2023年11月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「理解しておきたいマンション経営のデメリットとは？（後編）」です。

マンション経営は株式や仮想通貨、FXなど他の投資にはない家賃という「固定収入」が大きなメリットと言えます。

家賃収入は入居者がいる限り基本的に毎月ほぼ決まった金額が手元に入ってきますが、デメリットももちろんあります。

マンション経営のデメリットやリスクとその対応策とは➁

・空室リスク

空室へのリスク対策としては、「購入時点で賃貸需要のない物件を選ばないこと」につきます。
物件を購入する前に賃貸需要をしっかりと調査することで空室リスクを軽減することが可能です。
また入居付けが得意な管理会社に管理を依頼する方法も効果的でしょう。

・家賃滞納リスク

家賃滞納のリスクは、空室リスクよりも厄介な問題です。
病気や家庭の事情で支払いが遅れてしまうのは仕方がありませんが「何ヵ月も支払わず連絡もない」というケースもあります。
しかしそのような滞納者であっても即刻退去させることはできません。
強制的に退去させるためには法的手段を講じることが必要となり当然費用も時間もかかります。

入居者に家賃保証会社を利用してもらって対応しましょう。

金利上昇リスク

変動金利でローンを利用している場合、金利が上昇することで「毎月の返済額が増加する」というリスクがあります。
少しの金利上昇であれば良いのですがあまりにも大きな上昇局面となり返済額が大きく増加した場合、
毎月の返済額と経営にかかる経費を考えると苦しい状態になるケースもあります。
このようなケースに対応するためには、申し込み時点で余裕を持った借り入れを検討することが大切です。

災害リスク

近年、地球温暖化の影響もあり異常気象が続いています。
また日本は世界有数の災害大国といわれており地震や津波、台風などの自然災害の危険にさらされています。
物件を保有しているのであれば火災に遇うリスクも考えておかなければなりません。
そのようなリスク軽減策としては「地震保険」や「火災保険」に加入しておくことが挙げられます。

物件購入前に押さえるべきポイント

マンション経営において物件を見極めることは非常に重要なポイントです。
とはいえ初心者が投資に最適な物件を購入することはなかなか難しいといえるでしょう。
マンション経営を初めて行う人であれば物件購入の際には「物件の相場価格」を押さえておくことが大切です。

物件の相場価格

物件の相場価格は、マンション経営において最も重要な知識といっても過言ではありません。
需要があり相場よりも安く物件を買うことができれば大きな損失を避けることもできます。
不動産の売買には物件価格の約7〜10％の諸費用がかかります。

主な諸費用は、以下のようなものがあります。

・不動産仲介手数料・印紙税・不動産取得税・登録免許税・司法書士報酬

・ローン事務手数料・ローン保証料・火災、地震など各種保険料

リスクコントロールの重要性

マンション経営において重要なことは、リスクを選択しそのリスクを自分の知識やノウハウを駆使して軽減することです。
古く好立地で高利回りの物件の場合、リノベーションなどで再生させるノウハウがあれば価値のある物件となります。
このようにコントロールできるリスクを積極的につかんでいくことが割安の物件を買うためには必要です。

またそのリスクを自分の力で軽減していくことこそがマンション経営を成功に導く方法と心得ておきましょう。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「理解しておきたいマンション経営のデメリットとは？（前編）」です。

マンション経営は株式や仮想通貨、FXなど他の投資にはない家賃という「固定収入」が大きなメリットと言えます。
家賃収入は入居者がいる限り基本的に毎月ほぼ決まった金額が手元に入ってきますが、デメリットももちろんあります。
マンション経営を成功させる秘訣は、デメリットやリスク軽減策も含めた正しい知識を身につけておくことと言えるでしょう。

マンション経営のメリットを解説

まずマンション経営のメリットにはどのようなものがあるのかについて確認しておきましょう。

レバレッジ効果

レバレッジ効果とは、簡単にいうと「テコの原理」のことです。テコとは、小さい力で大きなものを動かす力のことです。
マンション経営に置き換えると、金融機関からのローンを活用して物件を購入することで手持ち資金よりも
大きな投資をすることができることを指します。

インフレに強い

インフレによって物価が上がると当然不動産の価格も上がる傾向があります。
例えば1年間で2％ずつ物価が上昇したときに現金を保有している場合、
1年間に2％ずつ現金の資産価値が目減りしていくことになります。
しかし不動産は物価上昇とともに資産価値が上昇します。また物価上昇に応じて家賃を上げることができるケースもあります。

生命保険の代わりになる

契約者がローンの支払い途中に亡くなったり高度障害の状態になったりした際には、
融資を受ける際に加入する「団体信用生命保険」によりローン残高は相殺されます。
万が一の際でも家賃収入が残ることになるため、遺族にとっては生命保険の代わりにもなるのです。

