2024年02月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

皆さま、こんにちは。

今回のブログテーマは「マンション価格はこれから下がる？価格の予測と投資用・居住用の買い時を解説（前編）」です。

マンションの購入を検討している方にとって、これから価格が下がるかどうかは非常に気になるポイントだと思います。
しかし、残念ながらさまざまな要因を冷静に見ると、これからマンションの価格が下がるとは考えにくい状況です。

本ブログでは、マンションの価格がこれから下がるかについてと、
投資用と居住用それぞれのマンションの買い時を詳しく解説します。

マンション価格は上昇し続けている

これまでのマンション価格の動向を、株式会社不動産経済研究所がまとめたデータで見てみましょう。
2022年の都区部（23区）の新築マンション平均価格は8,236万円と、2021年の8,293万円とはほぼ横ばいであるものの、
2020年の7,712万円からは524万円、2017年からは1,147万円も上昇しています。

都区部の新築マンション平均価格動向（単位：万円）

出典：株式会社不動産経済研究所

2017年からこれまで、コロナウイルスの感染が拡大した2020年を経ても、
価格は大きく下がることなく上昇し続けていることがわかります。
こうした動向を見ると今後も劇的な経済状況の変化がなければ、
マンション価格が大きく下落することは考えにくいと言えそうです。

マンション価格は下がりにくいと予測する要因

さらに今後を予測するうえで、マンション価格が下がりにくいと考えられる2つの要因があります。

物件の供給不足

まず1つ目の要因として、マンションの供給不足が挙げられます。
先ほどの不動産経済研究所の最新の調査によると、2023年4月の首都圏新築マンション供給戸数は、
前年同月比マイナス30.3%と減少しています。

これは都心のマンション建設に適した土地が減ったこと、
後述する建築資材の価格高騰から不動産会社がマンション建築に慎重なことなどが原因として考えられます。
しかし一方で、契約率は73.7%と高く、マンションを買い求める人は決して減っていないことがわかります。

つまり、マンションの供給数が減っているものの、買い求める人は変わらないため、
価格は下がらないどころか条件の良い物件は上昇することさえ考えられます。

建築資材の価格高騰

もう1つのマンション価格が下がりにくいと考えられる要因は、建築資材の価格高騰です。
コロナ禍の不況から回復し始めたアメリカや中国に、一昨年から世界の建築資材が流れるようになり、
木材や鉄鋼の価格が上昇していました。

そこへ追い打ちをかけるようにロシアによるウクライナ侵攻が始まり、鉄鋼などがさらに供給不安となって値上がりしています。
この影響からマンション価格の高騰と、不動産会社の建築を控える動きが起きているのです。

今後ロシアとウクライナの紛争が収束したとしても、一度上昇した鉄鋼などの価格が以前のように戻るとは考えにくいでしょう。
また、アメリカや中国といった大国に建築資材が流れる動きも変わらないと思われ、
待てば待つほどマンション価格は上がっていくことさえ懸念されます。


前編は以上です。

マンション価格はこれから下がる？価格の予測と投資用・居住用の買い時を解説

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1328


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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営は高層と低層のどっちが最適？投資用マンションを選ぶときのポイント（後編）」です。

マンション経営は、低層マンションと高層マンションの特徴で分けることができます。

後編では低層マンションのメリットやデメリットと

「マンション経営をする際にどちらのマンションが向いているのかを確認するためのポイント」について解説していきます。

低層マンションのメリット

1.第一種・第二種低層住居専用地域に建てられる

低層マンションは階数が1〜3階建てのため、建物の高さ制限がある「第一種・第二種低層住居専用地域」の
用途地域でも建設することができ、この地域に建設されることが多いです。

こういった地域は一戸建て住宅などが多い閑静な住宅街が多く、住みやすい、治安がいいといった特徴があり、
ファミリー層などからの人気が高く、空室リスクが低いというメリットがあります。

（引用：国土交通省 みんなで進めるまちづくりの話／不動産情報サイト アットホーム 不動産用語集）

2.火災や地震に強く避難しやすい

低層マンションは壁式工法と呼ばれる比較的地震に強い工法で建築されていることや、

最高階も3階と高くないため地震に強く、避難しやすい特徴があります。

3.部屋数が限られるため希少性が高い

低層マンションは部屋数が限られており、希少性が高く、入居者待ちができるケースもあります。

ただし、そうした人気の高いマンションは、立地やデザイン性が良いなどの特徴があるものに限られています。

低層マンションのデメリット

1.住戸数が少ないため管理費が高いケースがある

低層マンションは住戸数が少ないことから、住人一世帯あたりが負担する管理費が高くなる傾向にあります。

そのため、管理費を含めた家賃をエリアの相場に合わせて設定するようにしましょう。

2.共用施設や管理体制が充実していない

低層マンションは高層マンションに比べて共用施設が少ない場合が多く、管理人が常駐していないケースもあります。

「管理体制がしっかりしたマンションに住みたい」「セキュリティにこだわりたい」と考えている人は、
低層マンションを避ける傾向にあります。

3.騒音や外部からの視線が気になる可能性がある

低層マンションは、周囲の環境によっては騒音や通行人の視線が気になる可能性があります。

ブロック塀、フェンス、植木などによる囲いがあれば外部からの視線は避けられますが、
車や人の往来が多い場所だと騒音が気になることもあります。

マンション経営ならどっちを選ぶ？

1.ターゲットを決める

低層マンションはファミリー層やシニア層に向いており、
高層マンションは共働き世帯など交通の利便性を優先する人に向いているマンションになります。
どちらを選んでもそれぞれメリット・デメリットがあります。

