不動産の知識(札幌)の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

介護費用って平均的にはどれくらい必要なのか、疑問に思う方も多い事でしょう。

貯金や資産もなく、年金しか収入がないという状態で介護が必要になった場合、

費用面で不安になる方もいるかもしれません。

今回は独身の方にフォーカスして、1人で老後を迎える際の介護費用についてご紹介します。

介護費用について

◎介護は誰がしている？

グラフに記載の通り介護はご家族が行うことが大半です。

　　　　介護者の続柄および同居有無

厚生労働省「国民生活基礎調査の概況」／2019年

https://www.jili.or.jp/lifeplan/lifesecurity/1113.html

では独身で老後を迎えた場合はどうなるのでしょうか。

介護サービスを利用する、介護施設へ入居することが選択肢に入ります。

しかし民間の介護サービスには高額な費用が必要です。都市部であればなおさらです。

様々な施設や形態がありますが介護サービスはどのくらいの費用が

必要になるのか見ていきましょう。

◎介護施設にはいくらかかる？

老人ホームに入居する費用は月額以外にも一時入居金というまとまったお金が

必要になることもあります。施設利用料以外にも医療費や備品代もかかります。

https://www.minnanokaigo.com/guide/cost/?gclid=Cj0KCQjwvLOTBhCJARIsACVldV3kV4RoK0JtbfVSADuympeVO2IDRmi
VZXY4Q-N247XJ_v6l79Xols4aAhiXEALw_wcB

◎介護が必要なのは自分だけじゃない

介護の対象はご自身だけではありません。

ご両親も高齢になれば介護が必要になってきます。

両親の年金で介護費用を賄えない場合はご家族が負担しなければなりません。

両親の介護費用を負担していたらご自身の介護費用がなくなってしまった

ということを防ぐためにも、年金以外の収入源を作る必要があります。

介護は肉体的、精神的、経済的、負担大きい三重苦です。

◎新築ワンルームマンション経営なら

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地道にコツコツ安定した資産形成が行えます。

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年金とプラスで毎月入る家賃収入で老後に備えましょう。

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就職、昇進、独立、結婚、出産、介護など、人生における節目はライフスタイルが変わるタイミングです。
生活の変化に伴い、今後のライフプランを見直したときに出てくるのがお金の問題。
老後とまではいかなくとも、10年、20年先の将来に向けて資産をつくっておくと安心です。

