2024年01月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション退去費用の相場は？オーナー負担内容と相場を解説（後編）」です。

マンション経営でオーナーが負担するコストに「退去時費用」があります。
借主とトラブルにならないように、負担する費用の内容や相場をしっかり把握しておくことが重要です。
後編では退去時のトラブルを避ける方法についてお伝えします。

1.トラブル回避の方法

賃貸経営にトラブルは付き物です。とくに費用が生じる事項についてはトラブルに発展するケースが多いといえます。

公的機関の調査では原状回復費用や敷金に関するトラブルの件数は年間1万件を超えています。

ここでは、原状回復の費用を巡って入居者から寄せられた相談の実態を公的機関のデータや事例から確認し、

トラブルを回避するために実践すべき対策について紹介します。

1-1.最も多いのが原状回復に関するトラブル

オーナーと入居者の間で最も多いトラブルが原状回復に関することです。

独立行政法人国民生活センターの調査によると、
ハウスクリーニングやクロス替え等にかかった原状回復費用を敷金から差し引かれて敷金が返金されない、
あるいは敷金を上回る金額を請求されたという相談が2022年度に1万2,856件寄せられています。

毎年相談件数が1万件を超えていることから、いかに原状回復や敷金に関するトラブルが多いかが分かります。
国民生活センターが挙げている事例では、以下のようなことが紹介されています。

・賃貸マンションを退去したところ、高額なハウスクリーニング代を請求された

・5年入居していた賃貸アパートを退去したところ、壁紙の修理をするため敷金は返金できないと連絡があった

国土交通省のガイドラインではいずれもオーナー側が負担するケースにあてはまりますが、
入居者側に原因がないか細かい状況がわからないため一概に判断できない面もあります。

5-2.入居者とのトラブルを回避するためには

自主管理のオーナーが入居者とのトラブルを回避するためには、以下の3つの方法を実践することが有効です。

1.原状回復ガイドラインを渡す

インターネットで閲覧できるとはいえ、ガイドラインの存在を知らない入居者もいるでしょう。

契約時にプリントアウトしたガイドラインを手渡して熟読してもらうのも有効な方法です。
ガイドラインに沿って判断することでお互いに納得した結論を出すことができます。

2.チェックシートを使って立ち会いする

入居時や退去時にオーナーと入居者が立ち会いを行う際に、
お互いにチェックシートを使ってチェックすると、見落としなどを防ぐことができます。

あわせて写真を撮っておくと、退去時に当初の状況との変化を比較しやすくなります。

3.取り決めを明文化する

トラブルになるケースが多い費用については、書面として明文化することが大切です。

明文化したことで、ハウスクリーニングの裁判においてオーナーの主張が認められた判例があります。
ただし、明文化するだけでなく入居者への説明をしっかり果たすことが重要です。

6.退去時費用は、かけるべき部分にしっかりかけるべき

オーナーはマンション経営の退去時費用に「どんな項目があり、どれくらいの費用がかかるか」を把握しておく必要があります。

退去時費用を考えるときのポイントはコストを抑えることにこだわりすぎないことです。

なぜなら、「かけるべき部分にコストをしっかりかけて入居者を決めること」が最優先課題だからです。

コストを抑えても入居者が決まらず、空室期間が長くなれば収入面のマイナスも大きくなることを心得ておくべきでしょう。

一方で、入居者に負担してもらうべき費用はきちんと敷金から差し引き、オーナーの損失にならないようにする必要があります。

その場合は、国土交通省のガイドラインに照らし合わせて、入居者に納得して費用を負担してもらいましょう。

トラブルの多い退去時費用ですが、お互いが納得して負担できるように基準を明確にし、信頼関係を築くことが求められます。

マンション退去費用の相場は？オーナー負担内容と相場を解説

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1144


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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション退去費用の相場は？オーナー負担内容と相場を解説（中編）」です。

