2022年06月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「DXについて」です。

「DX」とは Digital Transformation(デジタル変革)の略です。

デジタル技術を活用することでビジネスや日常生活などをより便利で豊かにできます。

DXの必要性

DXを活用する最大の目的は、企業競争力を上げることです。

DXが注目された背景には経済産業省が提示した2つが要因になっています。

経済産業省「産業界におけるデジタルトランスフォーメーションの推進」
https://www.meti.go.jp/policy/it_policy/dx/dx.html

1 デジタル人材の不足

旧システム・新システムが混在すると、旧システムへのリソースに時間を

割かなければならず、新システムを担う人材が育成できません。

旧システムの業務から新システムへの業務に移行をさせることで、

今後のDX化に対応できる人材を育てることができます。

2 レガシーシステムからの脱却

レガシーシステムとは、過去の技術や仕組みで構築されているシステムを指す用語です。

今後、老朽化したシステムの仕様を把握している人材がリタイアすることによる

メンテナンスの課題や、故障・システムトラブル・データ紛失等のリスクが高まっています。

不動産業界へのメリット

1 非対面での対応

物件問い合わせのチャット、VR内見、リモートでの物件相談など時間や

場所を問わず対応できる環境を整えることでお客様の利便性が向上し、
会社としても働き方を多様化させることができます。

※2017年10月に賃貸取引に関するIT重説が解禁。

2021年4月には売買取引でのIT重説解禁により、契約時の負担が軽減されました。

2 生活の利便性向上

DX化に向けたIoTの導入により照明やエアコンのon・off、エントランスの鍵を
遠隔操作できるようになる等、生活の利便性が向上します。

事前に機械を設置しておくことで、入居者はアプリに登録をすれば即日使用可能となります。

3 情報分析

DX化に向けたAIの導入により、莫大なデータから顧客に必要となるデータの抽出や
適正価格の算出など情報の分析が可能となります。

マンションへの導入によって顔認証のサービスが使用できます。

部屋の出入りはもちろんのこと、エントランスの開閉、メールボックスが
鍵なしで行うことができます。

4 入居者サービス

入居者専用のサービス提供により入居率の向上と入居者の生活の質向上に繋がります。

健康管理アプリや周辺環境チェックアプリの導入や自社専用アプリの導入により、

入居者からの問い合わせがチャットで可能となりスムーズな連絡が可能となります。

DXマンションの今後

今後DXを導入する不動産企業は増加していくでしょう。

そのため既存住宅との差別化が起こり、
最新設備を備えた新築物件の需要は高まっていくと考えられます。

新築住宅の多様化

新型コロナウイルス感染拡大の影響でテレワークが浸透し、

在宅時間が増えたことにより立地や周辺環境といった利便性だけでなく、
家そのものの利便性が求められるように変容しています。

テレワーカー向き設備など特定の人々へ向けた物件も今後増加するとみられており、
マンションの多様化が進み新築市場が更なる成長を遂げると想定されます。
IoTをはじめとするDX設備は新築物件の標準設備となるでしょう。

レイシャスの取り組み

レイシャスでは溝の口駅にあるディアレイシャス溝の口にIoTサービスを導入。

弊社で取り組んだのはスマートリモコン、環境センサー、eHub、開閉センサーです。

物件にはWiFiが完備されているため、入居してQRコードを読み込むことで即日使用可能です。

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今回のテーマは「年金受給額の推移」です。

進む少子高齢化の中で、はたして将来年金がもらえるのか、
もらえても自分たちのときには受給額がどのくらいになっているのか、と不安に思う若い世代は多いと思います。

今回は年金受給額の現状や推移についてお話します。

年金制度の概要

○現役世代は全て国民年金の被保険者となり、高齢期となれば、基礎年金の給付を受けます。（1階部分）

○民間サラリーマンや公務員等は、これに加え、厚生年金保険に加入し、
　基礎年金の上乗せとして報酬比例年金の給付を受けます。（2階部分）

○また、希望する者は、iDeCo（個人型確定拠出年金）等の私的年金に任意で加入し、
　さらに上乗せの給付を受けることができます。（3階部分）

※1被用者年金制度の一元化に伴い、平成27年10月1日から公務員および私学教職員も厚生年金に加入。
　また、共済年金の職域加算部分は廃止され、新たに退職等年金給付が創設。ただし、平成27年9月30日までの
　共済年金に加入していた期間分については、平成27年10月以後においても、加入期間に応じた職域加算部分を支給。

