2023年02月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「延伸計画について（前半）」です。

鉄道の延伸計画はエリアの将来性を高めるため不動産価格にも影響を与えます。

本ブログでは東京の延伸計画についてご紹介します。

JR羽田アクセス線

JR東日本が計画する、羽田空港と田町、大崎、新木場などを経て東京都心を結ぶ鉄道新線です。
2021年1月に、国土交通省が鉄道事業を許可しました。開業予定は2029年度。
東海道貨物線の一部を旅客化しつつ、新線も建設し、羽田空港から東京駅、上野駅、渋谷駅、新宿駅、新木場駅などに
直通列車を運行する構想です。計画では、羽田空港の国内線第1ターミナルと第2ターミナルの間に「田空新駅」を設け、
東京貨物ターミナルまで約5.0kmの「アクセス新線」が建設されます。
そこから田町駅付近への「東山手ルート」、大井町駅付近への「西山手ルート」、東京テレポート駅付近への「臨海部ルート」
の3ルートが建設されます。将来的には、羽田空港国際線ターミナルの延伸も検討する模様です。

東山手ルート

羽田空港～東京貨物ターミナル～田町駅付近東京駅
東京貨物ターミナルから田町駅付近までは休止線となっている東海道貨物線(大汐線)を整備・活用します。
田町駅～浜松町駅間で、大汐線と東海道線の間に「大汐短絡線」を建設して合流。
東海道線から上野東京ラインを介して宇都宮線・高崎線・常磐線方面への直通を想定します。
田町～羽田空港間の距離は12.4kmです。所要時間は羽田空港～東京駅間約18分。

西山手ルート

羽田空港～東京貨物ターミナル～大井町駅～大崎駅～新宿駅東京貨物ターミナル
「東品川短絡線」を建設し、りんかい線と品川シーサイド駅・大井町駅間で合流。大崎駅からは埼京線(山手貨物線)に乗り入れます。
中央線特急「あずさ」「かいじ」の乗り入れ構想もあります。所要時間は羽田空港～新宿駅間約23分。

臨海部ルート

羽田空港～東京貨物ターミナル～東京テレポート駅～新木場駅
東京貨物ターミナルは、りんかい線の八潮車両基地に隣接しています。
この八潮車両基地からりんかい線へは回送線が繋がっていますが、これを複線化させ、品川埠頭分岐部信号場でりんかい線に合流します。
そのまま新木場を経て、京葉線への直通を想定します。所要時間は羽田空港～新木場駅間約20分。

東京メトロ豊住線

2015年7月10日、東京都は「広域交通ネットワーク計画について≪交通政策審議会答申に向けた検討のまとめ≫」を公表。
そのなかで、豊住線は「整備について優先的に検討すべき路線」のひとつに挙げられています。
さらに、2016年4月20日の交通政策審議会答申第198号「東京圏における今後の都市鉄道のあり方について」では、
豊住線は「国際競争力の強化に資する鉄道ネットワークのプロジェクト」に位置づけられました。
2019年3月には、交通政策審議会の調査結果が発表され、上記のように豊住線に事業性があることが確認されました。
有楽町線の豊洲から半蔵門線押上を経て、埼玉・千葉方面へ伸びる構想のうち、江東区部分だけを切り取ったのが「豊住線」です。
2021年末に事業の開始が決定、2023年ごろから着工、2030年代には開業する見通しです。

・区間
豊洲～中間駅1～東陽町～中間駅2～住吉

東京メトロ半蔵門線

東京メトロ半蔵門線(東京11号線)は、渋谷～押上間を結ぶ地下鉄です。
四ツ木を経て松戸まで延伸する半蔵門線の延伸計画ですが、東京メトロは自力で建設する意思を示しておらず、
現時点では正式決定した路線計画はありません。沿線となる江東区、墨田区、葛飾区、松戸市などでは、
「地下鉄8・11号線促進連絡協議会」を結成して建設を促しています。
計画の地図では、半蔵門線延伸は押上～四ツ木～金町～松戸という経路で、金町～松戸間はJR常磐線に沿う形。
住吉～押上～四ツ木間は8号線(有楽町線)と11号線(半蔵門線)が線路を供用し、四ツ木で8号線が野田方面、11号線が松戸方面へと分岐する構想です。

