2022年10月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「利回りについて」です。

マンション経営における「利回り」とは、

投資額に対してどれくらいのリターン・利益があるのかを数値化したものです。

利回りの種類

・表面利回り(グロス利回り)

　表面利回りは年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻して求められる数値で、

　投資用物件を探す際のひとつの目安として用いられます。

(年間家賃収入)÷(不動産価格)×100(%)

・実質利回り(ネット利回り)

　年間の家賃収入から管理費やその他の経費を差し引いた数値を物件価格で割ったものを

　「実質利回り」(ネット利回り)と言います。

(年間家賃収入-諸経費(※)-空室損益)÷(不動産価格+購入時諸費用)×100(%)

利回りと物件価格の関係

利回りとは、購入した投資用物件から得られる家賃収入が、
物件価格の何%かを示したものであり、物件価格が安くなれば安くなるほど利回りは高くなる傾向にあります。

例えば、1年間の家賃が120万円のワンルームマンションの場合、
マンション価格1億2,000万円であれば利回りは1.0%ですが、
マンション価格が1,200万円であれば利回りは 10.0%になります。
つまり、利回りが高い物件は投下した資金を早く回収できるため、投資家の目には非常に魅力的に映るでしょう。

　　　　地方の方が都市部に比べ土地価格が低く利回りは高い傾向にある。

表面利回りの落とし穴

投資用物件には利回りが表示されており、投資家はそれに基づいて投資計画を立てています。
確かに利回りは投資計画の設計に役に立ちますが、
多くの場合、利回りとして表示されているのが表面利回りであることに注意しなければなりません。
投資計画を立てて投資判断をする際、表面利回りは現実的な指標ではありません。
実質利回りを参照しつつ、表面利回りに投資計画を依存することの危険性を紹介します。

利回りを見て物件を購入する際の注意点

利回りが高い物件の多くは「安値で売られている」ケースが大半です。
こういった利回りの高い物件の購入を検討する際には注意しなければならないことがあります。

なぜ高利回りなのか考える

まず、高利回りのリスクを考える必要がある。
高利回りで考えられるリスクとして多いのは、
設備の不具合や近々大規模な修繕が必要になる、
周辺環境が悪く入居者がなかなか集まりにくいなどが挙げられます。
そのため、利回りが高い物件は「なぜ利回りが高いのか?」、「なぜ物件価格が安いのか?」
といったことを必ず分析し、表面上見えないリスクの可視化が必要です。

利回りは1年間住み続けたと仮定した数字

利回りは、入居者が1年間通して住み続けた仮定の数字です。
つまり、入居者が半年で退去し、その後半年間、
新しい入居者が入らなかった場合は、家賃収入は減り、利回りも下がります。
例えば、1年間の家賃が120万円、物件価格が1,200万円のワンルームマンションの場合、
1年間の利回りは10.0%になりますが、入居者が半年しか入らなければ実質の利回りは半分の5.0%に下がります。
このように、利回りだけを見ていては、物件が抱える空室リスクの程度がわからない部分があるでしょう。
物件購入時は物件と周辺環境を必ず確認し、入居者が見つかりやすいか、
ある程度長期的に住んでくれそうかを判断することが、マンション経営を成功させるポイントの1つです。

売主の立場で考えてみる

自分がその物件の売主の立場に立って考えてみる必要があります。
利回りが高い物件は「安値で売られている」ということであり、
その物件がなぜ安値で売られているかの理由を考えてみましょう。

1 設備の不具合が多い

2 大規模修繕工事を控えている

3 空室が続く

4 何かトラブルを抱えている

5 税金対策に購入したが役割を終えた

6 急にまとまった資金が必要となった、、、等の理由が考えられる。

低リスクで運用するために

利回りだけで判断しないことが安定した運用のための鉄則です。
運用は中長期で行うものなので5年後、
10年後も入居者がつくかということを考えてから購入することがおすすめです。
必ずしもそうではないですが、
相場より安い金額で売却されている物件は売却されるだけの理由があります。
数字や物件情報だけではわからないことも多いので、実物を見たり、周辺相場を調べてみることが大切です。

『利回りの高さ=リスクの高さ』ということを忘れずにマンション経営を計画しましょう。

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今回のテーマは「融資を受けやすい人の特徴について」です。

