2024年04月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「東京の不動産投資市場はバブルなのか？その理由とこれからの不動産価格の動き（中編）」です。

現在の東京の不動産投資市場はバブルだといわれています。実際に東京の不動産投資市場はバブルなのでしょうか？

中編では、バブルではないという視点から考察していきます。

不動産投資市場はバブルではないという意見もある

また、逆に「バブルではない」という見方をする専門家もいます。それは、どのような理由からなのでしょうか。

UBSグローバル不動産バブル指数

UBSグローバル不動産バブル指数とは、スイスの金融大手USBが世界主要都市の居住用不動産価格の動向を分析したものです。
過去のデータから不動産市場がバブル化するパターンが繰り返していることが分かるため、
そのパターンに基づいて不動産バブルを評価したものになります。

1.5以上の指数になっているものは、不動産バブルのリスクが高いとされており、
0.5〜1.5以下は不動産価格が割高という評価です。
つまり、1.5以上の指数の都市は不動産バブルが発生している可能性があるというものなります。

分析した内容が以下の表になります。

（出典：UBS ウェルス・マネジメント-日本 UBSグローバル不動産バブル指数）

UBSの分析によると日本の不動産価格は1.20と割高ではあるのですが、前述のように指数は1.5以下であるため、
不動産バブルが起きている状況ではないとされています。このことからバブルではないと主張する人も少なくありません。

住宅地の平均価格はバブル時ほどではない

東京の商業地の地価はバブル期の最高額を超えて上昇していますが、一方で住宅地の価格はバブルの半分以下しかありません。
以下のグラフは国土交通省が発表している「主な都市における住宅地の「平均」価格の推移」になります。

（出典：国土交通省 令和2年 主な都市における住宅地の「平均」価格の推移）

グラフの左端の昭和63年（1988年）はまさにバブル経済の真っ只中でした。
バブル期の都市部は、商業地や住宅地に関係なく土地を買うと値上がりする状態だったのです。

例えば、昭和63年の東京の住宅地の平米単価は136.1万円です。
バブルのときの東京の平米単価で、2018年の注文住宅における平均の床面積約127平方メートル（約38坪）の土地を購入した場合、
1億7,284.7万円ほど掛かることになります。

土地だけで上記の値段が掛かるため、東京で家を建てると2億円近く必要になっていたのです。
このように商業地の地価は大きく上昇していますが、住宅地の地価はバブル期のように異常な高騰を見せてはおらず、
バブルではないという見方をする人も多いのです。

東京の地価の上昇や不動産価格の上昇には根拠がある

また、東京の地価の上昇や不動産価格の上昇には、人口の増加などの根拠があるため、バブルではないという意見があります。
確かに東京の人口は平成13年（1988年）から10％以上伸長しており、人口が増加し続けています。

以下のグラフは東京都が公表している「令和2年中の人口の動きと総人口の推移」です。

（出典：東京都 令和2年中の人口の動きと総人口の推移）

上記のように人口が増加し経済活動が活発化することによって不動産需要が増加します。
さらに、東京はオリンピックの決定後、再開発が活発化し、さまざまな場所で不動産価格の上昇が起きたことも事実です。

現状はそれにともなって土地や不動産価格が上昇している状況になります。
つまり、今の地価の上昇は都心を中心に需要の高いところがスポット的に地価が上昇していると捉えることができます。

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「東京の不動産投資市場はバブルなのか？その理由とこれからの不動産価格の動き（前編）」です。

現在の東京の不動産投資市場はバブルだといわれています。実際に東京の不動産投資市場はバブルなのでしょうか？
そこで本記事では、東京の不動産市場がバブルといわれている理由と、
それとは逆にバブルではないという声もあることから、
別の視点からも考察し今後不動産価格の下落が起きるかなどについて詳しく解説していきます。

不動産市場のバブルとは

国内における不動産市場のバブルとは、1980年代後半から1990年代にかけて実体経済と乖離して地価が高騰したことです。
金融緩和政策の結果、余剰資金が土地への投資に使われたことがバブル発生の原因の一つといわれています。

その後、政府が高騰しすぎた地価を戻すため、総量規制、地価税の導入などによって1990年以降地価が暴落しました。
この地価の高騰の時期をバブル期、暴落の時期をバブル崩壊と呼びます。

東京の不動産投資市場がバブルといわれている理由

まずは、東京の不動産投資市場が「バブルでは？」といわれている理由を見ていきましょう。

東京のマンション価格が2013年から上昇し続けている

理由のひとつが2013年以降、東京のマンション価格が上昇し続けているからです。
以下のグラフは日本経済新聞（2021年1月18日付）による「東京23区の中古マンションの価格指数」になります。

マンションの価格が順調に上昇しているのがわかります。
この価格上昇が起きた要因は金融緩和政策や東京への人口集中、再開発、オリンピックなどがあげられます。

なかでも政府の金融緩和政策が最大の要因といわれており、
これにより低金利となったことで住宅ローンの金利が下がりマンション需要が高まりました。
こうしてマンション価格は上昇し続け、不動産バブルといわれるようになったのです。

