2023年10月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営のギモン…ところで建物は築何年までもつのか？」です。

老後資金づくりのためのマンション経営が注目されています。
しかしそもそも「建物が築何年までもつのか」について知らないとリアルな経営計画は描けません。
本ブログでは、マンション寿命を「建築の専門家の見解」「リアルな取引状況」の2つの視点から考えます。

建築の専門家：マンションの残存期間だと平均57年、物理的寿命だと無限大

建築物の寿命については、さまざまな見解やデータがあります。
中でも国土交通省をはじめ数多くの機関・企業に引用されているのが早稲田大学・小松幸夫教授が示す調査データです。
小松教授の調査によるとRC系共同住宅の平均寿命は約57年。（区間残存率推計法によって算出されたもの）

ただしこのデータで示されている建物寿命とは、マンションが存在する「残存期間」のことです。

小松教授は「建物をどれくらい使い続けられるか」という物理的寿命であれば「使い方次第で何年でももつ」
「耐用年数は無限大」と述べています。補足として小松教授は、以下のようにも語っています。

まずRC造の建物が劣化する原因はコンクリートの中性化が起こりその影響で鉄筋が錆びること。
とはいえ、「中性化によってただちに鉄筋が錆びるわけではなく（中略）、メンテナンスによっていくらでも延伸することは可能」
と解説しています。 （小松教授コメント引用：大阪府不動産鑑定士協会「鑑定おおさか　No.46」）

レインズ：築50～60年のマンションでも数多くの物件が取引されている

下の図は「レインズ・マーケット・インフォメーション」で東京都心5区の直近1年間の取引状況を検索した結果です。

（画像：レインズ・マーケット・インフォメーション検索データ）

これを見ると築50～60年前後のマンションでも数多く取引されていることが分かります。
注目すべきは半世紀経つ築古マンションでも平方メートルあたり単価が90万～120万円前後の物件が散見されることです。

都心5区に限らず他の東京エリアや大都市圏で検索しても、半世紀経った築古マンションが普通に取引されている傾向です。
築古でも流通するマンションの条件は「好立地」「建物管理の状況」などでしょう。
半世紀以上にわたって安定的に家賃収入を得たいのであれば、この2点にこだわってマンションを購入するのが賢明です。

楽待：築50年以上の収益マンションが入居者付きで取引されている

国内最大級の不動産投資サイト「楽待」で「築39年以上、満室稼働（＝入居者付き）」で検索を行うと計190件
（※2）の区分・一棟マンションが示されます。※2：一部、複数の不動産会社から重複アップされている物件あり

その中には築50年以上の収益マンションも数多く含まれます。
一例では、「恵比寿」駅の築51年の1Rマンションは月7万9,000円の家賃収入、売出価格1,300万円で市場に出ています。
他の例の「つつじヶ丘」駅の築57年のファミリータイプマンションは月7万円の家賃収入、売出価格1,100万円です。

こういった築年数が半世紀以上でも家賃を稼ぎ続けているマンションを見ると、
前述の早稲田大学・小松教授の「（マンションは）使い方次第で何年でももつ」という意見をリアルに感じます。

国が打ち出すマンションの長寿命化事業もプラス材料に

ここまで見てきたマンション寿命は、まだ耐震性能が向上していなかった「旧耐震マンション」のものです。
1981年6月1日以降の建築確認が適用された新耐震マンション、
さらには最新の耐震・制震性能を備えたマンションの寿命は飛躍的に高まっていることでしょう。

また、国が最近打ち出している施策もマンションの長寿命化にプラスに作用すると考えられます。
国土交通省では、2020年度予算案として「マンションストック長寿命化などモデル事業」を掲げています。
これは、老朽化マンションの長寿命化へ取り組む組合などに対し3年間で最大1,500万円の補助金を支給するものです。

SDGs重視の流れがマンションの長寿命化をさらに後押しする？

広い視点で見ると「SDGs（持続可能な開発目標）重視」という時代の流れもマンションの長寿命化に影響があるかもしれません。
SDGsとは、2015年に国連サミットで採択された持続可能でよりよい社会の実現を目指す世界共通の目標です。
SDGsは、17のゴールから構成されますが、このうちマンションの長寿命化にかかわりそうな項目は以下の2つでしょう。