安定した資産価値がある

東京オリンピックが予定されていた2020年に向けて不動産や株式の価格は順調に上昇していました。
近年では新型コロナウイルス感染症の拡大により大きな経済危機に見舞われていましたが、
このような経済危機の中でもマンション経営はとても手堅い投資法といえるでしょう。

なぜなら人間にとって「住む場所」は生きていくために需要があり、家賃額が大幅に下落することは少ないからです。
もちろん家賃が高い場所から安い場所に引っ越す人や家賃が支払えずに滞納する人は増える可能性はあります。
しかしもともと家賃を低く設定した不動産を所有していればそのようなリスクを軽減することも期待できるでしょう。

マンション経営のデメリットやリスクとその対応策とは①　

メリットの多いマンション経営ですが当然デメリットやリスクもあります。
これらのデメリットやリスクについてきちんと理解したり対策を講じたりすることが非常に重要です。

相場よりも高値で買ってしまう

不動産の売買は、相対取引と言われ株式や為替のように取引所が決めた価格がないため、
売主と買主との合意で価格が決まるのが一般的です。
だからこそ物件を安く仕入れることもあれば、逆に相場より高く買ってしまう可能性もあります。

そのため物件購入にあたっての相場観をしっかりと養うことが大切です。
価格の相場が分かっていれば相場よりも高値で買ってしまうリスクを軽減させることが期待できるでしょう。

流動性が低い

ここで言う流動性とは「現金化しやすいかどうか」ということです。
株式や債券などの金融資産は取引市場があり、比較的早く現金化できることから流動性が高いと言えます。
しかし不動産の場合は取引市場がないため、まず買い手を見つけなくてはいけません。
物件によって異なりますが株式や債券などと比較すると時間がかかります。

後編では
マンション経営のデメリットやリスクとその対応策とは（2）
物件購入前に押さえるべきポイント
リスクコントロールの重要性についてご紹介します。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営は「立地」が命！（後編）」です。

1.立地を選定する際の注意点

都市部の駅近物件を取得すれば、それだけでマンション経営は安泰なのでしょうか。
しかし現実はそうとも言い切れないのがマンション経営の難しいところです。

なぜなら投資マンションの競争力が高いかどうかは、結局は「需要と供給」で決まるからです。

いくら良い立地にあっても、同じようなスペックの物件が周辺に溢れていれば競争が激化して、
家賃下落や空室率の上昇に繋がってしまいます。

1-1.将来的な賃貸需要の動向をチェックする

したがって物件を購入する際は、立地状況を確認するだけでなく将来的な賃貸需要の動向もチェックしておくことが大事です。

例えば、「自治体の人口や最寄り駅の乗降客数はどう推移しているか」
「商業施設や大学、工場などが移転してくる（または外部に移転する）計画はないか」などを調べて
周辺の賃貸マーケットの将来動向をある程度予測してから購入を判断する必要があります。

2.マンション経営における立地のQ&A

Q2-1.なぜマンション経営において立地が大切なのでしょう？

A.マンション経営において最も避けるべきリスクが「空室リスク」です。

入居者が退去し、次の入居者が決まらない場合、その期間は家賃収入をローンの返済に充てることができません。

そうなると、貯金や月々の収入からローンを返済することになり、空室期間が長引くほど支出が多くなります。

また、空室を埋めるために広告を出すなどの手を打つ必要があります。広告料はもちろんオーナー負担です。

「空室リスク」避けるためには、賃貸のニーズが高い立地のいい場所にあるマンションを購入する必要があります。

立地の良いマンションは入居率が高く、退去してもすぐに埋まるなど、安定したマンション経営を行うことが可能です。

Q2-2.立地がいいマンションの条件を教えてください

A.東京に限って言うならば、以下の条件があげられます。

1.交通の利便性がいい

「人気路線沿線」「複数の路線が乗り入れしている」「特急や急行などが止まる」
「バスの停留所が近い」「バスの本数が多い」など、交通の利便性が良いことが第一の条件にあげられます。

2.生活関連施設の充実している

単身者世帯ならば、「スーパー、コンビニ、商店街が近い」ことが大切で、
ファミリー世帯には「保育園、幼稚園、学校が近隣にある」なども重要になってきます。

3.周辺環境が良い

「治安が良い」「うるさくない」「歓楽街がない」など周辺環境の良さが大切です。

4.人気エリアである（ブランド力がある）

恵比寿・目黒・吉祥寺など街にブランド力があることもマンションを選ぶ際には重要になってきます。

5.人口が安定している

東京は地方から人が集まり人口が増え続けてはいますが、エリアによっては人口が減少しているところもあります。
そうしたエリアは避けたほうが良いでしょう。

3.まとめ

前編と合わせてマンション経営で「勝てる立地の条件」について解説してきました。
ちなみに、取り上げた5つの条件は次の内容でした。

1.交通の利便性

2.生活関連施設の充実度

3.周辺環境の良さ

4.エリアの人気度

5.人口の安定感

ただし、これらの情報を全てご自身で収集するのは手間がかかります。

上記のうち1〜3の条件（交通の利便性、生活関連施設の充実度、周辺環境の良さ）については、
物件を扱う不動産会社に情報提供してもらうとよいでしょう。

4（エリアの人気度）と5（人口の安定感）については、ネット検索で手軽に情報収集できると思います。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営は「立地」が命！（前編）」です。