・区間
押上～四ツ木～金町～松戸

都営大江戸線

都営地下鉄大江戸線(東京12号線)のうち、都庁前～光が丘間の放射部を、大泉学園町を経て東所沢まで延伸しようというのが、大江戸線の延伸計画です。このうち、光が丘～大泉学園町間3.2kmについてはすでに導入空間となる道路が事業化されており、
都市計画道路補助230号線の整備が進んでいます。途中駅として、土支田駅(仮称)、大泉町駅(仮称)、大泉学園町駅(仮称)の3駅が設置されます。
大泉学園町~東所沢間はまだ構想段階ですが、新座中央、清瀬北部、東所沢の3駅が設置される構想です。

・区間
光が丘～大泉学園町～東所沢

鉄道延伸の影響

利便性の向上

利便性の向上には、「交通アクセスが良くなる」ことと
「商業施設ができることにより、買い物がしやすくなる」の2つの意味があります。

①交通アクセスの向上

鉄道が延伸され、駅が新設されることにより、利用しやすくなるため、周辺地域の交通アクセスが良くなります。
さらに、新駅に向かうバス路線などが整備されると、駅から遠い地域の交通アクセスも向上する事があります。
このように、駅周辺だけでなく、駅から遠い地域の交通アクセスが向上することもあるため、新駅ができると利便性が向上します。

②商業施設の増加

駅ができると、駅周辺が開発され、駅ビルなどの商業施設が多数建築されます。
商業施設ができることにより、多くの飲食店やショップが出店し、飲食や買い物が手軽になることで、利便性が向上します。

就業人口の増加

新駅周辺が再開発されることで、就業先が増加し、多くの就業者が必要になります。
就業先として駅の鉄道職員、駅ビルなどの施設の店員、コンビニエンスストア、飲食店などの店が挙げられます。
他にも、オフィスが併設されている大型商業施設ができる場合には、民間の会社での就業先もできるため、
就業人口が大きく増加するパターンがほとんどです。駅周辺の再開発が大規模であればあるほど、多くの雇用が生まれるため、
多数の就業者が必要になります。特に、首都圏で駅が新設され、大規模な再開発が行われる場合には、
数万人規模の就業者が必要とされるケースもあります。

不動産価値の上昇

新駅では周辺の不動産需要が高くなる傾向にあります。具体的には利便性の向上や人口の増加により、
店舗を出店すると高い売上が見込めるため、店舗需要が増えます。また人口も増加しているため、住居の需要も大幅に増えます。
好立地の場所には、高い家賃を支払っても出店したい人や住みたい人がおり、家賃価格が上昇し、
より良い不動産収益を見込むことができます。結果、不動産の需要が高まり、不動産価値が上昇します。

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今回のテーマは「リースバックについて」です。

自宅を利用した資金調達法の一つに、リースバックがあります。

今回はリースバックの概要とメリット、よくあるトラブルについてご紹介します。

リースバックとは

不動産を活用した資金調達の手段の一つ。不動産の売却後も継続して不動産を活用することが可能なのが特徴です。
リースバックを利用して自宅を売却したあとも、そのまま同じ物件を借りることで自宅として生活を続けることができます。
このような特徴があるので、最近注目されている資金調達の手段です。

リースバック方式の仕組み

リースバックを利用するメリット

1.売却後も自宅に住み続けられる

リースバックを利用すれば、家を売却した後も引っ越す必要がありません。
そのため売却した後もライフスタイルの変化を最小限に抑えることが可能です。
物件の利用形態が所有から賃貸に変わるだけで、転勤や転校の心配もなく、賃貸契約期間の途中で解約することも可能です。

2.短期間で自宅を現金化できる

売却時に短期間かつ一括でまとまった現金を受け取れることができます。
資金の使い道に制限はなく、住宅ローンの返済や老後資金、事業資金などに充てることができます。
自宅を売却する場合、仲介会社に売却活動を依頼しても、すぐに買い手が見つかるとは限りませんが、
不動産会社が直接買主となるリースバックであれば、短期間で現金を受け取ることが可能です。