マンション経営でオーナーが負担するコストに「退去時費用」があります。
借主とトラブルにならないように、負担する費用の内容や相場をしっかり把握しておくことが重要です。
中編では退去時に負担する費用の続きと退去時費用の相場についてお伝えします。

1.入居者が退去したときにオーナーが負担する費用（前編からの続き）

1-1.仲介手数料

仲介手数料とはオーナー（貸主）と入居者（借主）をマッチングする不動産会社（仲介会社）に支払う手数料のことです。

宅地建物取引業法では、賃貸の仲介で受け取れる手数料は貸主と借主の両者から
それぞれ賃料の半月分（0.5ヵ月分）以内と定めています。

1-2.広告料（AD）

不動産仲介会社に支払う広告料(AD)とは仲介手数料とは別に、追加で広告を行ってもらった場合に支払う費用です。

広告料を付けるメリットは不動産会社にとって仲介手数料とは別に利益を得られるため、
より熱心に客付け活動を行う傾向があることです。入居希望者の照会頻度が増え、成約する確率が高くなります。

1-3.賃貸物件サイトなどへの出稿料（掲載料）

入居者を募集する際、有料の賃貸物件サイトなどに広告（物件情報）を掲載した場合は出稿料がかかります。

管理会社が負担するケースも多いですが、提案があった際はメディアの出稿料・出稿期間・条件などを確認しましょう。

1-4.その他

原状回復費とは別にエアコンや給湯器などの住宅設備が老朽化、
また故障している場合は、入居者が退去するタイミングで交換するケースもあります。

併せて、賃貸借契約のときに「退去時のクリーニング費用は入居者が負担する」といった特約を定めていて、
それを入居者が認めている場合、本来オーナーが負担する費用を入居者が負担するケースもあります。

2.マンション経営（ワンルーム）でかかる退去時費用の相場

退去時費用の具体的な金額は、読みづらい部分もあります。
そのため、不動産会社の担当者に「いくらかかるの？」と質問をしてもあいまいな反応になりがちです。

ただオーナーからすると、退去時費用がどれくらいかかるか把握できないのは不安だと思います。
あくまでも一例として目安をご紹介したいと思います。なお、ワンルームマンションの場合の目安です。

2-1.ハウスクリーニング代

ハウスクリーニング代は特約などがない限り、オーナー負担になります。

ハウスクリーニングとは、プロの清掃業者に依頼して、物件の必要な箇所を清掃してもらうことです。
ある程度の年数住んでいれば、経年による汚れは発生するのが普通です。

次の入居者を確保するために、部屋をきれいな状態にするのがハウスクリーニングの目的です。
ハウスクリーニング箇所の内訳は下表の通りです。

【ハウスクリーニング箇所の内訳】

※一例です。料金や汚れ具合、オプションの有無によって異なります。

ハウスクリーニングを依頼する場合は、必ず請求書に料金の内訳を書いてもらうようにしましょう。
万一入居者の過失によって汚れた箇所がある場合に、費用の根拠を明確にするためです。

【ハウスクリーニング間取り別相場】

2-2.クロスの張り替え

クロスの張り替え費用は、入居者が喫煙者でヤニによって色が変色している場合などは入居者負担になります。
また、通常の経年劣化による張り替えの場合はオーナー負担になります。

ただし 、クロスの耐用年数は6年ですので、タバコを吸った影響でクロスが変色していても、

6年以上入居者が住み続けたのならクロスの張り替え費用はオーナー負担という考え方が一般的です。

【クロスの張り替えの相場】

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション退去費用の相場は？オーナー負担内容と相場を解説（前編）」です。

マンション経営でオーナーが負担するコストに「退去時費用」があります。
借主とトラブルにならないように、負担する費用の内容や相場をしっかり把握しておくことが重要です。
本ブログでは退去時費用を項目別にご紹介します。

