2022年07月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「地価・人口動向　北海道」です。

マンション経営を行うにあたり人口は賃貸需要を左右する大事なデータの一つです。

今回は北海道の地価・人口動向をお伝えします。

北海道+札幌市 公示地価推移

北海道および札幌市の住宅地平均変動率、住宅地価推移(北海道発表数字参考)。

北海道全体で見ると低調に推移していますが、札幌市は好調で右肩上がりを続けています。

参考:北海道ホームページ https://www.pref.hokkaido.lg.jp/ss/stt/79705.html

北海道は人口減少や郊外の地価下落の影響を受け低調に推移。

近年は海外投資家からの注目が高まった影響で地価上昇が起こっていますが、
それでも10年前の水準以下に留まっています。

中心部である札幌市はJR札幌駅南側で進行する再開発の影響や、
観光客の増加によって順調に右肩上がりの推移にしています。

変動率では低調なものの地価は北海道全体で上昇しており10年間で1.4倍に成長。
札幌市の地価に限れば、10年間で1.8倍と大きな成長を遂げました。

北海道+札幌市 人口推移

住民基本台帳をもとにグラフ化した人口推移。

北海道は減少傾向ですが、札幌市は増加傾向にあります。

参考:北海道ホームページ https://www.pref.hokkaido.lg.jp/ss/stt/79705.html

北海道の人口はこの10年で減少していますが、
札幌市に限定すると人口は増加を続けています。

今や道内人口の3分の1以上を占めており、札幌市への人口集中は顕著に表れています。

北海道+札幌市 将来人口推計

北海道および札幌市将来人口推計(~2040年)。

参考:北海道将来人口ビジョンhttps://www.pref.hokkaido.lg.jp/fs/2/3/4/3/4/1/7/_/02_2_sosei11_zinkoubizyon_zimukyokuan.pdf

札幌市郊外の人口は札幌市、もしくは他の都府県へと転出する傾向が今後高まり、

北海道全体の人口は今後減少すると予想されています。
再開発等は2030年以降も続いていくと考えられますが、札幌市以外では再開発が
あまり進んでおらず、人口増加に直結しないでしょう。

札幌市 再開発予定

JR札幌駅の南側では再開発が盛んに行われ、ヒューリック札幌ビルや札幌第一ビルディングなど
26の開発計画が存在しています（北海道新聞調べ）。

再開発の狙いは2030年に完了予定の北海道新幹線延伸。

区間は新函館北斗駅から札幌までの間が予定されており、
新函館北斗から札幌への所要時間は約70分とされています。
これまでは在来線で5時間以上を要していた区間であったため、
観光やビジネスの活性化が期待できるとともに今後、札幌市中心および周辺の街の不動産価値向上に期待ができます。

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今回のテーマは「地価・人口動向　名古屋」です。

マンション経営を行うにあたり人口は賃貸需要を左右する大事なデータの一つです。

今回は名古屋の地価・人口動向をお伝えします。

名古屋圏 地価推移(2012~2021)

愛知県は、東京都と同様に2013年で下落が止まり、以降上昇傾向を続けています。

一方、岐阜県と三重県は下落傾向に歯止めがかからず二極化が進行しています。

国土交通省ホームページhttps://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

愛知県では名古屋市内をはじめ郊外にある自動車製造拠点の近くでも
複数のマンションが開発され、地価を押し上げてきました。

一方、岐阜県と三重県は流入人口より流出人口が上回る状態が続いているため、住宅ニーズが限定的です。

実需中心の岐阜県・三重県も、新型コロナの影響で賃金水準が下がれば、
住居の購入を見合わせる人が多く現れると見られています。
こうした負の連鎖をどれだけ食い止められるかが、今後の地価動向の行方を左右するでしょう。

名古屋圏 人口推移(2012~2021)

いずれも人口は横ばいに推移。岐阜県、三重県は10年で約10万人、人口が減少しています。
岐阜、三重では今後、高齢化による過疎で生産年齢人口は都市部へ流出するとされています。

三重県統計情報 https://www.pref.mie.lg.jp/DATABOX/23355003425.html

名古屋市ホームページ https://www.city.nagoya.jp/somu/page/0000059346.html

岐阜県人口統計 https://www.pref.gifu.lg.jp/page/10117.html

名古屋市の人口はコロナ禍でも増加。交通利便性の高さや東京、大阪の中心という位置が人気の理由です。
オフィスの多くは名古屋市に集まっているため、名古屋周辺に住むより初めから名古屋に住むという
選択をする人々が多くいます。さらに名古屋市内には規模の多きい大学がいくつかあり、
県外から進学時に流入する学生が名古屋市内の人口を下支えしています。

名古屋圏 将来人口推計(2012~2021)