目標11：住み続けられるまちづくりを（持続可能な都市）

目標12：つくる責任　つかう責任（持続可能な消費と生産）

持続可能な社会の根源的なテーマの一つに「CO2（二酸化炭素）排出量をいかに抑えるか」があります。
マンションやオフィスビルといった大型の建物は建設や維持でCO2排出量が多いため、
そのあり方が大きく変わっていく可能性があるでしょう。

一方で、SDGsにより中古マンションをいかに長持ちさせるかの意識が高まっていく可能性が高いでしょう。

老後年金づくりを目的にするなら、50年、100年スパンを俯瞰する視点が大事

早稲田大学の小松教授の研究によるとマンションを残存期間で見ると平均寿命は約57年でした。
ただし物理的寿命だと「使い方次第で何年でももつ」「耐用年数は無限大」というのが小松教授の見解です。

実際のマンションの取引データを確認してみると、
築50～60年程度の築古物件でも家賃をしっかり稼ぎさらに活発に売買されていることが分かりました。
ただし築50～60年というのは今から半世紀前に建てられたマンションの寿命です。
「最新の施工技術」「国の長寿命化の支援」「SDGs重視の流れ」などによってさらなるマンションの長寿命化が期待されます。

マンションの価値が長く続いてこその賃貸経営です。
特に老後資金づくりが目的の人は50年、100年スパンを俯瞰する視点で立地・建物（施工技術）・管理体制などを
チェックして購入するスタンスが大切です。

本ブログでは、不動産投資をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「不動産をポートフォリオに組み入れるメリットとは？（3）」です。

貯蓄だけでは将来の不安が拭えない現代、お金に対する人々の意識は「貯蓄」から「資産運用」へと変わりつつあります。
その方法は上場株や投資信託の購入、マンション経営とさまざまです。

資産運用する際に大事なのは、適切なポートフォリオを作成して計画的に運用することです。
本ブログでは、不動産のポートフォリオについて解説します。

1.不動産のポートフォリオ

不動産のポートフォリオを構成する要素は、以下の3つになります。

1.物件種類

2.築年数

3.エリア

1.物件種類

物件の種類は、大きく分けるとアパート・マンションなどの居住用物件と、事務所・店舗などの事業用物件に分かれます。

両者を比べると居住用物件のほうが収益は安定しているので、事業用物件をメインにしている投資家が、
居住用物件を組み入れることでリスク分散できます。

2.築年数

マンション経営の大きなコストの1つが修繕費です。
もし、中古マンションばかり購入していると、突発的な修繕が重なり、まとまった資金が必要になる恐れがあります。

ポートフォリオは新築と中古を組み合わせ、ローン返済が終了した、または売却した場合に差益が見込める
中古マンションを順次売却し、新築マンションと入れ替える戦略も有効です。

3.エリア

エリアによるポートフォリオの組み合わせには2つの考え方があります。

1つは都心5区（千代田、港、中央、新宿、渋谷）、それ以外の東京23区、
東京以外の首都圏（埼玉、千葉、神奈川）など異なるエリアに分散保有するという方法です。
地震などの災害や、工場・大学の移転といったリスクに備えることができます。

2.ポートフォリオを見直すタイミングは？

ポートフォリオは定期的に見直す必要があります。
不動産のポートフォリオを見直す大きな要因は、都市の将来性の変化です。
典型的な例が、東京オリンピック・パラリンピック開催後の市場の動向です。

開催後は周辺不動産の実需が増すことは間違いありません。
都市の再開発も、キャッチした時点でポートフォリオに組み入れることが必要です。

物件自体の問題としては、経年にともなって賃料の下落が免れないような状況になれば、売却を検討することも必要でしょう。

3.不動産をポートフォリオに組み入れ、安定した資産運用を

ここまで、資産運用に重要なポートフォリオについて見てきました。

不動産はローンの返済が終われば家賃収入が個人年金代わりになります。
ポートフォリオの安定性を考えた場合は、資産の半分を不動産にすることで、経済危機があったときでも下支えになります。