マンション経営を始める場合、融資を受けて始める人は少なくありません。

金融機関やプランごとに審査の基準は変化しますが、
今回は一般的な審査項目・審査基準を取り上げ融資を受けやすい人の特徴をまとめました。

審査基準

融資を行う企業が重視する情報は2つあります。
1つは「安定した収入」、もう1つは「返済能力」です。
金融機関は融資額を回収しなければならないため以上の2つを重視しています。

これらの情報を確認するために金融機関が審査する項目は以下のとおりです。

雇用形態

雇用形態で見られている点は正社員かどうかです。
正社員であれば月々の収入が安定するため、良い評価が得やすくなります。

正社員 > 契約社員 > アルバイト・パート

・例外　代表、役員

代表や役員は審査の条件が変わり融資を受けるのが難しくなります。

役員は業績によって給与が変動する点や、
解雇の可能性がある点から返済能力に欠けると判断されてしまいます。

代表は借り入れが個人で行っているものか、
事業のために行っているものか分からないため融資が通りにくいです。
また、業績が黒字経営であっても会社の資産を売却して、
その年だけ最終黒字としている場合があるため黒字でも審査が通りにくくあります。

職業

高く評価されやすい職業は「公務員」「医師」「士業」です。

「公務員」の場合、雇用主が「国」であるため
倒産やリストラによる失業の可能性がないことと収入が安定していることが評価につながっています。

業種

業界が成長傾向にある、需要が安定している、リストラや倒産のリスクが少ない業種は
「安定した収入」を得やすいとされ高く評価されます。

また一般的には大企業が融資を受けやすいとされています。

・融資を受けにくい業種

企業によって業績にムラのある業界

→飲食店など接客業が代表例。

固定給の割合が少なく、給与の変動要素が大きい業界

→生命保険業界や芸能界、フリーランスが代表例。

生命の危険が伴う業界

→建築関連や警備業界などが代表例。

勤続年数

勤続年数3年以上が一つの基準とされているますが、
長ければ長いほど良い評価を得やすくなります。

近年は終身雇用ではなく転職によってキャリアアップするという考え方もあり、
転職により勤続年数が短いから融資が受けにくいとは一概に言えません。

年収

年収500万円以上が一つの基準です。
年収も勤続年数同様に高いほど融資を受けやすくなります。

申請時の年収だけではなく「安定した収入か」や「今後の増減する可能性」といった背景もチェックされます。

年齢

現金で購入する場合、一般的に年齢は関係ないとされています。

(未成年の場合は単独で不動産の契約ができない)

しかし、融資を受ける場合は金融機関によって年齢の上限が設定

されているため若いほうが良いとされています。

家族構成

家族構成によって生活費や世帯収入が変動するため細かく見られることが多いです。

配偶者がいる場合、仕事をしていれば世帯収入の増加が見込め、融資を受けやすい傾向があります。

お子様がいる場合、教育費の負担がある程度考慮されます。

借り入れ状況

現状でカーローンや住宅ローンを組んでいる場合、
さらに返済額が増えるため返済リスクが高いと判断されかねません。
そのため、比較的大きな借り入れがないほうが金融機関の印象はよくなると考えられます。

融資の借り入れ倍率は8~12倍が相場とされています。

・年収800万円の方の場合

800万円×(8~12)=6400万円~9600万円

信用情報

信用情報とは、過去の金融サービスの利用状況から利用者の信用を客観的に表す情報のことです。

支払い状況や借入残高などの情報を確認されます。

過去の返済状況等も記録されているため、万が一滞納履歴がある場合は融資が難しくなるでしょう。

健康状態

マンション経営が生命保険と同じような役割を果たしている

最大の要因として「団体信用保険(団信)」への加入があります。
「団信」とは、ローン契約者が亡くなった際や高度障害状態になった際に、
残りのローンを肩代わりしてくれる保険のことです。

・30歳の方が3000万円の物件を購入後、40歳で亡くなった場合

団信は加入条件に「健康状態」を申告する記入欄があり、

健康状態に問題のある方は加入することはできません。

そのため健康状態が比較的良い若いうちに融資を受けることが望ましいでしょう。

融資を受けやすくする方法

● 不要なクレジットカードを解約する、限度額を下げる

所有しているクレジットカードの枚数が多ければ、
現在利用していないとしても今後の利用によっては
借入額が増えるため返済能力の低下する可能性があると判断されてしまいます。