将来の人口推計はいずれも減少傾向。国内全体の人口減少の影響を受けており、全体的に緩やかに推移しています。

総務省統計局 http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson18/t-page.asp

わずかに減少していますが、地方等と比較して緩やかに推移しています。
リニアによる再開発を控えており、名古屋駅周辺に新たなオフィスビルが開業、
大手のホテル会社も名古屋での室数を増やしています。
関西圏と異なりインバウンドへの依存度は高くないため、コロナ禍でも人口、地価ともに
増加した名古屋市は東京に次ぐ第2の都市として注目を浴びています。

名古屋市区ごと地価推移(2012~2021)

軒並横ばい推移も、中区、東区は上昇。堅調な愛知県の地価を牽引する名古屋市は全体として安定に推移しています。

名古屋市ホームページ https://www.city.nagoya.jp/somu/page/0000059346.html

特筆すべきは中区が突出していることです。
栄を中心としたエリアは2018~2019間で大きく数字を伸ばしています。
次いで東区が高く大曽根駅を中心とした住宅街が人気を集めています。
名古屋市北側エリアから栄にかけて、再開発の影響で価値が上昇しています。

名古屋市区ごと人口推移

2015年の各区人口を基準値(100)とした際の人口増加率。

中区の上昇率が大きく、2015年から2040年で25%以上人口増加が予想されています。
要因として名古屋駅周辺の再開発が進んでいること、交通利便性の高さが挙げられます。

名古屋市ホームページ https://www.city.nagoya.jp/shisei/category/67-5-5-23-0-0-0-0-0-0.html

区ごとに分けると人口推移は二極化しています。
大きく数字を伸ばした中区、東区は近年地価上昇もあり今後も期待できる地域です。
守山区、緑区といった端のエリアは主な交通手段が自家用車のファミリー層から注目され、
市内では比較的地価が安いことから人気が出始めました。

また複数路線の地域は特に人気が高く、名古屋市の中心部であり複数路線利用できる駅が
多く存在している中区は現在の成長速度を維持し今後も成長すると予想されています。

中区の特徴

レイシャスが名古屋で展開する物件は主に中区、ないしは中区に隣接する地域に集中しています。

中区は名古屋市の中央部に位置し、市内交通の要であり繁華街の栄や名古屋駅、金山駅、栄駅

に囲まれた人気の高いエリアです。

娯楽の中心部である栄、老若男女でにぎわう大須商店街(上前津-大須観音)、
地下鉄名城線とJR東海道本線が乗り入れる金山等、注目スポットが多く存在。
観光でも人気を集める名古屋城や名古屋市科学館も中区に存在しています。

名古屋駅周辺の再開発に伴い、隣接する中区の価値がさらに高まっていくと考えられています。
さらに東京と大阪の間に位置し、どちらへも行きやすいという特徴がある名古屋市は
市内交通だけでなく県外へのアクセスも良い地域です。
そのため名古屋駅や、丸の内駅周辺といったオフィス街に勤務する人々の入居が見込めます。

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今回のテーマは「地価・人口動向　東京」です。

マンション経営を行うにあたり人口は賃貸需要を左右する大事なデータの一つです。
今回は1都3県の地価・人口動向をお伝えします。

首都圏 地価推移(2012~2021)

周辺3県は横ばいに変動しています。東京は前年比-0.6%と数字を落とすも成長幅は大きく、

東京都は2013年にアベノミクスが始まるとプラスに推移、2016年にマイナス金利政策が始まると
伸び幅が増加しました。東京23区内の平均㎡単価は10年で約15万高い値まで成長しています。

首都圏では、リーマン・ショックによる下落傾向が2013年で止まり、
2014年以降の対前年変動率は、マイナスなしで推移してきました。
しかし、新型コロナウイルスの感染拡大により、2021年の東京都・神奈川県・埼玉県の
対前年変動率はいずれもマイナス 0.6%となり、8年ぶりに下落。

東京23区などの都市部に限れば、2020年後半から休止・見送りになっていたマンションの
販売や開発が再始動し、これにともなって価格の上昇傾向が期待できるエリアも出てきました。
リモートワークの浸透で職住近接ニーズが減るのではという見方もありますが、
マーケット全体から見れば限定的で、今後も東京など都市部が地価上昇を牽引していくとみられます。

https://www.sumai1.com/useful/plus/market/plus_0171.html

首都圏 人口推移(2012~2021)

首都圏全体で堅調に推移しています。転出超過といわれていましたが地方からの転入によって東京は微増。

住民基本台帳によるデータではコロナ禍でも東京都の人口は増加しています。

東京都と周辺3県人口は全体的に横ばいで推移。コロナ感染拡大後も大きく数字を落としている
地域は見られません。東京は上昇幅が大きく23区の人口推移は右肩上がりと都心への集中が続いています。
2020~2021年にかけて東京都から神奈川県へと移住する人々が散見されたものの、
東京の人口を大きく減少させるといった状況には至っていません。

