2022年08月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「不動産クラウドファンディングとは（前編）」です。

クラウドファンディングとは群衆（crowd）と資金調達（funding）を組み合わせた造語です。

その中で不動産投資クラウドファンディングは、
インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスのことを言います。 

特徴

不動産クラウドファンディングの特徴は主に4つあります。 

① 1万円から投資が可能 

　案件の多くが１万円から投資可能となっているため少額から投資することができます。

② 国の認可事業者によって運営 

　不動産クラウドファンディングのすべてのファンドは国土交通省から認可された
　「不動産特定共同事業」によって運営されています。
　「不動産特定共同事業」は出資者の保護を目的としているため安全に運用が可能です。

③ ほったらかしでできる 

　不動産を所有すると必要になる管理の手間は事業者が行うため必要ありません。
　管理コストや源泉徴収も事業者が代替した上で配当が行われます。

④ 社会貢献できる 

　保育園ファンドに投資をすれば、待機児童や少子化問題の解消になります。
　ホテルファンドでは、老朽化した不動産の再生による雇用の創出や地方創生などに貢献ができます。

仕組み

不動産を利用した事業に、インターネット上で出資を求めて複数人で行う投資です。

通常の不動産投資は１つの不動産を購入する必要がありますが、
不動産クラウドファンディングは事業運営者が主体となり権利を小口化して販売しています。
事業には期間が決められており、その期間中で得られた利益を投資家に分配されます。

流れ

不動産クラウドファンディングの流れは

①企業がクラウドファンディングサイトに情報公開
②出資者の募集開始
③期日や上限によって募集終了
④運用開始
⑤運用終了の順に行われます。

配当

配当とは不動産クラウドファンディング事業者が投資家に分配する収益不動産の運用で生じた最終的な利益のことです。
投資家は希望の案件に投資をするだけで、不動産管理の手間なく不動産の運用益を「分配金」として受け取ることができます。

分配金の収入源は賃貸収入（インカムゲイン）と売買収入（キャピタルゲイン）の2つに分けられます。

平均的な予定利回りは2～8％
賃貸収入は景気に左右されずに入居があるため、運用は安定しています。
売買収入は売却時の見込み価格とギャップが生まれやすく分配金が上下しやすいです。

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今回のテーマは「区分オフィスについて（後編）」です。

分譲マンション投資とは異なる点

・求められる設備が異なる

オフィスビルにはキッチンやバスといった設備ではなく
空調設備、BCP設備（大規模災害の際に事業継続を助ける設備。非常用電源など）、
常駐の警備員といった設備が好まれます。

・築年数はあまり重視されない

オフィスビルは耐久性が高く築年数が古くてもあまり問題になりません。
また築年数が古い物件は良い立地を早い時期に先取りして建てられた物件であり、
立地がかなり良好という場合が多いです。

・個人で行う投資としては高額

分譲マンションの都内ワンルームであれば3,000万円ほどで購入が可能です。
しかし都内のオフィスは区分所有でも数億円という価格帯であり

個人が取り組む投資としては高額です。

・入居する人が異なる

オフィスビルに入居するのは企業や法人です。

マンションの入居者は生活での利便性で家を探しますが、
企業・法人は事業を有利に展開していくための立地と企業イメージを壊さない外観を重視し物件を選ぶ傾向があります。