コツコツ倹約に努めて貯蓄する方法もありますが、最近では「投資」による資産形成を選択する人も増えています。

今回はスマホからでも手軽にできる「投資信託」についてご紹介します。

◎投資信託とは

多くの投資家から集めた資金をひとつにまとめ、運用する商品です。

株や債券など様々な金融商品を組み合わせ、運用・保管・管理をしてその成果が投資家に還元されます。

◎種類

投資信託の種類は大きく分けて2つ

・公社債投資信託：債券中心に運用される投資信託

・株式投資信託：株式中心に運用される投資信託

・追加型は長期の資産形成が目的の人、自分の好きなタイミングで購入

　したい人、沢山の種類の中から自分に合う商品を選びたい人に向いています。

・単位型は投資期間を決めて運用したい人、途中の買い増しは考えない人、

　運用結果をプロに任せたい人に向いています。

◎メリット

・少額から誰でも始められる

　一人一人の資金は少なくても複数人から資金を集め、

　１つにまとめて運用するため効率の良い運用ができます。

・運用のプロ（ファンドマネージャー）に任せられる

　個人だと時間がかかるものをプロが投資判断から取引までを投資家に

　代行してくれるため、安心して任せることができます。

・個人では投資しにくい国に投資できる（債券など）

◎デメリット

・価格変動リスク

　株式や債券の価格が変動することで、保有する資産に影響を及ぼします。

　一般的に株価は国内及び海外の政治・経済情勢・企業の業績の影響を変動します。

・為替変動リスク

　為替レートが変動し、影響を受けます。

　円高の場合は基準価格の下落要因になります。

・デフォルトリスク（信用リスク）

　債券を発行する国や企業が、財政難・経営不振などの理由により、

　利息や償還金を予め定めた条件で支払うことが出来なくなる可能性のことです。

・金利変動リスク

　金利が変動することで、債券の価格に影響を及ぼします。

　満期までの期間が長い債券ほど、大きく影響受けます。

◎利回り

・極端な例を出すと、50％超えもあり、30％超えは珍しくありません。

・定期預金等と比べても総じて高利回りで平均は4～6％

・運用しているのがプロのファンドマネージャー。

　投資のプロにが運用しているため、高いリターンを狙っています。

・しかし利回りの高さ＝リスクの高さとも言えます。

◎マンション経営との比較

・投資信託は元本割れリスクがある　⇔　マンション経営は長く保有する分の利益を受ける

・投資信託は為替の影響等を受けやすい　⇔　マンション経営は為替の影響は受ける可能性低い

・投資信託はコロナウイルスの影響を受けた　⇔　マンション経営はコロナの影響はほとんど受けていない

・投資信託は安定性にかける　⇔　マンション経営は安定性がある

マンション投資を考えたときに、物件選びで一つのポイントになるのが、
新築にするか中古にするかということです。どちらにもメリットとデメリットがあり、
投資である以上リスクも付きものです。

今回は中古物件についてお伝えします


◎中古の特徴

・物件数が多いため、選択肢が増える

　東京23区のワンルームマンション規制により、

　新築が少なくなっているため、中古物件は選択肢が多くなります。

　また様々な条件で比較して購入することが出来ます。

・資産価値の下落が目立たない

　建物の価値は法定耐用年数に応じて大きく変化します。
　マンションの耐用年数とは、法人税などを計算するうえで統一した基準で減価償却の
　計算を行うために法律で規定された年数のことです。
　木造の場合、耐用年数は22年。SRC（鉄筋・コンクリート造り）の場合、耐用年数は47年です。
　耐用年数を迎えると建物の価値はゼロになるとされているため、中古の築20年程度経過している物件は
　その後の建物価値の下落があまり目立ちません。

・過去の運用実績が分かる

　運用実績がある分、数字的な面でイメージがしやすくなります。

◎メリット

・価格が安い

　新築だと高くて買えないエリアでも、中古なら買える場合もあります。

　優良物件で、本来1億円超えの物件でも、中古であれば2～3割減の価格で購入が可能。

　立地や内装・設備等が古い、修繕費が高い等の理由により、価格が安い場合もあります。

・既に入居者がいる場合も多い

　既に入居者がいる場合はそのまま家賃収入を得ることが可能です。

・購入時点で管理状態が分かる

・立地が良ければ、何年経っても入居者は付く

◎デメリット

・引き渡し後に契約不適合責任がない

　オーナー様自身が修繕しなければならないため管理が必要となります。

・設備が古く、保証がない

　オートロック等のセキュリティや、最新設備等が

　備わっていない為、入居者が付きにくい可能性もあります。

・自然災害が起きた時の不安

　建築基準法改正以前に建てられた物件が多く、現行の耐震基準を

　満たしていない物件があります。

・購入時の融資の条件が悪くなる可能性がある

　修繕やリフォーム費用が必要になるため、融資期間が短くなったり、

　融資額の割合が低くなる傾向にあります。

・耐用年数が短い

　国土交通省によると、築30年超えのマンションのうち、5割以上の物件が配管や

　給水設備の劣化を理由に建て替えが検討されているのが現状です。

・ハイリスクハイリターン

　入居率が新築と比べ、確保できる保証がないため、家賃を下げることも多くあります。

　家賃を下げることで、当初より利回りも下がり、収益も減ってしまいます。

・購入後に設備交換やリフォームが必要になる可能性が高い時間経過と共に物件も

　古くなり、全体的に損傷しやすくなるため修繕費も増える可能性があります。

◎主な内装及び設備の耐用年数と交換費用

◎利回り

　中古マンションの利回りは、3～7％。物件によっては、10％超えもあります！

　また物件のある地域によっても利回りは変動し、土地の価値が基本的に低い
　郊外の物件は利回りが高くなる傾向があります。

☆平均利回り

　　新築：3～4％

　　築年数10年未満の利回り：4～5％

　　築年数10～20年未満の利回り：5～6％

　　20年以上の利回り：6～7％

　築年数が経過している物件ほど、利回りは上昇します。

　※利回りとリスクは比例することを忘れてはいけない！

◎中古物件でよくある失敗事例

・物件価格の安さや利回りだけで判断

　『価格が安い＝その地域での需要がなく、空室のまま』ということも珍しくありません。
　価格が安いという理由で、状態の悪い物件を購入すると、修繕費に多額な費用がかかる恐れがあります。