1.退去時費用は「更新時期」や「環境変化」で起こりやすい

退去時費用は、入居者が入れ替わるときにかかるものです。この費用をオーナー側と入居者の双方で負担します。

「いつ入居者が退去するか」のタイミングは読みずらいですが、入居者の背景によってある程度推測することもできます。
なぜなら退去は「更新時期」や「環境の変化」で起こりやすいからです。

1-1.更新時期

退去が「更新時期」に起こりやすい理由は、
「更新料を払うのであれば、新しい賃貸物件に引っ越そう」と考える入居者がいるからです。

1-2.環境の変化

もう1つ退去のきっかけになるのが「環境の変化」です。特に進学・就職・異動・転職などによる生活環境の変化があります。

例えば入居者が大学生だとすると、卒業のタイミングで退去する可能性が高いと推測できます。
また、異動の多い職種の公務員が入居者の場合、数年で退去する可能性が高いともいえます。

入居者満足度も退去に大きな影響を与えます。

「騒音がひどい」「管理状態が悪い」など安心・快適に暮らせない事情があると退去が頻繁に起こりやすくなります。
これによってオーナーが負担する退去費用も多くなります。

3.入居者が退去したときにオーナーが負担する費用

退去し、次の入居者募集までにオーナーが負担する費用には、「原状回復費」「仲介手数料」「広告料（AD）」などがあります。

マンション経営をする際には、これらの費用を想定したうえで経営計画をシュミレーションしましょう。

3-1.原状回復費

原状回復費とは、部屋を入居前と同じ状態に戻すための費用です。

国土交通省住宅局が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、以下のように定義しています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、
その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

（出典：国土交通省 住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

原則、管理会社と入居者が部屋の状態を両者で確認したうえで、賃貸借契約の内容に沿って費用配分や金額を決めます。

具体的な項目としては、ハウスクリーニング、クロスの張り替え、住宅設備の交換などがあります。

原状回復費の考え方として、一般的な生活で汚れたり経年劣化が発生した場合の修繕費は、オーナー側の負担となります。

一方、入居者が故意または不注意で破損・損傷させた箇所などについては入居者の負担となります。

【オーナーが負担するもの】

賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの

・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
・畳の変色、フローリングの色落ち
・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
・壁に貼ったポスターや絵画の跡
・エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡
・クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）
・壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
・地震で破損したガラス
・網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）
・鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）
・設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの）

次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップを検討するもの

・畳の裏返し、表替え（特に破損等していないが、次の入居者確保のために行うもの）
・フローリングワックスがけ
・網戸の張替え（破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの）
・全体のハウスクリーニング（専門業者による）
・エアコンの内部洗浄
・消毒（台所、トイレ）
・浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの）

国土交通省 住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

【入居者が負担するもの】

賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの（明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）

・引越作業で生じたひっかきキズ
・畳やフローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）
・落書き等の故意による毀損
・タバコ等のヤニ・臭い
・壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替が必要な程度のもの）
・クーラー（賃借人所有）から水漏れし、放置したため壁が腐食
・天井に直接つけた照明器具の跡
・飼育ペットによる柱等のキズ・臭い
・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
・鍵の紛失、破損による取替え
・戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

・カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
・冷蔵庫下のサビ跡
・台所の油汚れ
・結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
・クーラー（賃貸人所有）から水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食
・ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす
・風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等

国土交通省 住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

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今回のテーマは「ローリスクのマンション経営とは？リスク軽減の仕組みやメリット・注意点を解説！（後編）」です。

将来をより豊かにする手段として20代から30代のビジネスパーソンを中心にマンション経営が注目を集めています。

一般的にマンション経営は「ローリスク・ロングリターン」といわれていますが、他の資産運用と違いはあるのでしょうか。

そこで後編では、デメリットを回避する方法、初心者のマンション経営についてご紹介します。

1.デメリットを回避する方法

マンション経営を成功させるポイントは、デメリットの少ない物件を選ぶことです。

以下に紹介するポイントを押さえて物件を選ぶことで、安定したマンション経営につなげることができます。

1-1.立地が重要

マンション経営では立地の選定が最も重要といわれています。良い立地の物件を選ぶことで、空室リスクを軽減できます。

例えば、学生街と呼ばれるエリアがあります。学生はほとんどが単身で住むため、
大学の最寄り駅から徒歩10分圏内のワンルームマンションであれば多くの需要を見込めます。