分譲マンションと同じ点

・都心の物件が人気

交通利便性が高い、オフィス街に近い、商業施設の多いエリアは
人気が高く資産価値を有します。

主に

【東京】港区、新宿区、渋谷区、中央区、千代田区

【大阪】北区、中央区　
【福岡】博多区エリア

【名古屋】名駅エリアが挙げられます。

・長持ちで安定した運用

【鉄筋コンクリート造のマンションやビル】

耐久性が高く地震等の災害にも強いです。

【管理】

行き届いた管理によって何年経過しても高い

資産価値を保つことができます。

コロナで高まるオフィス空室

都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の

オフィス空室率はコロナ禍において上昇を続けています。

都心のオフィスでも空室リスクは5％を超えています。

賃料の高いオフィスでは一か月の空室でも大きな支出になるでしょう。

コロナ禍でのマンション

https://www.kantei.ne.jp/report/T202103.pdf

東京カンテイ調べ　2021年3月　分譲マンションが賃貸された場合の1㎡あたり募集賃料

一方で、コロナ禍でも分譲マンションの募集賃料は横ばい、首都圏では上昇しています。

都心のワンルームマンション経営はこのコロナ禍でも安定した結果を残しています。

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

札幌市で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

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今回のテーマは「区分オフィスについて（前編）」です。

区分オフィス投資とは

1棟ではなく階やフロアごとに分けられたオフィスビルの1フロアを購入し、

賃貸に出して賃料収入を得るという投資です。

規模や入居者が異なるものの仕組みとしては分譲マンションに似ています。

※区分所有オフィスは株式会社ボルテックスの商標

参考https://www.vortex-net.com/

オフィスビルは1棟を誰かが丸々所有し、フロアごとに貸し出すというのが一般的です。

区分オフィス投資のメリット

・大きな資金がなくてもオフィスビルに投資できる

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今回のテーマは「株式について」です。

◎株式投資とは？

株式投資とは利益を得るために企業が発行する株を売買することです。

・会社が事業のためにお金を集める手段の一つ

・会社は、出資者である株主のものである

◎株はいつ動いてる？いつ取引されてる？

平日（年末年始除く）午前9時～午後3時に証券取引所で取引されます。（東京、大阪、名古屋、札幌、福岡）

個人が証券取引所に参加することはできず、

証券会社に口座を開設し、上場企業が発行する株式を購入する必要があります。

◎メリット

・値上がり益がある（キャピタルゲイン）

　値上がり益は毎日変動するため、
　買った時よりも高い株価の時に売却すれば、その差益が利益となります。

※キャピタルゲインとは、保有する資産が値上がりすることにより、得られる収益

・配当金がある

　企業が得た利益の一部を株主に還元し、配当金が受け取れます。

　配当金は企業活動により支払われる回数や金額が異なり、毎回一定額ではありません。
　企業の業績により増えること（増配）や、減ること（減配）もあります。

・株主優待制度がある

　企業が株主に対して、その持ち株に応じて、自社製品や優待券などを提供します。
　ただし、株主優待制度は実施していない企業もあり、
　現在実施していても今後、廃止することもあります。

