2024年02月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「ローリスクのマンション経営とは？リスク軽減の仕組みやメリット・注意点を解説！（後編）」です。

将来をより豊かにする手段として20代から30代のビジネスパーソンを中心にマンション経営が注目を集めています。

一般的にマンション経営は「ローリスク・ロングリターン」といわれていますが、他の資産運用と違いはあるのでしょうか。

そこで後編では、デメリットを回避する方法、初心者のマンション経営についてご紹介します。

1.デメリットを回避する方法

マンション経営を成功させるポイントは、デメリットの少ない物件を選ぶことです。

以下に紹介するポイントを押さえて物件を選ぶことで、安定したマンション経営につなげることができます。

1-1.立地が重要

マンション経営では立地の選定が最も重要といわれています。良い立地の物件を選ぶことで、空室リスクを軽減できます。

例えば、学生街と呼ばれるエリアがあります。学生はほとんどが単身で住むため、
大学の最寄り駅から徒歩10分圏内のワンルームマンションであれば多くの需要を見込めます。

1-2.初心者は新築のワンルームマンション一択

マンション経営初心者が物件を探すなら、新築ワンルームマンション一択が望ましいでしょう。

初めてのマンション経営では、入居者がついて安定した家賃収入を得られることが大切です。
また、修繕費など余計な経費をかけないことが収支の黒字確保につながります。

新築ワンルームマンションは修繕費がほとんどかからず、需要も多いため初心者でも失敗するリスクが少ない物件といえます。

1-3.ブランドマンションは資産価値が落ちにくい

富裕層を中心に、ブランドマンションも高い人気を誇っています。
ブランドマンションは資産価値が落ちにくいというメリットがあります。

販売会社のブランド名を掲げ、会社の威信を賭けた物件になっています。
そのため好立地にあり、建物のクオリティも高いのが人気の要因です。

ブランドマンションはセキュリティも強固であることから、犯罪リスクが軽減される点でも安心して経営できます。

1-4.購入するなら大都市圏の新築マンションが狙い目

エリア的な狙い目は東京23区、横浜、名古屋など大都市圏の新築マンションです。

マンション経営では「東京23区駅徒歩10分以内」が好立地物件の条件としてよく知られていますが、
首都圏や近畿・中部の大都市圏も狙い目のエリアとして有力です。

ただし、人気エリアは入居者が見込める一方で競合物件も多いので、
新築物件を購入して中古物件との差別化を図ることが必要になります。

2.初心者ならば迷うことなく新築マンション経営

マンション経営初心者の方は迷うことなく新築マンションを選ぶことをおすすめします。

初めてのマンション経営では、大きく儲けることよりも確実に家賃収入を得られることが大切だからです。

そして、修繕費などのコストも当初は少ないことが理想です。新築マンションが有利なポイントは以下のとおりです。

2-1.新築マンションは入居者が付きやすい

物件探しで新築に限定して探しているユーザーは常に存在するので、入居者がつきやすいというメリットがあります。

また、選ぶのが大変なくらいある中古と比べて、新築は物件そのものが少ないので希少性が高いのも有利なポイントです。

2-2.開業当初は修繕費がほとんどかからない

先ほども触れましたが、新築マンションは経営を始めてから当初10年程度は修繕費がかかることは少ないといえます。
この期間に、修繕費用を蓄え、次の物件を探されてもいいでしょう。

2-3.出口戦略に有利である

マンション経営は出口戦略も重要です。
不動産投資ローンを完済したら、売却して新築マンションに買い替えるのも有効な選択肢の1つになります。

中古マンションは築20年で購入して30年間経営すると、売却を考える頃には築50年となります。
その点新築マンションは30年経過してもまだ築30年です。

築50年と築30年、どちらの資産価値が高いかは明白です。
売却時に資産価値の高い中古マンションであるためにも、新築で購入したほうが有利といえます。

8.マンション経営はローリスクで長期的な資産運用が可能

今回は、ローリスク・ロングリターンの資産運用としてマンション経営の特徴やメリット、注意点などを解説しました。

ハイリスク・ハイリターンな商品と比較し、マンション経営は低リスクかつ長期的で安定的な資産運用が可能です。

また、オーナーに万が一のことがあっても団信からローンが完済されるため、家族に現物資産として物件を残すことができます。

マンション経営では空室リスクが大きなデメリットといわれていますが、
物件の立地や周辺環境からある程度入居者の需要は予測可能です。
好立地物件を選ぶ限り、マンション経営は非常にローリスクな事業といえます。