マンション経営で成功するためには「立地が大事」とよく言われます。
マンション経営をするならどのような立地が「勝てる」立地になるのでしょうか。
今回はマンション経営を検討する上で押さえておきたい立地の条件についてご紹介します。

1.空室率は立地に直結する

マンション経営において「立地」が最重要視される理由は、入居率に直結するからです。
立地が良い物件は賃貸ニーズが高いので入居者が決まりやすくなります。

そのため、空室期間の機会損失を減らすことができ、安定したマンション経営が期待できるでしょう。

反対に立地が悪い物件は、入居者から敬遠されがちになり入居率が下がる傾向です。

入居者が決まらなければ、空室を埋めるべくさまざまな手を打つ必要が出てきますが、

家賃を下げたり、最新の設備を付けたり、客付会社に支払う広告料を上乗せしたりするなどコストアップは否めません。

1-1.同じスペックでも立地によって収益に差が出る

同じようなスペックで同じ利回りの物件が2つあったとしても、立地の良いものと悪いものでは収益性に大きな差が出ます。

建物の設備や内装、管理サービスの内容などは工夫次第でいくらでも変えられますが、立地は後から変えることはできません。

だからこそ最初にしっかりと立地を確認してから買うことが必要なのです。

2.マンション経営における「立地」とは

勝てる立地の条件1：交通の利便性

ビジネスパーソン向けのワンルームや高所得者向けの高級マンションなど、都心物件の主な交通手段は電車です。
そのため、「交通の利便性＝電車の利用のしやすさ」と考えてよいでしょう。

最重要のチェックポイントは、「最寄り駅から物件までの徒歩分数」です。
一般的に都市部では最寄り駅から徒歩10分圏内が入居者に好まれる駅近物件といわれます。

次に、最寄り駅が次の3つのいずれかにあてはまると、マンション経営のプラス材料です。

1.人気路線沿線か

2.複数の路線が乗り入れているか

3.通勤特急や急行が停車するか

ただし、複数路線の乗り入れ駅や急行停車駅でなくても、「主要ターミナルに近い駅」であればニーズが高いと言えるでしょう 。

勝てる立地の条件2：生活関連施設の充実度

生活に必要な施設が周辺にどれくらいあるか、これも立地の魅力を構成する大切な要素です。

単身者向けマンションであれば「コンビニが近いか」、ファミリーや単身高齢者向けマンションであれば、
「スーパーや商店街、大型ドラッグストアがあるか」などが注目されます 。

また、郵便局やメガバンクの店舗、市役所や区役所（または出張所）、総合病院があることも入居時の安心材料になります。

勝てる立地の条件3：周辺環境の良さ

マンションの周辺環境も立地の善し悪しを決める要素の一つです。具体的には以下のような内容も押さえておきましょう。

・物件周辺の雰囲気（荒れた物件がないかなど）

・最寄り駅からの道のり

・地域の治安

・騒音の有無

・においの発する施設の有無

・嫌悪施設の有無　など

駅近で利便性が高くても、電車の騒音がひどい物件や歓楽街に近くてイメージが悪い物件は人気が下がる傾向があります。

合わせて女性の単身者やファミリーであれば、地域の治安や犯罪率を気にする人も多いでしょう。

「警察署や派出所があるか」「夜間に暗くないか（電灯は多いか）」などが注目ポイントになります。

勝てる立地の条件4：エリアの人気度

エリアの人気度もマンションの入居率や家賃相場に影響を与えます。

当然ながら人気のあるエリアほど、マンション経営において有利となります。
この視点で重要な要素は「街のブランド力」と「再開発」です。

・街のブランド力

1つ目の「街のブランド力」とは、「この街に住みたい！」と憧れる人の多い地名や駅名のことです。

住みたい街ランキングで上位の常連である吉祥寺・恵比寿・目黒などはその代表例です。
こういった立地のマンションであれば、長期空室のリスクが低く賃料が下落しにくいといえます。

・再開発

もう1つの要素である「再開発」は、そのエリア内または近隣で大規模な再開発が行われたため、
一気にエリア価値が高まり「住みたい！」と考える人が急増するようなケースです。

勝てる立地の条件5：人口の安定感

現在の日本は人口減少社会に突入しているため、物件購入前に周辺エリアの人口推移を必ず確認するべきでしょう。

ただ、東京都の人口推移は安定的です。東京都・政策企画局の推計によると、

2045年頃まで1,300万人台をキープすると見られていて長期で見ても横ばい〜微減程度です。

さらに、街のブランド力が高く、利便性の高い都心であれば安定的でしょう。
「マンション経営をするなら東京」という投資家が多いのにもうなずけます。