不動産、とりわけ賃貸マンション経営は売買ではなく、家賃収入を目的にするため、
他の投資よりは安全性が高いといえます。

先行きが見通せない今だからこそ、不動産をポートフォリオに組み入れ、安定した資産運用を目指してはいかがでしょうか。

本ブログでは、不動産投資をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「不動産をポートフォリオに組み入れるメリットとは？（2）」です。

貯蓄だけでは将来の不安が拭えない現代、お金に対する人々の意識は「貯蓄」から「資産運用」へと変わりつつあります。
その方法は上場株や投資信託の購入、マンション経営とさまざまです。

資産運用する際に大事なのは、適切なポートフォリオを作成して計画的に運用することです。
本ブログでは、ポートフォリオの重要性を考えるとともに、不動産をポートフォリオに組み入れるメリットについて解説します。

1.自分に合った資産を選ぶ

投資対象となる資産の種類はさまざまです。異なる種類の代表的なものを以下に列挙します。

1-1.株式

株式とは分割された企業の所有権のことで、業績が良ければ、株式数に応じて配当を受け取ることができます。

上場銘柄は株式市場で自由に売買することができます。外国企業の株式も証券会社によっては購入可能です。

1-2.投資信託

投資信託は運用会社が不特定多数の投資家から資金を集め、
専門家であるファンドマネージャーが選んだ国内外の株式や債券などさまざまな資産を組み合わせて運用します。

毎月分配金が出るタイプと、分配金を再投資して元本に組み入れるタイプのものがあります。

1-3.FX（外国為替証拠金取引）

外貨投資のことで、外国為替の"Foreign Exchange"からそれぞれの頭文字を取ってFXと呼びます。

例えばFXでは1ドル100円のときにドルを購入し、1ドル110円になったらドルを売って円を買います。
それにより、10円の利益が出ます。

FXでは自己資金の25倍までの取引が可能であり、仮に100万円を投資した場合、2,500万円まで取引が可能になります。

1-4.不動産

不動産投資にはいくつかの方法があります。
マンションやアパートなどを購入し、それを貸し出すことで家賃収入（インカムゲイン）を得ることが一般的です。

ローンを組むと小額の自己資金で不動産を購入でき、ローン返済に家賃収入を充てることができます。
また老後を見据えたライフプランニングの一環として不動産投資もあります。

2.資産運用に不動産投資を組み入れるメリット

では、資産運用に不動産投資を組み入れることでどのようなメリットが得られるでしょうか。

4-1.4つのメリット

1.家賃収入が長期間にわたって投資家にもたらされる

不動産投資の最大のメリットは、経済状況が大きく変化して、株価が乱高下するようなときでも、
その資産価値は安定し、毎月決まった金額の家賃収入が、長期間にわたって投資家にもたらされることにあります。

2.ローンが組めるので大きな投資が可能

投資対象となる不動産を担保にすることで、金融機関でローンが組めるので、自己資金よりもはるかに大きな投資が可能です。
そして、ローン返済後には土地や建物といった現物資産が手元に残るのです。

3.生命保険の代わりになる

現役引退後の生活を見据えるのであれば不動産投資は魅力的な投資対象といえます。
ローンを組んだ時に加入する団体信用生命保険が生命保険の代わりになり、また、家賃収入は年金に近い役割を果たします。

4.節税になる

相続が発生したときには、不動産の相続税評価額は他の金融資産と異なり、低く評価されるので、節税効果を発揮します。
このような特徴を持った資産は他にありません。

低金利で銀行に預けていても、お金はほとんど増えません。
しかし、銀行預金並みに資産価値が安定し、預金金利よりも高い利回りをもたらしてくれるのが不動産です。

資産運用は早く始めて、長く続けることが重要です。
長期運用が前提の不動産こそ、まさにその中核を担う資産になるのではないでしょうか。

4-2.ポートフォリオのうち不動産の割合はどれくらいがいいのか？

ポートフォリオのうち不動産の割合はどれくらいが良いかは、判断に迷うところでしょう。
人生という長いスパンでみた場合、不動産投資の優位性は明らかです。

毎月の家賃でローンを返済し、老後は賃貸収入を得られるため個人年金の代わりにもなります。

そう考えると、ポートフォリオの50％を不動産で持っていると安心といえそうです。

不動産で基礎を固めたうえで、株式・投資信託・債券等の投資資産に30％、現金・預金に20％という比率であれば
それほど大きなリスクはないといえます。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「不動産をポートフォリオに組み入れるメリットとは？（1）」です。