・建物の状態や周辺環境を十分に確認していない

　強風や潮風が吹く地域では、早く傷むため築年数だけでは判断出来ない部分もあります。
　中が見れないため、どんな状態で使用されていたか確認出来ないのが懸念点です。

・利回りにしか目がいかず、立地が悪く入居者がつかなかった

　立地が悪く入居者がつかない場合は、もちろんですが家賃収入は入りません

◎失敗しないためには

・地域の需要に合った物件を選ぶことが大切

・万が一に備えて、地震保険や火災保険に加入する

・修繕やリフォームの有無を考慮する

　中古物件で、修繕やリフォームに必要がない物件は滅多にありません。

　予めかかる費用を算出し、無理のない範囲で物件を選択することが必要です。

　また、管理やメンテナンスがどの程度されているか、建物状態はどうか、

　次の大規模修繕がいつ頃行われるか確認も必要です。

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不動産投資で物件を購入する際、｢新築にするか｣｢中古にするのか｣で迷う人は多いかもしれません。
新築と中古は、それぞれにメリットとデメリットがあります。
本ブログでは新築物件についてご紹介します。


◎新築の特徴

・物件の資産価値が長く続く

　築1年目という新品からカウントとなるため、資産価値が長く続きます。

・設備保証がある

・耐震性がある

　1981年6月1日以降、新耐震基準へと変更され、「中地震」

　（50年に1度）では、ほとんど損傷しない（軽度なひび割れ程度）「大地震」

　（500年に1度）では、倒壊しない程度の強度を基準とすることとなりました。

　2011年3月11日東日本大震災による影響で、軽微なものや

　タイル等のひび割れはあったものの、「大破」は0件でした。

・リスクが低い

　突発的な費用が掛かりにくいため、ローリスクロングリターンの投資です。

・契約不適合責任がある

　新築は10年間の瑕疵担保責任がついているため、

　10年間保証されるという安心感が持てます。

→契約不適合責任とは？

　構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の欠陥を引き渡しから

　10年間保証される仕組みです。

・最新設備が取り入れられている

（旭化成マンスリーレポート　参照）

入居者様のニーズに答えて、

ディアレイシャスシリーズにはほとんどの設備が完備されています！

◎メリット

・少額から始められる

　中古は仲介で購入するときは、仲介手数料がかかりますが

　新築は、金融機関により購入金額の100％融資を

　受けられるケースもあるため、資金が少なくて済みます。

　→レバレッジ効果も得られる

・シミュレーションが立てやすい

　新築は、突発的な出費もすぐには必要ないため、

　金銭面のシミュレーションや出口戦略も立てやすくなっています。

　修繕費用は毎月積み立てているため安心です。

・価格が高い

　設備、構造、広さにより価格が上がっています。

　過去の事例では、新築時と価格が変わっていない物件もあるくらいです。

・物件エリア・物件数に限りがある

　新築物件は、都市部で建てられることが多いため、エリアが限定されます。

・キャッシュフローが小さい

　価格が上がっているため、毎月の返済額も高くなります。その結果マンション経営から

　得られるインカムゲインは少なくなり、月々のキャッシュフローは小さくなります。

　リスクが低くなる分、毎月のリターンも少なくなるということです。

◎利回り

一般的には、都心の新築1Rの利回り：3～3.5％

　　　　　　地方の新築1Rの利回り：5％以上

『利回り＝入居者が入る前提』であるため、入居者がいないなら

家賃収入ゼロになり、マンション経営をしている意味がなくなってしまいます。

→中古で高利回りでも、入居者がつかない場合マンション経営をしても意味がありません。

◎よくある失敗事例と対策

・購入後、すぐに売却する

→長期的に保有することで利益が出るため、10～15年は保有することが望まれます。

・当初の家賃設定が高く、家賃を下げないと入居者がつかない

→むやみに高い家賃設定を行うと入居がつかない可能性があります。

・『新築』というだけで立地が悪い需要のないエリアで物件を購入した

→賃貸需要のある立地でマンション経営を行う必要があります。

◎マンション経営を行う上で大事なこと

・沿線、最寄駅、駅からの所要時間（徒歩）、立地等を見極めること

・いい物件に出会うには、良い会社に出会うこと

・会社選びをしっかりすること

・目先の利益を求めるのか、長期に渡り利益を求めるのか、自分に合ったやり方で行うこと

・オーナー様に手間暇かけさせているかを見ること

・分からないこと、知りたいこと、どんなに小さなことでも営業マンに聞くこと

・資産を任せられる！と思える営業マンを選ぶこと

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・事故物件とは

不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物や、アパート・マンションなどのうち、
その物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が
死亡した経歴のあるものを言います。ただし、死亡原因によって事故物件と呼ばないもの
もあるなど、判断基準は明確に定まってはいません。