3.短期間で自宅を現金化できる

リースバックで売却した物件を条件次第では将来的に再度購入することも可能です。
不動産売買の契約の際に買い戻し特約を付けることで、いくつかの要件はありますが、
一度売った不動産を買い戻すことができます。

リースバックでよくあるトラブル例

1.家賃を上げられた・家賃が払えない

リースバックの購入者(買取会社)から、家賃の引き上げ請求が来ることもあります。
リースバックにおける月々のリース料(家賃)は、周辺地域の相場より割高に設定されるケースもあるため注意が必要です。

2.勝手に売却された

リースバックした物件に「勝手に売却をしない」という約束があったにもかかわらず売却され、

その後の賃貸契約更新を断られるケースもあります。
リースバックを行う会社は通常の不動産売却もできるため、購入した物件がより高く売れる見込みがあれば、
売却してしまう可能性があることが難点です。

3.家の買い戻しの金額が高い

家賃と同じように、リースバック後の買い戻し金額を、周辺地域の相場より高く設定するケースもあります。
相手の提示した買い戻し金額が払えないとなると、その物件から出ていかない限り、賃貸借契約を更新し続けざるを得ません。
更新のない契約だと、契約満了の時点で家を出ていくことになるでしょう。

4.修繕費の負担で揉めた

リースバックでは貸主と借主間で修繕費の負担に関してトラブルになることがあります。
通常の賃貸借契約では借主の故意過失によらない設備の故障等にかかる修繕費は貸主が負担することが一般的です。
しかしリースバック契約においては、売却後も元所有者が住み続けることから、設備等の不具合の発見が難しいため、
特約で修繕費は借主(元所有者)負担と定められているケースがほとんどです。

5.定期借家契約で契約して、再契約を断られた

リースバックで自宅を売却後、2～3年単位での「定期借家契約」を履行することが多いですが、
「再契約可能」と聞いていたのに、契約満了時に再契約を断られ、トラブルになることがあります。
定期借家契約の再契約を断られるケースは多くはありませんが、借主を退去させて早めに転売したいと考えている
買取会社も存在します。定期借家契約は、貸主に正当事由がなくても再契約を拒否することができ、
そうなれば借主は退去せざるを得えません。

まとめ

リースバックは老後資金の確保や相続の準備をしたい年配の方や老後の生活資金に不安があるので自宅を活用し余裕を得たい、
死亡後は誰も住む人がいないので今のうちに現金化して旅行や趣味などを楽しみたいという方にも向いています。
また相続の際に相続人である子どもたちが分割しやすいように自宅を現金化しておきたいと利用するケースも少なくありません。
住み慣れた自宅を離れたくない方にとっても、賃貸住宅として住み続けられるリースバックは魅力的な選択肢となるでしょう。

リースバックについては以上になります。

ご高覧頂きありがとうございました。


センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

センチュリー21レイシャスでは、不動産のプロが耳寄りな情報をお届けする個別相談セミナーを開催しております。

（下記URLもしくは画像をクリックすると申し込みページに移動します。）

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今回のテーマは「生命保険と不動産（後編）」です。

マンション経営と生命保険が関係あることをご存じでしょうか。

後編では保険と不動産の比較、保険の注意点や見直しについてご紹介します。

終身保険と不動産の比較

・仮定　マンション経営(ディアレイシャス浅間町ステーションフロントの一例)

価格1,940万円※ ローン期間35年(420か月) 月々の負担額2,288円

(内訳 家賃71,000円-ローン返済額63,538円-管理修繕費6,200円-集金代行手数料3,550円=-2,288円)

・終身保険(A社のプラン参考)

現在30歳の人が毎月37,480円の保険料で保険料払い込み期間65歳までの終身保険を契約したと仮定。
死亡保険は2,000万円。保険料払い込み期間は35年で累計保険料は1,574万円(37,480万円×420か月)。

・解約返戻率が112%であると仮定した際の比較。
マンション経営に比べて終身保険のほうが月の負担が大きい。
解約返戻金が100%を超えるのは払い込み期間満了時のため、支払期間中は解約をすると元本割れが発生します。
マンション経営では家賃収入で月々のローン支払い額を減らし、少ない持ち出しで運用が可能です。
ローンの完済前に物件を売却しても物件の価値が高まっていれば利益が出ることもあるでしょう。