貯蓄だけでは将来の不安が拭えない現代、お金に対する人々の意識は「貯蓄」から「資産運用」へと変わりつつあります。
その方法は上場株や投資信託の購入、マンション経営と様々です。

資産運用はお金がお金を生み出す行為で、自ら働かなくても得られる不労所得の代表格といえるでしょう。

政府は2014年から、毎年一定金額の範囲内で購入した金融商品から得られる利益が非課税になる「NISA（ニーサ）」を導入し、
個人の資産形成をサポートするようになりました。

2023年には「新NISA」制度に移り変わり、さらにサポート体制が整いました。
これにより、多くの人たちは資産運用の重要性に気づき始めています。

資産運用する際に大事なのが、適切なポートフォリオを作成して計画的に運用することです。
本ブログでは、ポートフォリオの重要性を考えるとともに、不動産をポートフォリオに組み入れるメリットについて解説します。

1.資産運用の基本は分散投資

資産運用の基本に分散投資という考え方があります。
分散投資とは、投資対象を多様化させて、資産全体で価格変動リスクを低減し、良い運用成績をあげようとするものです。

投資対象となる資産には、株式・投資信託・国債・社債・FX（外国為替証拠金取引）・不動産などさまざまな種類があり、
それぞれでリスクとリターンが異なります。

例えば、価値が上昇している資産に集中的に投資すれば効率良く資産を最大化できますが、
価値が急速に下落すれば資産も急速に目減りします。

1-1.投資の格言「卵はひとつのカゴに盛るな」

投資の格言に、「卵はひとつのカゴに盛るな」というものがあります。
これは卵をひとつのカゴで運ぶと、落としたときに全部割れてしまうという意味です。

そうならないために、複数のカゴに分けて運ぶ必要があることを諭しています。資産運用もこれと同じです。

異なる値動き・異なるリスクとリターンの資産を組み合わせることで、
資産全体の価値の変動を緩やかなものにし、リスクを低減するわけです。

分散投資の具体的な方法は以下の4つです。

1-2.アセットアロケーションとは

まず、自分がどの程度の収益を上げたいのか、「目標リターン」を設定します。
次に、その目標を達成するために、どの程度のリスクが取れるのか「リスク許容度」を決めます。

その目標リターンとリスク許容度に合わせて、資産配分を決めるのです。これを「アセットアロケーション」といいます。

例えば、「国内株30％、外国株30％、国債10％、国内不動産30％」という資産配分にしたとしましょう。

このアセットアロケーションでは、国内資産70％、海外資産30％に「地域分散」と「通貨分散」され、
株式60％、債券10％、不動産30％に「資産分散」されたことになります。

2.ポートフォリオのメリット・デメリット

資産運用において、ポートフォリオを作成して運用することは極めて重要です。
ポートフォリオとは、自分が持つ資産の商品構成や保有比率を指す言葉です。

ポートフォリオのメリットは、おもに次の3つが考えられます。

1.目標利回りを設定することで運用効率が高まる

2.適切な分散投資を行える

3.リスクコントロールができる

2-1.目標利回りを設定することで運用効率が高まる

1つは、商品ごとの目標利回りを設定することで、運用効率が高まることです。

例えば、目標利回り5％に設定した商品が、目標利回りを超えるくらい値上がりした場合は、
その時点で躊躇なく売却することができます。

逆にある程度の期間を運用して目標利回りから、かけ離れている商品は入れ替える必要があります。
そのように、ポートフォリオの見直しを行うことによって運用成績の向上につながるのです。