・事故物件になるとどうなるのか

→入居希望者は減少することがほとんどです。

→同じ物件ないしはその付近の物件に入居している人が気味悪がって退去を考えます。

→ネット等で事故物件であることが広まり賃料を下げなければ入居者がつかなくなります。

→オーナーからすれば清掃消臭、壁や床の大規模な張替え、設備の交換や供養等様々な支払いが必要になります。

・大島てる

事故物件のある場所がわかるウェブサイトです。

事故物件のある地点には炎のマークがつきクリックすると詳細を確認することができます。
アパートやオフィス等不動産全般が対象になっており、サイト利用者の投稿をもとに

「大島てる」が調査し裏付けのあった物件を掲載しています。

・事故物件に関する調査

「事故物件に住んでもいいと思いますか」という

問いに対して「住んでもいい」と回答したのは18.7％。47.5％は住みたくないと回答。

一定層訳アリ物件を好む層はいるものの、全体として半数は住みたくないと考えています。

「家賃がいくら安くなったら事故物件に住んでもいい」と思いますかという問いには
およそ半数の48.4％どれだけ賃料が下がっても「住みたくない」と回答。　

1万円賃料を下げることは収益不動産にとって致命的です。

事故が起こった物件では賃料を半額にまで下げることもあり5万円以上の値下げがなされることもあります。

参考https://www.excite.co.jp/news/article/Mycom_freshers__gmd_articles_22961/

・事故物件になる基準

→死因が病死である場合

　物件内で人が亡くなった場合でも病死の場合は事故物件として扱われない場合が多いです。

　自殺や殺人と違い、病死はニュースで取り上げられることはほとんどなく、
　心理的瑕疵を有していないと考えられるため、原則事故物件には該当しにくい。

　自然死に該当する場合は瑕疵物件になる可能性低いです。

→事故死：自殺、殺人、事故死（転落や転倒など）

→自然死：病死、老衰

参考https://iekon.jp/byousi-buxtuken-jikobuxtuken/

・事故物件になる確率

下記に記載したサイトでは他殺率、自殺率、孤独死率の合計値を出し、

事故物件になる確率を求めていたがあくまで目安です。
使用している数字は平成30年（2018）人口動態統計（確定数）の概況

自殺者20031÷124218285（総人口）＝0.0161％

他殺　273÷1242182285（総人口）＝0.0002％

孤独死3179（23区の孤独死者数）÷9387286

（23区内人口）＝0.0339％

0.0161+0.0002+0.0339＝0.0195％　（1部屋を1年間保有した際の確率）

参考https://sumichidori.at.webry.info/202004/article_29.html

・事故物件にしないために

→自殺率は景気に連動するので不安定（読めない）

　高属性の入居者を選別し経済的理由による自殺

→他殺は減少傾向にはある

　対策は難しい。そもそもの発生率も低い。

→孤独死は右肩あがり

　孤独死の対策をすることで事故物件になる可能性は大きく軽減することができます。

　自殺率と同様高属性の入居者を選別する、入居者の交流の場を設けるなどして軽減することができます。

所有物件が事故物件になったら

・そのまま賃貸にだす

→家賃を大幅に下げないと入居者つかない可能性

・売却する場合

→購入元の業者に売却するか、

　事故物件を専門に扱っている業者に売却。


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・アパート経営

アパート投資とは、アパートを1棟購入して賃貸に出し、その家賃収入を

得るという投資方法。基本的に入居者の家賃収入で、物件取得時に組んだ

ローンを返済していき、その差額が毎月の収入になる。

ローンを完済後は、必要経費を引いた家賃がそのまま収入となるので、

将来的に年金+αの収入と実物資産が形成できる。

アパート経営を始めるきっかけ

アパート経営を始める理由

・相続税の節税対策をしたい

・所有する土地の固定資産税を節税しながら収益をあげたい。

・定年後に年金以外の収入を確保したい

・金融商品以外で収益性のある資産を持っておきたい

・不労所得を得たい

参考：株式会社スタークラフトが全国のアパートオーナーに行った調査https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000010.000038716.html