・企業の経営（意思決定）に参加できる

　企業の株式を保有すると議決権が与えられ、企業の経営に参加できます。

　出席出来なかった場合でも、書面で賛成反対の意思表示をすることができます。

※議決権：株主総会に参加できる権利。

◎デメリット

・元本保証がない：預貯金とは違い、元本保証がないため損失になる可能性がある

・思った通りの売買が成立しないこともある

・外国株式は売却時の為替相場の状況により、為替差損益が生じる場合がある

・投資初心者には比較的ハードルが高い
→東証証券取引所の東証第一部だけでも、
　2,000社以上の企業が上場している上に、変動が激しい

◎リスク

・株価変動リスク

　証券取引所が開いている時間帯には常に株価は変動します。
　売却益も期待できますが、値下がりによる損失の可能性もあります。

・信用リスク

　企業が財政難や経営不振などを理由に、
　債務が履行出来なくなる可能性があります。

・流動性リスク

　売買が減りることで取引が成立せず、売りたい時に売れない可能性があります。
　値が付かずに、取得価格より低い金額で売却せざるを得ないこともあります。

◎株式投資と不動産投資の比較

・株は毎日チェックが必要だが、不動産はほったらかしで出来る

・株は経済状況に動かされるが、不動産はインフレによる物件の目減りがない

◎まとめ

・不動産投資は、安定性がある

・経済の影響を受けにくい

・節税効果がある

・現物資産として残る

・毎日チェックする必要もない

・一夜にして大暴落することはない

・将来の利益の予測が出来る

・物価が上昇しても物件価値も上がるため、お金の価値が下がったとしても資産が目減りすることはない

センチュリー21レイシャスでは

不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので

様々な視点で資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。

ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「税金とは」です。

◎税金とは？

税金は日本全体を支えるお金。納税は国民の義務です。

◎税金の種類

消費税、所得税、住民税など約50種類もの様々な税金が存在します。

所得税：

・個人の1年間の収入や経費などを差し引きした所得にかかる税金

・所得が多くなると税率も高くなる累進課税制度

・所得、預貯金の利子、株の配当金、家賃収入が課税対象

住民税：

・年収をそのまま税金の対象にするのではなく、

　年収から各種控除を引いた課税所得に対して住民税の額が決まる

・住んでいる都道府県、市区町村に納める税金（一律10％）

・前年の所得に対して1月1日時点での住居地で課税される

・個人事業主は確定申告の内容に基づき住民税の納税額が決まる

相続税：

・亡くなった人から財産を相続、受け継いだ時にかかる税金

　
　対象となる財産：不動産（宅地、山林等）、建物（駐車場、区分建物、倉庫等）、現金、

　　　　　　　　　預貯金、株式、投資信託等、自動車、家具、著作権、入院保険金等

　対象とならない財産：墓地、墓石、仏壇、仏具等、死亡保険金、死亡退職金は

　　　　　　　　　　　500万円×法定相続人数で計算した金額までは非課税（上限あり）

・納める義務がある人は遺産を承継した相続人または遺贈を受けた人

・平成27年に相続税の基礎控除が縮小

　改正前：5,000万円+1,000万円×法定相続人の数

　改正後：3,000万円+600万円×法定相続人の数

登録免許税：

・取得した不動産の所有権を登記する際に課税

・固定資産税評価額×税率

・投資の場合の税率は新築が0.15％、中古物件が0.3％（どちらも所有権の移転登記）

消費税：

・モノやサービスに課税される税金

・標準課税10％、軽減税率8％

・2030年までに段階的に15％へ引き上げられる

法人税：会社や協同組合などの法人の利益にかかる税金

贈与税：個人から財産をもらった時にかかる税金

印紙税：各種契約書、領収書などの経済取引を行った時に作成される文書に課税

◎不動産を持つとかかる税金

不動産取得税：

・土地や建物を購入した際にかかる税金

・購入した年の1回のみかかる

・課税標準額×税率

固定資産税：

・不動産を所有する人に対してかかる税金

・所有している間は毎年かかる

・その年の1月1日時点で建物や土地を所有している人に対して課せられる

・固定資税評価額×税率－軽減額

◎なぜ節税効果があるのか？

確定申告を行う事で帳簿上での赤字を作り、課税所得を低くします。

その結果、翌年度に支払う住民税額が低くなり、節税効果に繋がります。（損益通算）

◎経費に含まれるもの

・物件購入のための交通費

・情報収集のための新聞、雑誌、パソコン代等

・加入した火災保険や地震保険の保険料

・印紙税や登録免許税、固定資産税などの税金（所得税、住民税、法人税は対象外）

・減価償却費

・管理費

・手数料

・修繕費

・ローンの金利

減価償却費：

減価償却費は耐用年数により国で定められている

例）1億円の新築建築物の減価償却費

　　RC：1億円×償却率0.022（耐用年数47年）＝220万円／年

　　重量鉄骨：1億円×償却率0.030（耐用年数34年）＝300万円／年

　　木造：1億円×償却率0.046（耐用年数22年）＝460万円／年

※あまりにも交通費や交際費の頻度が高い、

　金額が多い場合は税務署のチェックが入る場合があります。

　計上する費用の領収書は残しておきましょう。

経費に含まれないもの
・スーツ代

・反則金、罰金等

◎まとめ

マンション経営による所得は給与所得と損益通算ができるため、
減価償却費などの経費を計上することで、所得税・住民税の節税が可能となります。

ご高覧いただき、ありがとうございました。