生命保険の注意点

・インフレ時は保険金が目減りする

インフレ化する(物価が上がる)と通貨の価値は目減りしてしまいます。

保険金額は基本的に変動しないため受け取れる保険金は価値が下がってしまうことになります。
対して不動産はインフレで物価が上がるとそれに伴い物件価格も上昇します。家賃(賃料)も物価の1つです。
インフレーションになれば家賃も上昇します。お金などの金融資産は発行主である国の信用によって価値が変動するのに対し、
現物資産は「物」そのものに価値があるため、価値が下がりにくいです。

・節税効果は薄い

生命保険では控除できる金額に上限があります。
年間の各保険料支払いが8万円を超える場合、控除額は一律4万円になり、超えた部分については節税の恩恵を受けられません。
一般生命保険料と介護医療保険料、個人年金保険料の3つの保険料を合わせた控除額の上限は所得税が12万円、住民税が7万円です。

マンション経営であれば、月々の金利や、減価償却費、管理修繕費などを経費として計上し課税所得を下げることが可能です。
運用でマイナスが生じた際は損益通算ができ、マイナス分と所得を合算し課税所得を減らすことができます。

保険の見直し

・ご自身が加入している保険を見直す

月々の複数の支払いをしていると、今いくら保険料を支払っているのか見落としがちです。
一度ご自身やご家族の加入している保険証券を読み直して十分な保障内容なのか、想定より多額の保険料を支払っていないかなど
確認して今後の方針を定めることがよいでしょう。

・カバーできていない部分を見つける

生命保険によって死亡保障は万全という場合でも医療保険やがん保険には加入していなかったということもあります。
死亡保険は基本契約者の死亡時にしか受け取れません。
団体信用生命保険ではがんや、心筋梗塞、脳卒中を発症した際にも効果を発揮する特約を付加することで、
広い範囲の保障を受けることが可能です。

・掛け捨てから積立へ

掛け捨て保険は一般的に保険料が安く設定されているものの、設定期間中に契約者が死亡しなかった際は
死亡保障は受けられず、ただお金を支払っていただけになってしまいます。
仮に月2,000円だとしても30年支払いを続ければ720,000円支払っていることになります。
マンション経営であれば保険料の支払いとローン返済が同時に行えるため、
ただお金だけ支払って何も残らないということはありません。


生命保険と不動産（後編）は以上になります。

ご高覧頂きありがとうございました。


センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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（下記URLもしくは画像をクリックすると申し込みページに移動します。）

https://reicious.co.jp/lp_one/inheritance#seminar_list10

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今回のテーマは「生命保険と不動産」です。

マンション経営と生命保険が関係あることをご存じでしょうか。

今回は保険と不動産の比較をご紹介します。

団体信用生命保険

ローンを組んでマンション経営を始める際、加入する保険が「団体信用生命保険」という保険です。

ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった時、ローン残債がなくなるという保険です。

団体信用生命保険は不動産をローンで購入した際に加入します。(融資実行後の中途加入はできない)
保障期間は原則ローン返済期間となります。

生命保険の種類

生命保険には大きく分けて3つの種類が存在します。
保険期間が〇年間あるいは〇歳までと決められている定期保険。
「保障」と「貯蓄」を兼ね備えた養老保険。

解約しない限り一生涯死亡保障が続く終身保険に分かれています。
保険期間、解約返戻金、満期保険金の有無、保険料などに違いがあります。

定期保険と不動産の比較

・仮定　マンション経営(ディアレイシャス浅間町ステーションフロントの一例)

価格1,940万円※ ローン期間35年(420か月) 月々の負担額2,288円

(内訳 家賃71,000円-ローン返済額63,538円-管理修繕費6,200円-集金代行手数料6,200円=-2,288円)

・定期保険(M 社のプラン参考)

毎月4,042円の保険料で20年間保障、死亡保険金2,000万円と仮定。

35年間の累計保険料は約169万円(4,042円×420か月)

※頭金10万円として計算(借入金額は1,930万円)