アパート経営のメリット

①長期的な収入が確保できる

賃貸に出し入居者がいる限り継続的な収入を得られることが1番のメリット。

ローン返済中は、家賃収入を返済に回せ、返済後は家賃収入の多くが収益となる。

管理会社に委託しておけば管理の手間もかからず不労所得が得られる。

副業として取り組むこともできる。

②レバレッジ効果が高い

アパート経営を始めるにあたり、物件の購入資金の大部分は融資を活用できる。

少額の自己資金で大きな利益が得られることになり、レバレッジ効果が高い。

1軒目のキャッシュフローが良好であれば、さらに物件を増やし大きな収益を

目指すこともできる。

③生命保険代わりになる

物件購入時に利用するローンで団体信用生命保険に加入しておけば、契約者に

万一（死亡・重度の障害など）のことがあった場合、以降ローン返済が免除される。

物件と土地は手元に残り、残された家族は継続して家賃収入が得られる。

生命保険としての役割も果たしている。

④経済変動に強い

資産形成には、預貯金や株などの金融商品に投資する方法もある。

しかし、金融商品はインフレなどの経済変動には対応できない。

アパート経営など不動産で運用した場合には、収入となる家賃が物価と

連動するため、経済変動の影響を受けにくいというメリットがある。

金融投資商品のように、突然価値が半減するリスクはない。

⑤節税になる

アパート経営にかかった費用は、現在の所得との通算可能。

経営を始めたばかりの頃は、様々な支払いなどで帳簿上は赤字となることも多い。

赤字分は給与所得と損益通算ができるため、所得税や住民税を抑えられる。

アパート経営のデメリット

①空室・滞納リスク

アパートは常に満室という保証はない。空室になると、その分の家賃収入が

途絶えてしまうので、自己資金からローンの返済を行わなければならない。

入居者がいる場合でも、家賃滞納が発生する可能性もある。

家賃滞納は収入が途絶えるだけでなく、退去まで新たな入居者の募集もできない。

最終的に全額を回収できないことも多く、空室よりも大きな損失となる。

②資産価値の下落

地価の下落により、資産価値が減少するリスクがある。

また、建物本体も年数とともに老朽化は避けられない。

アパート構造は様々だが、赤枠内の構造で建てられているものが多くを占め、

耐用年数はマンションに比べ短い。（マンションは基本的に鉄筋コンクリート造）

耐用年数を過ぎれば大幅な修繕、リフォーム等が必要になる。

区分ではなく1棟所有であれば多大な費用を要することになる。

加えて、修繕の計画は自分で立てるか、業者と契約し管理を委託する必要がある。

耐震強度

アパートはその構造上、災害への対応力は高くない。

写真のように一階部分が地震の揺れによって倒壊している。

木造の多いアパートは地震、洪水、家事などへの耐性が低い

耐震設計にしたり、地震保険に加入したりするなど対策することはできるが、

費用がかさみアパート経営のメリット、高利回りであることが損なわれてしまう。

2016年4月14日21時26分に発生した熊本県熊本地方を震源とする

Ｍ6.5の地震による被害。

一か所集中のリスク

所有物件が事故物件になった、災害の被害にあった、地価が下落した等

問題を抱えた際、管理戸数の数だけのリスクを負ってしまう。

分譲マンションは分散して所有できるためリスクも分散できる。

海外不動産投資注目されていた理由

・節税効果が高い

【法定耐用年数】

新築、ＲＣ造：47年　重量鉄骨：34年　軽量鉄骨：19年　木造：22年

中古の場合　耐用年数=(法定耐用年数—経過年数)+経過年数×0.2

【建物割合】

日本は土地＞建物の物件多く　　海外は建物＞土地の場合多い

【減価償却期間】

耐用年数を過ぎた物件は短い年数での償却ができる場合もあります。

中古が高い評価を受けるアメリカでは築22年を超える中古物件は

4年で償却可能です。建物割合が日本より高く短い期間で、

大きな節税効果を得ることができたため節税手段として用いられていました。

・海外不動産投資、節税規制

中古物件が高い評価をされる地域は、築22年以上の木造住宅

を購入することによって4年で減価償却をすることができます。

価格　5000万円（土地1000万円　建物4000万円）

4年で4000万円＝1年1000万円減価償却し課税所得を

1000万円減らすことが可能です。

年収1500万円を超える人々に節税対策として利用されていましたが

しかし2021年以降、法改正により節税効果は望めなくなりました。

・海外不動産投資メリット（節税以外）

【高利回り】

東南アジア諸国などは5～8.5％と高利回りです。

【人口増加】