※2第2号被保険者等とは、厚生年金被保険者のことをいう（第2号被保険者のほか、65歳以上で老齢、
　または、退職を支給事由とする年金給付の受給権を有する者を含む）。

年金額の推移

老齢基礎年金は40年間保険料を納付した場合の額（満額）
下記は 2004年度から2021年度の老齢基礎年金の推移。

老齢基礎年金の金額は月あたり65,075円（2021年度）。
受給額はアップダウンを繰り返しながら減少しています。
2004年から比較すると月あたり1,133円のマイナスとなり年間で13,596円減っていることに。
2019年、2020年と金額が上昇したため期待感も高まっていたが2017年以来の減額となりました。

年金支払額の推移

国民年金の毎月支払金額の推移（平成16年度の賃金水準を基準として価格表示）
と厚生年金保険料の支払い割合の推移。

毎月支払う国民年金保険料は 2011年、2012年に下がったもののそこから再び増加。
2004年と比較して2021年では月の負担が3,310円増加。
年負担で見れば2004年159,600円に対し2021年では199,320円と39,720円の負担は増えています。
コロナ等の要因で賃金の低下が叫ばれる中、国民年金保険料の支払額は上がり続けており、負担が大きくなっています。

保険料の推移 

資料：厚生労働省年金局「厚生年金保険・国民年金事業の概況」等

2017年以降、月給に対する保険料＝標準報酬月額×18.3％、
賞与に対する保険料は「標準賞与額×18.3％」と給料の1/5を厚生年金保険料として納めていることになります。
標準報酬は上限が65万円と決まっており仮に月収100万円の会社員であれば
2004年は月90,571円、年間で1,089,012円を納めていたのに対し、
2017年以降では月118,950円年間で1,427,400円と338,388円も増加しています。

ゆとりある老後生活費

生活保障に関する調査をもとにしたゆとりある老後生活費調査と公的年金のみで
生活費をまかなえるかどうかについての意識調査結果。

参考：生命保険文化センター「生活保障に関する調査」令和元年

夫婦でゆとりある老後生活を送るためにはいくら必要かという調査では1993年378,000円
という回答であったのに対し近年では361,000円と下がっています。
物価は以前より上がっているがバブル崩壊やリーマンショックといった経済危機から時間が経ち、
人々はあまり多くを求めなくなってきています。

参考：生命保険文化センター「生活保障に関する調査」令和元年

公的年金のみで生活費をまかなえると思うかという調査においては

「まったくそうは思わない37％」+「あまりそうは思わない41％」

＝78％（約8割）の人々が年金不安を抱えていることが分かります。

実際に夫婦で受け取れる年金額

標準的な年金受給世帯の年金額（夫婦の基礎年金＋夫の厚生年金）

資料：厚生労働省年金局「厚生年金保険・国民年金事業の概況」等

現役世代は過去の過剰支給によるツケで受給金額を減らされつつ、
景気回復を理由に年金の支払い負担を増やされています。
年金だけでは老後の十分な生活資金が確保できないのではという不安は若年層にも浸透しており、
20代で資産運用を行っている人々は2019年3月の29％に対し、2021年2月では35％まで増加しました。

投資は中高年層が半ば趣味のように行うものと思われていた投資だが、終身雇用の崩壊や
年金不安によって資産運用はマストになっています。

ご高覧いただき、ありがとうございました。

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今回のテーマは「投資の種類」です。

「投資の種類ややり方がよく分からない。」といったように、
自分に一番合っている投資の種類がどれなのか迷う人やそもそもどんな投資法があるのか
分からない人も多くいます。今回は代表的な7種類の投資方法をご紹介します。