マンション経営の場合は保険の契約者が死亡した後も家賃収入が毎月入ります。

またローンが返済された状況になるので、家賃収入がローンと相殺されることなく入ってきます。

亡くなった後のことを考えると、定期保険よりも多くのお金を得ることができます。

定期保険は契約した期間中のみ保障が行われるので、契約期間を過ぎてからの死亡では保険金が受け取れないリスクがあります。

養老保険と不動産の比較

・仮定　マンション経営(ディアレイシャス浅間町ステーションフロントの一例)

価格1,940万円※ ローン期間35年(420か月) 月々の負担額 2,288円

(内訳 家賃71,000円-ローン返済額63,538円-管理修繕費6,200円-集金代行手数料6,200円=-2,288円)

・養老保険(K 社のプラン参考)

現在30歳、毎月約5.6万円の払い込みで65歳満了の養老保険と仮定。
死亡保険金は 2,000万円、満期保険金は死亡保険金と同額の2,000万円で解約返戻金はあるものとする。

養老保険は満期を迎えれば払い込んだ保険料に近い金額が満期保険金として戻ってくるため、得られる保険料が高いです。

養老保険を積み立てていく場合35年間で1,000万円を払い込む必要があります。

マンション経営であれば月々のローン支払いを家賃収入によって行えるため、月々数千~1.2万円の支出で資産形成が可能です。

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今回のテーマは「円安と2022年の不動産市況について（後編）」です。

2022年10月、一時円ドルレートは「1ドル＝150円」を記録しました。1ドル150円を超えるのは、32年ぶりのことです。

歴史的な円安およびその背景にある金融政策は、不動産市場と無縁ではありません。

後編では、コロナとインフレ②、海外投資家の動きについてお伝えします。

コロナとインフレ②

《 大手ホテルチェーンによる価格上昇 》

外国人の入国条件緩和や円安により、外国人観光客数増加を見込む国内大手ホテルチェーンは
全国の主要都市、主要駅周辺の土地を大量購入しました。

ホテルは先行投資と称して相場より高い値段で土地を購入し自社ホテルを建てています。
結果マンション業者等は土地を購入できず、駅近にマンションを建てられない状況が続いています。

また相場より高い値段で土地を購入したことで、周辺の地価が上昇し、既存物件の価値も上昇しました。

下のマップは名古屋駅周辺です。都市の主要駅には多くのビジネスホテルが存在しています。(民泊施設は含んでいない)

海外投資家の動き

《 日本は割安 》

参考:第18回「国際不動産価格賃料指数(2022 年 4 月現在)」の調査結果
https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2021/11/2205-18th.pdf

日本不動産研究所の調査結果によると、世界の主要都市に比べ東京のマンション/高級住宅価格が割安であることが分かります。
分譲単価の各都市比較指数のグラフを見ると東京の港区元麻布地区を100と指標した場合、
最も高い香港は218.2と日本の2倍の価格です。
その次にロンドンの181.3、台北の147.8と分譲単価の差が明らかになっています。
この表から世界主要都市の中で東京の物件価格は割安だと言えるでしょう。

《 円安下の海外勢動向 》

インフレの続く米国などの投資家にとって日本の不動産は割安で魅力的です。
マンション・オフィスビル・ホテル・物流施設等は海外投資家やファンドによってどんどん購入されており、
不動産市場全体で価格上昇が起きています。

参考:日経新聞 不動産投資、円安で活況 利回り世界的に高く 海外マネー　2022年7月1日2:00

海外投資家が3,000万円のマンションを購入した場合の比較

→円安下は海外投資家が日本の不動産を買い求めやすい時期。

《 まとめ 》

①日本は依然、低金利。

　預貯金はほぼ増えませんが、借入時の金利は低めといった状態。

②新築マンションは貴重。

　駅近の土地はホテルとの争奪戦で入手困難です。

③海外マネーで不動産価格は上昇。

　円安がインフレを加速させ、高額な不動産は値上がりしています。

今は時期じゃないと足踏みしている間にもモノの値段は上がっています。

このままいくといずれ個人では購入できなくなる水準にまで値上がりするということも予想されています。