● 料金支払いの滞納がある場合は予め支払っておく

携帯料金や公共料金など滞納がある場合は金融機関からの心証はよくありません。
低料金だとしても、滞納することで「支払いにルーズな人なのではないか」と懸念要素に繋がってしまいます。

● 他のローンの見直しを行う

「ローンを借り換えて金利を抑える」、
「一部繰り上げ返済で残債を減らす」、
「完済できる場合は全額繰り上げ返済をする」など

ローン残債を減らすことで新たな融資枠を増やすことができます。

ご高覧頂きありがとうございます。

参考資料

https://avacs.co.jp/kariire-dx/realestateloan-shinsa.php
https://hedge.guide/feature/how-much-money-borrow-30s-salaryman.html
https://fudousan-onepercent.com/yuushi/yuushizokusei.html
https://www.yamakawood.co.jp/column/knowledge/post024/

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営のリスクと対策（後編）」です。

「マンション経営に興味はあるけれど、始めたところで失敗しないだろうか……」

と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。

マンション経営は物件を購入する必要があるため、少なからずリスクが存在します。

事前にリスクと対策を知っておきましょう。

家賃滞納リスク

入居者が入っていても家賃が未払いになるのが、滞納リスクです。
滞納が何カ月も続けば、想定した利回りが実現しないばかりか、ローン返済計画にも影響を及ぼします。
加えて滞納された家賃は「未収金」として計上され、課税所得に含まれ二重の痛手を被ることになるでしょう。

・入居審査をしっかり行っている管理会社を選ぶ

　入居時の審査を厳しくすることが必要です。
　職業や人柄、連帯保証人についても詳細を確認することで
　入居をさせても問題ないかの判断ができます。
　入居率だけを考えて審査基準が甘いと、結局リスクを抱え込む可能性も高くなるでしょう。

・保証会社を利用する

　「家賃保証会社」を利用する方法です。
　入居者に家賃の滞納などが発生した場合に、
　家賃保証会社が代位弁済という形で、費用負担してくれるサービスです。
　最近では、この保証会社の加入を入居の条件としている物件も多くなっています。

金利リスク

近年の低金利で不動産投資に大きな注目が集っています。
しかし、今後金利が上がってしまうことを考えて、不安に感じる人も多いでしょう。

・繰り上げ返済

　ボーナスや臨時収入などで手元の資金に余裕がある場合、
　月々の支払いとは別に、ローンの総返済額の一部を前倒しして支払うことができます。
　この方法が繰り上げ返済です。
　繰り上げ返済の種類には、月々の返済額はそのままで、ローンの期間を短くする「期間短縮型」と
　返済期間を変えずに、月々の返済額を減らす「返済額軽減型」の2つが存在します。
　どちらの方法を用いても、早めに元金が減ることにより、
　金利が上昇しても利息額の増加を抑制することができるため、金利上昇リスクの対策となります。

・融資比率を下げる

　融資比率は「物件価格」に対する「借入れ」の割合です。
　自己資金に余裕のある方は、なるべく融資比率を低くしておくことで金利上昇に備えることができます。
　(=頭金を多く入れてローンを組むことで融資比率を下げることができる)

災害リスク

地震のような天災だけでなく、入居者の不注意による失火や近隣建物からの類焼(もらい火)など、
オーナー様自身で防ぎきれない損害が発生することがあります。

・各種保険への加入

　賃貸物件は入居者も契約時に火災保険に入るが、

　参考:不動産 SHOP ナカジツ https://nakajitsu.com/column/47096p/#:~:text=

地震リスク

日本は地震大国であり、首都圏直下型の地震がいつ起こってもおかしくない状況にあります。
被害を最小限に抑えるために、十分な対策を講じリスクを軽減することが成功への鍵でしょう。

・耐震性のある物件を選ぶ

　耐震基準には、「新耐震基準」「旧耐震基準」があります。
　築年数が目安になり、建築基準法改正前のものは倒壊の恐れがあるので、
　「新耐震基準」を適用した1981年以降の物件を選ぶことが好ましいでしょう。
　また2000年にも転換期があり、地耐力に応じた基礎構造が規定されました。
　これが現行の耐震基準、いわゆる「新・新耐震基準」です。

