2022年09月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「自宅購入の落とし穴（前編）」です。

「一国一城の主」という表現が見られるように、

もともと日本人は「持ち家」志向が強いと言われてきました。

しかし自宅を持つと同時に様々なリスクを負うため、

昨今は家族構成やライフスタイルの変化に応じて自由に住み替えができる「賃貸」の人気も高まっています。

自宅購入にはどのようなリスクがあるのでしょうか。

金額

自宅を購入しても賃貸物件に住み続けても費用は一生かかるため、

どちらのほうが安く住むことができるかは気になる点でしょう。

実際にどのように支払いをしているのか比較を行います。

自宅の場合

一括で購入した場合は固定資産税や保険料などの年単位で支払う費用、

住まいのメンテナンス代やリフォーム代などの数年に一度支払う費用があります。

ローンを組む場合は上記の費用に合わせ、毎月のローン返済額を支払う必要があります。

返済後はローン分の支払いがなくなり、一括購入と同じ支払いが残ります。

マンションを自宅として購入した場合はさらに毎月支払う管理費や修繕積立金があります。

賃貸の場合

毎月の家賃はもちろんのこと初月に支払う敷金・礼金や契約更新を行う際の更新料、

引っ越し時の費用などがかかります。

賃貸の場合は住んでいる限り、毎月の家賃を支払い続けます。

どちらが割安?

一般的にはローン返済後に経済的負担が減り、

自宅を資産として残すことができる購入が割安だと考えられていますが

自宅購入にはデメリットがあります。

・引っ越し回数

転勤や同棲、結婚など人生の転機には引っ越しが付き物ですが、

実際に何回引っ越しをしているのでしょう。

10代~50代の引っ越し回数(回答人数=364人)

データ元:LIFULL Move 編集部 今まで何回引っ越しをした?

・全体の60%以上もの人が3回以上の引っ越しを経験しています。

・年代別に見ると20代は1回、30代は3回、40代は5回、50代は3回の割合が多いです。

複数回の引っ越しを経験している人が多い中、
自宅を購入すると簡単には引っ越しができなくなってしまいます。

・引っ越しをするタイミング

1位は「以前住んでいた物件への不満」

駅まで遠いなどアクセス面で不満があった場合もあれば、

道路の騒音など環境の問題、近隣住人とのトラブル、

建物の不具合などが理由として挙げられています。

不満がトラブルがあった際も簡単に引っ越しができないため、
我慢しながら生活をしなくてはなりません。

自宅購入の落とし穴（前編）は以上となります。

ご高覧いただき、ありがとうございました。

後編では

・近隣住民は選べない

・簡単に引っ越せない

・離婚、災害

・負の資産を掲載いたします。

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

札幌市で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

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札幌市の不動産売却・不動産相続など

不動産の事ならなんでもお任せください

センチュリー21レイシャス

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今回のテーマは「敷金・礼金・敷引・保証金・AD(広告料)」です。

お部屋を借りて生活をはじめるときには、月々支払う「家賃」だけでなく、
敷金や礼金、仲介手数料など、入居前にまとまった金額が必要になります。これをまとめて「初期費用」といいます。

敷金

家主にあらかじめ預けるお金で保険のような役割を担います。
部屋を退去する際に、敷金から原状回復のためのクリーニング代や、
物件・設備を故意に破損させたときの修繕費用が差し引かれます。
家賃の滞納があった際には敷金が充てられるが、敷金に余剰が出た場合は借主に返金されます。
敷金が不足している場合は、追加で修繕の費用が請求されます。

礼金

礼金は一度払うと戻ってきません。
今より賃貸物件が少なかった時代に大家さんに対してお礼の意味を込めて渡されていました。
現在では昔のように大家さんと密な関りがなく、直接顔を合わせる機会は多くありませんが、
本来の意味ではなく慣習のみが残っています。

保証金・敷引き

保証金・敷引きは西日本独自の文化であり、全国的には採用されていません。

保証金は賃貸物件を借りる際に支払う初期費用の一つです。
敷金と同様の目的を持ち、原状回復や修繕費用のために一時的に家主に預けるお金を意味します。
退去時には保証金から敷引き、原状回復、修繕費用の余剰分が借主に返金されます。

敷引きは賃貸物件を借りる際に預けた保証金の一部を返金しない特約です。
礼金と同じような意味を持ち、一度支払うと戻ってきません。
昔からの慣習のため現在では減少傾向にあります。

AD(広告料)

ADとは「advertisement」の略称で賃貸募集をする際の広告料を表します。

広告料は仲介手数料では補いきれない特別な広告などを行った場合に

大家や賃貸管理会社が仲介業者に対して支払います。

更新料

契約期間終了後も賃貸を続ける際に支払います。
大家さんが更新手続きを行う際の手間賃という意味合いがあり、賃料の1ヶ月~2ヶ月が相場です。

敷金・保証金の違い

礼金・敷引きの違い

地域の特色

関西圏では敷引きから礼金へと慣習が変化しており、
敷金を設定するよりも礼金を高く設定するようになったため、敷金が少ないことが特徴です。

一般に東日本は敷金・礼金が安く、西日本は高いと思われがちですが、

保証金や敷引き制度を取り入れている西日本の地域では、更新料(2年毎。家賃1ヶ月分)を取らないことが多くあります。
最初にかかる敷金・礼金などが安い東日本は住み替えがしやすく、
更新料がない西日本は長く住むと得と言えるでしょう。
一概に敷金・礼金が安いから得とは言い切れません。