1-2.初心者は新築のワンルームマンション一択

マンション経営初心者が物件を探すなら、新築ワンルームマンション一択が望ましいでしょう。

初めてのマンション経営では、入居者がついて安定した家賃収入を得られることが大切です。
また、修繕費など余計な経費をかけないことが収支の黒字確保につながります。

新築ワンルームマンションは修繕費がほとんどかからず、需要も多いため初心者でも失敗するリスクが少ない物件といえます。

1-3.ブランドマンションは資産価値が落ちにくい

富裕層を中心に、ブランドマンションも高い人気を誇っています。
ブランドマンションは資産価値が落ちにくいというメリットがあります。

販売会社のブランド名を掲げ、会社の威信を賭けた物件になっています。
そのため好立地にあり、建物のクオリティも高いのが人気の要因です。

ブランドマンションはセキュリティも強固であることから、犯罪リスクが軽減される点でも安心して経営できます。

1-4.購入するなら大都市圏の新築マンションが狙い目

エリア的な狙い目は東京23区、横浜、名古屋など大都市圏の新築マンションです。

マンション経営では「東京23区駅徒歩10分以内」が好立地物件の条件としてよく知られていますが、
首都圏や近畿・中部の大都市圏も狙い目のエリアとして有力です。

ただし、人気エリアは入居者が見込める一方で競合物件も多いので、
新築物件を購入して中古物件との差別化を図ることが必要になります。

2.初心者ならば迷うことなく新築マンション経営

マンション経営初心者の方は迷うことなく新築マンションを選ぶことをおすすめします。

初めてのマンション経営では、大きく儲けることよりも確実に家賃収入を得られることが大切だからです。

そして、修繕費などのコストも当初は少ないことが理想です。新築マンションが有利なポイントは以下のとおりです。

2-1.新築マンションは入居者が付きやすい

物件探しで新築に限定して探しているユーザーは常に存在するので、入居者がつきやすいというメリットがあります。

また、選ぶのが大変なくらいある中古と比べて、新築は物件そのものが少ないので希少性が高いのも有利なポイントです。

2-2.開業当初は修繕費がほとんどかからない

先ほども触れましたが、新築マンションは経営を始めてから当初10年程度は修繕費がかかることは少ないといえます。
この期間に、修繕費用を蓄え、次の物件を探されてもいいでしょう。

2-3.出口戦略に有利である

マンション経営は出口戦略も重要です。
不動産投資ローンを完済したら、売却して新築マンションに買い替えるのも有効な選択肢の1つになります。

中古マンションは築20年で購入して30年間経営すると、売却を考える頃には築50年となります。
その点新築マンションは30年経過してもまだ築30年です。

築50年と築30年、どちらの資産価値が高いかは明白です。
売却時に資産価値の高い中古マンションであるためにも、新築で購入したほうが有利といえます。

8.マンション経営はローリスクで長期的な資産運用が可能

今回は、ローリスク・ロングリターンの資産運用としてマンション経営の特徴やメリット、注意点などを解説しました。

ハイリスク・ハイリターンな商品と比較し、マンション経営は低リスクかつ長期的で安定的な資産運用が可能です。

また、オーナーに万が一のことがあっても団信からローンが完済されるため、家族に現物資産として物件を残すことができます。

マンション経営では空室リスクが大きなデメリットといわれていますが、
物件の立地や周辺環境からある程度入居者の需要は予測可能です。
好立地物件を選ぶ限り、マンション経営は非常にローリスクな事業といえます。

マンション経営をお考えの方は、今回紹介した内容をぜひご自身の資産運用にお役立てください。