日本は人口減少の傾向にありますが、

欧米諸国や東南アジアでは人口増加が続いています。

【通貨の分散】

複数の通貨を組み合わせることで、全体として変動幅の

ブレを抑えることが期待ができます。

【キャピタルゲイン】

アメリカやフィリピンでは住宅価格の上昇傾向です。

中古も高い評価を受けるアメリカではキャピタルゲインに期待が持てます。

・海外不動産投資デメリット

【日本の常識が通用しない】

言葉の壁や生活様式の差異、宗教観など様々な感覚が

日本人と異なります。

【為替リスク】

新興国の通貨の場合、経済成長とインフレのバランスが悪く、

とんでもない円高（現地通貨安）になることも珍しくありません。

【現地の情報取得が難しい】

日本の企業が扱っている海外物件はほんの一握り、

現地のウェブサイトでは言葉や数字の単位が異なります。

【治安】

アメリカのように銃社会の国や、アジアの一部地域のように

貧しい地域での治安は懸念事項となります。

・海外不動産、購入方法

①現地のファイナンシャルプランナー、不動産会社から購入

　不動産のエージェント探しから始めます。売主側も

　エージェントを付けて少しでも良い条件で売却しようと

　するため、売買交渉にはエージェントの力が不可欠となります。

②日本の不動産会社から購入

　国内の不動産会社の中には海外不動産を

　扱っているところもあります。しかし日本人目線で良いと思う物件を

　扱っている場合多く、現地の感覚と乖離しているリスクもあります。

・ワンルームの呼び方

海外では日本でいうワンルームタイプを

スタジオタイプと呼びます。

ワンルームマンションは英語で

スタジオアパートメントと呼ばれ

スタジオと1K・1Rとの明確な区別はありません。

分譲住宅はコンドミニアムと呼ばれます。

次回は海外不動産の特徴を一例とともに紹介いたします。

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リニア中央新幹線がもたらす経済効果

◎リニア中央新幹線の利用者見込み

リニア中央新幹線の品川～大阪間の共用により、

航空機から転移約1,100万人/年、東海道新幹線「のぞみ」利用者から転移

約7,200万人/年、新規誘発（東海道新幹線利便向含）として約500万人/年が見込まれています。

◎リニア中央新幹線の試算便益

品川～名古屋間のリニア開業に伴う経済効果（50年間）は約10.7兆円と推計、

東海3県へは約2兆円単年度では800億円が見込まれています。

品川～新大阪間のリニア開業に伴う経済効果（50年間）は約16.8兆円の経済効果、

うち東海3県へは約3兆円、単年度では約1,200億円が見込まれ、

中部圏に大きな効果をもたらすと推測されています。

品川～名古屋間開業時の経済効果（便益）

品川～大阪間開業時の経済効果（便益）

出典　三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング株式会社

※両資産とも開業年を2025年とし、同年を基準年として50年間の効果を算定

◎リニア開業に伴う生産額増加

リニア中央新幹線の開業により、首都圏、中部圏、近畿圏の

生産額の増加が予測されるが、特に首都圏の生産額の増加が大きい。

出典　三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング試算

◎リニア中央新幹線の経済効果（首都圏）

首都圏では、サービス業を中心に産業活動が活性化する見通しです。

出典　三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング試算

リニア中央新幹線の経済効果（中部圏）

中部圏では製造業を中心に活性化する見通しです。

出典　三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング試算

◎名古屋駅からの2時間圏人口・事業所

リニア全線開業時において、名古屋からの2時間圏人口は品川・大阪よりも多いです。

2050年の推計人口においても、この大小関係は変わりません。

リニア開業により2時間圏の事業所数、本社数は名古屋起点が最も多くなります。

出典　三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング作成

（人口は平成22年国勢調査及び国土交通省国土政策局国土数値情報に基づく）

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インフレとは物価が上昇し、流通する通貨量が増えることで通貨の価値が下がる現象です。