マンション経営をお考えの方は、今回紹介した内容をぜひご自身の資産運用にお役立てください。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「ローリスクのマンション経営とは？リスク軽減の仕組みやメリット・注意点を解説！（中編）」です。

将来をより豊かにする手段として20代から30代のビジネスパーソンを中心にマンション経営が注目を集めています。

一般的にマンション経営は「ローリスク・ロングリターン」といわれていますが、他の資産運用と違いはあるのでしょうか。

そこで本ブログでは、マンション経営のメリット・デメリットについてご紹介します。

1.マンション経営のメリット

1-1.忙しい人でもほとんど手間をかけずに不労所得が得られる

株式やFXなどで安定した利益を得るには、為替の値動きや経済市場の状態など
情報をキャッチアップし続けることが求められるため、かなりの学習時間が必要です。

一方、マンション経営は不動産の基本的な知識は必要なものの、
本業で忙しいビジネスパーソンでもほとんど手間をかけずに不労所得が得られます。

また、マンションの運用で必要な業務を不動産管理会社に任せることもできるため、
本業の負担になることなく経営の継続が可能です。

1-2.老後の暮らしに余裕ができる

健康寿命が延び「人生100年時代」といわれているなか、
少しでも豊かな老後を過ごすための資産運用として、マンション経営が注目を集めています。

年金制度の崩壊を見据えてマンション経営を始めることで、老後資金にプラスして家賃収入が得られるためです。

1-3.保険代替効果がある

マンション購入にあたって融資を利用した場合、団体信用生命保険（団信）に加入すれば、
生命保険代替効果で家族に資産を残せます。

万が一ローンの返済中にオーナーが亡くなっても、
ローンの残債がゼロになるうえにマンションという資産を家族に残すことができます。

1-4.節税対策になる

マンション経営は節税対策になるため、今の暮らしに余裕を与えてくれます。

確定申告を行えば、マンション経営でかかった費用を経費として計上できるなどの優遇措置も受けられます。

また、相続を目的としたマンション経営の場合も、資産としての評価は不動産のほうが現金よりも低いため、
相続税の節税効果を得ることが可能です。

2.マンション経営のデメリット

2-1.空室や家賃滞納リスクがある

マンション経営で最も心配されるのが空室リスクです。
そのため、賃貸ニーズが高いエリアの物件を選ぶことが非常に重要になります。

物件の収益性から物件価格を重要視する方も多いですが、入居者が決まらなければマンション経営は成り立ちません。

加えて家賃滞納リスクもありますので、質の良い入居者を得られる物件であることも重要な要素です。

新築マンションであれば空室リスクが低いうえ、高めの家賃を払える属性の良い入居者を見込めるメリットがあります。

2-2.物件の経年劣化で修繕費が発生する

マンションは経年とともに劣化が進みます。
特に中古マンションは築20～30年の物件を購入すると、早い時期に修繕箇所が発生する可能性があります。

さらに、入居者が退去するときの原状回復において、
経年劣化による損耗はオーナーが費用を負担することになります。

経年劣化の問題は、新築マンションを購入することで遅らせることができます。

新築なら購入後10年程度は修繕が発生する可能性は低いので、その期間に将来の修繕に備えて積み立てを行うことも可能です。

2-3.災害リスクがある

台風や地震などの自然災害や、火災などの人為的災害までマンション経営には災害リスクが伴います。

一棟マンションを購入した場合は、災害からの復旧にある程度の日数を要する場合があるので、
区分所有マンションを複数のエリアに保有するほうが災害リスクは低くなります。

また、セキュリティが弱い物件の場合は空き巣など犯罪リスクも高くなるので注意が必要です。

2-4.金利上昇リスクがある

変動金利の不動産投資ローンを組んで物件を購入した場合は、金利が上昇することも考慮しなければなりません。

全期間固定金利を選べば金利上昇リスクを抑えられますが、変動金利に比べると金利水準が高くなります。

低金利の時代は固定金利のほうが安心ですが、
固定金利にした場合は繰り上げ返済できない金融機関もあるので、契約前によく確認する必要があります。