東京の地価も上昇している

東京の地価が上昇していることも、不動産バブルといわれる要因のひとつです。
以下のグラフは、国土交通省が公表している「主な都市における商業地の「最高」価格の推移」です。

ご覧のように、東京23区（23特別区）の商業地の地価は平成13年（2001年）から大幅に上昇しています。
地価の上昇に関しては、東京の人口増加が要因です。
1平方メートルあたりの地価がバブル期の最高額である3,850万円を超えて6,000万円台に迫ろうとしています。

このようにバブル期以上の地価を記録していることも、不動産バブルといわれている大きな要因になっています。

前編は以上です。

東京の不動産投資市場はバブルなのか？その理由とこれからの不動産価格の動き

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1208

ご高覧頂きありがとうございました。

センチュリー21レイシャスでは現在、

札幌市中央区で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

//////////////////////

札幌市の不動産売却・不動産相続など

不動産の事なら何でもお任せください

センチュリー21レイシャス

//////////////////////

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「賃貸住まいから思い切って住宅を購入。その際の火災・地震保険はどう考える？（後編）」です。

テレワークの普及による通勤環境の変化により、交通手段の利便性よりも住環境を重視して、

郊外に家を購入することを検討される方も多いのではないでしょうか。

住宅購入の際にはローンの手続きや引っ越しなど、考えなければならないことが多くありますが、

そこで疎かにしてはいけないのが火災保険と地震保険の内容についてです。
後編では特約や加入するタイミングについてご紹介します。

特約の上乗せで補償を手厚くする

火災保険には、基本のプランに加え、各種の特約を上乗せすることができます。
例えば金融機関が扱う住宅ローンの自然災害補償の特約も、補償を上乗せする際の1つの選択肢になります。

個人賠償責任補償特約

特約の内容は各保険会社によって異なりますが、多く見られるのが「個人賠償責任補償特約」です。
火災が原因である以外でも、契約者およびその家族が他人にケガを負わせたり、
他人の物を壊したりするなど、法律上の損害賠償責任が生じたときに損害金を補償するもので、
賠償金額が多額になりつつある現在では必須の特約といえるでしょう。

臨時費用保険金補償特約

「臨時費用保険金補償特約」も視野に入れておきたい特約です。
火災や災害に遭った際に、家屋を修繕している間の宿泊費や職場への交通費、家財の保管費用として利用することができます。
支払われる保険金は保険会社や契約内容などによりますが、
1つの事故につき保険金の10％～30％（限度額100万～300万円）となっています。

新価保険特約

火災保険の保険金を評価する金額には「新価」のほかに「時価」があり、火災保険の契約時にどちらかを選択することになります。

「新価」とは再調達価格ともいわれ、保険契約の対象である建物や家財を再取得するために必要な金額ですが、
古い契約では経年劣化などで落ちた品質の分の金額を差し引く「時価」が選択されていることが多いため、
新たに契約する際には「新価保険特約」を付加することをおすすめします。

地震危険等上乗せ特約

火災保険に「地震危険等上乗せ特約」が付帯できるケースがあります。
この特約を付加しておくと地震保険と同額の保険金が支払われるため、
地震保険と合わせると火災保険金額の100％まで補償されます。

ただ、全半損時のみや地震による火災の損害だけが対象のこともあることから、補償範囲には注意しておきましょう。

少額短期保険の活用

少額短期保険にも地震を補償する商品があります。
単独で加入でき、最大900万円まで補償されますが、別途保険料が必要となることから、
「地震における補償を手厚くする」目的で、予算が許す範囲内で検討してみましょう。

住宅新築時に加入することの重要性と見直しのタイミング

2021年1月より火災保険料と地震保険料が改定され、築年数による割引の差が大きくなりました。
築年数が浅いほうが割安になることからも、
「新築住宅を購入した際にどのような保険に加入するのかが一層重要になった」といえるでしょう。

住宅ローンを組んだばかりで住宅への損害が不安だという方は、
地震上乗せ特約で地震に対する補償を手厚くした火災保険に加入を検討してみましょう。

契約年数について5年以内の契約にする人が90％以上を占めていますが、
なるべく長期で加入したほうが保険料は抑えられるため、10年の契約にし、
保険料払込回数については余裕があるのであれば、月払いより年払いの一括払いにすると総額が安くなります。

必要に応じて適時補償内容の見直しを

住宅購入後、ローン残高がある程度減ってくれば、家計の状況によっては火災保険や地震保険金額の見直しを検討できます。

例えば、当初3,000万円の住宅ローンを組み、保険金額1,500万円の地震保険に加入していた場合、
住宅ローンの残高が1,000万円になれば、地震保険の補償も見直しを検討してもいいでしょう。

補償を見直す際には住宅の築年数や貯蓄額、そして住んでいるエリアの環境の変化も踏まえ、総合的に検討するようにしましょう。