格が下落する可能性が低いため、おすすめの投資対象になります。

内容は以上です。

東京の不動産投資市場はバブルなのか？その理由とこれからの不動産価格の動き

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1208

ご高覧頂きありがとうございました。

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