株式投資

株式投資の特徴は長期的な利益と短期的な利益の両方が狙えます。

・売買益......株を買ったときよりも高く売ることで得る利益

・配当金......株を所有していることで企業から得られる利益還元

多くの場合、短期的に利益を狙いたい場合には売買益、長期的に利益を狙いたい場合には配当金を

目標に投資を行うことになります。株式投資は基本的に自分がかけたお金以上の損はしないことも特徴です。

【国内株】

他の投資に比べると比較的リスクが低く、始めやすい投資手段の一つだと言えます。

・メリット

　売買益だけでなく配当金で利益を狙うこともできる

　株主優待を受けられる

・デメリット

　日本の景気に左右され、株価が下がると損をする可能性がある

【外国株】

海外株に投資する最大のメリットは日本国内の景気変動に影響されづらいという点です。

また、為替レートの変動で利益を得られることもメリットです。

・メリット

　日本の景気の影響を受けづらい

　株価の変動だけでなく為替の変動でも利益が出る

・デメリット

　株主優待はほとんどない

　取引手数料が国内株よりも比較的高い

為替取引

為替取引の基本は「円とドル」などの異なる通貨を交換して利益を出すことです。

異なる通貨をやり取りするという意味で枠組みは同じです。

【FX】

FX は為替レートの変動を予想し、通貨を取引することで利益を狙う投資方法です。

基本的には外貨が安くなっているときに買い、価値が上がったら売ることで利益を狙います。

FX の特徴は「レバレッジ」が利用できる点にあります。

・メリット

　少額で大きな利益を狙える

　「スワップポイント」で毎日利益を上げることも可能

・デメリット

　自己資金以上の損をしてしまう可能性がある

　為替レートの変動の影響を受ける

【外貨預金】

中長期的に手堅く資産運用を行いたいという方には外貨預金がおすすめです。
国内の銀行に定期預金をしても利息はほとんど期待できないが、
海外は日本と比較して金利が高い傾向にあるため、外貨預金を行うと高い利息を期待できます。

・メリット

　堅実に利益を狙うことができる

・デメリット

　万が一預金先が倒産したときの保証がない

仮想通貨

仮想通貨とは「電子データとしてユーザー間で取引される通貨」のことです。
実際の通貨と同様に売り買いされておりレート変動があります。

・メリット

　為替の変動が大きく短期的に大きな利益を狙える

・デメリット

　相場の変動が激しく損をするリスクが高い

不動産投資

不動産投資にはワンルームマンション投資、アパート経営、土地活用などさまざまな方法があります。

リスクと利益のバランスが取りやすい「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われています。

【国内不動産】

多くの投資と違い、国内不動産投資は一般的に買ったときと売ったときの差額によって利

益を上げることに加え、「賃料」という形で長期的に利益を狙います。

・メリット

　定期的な不労所得を得られる

　不動産という資産を所有できる

・デメリット

　ある程度まとまった自己資金が必要

　管理に手間がかかる

【都心新築ワンルーム】

国内でも特に都心では人口が多いため安定した入居が見込めます。ワンルームマンションは

日々働いている単身の会社員から賃貸需要が高く特に交通利便性が高い駅近の物件が好ま

れるため、生活利便性の高いエリアでは安定運用がしやすいです。

・メリット

　減価償却による節税ができる

　ローンを組み団信に加入することで万が一の保障になる

　新築は建物・設備が最新 長期運用ができる

　資産価値が高く出口戦略をたてやすい

・デメリット

　中古物件や地方物件に比べ価格が高い

【海外不動産】

多額の自己資金が必要になるが短期間で大きな利益を上げられる可能性がある点がメリットです。
海外不動産は買ったときと売るときの差額で利益を上げることがメインになります。

・メリット

　国内不動産に比べ短期間で大きなリターンを得られる

　為替レートの変動で利益を得られる

・デメリット

　多額の自己資金が必要

　為替リスク

債券

債券は国が発行する「国債」と企業が発行する「社債」の二つに分類されます。
債権を購入している人には定期的に利子が支払われ、満期になれば元本の返済を受けれます。

【国債】

国債には 3 年、5 年、10 年の満期が用意されており、3 年と 5 年で満期を迎えるものは

購入時に定められていた金利を受け取れる「固定金利」、10 年で満期を迎えるものは景気

の影響を受けた金利を受け取れる「変動金利」です。

・メリット

　損をする可能性は限りなく低い

・デメリット

　他の投資に比べ得られる利益が少ない

【社債】

社債は企業が発行する債券で、多くの場合国債よりも利回りが良いことが特徴です。
大きな違いは「社債は企業に返済義務がある」ことです。大きな利益は得られない代わりに
大きな損をすることもない比較的堅実な投資手段だと言えます。

・メリット

　損をする可能性が低い

　一般的に国債より利息が高い

・デメリット

　他の投資に比べて利益が少ない

投資信託

投資信託は任せきりにしていても資産を運用できる簡単な投資方法です。
プロに運用をお任せすることになるため、多くの場合「信託報酬」といった手数料が発生します。

【インデックス型】

インデックス型の投資信託は特定の指数(インデックス)と連動した安定的な運用を目指す方法です。
インデックス型投資信託では大きな利益を得ることはない代わりに手堅く利益を得られる可能性が高いです。