通貨が世に出回る量が増加すれば、通貨の価値は下落し、

供給よりも需要が多ければ、物価上昇を招きます。

供給量よりモノを欲しいという人が多いとモノの価値は上がります。

一度価値が上がれば、さらに値上がる可能性があるため

今のうちに買っておこうという人が殺到します。

その結果さらに需要が増え、またモノの値段が上がります。

これを繰り返すことでお金の流れが活発になり、経済全体が膨らんでいきます。

これがインフレーションです。

（例）コロナ禍のマスク

コロナが蔓延し始めたころは供給が追い付かず品不足になり、高値で取引されていました。

今はどうでしょう。マスクが市場にあふれかえり、転売屋も姿を消しました。

市場に出回る量が増加しマスクの価値が下がったのです。

　　　　

インフレと株式投資

株式は企業の業績、経済状況に左右されます。

物価上昇で物が売れれば、それに伴い株価は上昇します。

株価が上がれば株式投資をしている人々は上がった分だけ得をします。

インフレと生命保険

（例）死亡時に2000万円おりる保険に入っている場合

現在10円の駄菓子が100円で取引される強烈なインフレに

将来なったとしたら、既に設定されている2000万円という

数値は変わらず、現在の200万円ほどの価値しかない保険金額

を受け取ることになります。

支払う保険料は変わらないにも関わらず、

通貨の価値が下がることによって損をしてしまいます。

インフレと不動産　①ローン

（例）2000万円のローン残債がある場合

ローン残債も決められた数値からは変動しないので、

10円の駄菓子が100円で取引される状況下では

今の価値で200万円ほどローンを返していけばいいわけです。

物価の上昇に伴って少しづつ家賃を上げていけば、上がった家賃で

目減りしたローンの支払いをしていけることになり、一石二鳥です。

インフレと不動産　②売却価格

物価が上がれば、家賃だけでなく物件の価格も上昇します。

いわゆるキャピタルゲイン（売買差益）が増加します。

逆に言えば購入するときの価格も高くなってしまいます。

そのため、インフレになる前に不動産を保有することで

利益を最大限享受できます。

インフレと不動産　③リスク

・管理費、修繕費の値上げ

・家賃値上げによる入居者流出

まとめ

インフレになる前にマンション経営を始めることで

インフレに備えることができます。

メリット

①小額から始められる

　証券化された金融商品のため10万円程度から投資可能。

　比較的少額から資産運用できます。

　一方、実物不動産投資を行う場合は購入をするのに

　最低数百万円は必要となり、ローンを活用するケースが多いです。

②手軽さ

　投資家から集めたお金で複数の不動産を運用する

　商品のため自分で不動産を購入して所有する必要がありません。

　投資額を払い、運用は専門家が行う手軽さを有しています。

　反面、全て任せきりにしていると損害に気づかないリスクも。

③価格をリアルタイムで把握できる

　株式と同様に証券会社の口座で売買可能。

　証券取引所の取引時間は株式と同じです。

④分散投資のしやすさ

　複数の不動産が組み込まれた商品のため分散投資を行えます。

　少額から投資でき、複数商品の購入もしやすいことが特徴です。

　〈他金融商品で分散投資を行うには〉

　株式　複数保有が必要

　FX　　複数の通貨ペアの保有が必要

デメリット

①実物不動産を保有できない

　実物不動産への投資であれば、所有する不動産に

　住むなど投資以外の活用も可能。

②企業が倒産すると大きな損失に

　投資法人の資金調達が上手くいかず、

　キャッシュフローが悪化するケースもあります。

　投資法人が倒産しても不動産の価値はゼロにならないため、

　不動産を売却してお金が戻ってくる可能性もあります。

③上場廃止で価格下落するリスク

　通常、整理銘柄に指定されると価格が大きく下がる懸念があります。

④大きくレバレッジを効かせた取引ができない

　REITや株式投資は保証金などを入れることで信用取引ができるが、

　上限は手持ち資金の約3倍までと決まっています。

　一方、マンション経営はローンを組んで大きく

　レバレッジを効かせた運用が可能です。

⑤リスク

　・株式同様に日々の価格変動で元本割れをするリスク。

　・分配金も確定しているわけではないため、テナントの

　　退去や賃料の低下による分配金が減少するリスク。

　・自然災害による、不動産価値が下落するリスク等があります。

リスク・ヘッジ

空室リスクや賃料低下

リスクはありますが、物件の選択や修繕を

行うなど対策をとることで、リスクを軽減できます。

REITは一つの商品で分散投資効果があり、複数のREITに投資を行える。

または他の投資商品と組み合わせることで、リスクの軽減が可能。

REITと実物不動産の比較