敷金・礼金なし物件

敷金・礼金ともに0円の賃貸物件を「ゼロゼロ物件」と呼びます。
2005年前後から人口減少に伴う賃貸物件の供給過多により増加傾向です。
初期費用が抑えられることから貯蓄の少ない人にも入居が可能であるため、
低所得の若者や非正規社員を中心に広まっています。

メリット

■ 初期費用の負担が大幅に軽減される

■ 初期費用がない分ワンランク上の物件に住める

■ 短期入居の場合、仮に違約金が家賃 1 ヶ月分発生しても

■ トータルでかかった費用は安く済む場合がある

デメリット

■ 敷金・礼金がない分、家賃が割高に設定されていることがある

■ 保証会社へ加入することを入居の条件とするところがある

■ リフォーム費用を別途支払わなければならないケースがある

レイシャスの賃貸物件

レイシャスは各エリアの特性や競合の賃貸物件を参考に敷金等の決定を行い入居率を高めています。
退去時のクリーニング代は賃貸借契約時の特約に明記し、受領しています。
賃借人は保証会社への加入が必要であるため、オーナー様にとっては家賃滞納のリスクが低いと言えます。

ご高覧いただき、ありがとうございました。

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

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今回のテーマは「相続税について」です。

相続税とは
亡くなられた方の財産の総額が、
基礎控除という一定の額を超えた場合に課税される税金のことです。

相続税は財産を受け継いだ「配偶者相続人」や

「子どもなどの亡くなられた方と血縁関係にあった相続人」に課税されます。

例外としては、遺言書で財産を引き継いだ

「相続人ではない第三者の方」に課税される場合もあります。

相続税のかかる財産とかからない財産

かかる財産

・現金・預貯金 について

・有価証券

・宝石

・土地・家屋

・貸付金

・特許権・著作権

・みなし相続財産

・被相続人の死亡前3年以内に被相続人から贈与を受けた財産

・相続時精算課税の適用を受けた贈与財産

・実質的に被相続人の預貯金や現金と思われるもの

・借地権

かからない財産

・墓地や仏壇など

・慈善事業や学術的なものなど、公益性の高い事業を行う個人が取得した財産

・心身障害者共済制度の受給権

・生命保険金や死亡退職金の非課税枠内の金額

・幼稚園の事業で使われていた財産のうち一定の基準を満たすもの

・相続により取得した財産のうち、相続税の申告期限までに国又は

　地方公共団体や公益を目的とする特定の法人に寄附したもの

日本の相続税率・贈与税率

2015年1月1日、50%とされていた最高税率が55%に引き上げられました。

相続発生前、つまり生きている間に財産を

贈与する「生前贈与」は「贈与税」の適用

を受けます。

年間110万円までの贈与は贈与税がかから

ないものの、110万円を超える金額の贈与

については最大55%の高い税率が課されます。

国は相続税逃れの生前贈与を防ぐために高い

税率を設定しています。

諸外国の税制や税率が異なることでの複雑化

を是正するため、

国は将来的に相続税と贈与税を一体化する

ことを検討中です。

参考:中小企業庁「諸外国の相続・贈与税、事業承継税制等」平成 26 年 3 月 ※死亡配偶者の婚姻中の財産増

加分が生存配偶者の財産増加分を上回る場合、生存配偶者はその差額の 2 分の 1 の相続額を非課税とする

現金一億円を相続する際にかかる税金

100,000,000 円(相続額)×30%(税率)

=30,000,000 円―7,000,000 円(控除額)

=23,000,000 円

相続金額1億円のうち2,300万円は税金になります。

マンション経営で相続税を圧縮

路線価や借地権割合は都度変化します。

借家権割合は原則 30%と定められています。

(一部地域は 40%)

建物の評価額

固定資産税評価額（3,571,000円）×0.7=①2,499,700円（概算）

土地の評価額

路線価（324,600円）×敷地面積（68,342㎡）×持ち分割合（2,858/129,597）

×〔1-借地権(70%仮)×借家権(30%固定)〕

=②3,855,546円(概算)

物件全体の評価額①+②=6,355,247円(概算)

現金1億円にかかる相続税=2,300万円の約4分の1に圧縮

現金をマンションに変えることで相続税を抑えることが可能になります。

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今回のテーマは「不動産クラウドファンディングとは（後編）」です。

前編では不動産クラウドファンディングの

特徴

仕組み

流れ

配当についてご紹介しました。

後編では

事業種類

実物不動産・REITとの違い

デメリット

市場規模についてご紹介します。

事業種類

不動産クラウドファンディングで投資ができる事業には様々なものがあります。

代表的な例をあげると居住用マンションや商業ビル、オフィスビルやホテルがあります。

その他、テナントビルやリゾート開発地、保育園等にも投資を行う事が出来ます。

実物不動産・REIT との違い

下記の表は実物不動産とREITとの違いをまとめたものです。

デメリット

・中途解約できないことが多い

　中途解約に対応していないファンドが多く、

　お金が必要になっても、運用終了まで引き出せません。

　また出資持分の譲渡も認められません。

・物件を持っているわけではない

　共同出資のため不動産資産を持つことが出来ません。

　そのため実物不動産や株式投資で受けられる優遇措置が適用されません。

　→繰越控除

　(控除しきれない損益を翌年に持ち越す)

　→損益通算

　(損失を所得などと相殺して確定申告)

・クリック合戦

　人気の高い運営会社やファンドの場合はクリック合戦になることがあります。

　数十秒~数分で募集が終わるため希望の投資ができない可能性があります。

市場規模

2017年の法改正から始まった不動産クラウドファンディングは
そこから2020年時点までに約7倍の成長しています。(募集総額ベース)

2021年度は7月時点で103億円と前年度の92億円を超え、市場は年々拡大しています。

ご高覧いただき、ありがとうございました。