テレワークの普及によって都心を避ける動きがあるなかで、大学進学や就職で上京する若者は
依然多くが都市部へ集中しています。もちろん東京を離れた人々もいますが、主な移住先は神奈川県の横浜市や
川崎市が多く、いずれも電車1時間で東京都の中心部にアクセスできる地域に該当しています。

首都圏 将来人口 推移

各地域2025年がピークで、団塊世代の高齢化によって人口減少が予測されています。

2040年人口が2020年時点の人口を上回っているのはこの中で唯一、東京都のみです。
東京都23区は今後10年人口増加が予測されており、区部以外では減少が予想されています。

平成27年国勢調査による人口を基準に2060年までの東京の人口を推計すると、
東京の人口はしばらく増加を続け、2025年の 1,398万人をピークに減少に転じるものと見込まれています。
しかし平成22年国勢調査による人口を基準とした推計と比べると、人口のピークが2020年と5年後ろ倒し
になるとともに、人口も1,398万人と増加しており、予測にに反して東京都の人口は底堅いと言えます。

※東京都政策企画局のデータを基に作成

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので

様々な視点で資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。

ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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今回のテーマは「マンションリフォームとリノベーション」です。

「リフォーム」と「リノベーション」の違いをご存じでしょうか？

似た意味を持つ言葉のように感じますが、両者の違いは何なのでしょう。

混同されやすい「リフォーム」と「リノベーション」の違いや、

リノベーションのメリット・デメリットをご紹介します。

・リフォーム

リフォームとは「新品同様に修復修繕すること」です。

既存の基礎部分は残して部分的に改築、修繕、増築などを行い、

新築同様の状態に戻すことを言います。水廻りや、屋根・外壁のみ

といった部分的なリフォームや、目に見えるものをすべて新しくする

フルリフォームなどが該当します。

・リノベーション

リノベーションとは「作り変えること」です。

既存の建物に大規模な工事を行うことで、住まいの性能を

新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。

耐久性や耐震性を高めるための壁の補修、仕切りの壁をなくして、

広々としたリビングダイニングキッチンにしたりすることなどが該当します。

参考:リノベりす:https://renoverisu.jp/feature/p/new95/

・リフォーム・リノベーションのメリット

・賃料下落を抑えることができる

　内装を新品と交換したりきれいにすることで部屋自体の
　クオリティを新築時同様に保ち賃料下落を抑えることができます。

・時代の変化に対応できる

　三点ユニットをバス・トイレ別に作り変える等、リノベーションに
　よってその時々の需要に合わせた間取りに作り替えることができます。

・リフォーム・リノベーションのデメリット

・融資が受けづらい

　中古マンションをリノベーションして銀行融資を利用する場合、
　新築物件と比べると積算評価が低くなるため、融資が受けづらくなったり、
　借入条件が悪くなることがあります。

・工事に制約がある

　マンションの規約や構造によってはできない工事もあり、
　思い通りにリノベーションができないことがあります。

・築年によっては耐震性能に不安

　昭和 56 年以前に建てられた物件は耐震性能が不十分な可能性があります。
　内装をきれいにしても構造自体は変わっていないため災害リスクは高いです。

・新築マンションとリノベマンションの違い

リノベーション物件の強み

・新築物件よりも安い

　価格帯は、立地や間取りを同じくする新築マンションと比較してリーズナブルです。

リノベーション物件の懸念事項

・リノベーションできるのは専有部のみ

　専有部内をリノベーションしても集合住宅である以上は
　共用エリアにあたる部分については改装を行うことができません。
　そのため、外観やエレベーター、共用廊下、バルコニーなどは古い状態のままになります。

・1つの物件に2つのローンを抱える負担

　現金での一括購入ではなく、物件とリフォーム代金それぞれローンを組んだ際は
　1つの物件に対し2つのローンを支払う必要があります。
　リノベーション工事中は賃料を得られないため工事中の負担は大きく、
　ある程度の元手資金がないと手を出しづらいです。

・新築物件の強み

・専有部、共用部含め内装設備は最新

　オートロックやカメラ付インターホンといったセキュリティ設備や、
　宅配ボックスやネット環境など物件探しの際、重要視する要素を初めから満たしています。

・修繕の必要性が当面ない

　新築では修繕費が当面かかりません。
　安く築古物件を手に入れたとしても、修繕箇所の規模と
　度合いによっては新築同様のコストを要することもあります。

・利回りか安全か

中古物件は一般的に新築物件よりも価格が安く高い利回りを出しやすいです。
しかし、入居者あってのマンション経営、入居者が安心して生活できることは
安定入居につながり運用自体の安定につながります。
地震の多い日本ではどこにいても災害のリスクと隣り合わせです。
築古物件の部屋内装をきれいにしても確実に老朽化は進んでいます。
セキュリティや構造面で不安が多く、投資として持つにはリスクが高いでしょう。

ご高覧いただき、ありがとうございました。

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

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