　地震への不安があるのであれば、
　地震保険に加入することで地震によって建物が損害を受けた際の対策を行えます。
　(※地震保険への単体加入はできない。火災保険に付帯する形で任意加入できる)

　参考:不動産 SHOP ナカジツ https://nakajitsu.com/column/47096p/#:~:text=

・災害の危険性をハザードマップで確認

　ハザードマップには、洪水のほかに、
　土砂災害や津波による被害が予想される範囲や、道路防災情報などが載っています。
　住居のある地域周辺に河川や山がなかったとしても、
　「内水氾濫」が起こりうる場合や、災害があった際に通行止めとなる道路が近くにある場合があるため、
　油断せずに確認しておくことが大切です。

　ハザードマップには、浸水想定最大規模の水深も公表されており、
　3mを超えているようであれば2階部分も浸水する可能性があるので確認が必要です。

　参考:港区暮らしのガイド https://www.city.minato.tokyo.jp/kouhou/kuse/koho/hakko/documents/5map.pdf

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営のリスクと対策」です。

「マンション経営に興味はあるけれど、始めたところで失敗しないだろうか……」

と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。

マンション経営は物件を購入する必要があるため、少なからずリスクが存在します。

事前にリスクと対策を知っておきましょう。

空室リスク

マンション経営には代表的なリスクと言われている「空室リスク」があります。

入居者がいない間は家賃収入がなくなるだけでなく、物件の維持費や税金もかかるため

投資を成功させるためには空室率をできるだけ下げる必要があります。

・都心の物件を選ぶ

　三大都市圏（東京・大阪・名古屋）には全国からの転入者が集中しており、

　人口増加の傾向にあります。

　2050年には東京圏（一都三県）のみで日本の人口の30％を占める見通しです。

　三大都市圏で見ると2050年には56.7％まで増加するという予想。

　今後も地方から都市部への人口流入は続くとみられることから

　安定した入居を実現するためには都心で持つことが好ましいでしょう。

参考:総務省 https://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper/ja/h24/html/nc112130.html

・駅近の物件を選ぶ

民間の調査では、徒歩10分以内が許容範囲という声が最も多く、

15分と20分ぐらいはほぼ同数となっています。

女性からは夜道を10分以上歩くのが怖いといった意見や、

体力面や安全面で最寄り駅徒歩10分以内の物件を望む声は多くあります。

そのため駅近（最寄り駅徒歩10分以内の物件）をもつことで

遠い位置にある物件より選んでもらいやすくなるでしょう。

参考：イエらぶコラム https://www.ielove.co.jp/column/hatena/00018/

・人気の設備を揃える

　入居希望者は建物の立地や家賃だけでなく、部屋の設備を重視して家探しをします。

　時代やライフスタイルにあった設備がある物件は人気があり、

　入居が付きやすい傾向にあります。

　近年はテレワークの普及などもあり、無料のネット環境を求める声が年々増加しています。

　人気の設備を多く揃えることで入居者の満足度も高まり長期の入居を期待できるでしょう。

参考：https://www.atpress.ne.jp/news/256731

家賃下落リスク

家賃下落リスクは当初購入したときよりも家賃が下落してしまい、

トータルの収益が悪化するリスクのことです。

マンション経営に適したエリアで無い場合、

家賃は入居状況によって下がる可能性を持っており、

家賃下落リスクを不安に思う方は少なくありません。

・需要のある間取りを選ぶ

　日本では単身世帯が一貫して増加傾向にあります。

　2040年に全世帯に占める一人暮らしの割合が39.3％に

　達するとの予想がなされているため、

　単独者世帯向けのコンパクトマンションのニーズはますます高まると予測できます。

　1K、1LDK が将来的にも需要のある間取りだと言えるでしょう。

参 考 ： 国 立 社 会 保 障 ・ 人 口 問 題 研 究 http://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2018/t