メリット
運用の手間が小さく楽
大損をする可能性は低い

デメリット
手数料(信託報酬)がかかる

【アクティブ型】

アクティブ型の投資信託は「平均点」以上の利益を狙っていく投資手段です。
プロが銘柄の選択や投資手法などを独自に組み合わせて行います。

・メリット

　運用の手間が小さい

　インデックス型に比較して大きなリターンを

　得られる可能性が高い

・デメリット

　インデックス型より手数料(信託報酬)が高い

　インデックス型より損をするリスクは高い

【REIT】

「REIT(リート)」は不動産に対する投資信託です。多投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、
マンションなどの大規模な不動産を購入し、そこから上がる利益を投資家に分配する商品のことを指します。

・メリット

　不動産の運用はプロに任せられる

・デメリット

　手数料(信託報酬)がかかる

　利益を出すためには売買の手間がかかる

早見表

ご高覧いただき、ありがとうございました。

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投資用マンションと自宅用マンションの違い

投資用マンションは居住用と比べると、建築方法は変わりませんが、ローンや価格に違いがあります。

投資用物件と居住用物件の違いについてご紹介いたします。

◎ローンの種類

自宅用マンション:住宅ローン

自宅の購入や増改築に充てるためのローン。借り入れする本人が居住する

自宅にかける費用を補填することを目的とします。賃貸経営を目的とした物

件の購入費用には使えません。

投資用不動産:不動産投資ローン

不動産投資で収益を得るために組むローン。収益用不動産を購入する場合

には不動産投資ローンを組む必要があります。金融機関の審査基準も物件の

使用目的に合わせたものとなっています。住宅ローンを組んで収益用不動産の

購入費用にあてることは、重大な契約違反にあたります。

そのため、自宅として買った住宅を人に貸し出すことは基本的には出来ません。

◎返済原資

自宅用マンション:毎月の給与収入

住宅ローンでは個人の労働による収入から返済原資を捻出します。

住宅ローンは、あくまで個人の消費にかかわるローン。返済原資の

考え方は、ほかの個人向けローンと基本的に変わりません。

投資用マンション:毎月の家賃収入

不動産投資ローンは、賃貸経営によって入居者から得られる家賃収入

から返済原資を捻出します。

◎融資金利

自宅用マンション:年利 0.5%~2.0%程度

給与収入は個人が勤続するかぎりは大きく減ることは考えにくいです。

給与収入を返済原資とする住宅ローンは、貸し倒れのリスクが

低いために低金利といえるでしょう。

投資用マンション:年利 1.5%~4.5%程度

融資金額が大きい不動産投資ローンでは返済金額も大きくなります。

しかし、返済原資である家賃収入は常に一定とは限りません。

空室や家賃の下落が起こる可能性もあり貸し倒れのリスクがあります。

◎金融審査の内容

自宅用マンション:個人が融資審査の基準

審査には個人の返済能力や信用度が関わります。具体的には、年収、

勤続年数、貯蓄金額、他社での借入金額、金融事故の履歴など。

投資用マンション:個人と物件の収益性

個人の返済能力だけでなく、物件が建っているエリアや築年数、

家賃設定や過去の物件売買の履歴、販売会社の信用などを確認されるため

どのような物件を選ぶかということも、融資を受けられるかどうかを左右します。

当然金融機関から評価の高い物件である方が融資を受けやすくなります。

◎物件選びとコツ

自宅用マンション:マンション全体の状態を含めた住み心地

自分だけでなく家族の住み心地も考慮し日当たり、風通し、騒音、近

隣住民等を入念にチェックし物件を選ぶことで住みやすい環境を得る

ことができます。

投資用マンション:立地と収益性

基本的に投資用マンションは単身者をターゲットにしており、毎日通

勤・通学を行うことが想定される。そのような人々にとって駅近のマ

ンションは特に魅力的に映ります。商業施設が近くにあるなど利便性の高

い場所であれば、入居も決まりやすいです。不動産投資は立地がすべてと

いわれるほど、交通利便性は最重視されています。

センチュリー21レイシャスでは、マンション経営をご検討されている方はもちろん、

まったく話を聞いたことがない初心者の方向けにセミナーや個別面談を通して、疑問点を解消しております。

ぜひお待ちしております。

ご高覧いただき、ありがとうございました。

 ぜひ一度お気軽にご相談ください！

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