2-2.適切な分散投資を行える

2つめのメリットは、適切な分散投資が行えることです。
運用期間や目標利回りによって相応しい商品が異なりますので、ポートフォリオの作成が適切な分散投資につながります。

2-3.リスクコントロールができる

そして3つめが、リスクコントロールができることです。
ポートフォリオを作成することによって、商品ごとにどの程度までリスクを負うか決めることができ、
損失を最小限に抑えることができます。

資産運用において大事なロスカットを一定の基準を決めて行えるのは大きなメリットです。

一方、ポートフォリオのデメリットは、構成する資産の価格帯差が大きいことです。
資産運用商品には、1口数千円の投資信託から1戸数億円の高級マンションまで幅広い価格帯の商品があります。

例えば、運用総資産1億円のうち、不動産が9,000万円で、金融商品と現金が1,000万円であれば、
かなり偏ったポートフォリオになってしまいます。

そのため、価格帯の高い不動産をどの程度の割合で保有するかを考える必要があります。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「新築ワンルームマンションの複数経営でリスクを軽減する方法」です。

コンビニでは複数店舗を経営するオーナーがいますが、
実はマンション経営も複数物件を経営することで空室リスクを軽減できます。
本ブログでは、ワンルームマンションで複数経営するメリットを紹介します。

ワンルームマンションの経営が安全な時代

今後ワンルームマンションの経営が安全な時代になる可能性があります。

コロナ禍により普及したテレワークがワンルームマンション需要の追い風になっています。
仕事と家庭をはっきり分けたい人が、自宅の近くに仕事専用のワンルームマンションを借りるケースなど、
新たな需要が発生しました。

ワンルームマンションが有利になるもう一つの理由が社会構造の変化です。

国立社会保障・人口問題研究所が公表している、「日本の世帯数の将来推計（全国推計）の概要」によると、
2000年に1,291万世帯だった単身世帯が、2025年には1,716万世帯と33％増加し、世帯の単身化が急速に進む見込みです。

単身家庭の増加がワンルームマンションの需要をさらに押し上げると考えられます。

マンション経営の経験を積む

さて、ワンルームマンションを選ぶとして、心配なのが空室リスクです。
マンション経営のリスク分散としては、「複数所有」という運営方法があります。

区分所有の場合でも、立地を分散し、都心や中心地に複数の物件を所有していれば、入居率がゼロになる可能性は低いでしょう。

中古より新築で購入したほうが有利といわれるのは、長期間にわたって安定した家賃収入を得ることができるからです。
また好立地であれば中古になったときにも、安定した入居が見込めます。

マンション経営は早めに取り組むことで有利になります。
現役で働いている期間で、自己資金を大きく動かさずにローンの残債を減らしていき、
退職時にはローンが完済するという状態を作ることができます。

新築ワンルームマンションを複数経営するメリット

中古と新築ではそれぞれ特徴とメリットが異なります。新築のメリットは長く運用できる点です。

マンション経営をする理由の一つは老後資金の確保と考える人は多いでしょう。
例えば30歳の会社員が35年のローンを組んでマンション経営を始めるとします。現役時代は給料で生活することができます。

収入が減少する65歳になったときに新築マンションは築35年となります。
ローンのない築35年のマンションで都心部なら、まだまだ賃貸需要があり、
安定した家賃収入で十分生活資金に充当することが出来るでしょう。

仮に30歳の時点で築20年の中古に投資していたらどうでしょう。
これから老後資金が必要になる65歳のときには築55年となってしまいます。
築55年のマンションはすでに立て替えが必要な時期かもしれません。

さらに余裕のある現役時代に複数戸の新築ワンルームマンションを保有して、
ローン返済が進んでいれば老後には十分な家賃収入が確保できる可能性が高まります。

先行き不透明な社会情勢を考えると、
安全性の高いワンルームマンションの購入がマンション経営の第一歩を踏み出すのに最も相応しい選択といえそうです。

新築ワンルームマンションの複数経営でリスクを軽減する方法

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1131

ご高覧頂きありがとうございました。


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