・建物管理体制

　資産価値を保つため、

　入居者に長く住んでもらうためには管理会社と連携することが大切です。

　清掃がされず汚れていたり、設備に不具合が生じたりすれば、

　当然空室につながり、家賃下落を引き起こす事になります。 

　管理会社が、日々の清掃・点検に加え、

　先を見据えた修繕計画を立てているかなど、

　建物の管理体制がしっかり整っているかの確認が必要です。

　好立地で建物管理が行き届いた、単身者向けのマンションを所有する事で

　長期間安定した家賃収入を維持する事が出来るでしょう。

 本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

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今回のテーマは「自宅購入の落とし穴（後編）」です。

近隣住民は選べない

近隣問題には騒音や臭い、人間関係などありますが

いざ住んでみないと気づけないことが多くあります。

近隣住民を選べない点は賃貸も自宅も同じですが、

引っ越しの際にかかる費用や手間を考えると大きな差があります。

・騒音

　生活音、赤ちゃんの泣き声、ペットの鳴き声などがあります。

　一度、気になってしまえばストレスを受けやすくなるでしょう。

・臭い

　「汚部屋」「汚屋敷」と呼ばれる家が社会問題化しています。

　タバコも臭い問題の一つです。

・人間関係

　近隣トラブルに巻き込まれてしまう恐れもあります。

　近隣に迷惑な人や怪しい人がいれば、家族全員が安心して生活できません。

自宅は簡単に引っ越しができない

・自宅を所有すると金銭的問題や時間の問題で簡単に引っ越せません。

引っ越しをする要因は前編でもお伝えしましたが
物件への不満

転職

人間関係のトラブル

ライフスタイルの変化(結婚、離婚、子供の成長など)
などあります。

・売却時、思うように売却できない可能性

　買い手が見つかるまでに時間がかかる

　希望価格で売却できない

・住宅ローンが残っている場合

　残債分を完済する必要があるため金銭的な負担が大きいです。

・転職

　近年、経済的な低迷を受け終身雇用制度の導入を見直す企業が増えています。

　リクナビNEXTの集計では30代の半数以上が転職を経験しているという結果が出ているように、
　以前より転職がしやすい環境ができ、転職する人も増加しています。

　リクナビNEXT　https://next.rikunabi.com/tenshokuknowhow/archives/5883/

離婚・災害

・離婚

　夫婦で購入した自宅をどうするべきかは離婚の際に悩む問題の一つです。

　価値の大きい財産である一方、
　取得後のローン負担は長期にわたることが多く、1人で抱えるには負担が大きいでしょう。

・災害

　災害でマイホームに被害が及んだ際には修理代がかかります。

　倒壊してしまった場合は建物がないにも関わらずローンが残ってしまいます。

　被災ローン減免制度がありますが、

　対象者が絞られるため確実に受けられるか分かりません。

　離婚と災害の際には負う必要のない住宅ローンを負う可能性があります。

資産

自宅は土地と建物を資産として残すことができます。

しかし、その土地に価値がなければ負の資産として残ってしまうため注意が必要です。

〈地価の下落や相続後に誰も住まない不動産は負の資産〉

〈相続でいらなくなった資産を手放す方法は 5 つ〉

場所にもよりますが引っ越し時と同様、

簡単に買い手が見つからず、思うように処分ができない可能性があります。

自宅の購入を検討する際には

将来のことを考慮して土地を選ばなければ

未来の自分や相続人に迷惑がかかってしまいます。

終活

終活とは「人生の終わりのための活動」の略称です。

終活の際には自宅の処分を考えておく必要があります。

老人ホームに入るにも自宅をほったらかしにできないため融通が利きません。

また独り身になった際、賃貸と違い管理会社等がないため

誰にも気づかれずに孤独死をする恐れがあります。

空き家になってしまうと

◆ 使っていなくても固定資産税がかかる

◆ インフラ設備の解約を行わなければ費用がかかり続ける

◆ 家にいる時間がないため管理が行えない

◆ 不法侵入や不法投棄の恐れがある

人生設計の途中・将来が不安な人は賃貸物件がおすすめです。

転職や転勤、結婚、子供の成長、災害など生活環境を変える要因はあります。

将来どんな暮らしをするか、購入した自宅がどうなるかは誰にも分からないため、
変化に対応のできる賃貸物件で将来に備えることが望ましいでしょう。

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、
お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で
資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

レイシャスでは、不動産のプロが耳寄りな情報をお届けするマンション経営セミナーを開催しております。
ご興味のある方も、またそうでない方も、一度足を運んでみてください。

一同、皆様のご来場をお待ちしております。

（下記URLもしくは画像をクリックすると申し込みページに移動します。）
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