例えば、ファミリー層は子どもが学校に通うため、長期的に住み続ける可能性が高いというメリットがあります。

一方で高層マンションは一人暮らしや共働き夫婦などに人気があるため、転勤等の理由で退去するデメリットがあります。

しかし、眺望がいい、駅チカなどの売りポイントがあることから、賃貸需要が高く、
入居者が出ていくとなっても、すぐに新しい入居者が決まるなど、空室になりにくいです。

2.立地や利便性を確認する

当然ですが、マンション経営を行ううえで立地は非常に重要です。

高層マンションは夫婦2人世帯など交通の利便性を優先する働き盛りの世帯の需要が高いです。
そのため駅から近いエリアにあるほうが賃貸需要は高いといえます。

一方で、低層マンションは閑静な住宅街にあることが多く、ファミリー層が多いため、
スーパーや公園が近くにあるといったように、生活利便性が高いエリアが求められる傾向にあります。

3.物件の資産価値を把握する

マンション経営は、低層であっても高層であっても当然出口戦略を考えておくことは重要になります。

つまり、売却するときに高く売却ができるよう、資産価値が下がりにくい物件を選ぶ必要があります。

物件の資産価値に影響する要素として、

立地・地域の人口の増減・将来の開発計画などが挙げられます。

そのため、今現在の物件の資産価値だけではなく、
10年後、15年後の資産価値の下落率も参考にしながら購入を判断するといいでしょう。

4.自分の資金計画に合った物件を選ぶ

自分の資金計画に合ったマンションを選ぶことがマンション経営において重要になります。

マンション経営は長期に渡り資産形成していくものです。

目の前の家賃収入とご自身の返済能力だけでシミュレーションするのではなく、
この先でも経営を維持できるか、余裕のある経営プランを立てるようにしましょう。

まとめ

今回はマンション経営をする際に、低層マンションと高層マンションのメリット、デメリットなどについて解説しました。
要点は次の通りです。

【結論】

入居ターゲット、資金計画などで物件タイプを選ぶことが重要

低層マンションと高層マンションで悩まれている方は、ぜひ本ブログをお役に立てください。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営は高層と低層のどっちが最適？投資用マンションを選ぶときのポイント（前編）」です。

マンション経営は、低層マンションと高層マンションの特徴で分けることができます。
本ブログでは「低層マンションと高層マンションのメリットやデメリット」と
「マンション経営をする際にどちらのマンションが向いているのかを確認するためのポイント」について解説していきます。

低層マンションと高層マンションの違い

低層マンションと高層マンションには明確な定義がありません。
ただし、一般的に以下の目安で分類されていることが多いです。

・低層マンションは2〜5階建てが目安

・高層マンションは6階建て以上が目安

高層マンションのメリット

1.維持管理費が安くなる

前述したように高層マンションは6階建て以上のマンションを指します。
ちなみに20階建て以上のマンションを超高層マンションと呼びます。

高層マンションは低層マンションより階数が多いため、当然ですが部屋数も多いです。

部屋数が多いことで、マンションの管理費を多くの世帯が負担することになり、維持管理費が安くなるケースがあります。

2.資産価値が高い

高層マンションは駅チカ立地など人気の立地に建設されることが多く、資産価値が高い傾向にあります。

ただし、周囲に同じような高層マンションが建設されたりした場合、資産価値が下がる可能性もあります。

3.眺望がよく騒音が少ない

高層マンションの高層階にある部屋は、眺望が良く騒音が少ないことから人気で賃貸需要が高くなり、
空室のリスクを軽減することができます。

ただし、周囲により高い建物が建設された場合、そうした価値が低下する可能性もあるので、
立地をよく分析して慎重に購入することが重要です。

4.共用設備が多い

高層マンションは低層マンションと比べて共用設備が多い傾向にあります。
共用設備とはジム、ゲストルーム、スカイラウンジなどです。

このように、高層マンションは共用設備が充実していることが賃貸需要を高めることに繋がり、
空室のリスクを減少させています。

高層マンションのデメリット

当然ですが、メリットばかりがあるわけではありません。高層マンションにも少なからずデメリットがあります。

どのようなことが高層マンションのデメリットなのでしょうか。

1.購入価格が高い

高層マンションは賃貸需要が高い駅チカや、人気エリアの好立地に建築されることが多く、物件価格が高くなりがちです。
購入するための費用が高くなり、金融機関からの借入額も高くなります。

すなわちローンの返済額も高くなるので、頭金を多く払うか、高額のローンを払うかになります。
問題なく返済していけるかどうか、事前にしっかりとシミュレーションを行う必要があるでしょう。

2.災害時エレベーターが停止するなど避難がしにくい

高層マンションは階数が多いことからエレベーターが必要不可欠です。

地震や火災などの災害発生時にエレベーターが停止した場合、
エレベーター内にいた人は、高層階で閉じ込められるといったことが起こりえます。

超高層マンションにもなれば、エレベーターの移動距離が長いことから、
閉じ込められるリスクは低層マンションよりも高いといえるでしょう。

また避難する際には非常階段を使うことになりますが、高層階に住んでいる場合、降りるのに時間がかかります。

家族のなかに足腰が弱っている人がいたら、本人に大きな負担をかけるだけでなく、災害に巻き込まれるリスクもあります。

このように高層マンションは低層マンションと比べ災害のリスクが高いのは事実です。
災害リスクの高さから入居者から敬遠されることもあります。

3.共有施設が多い場合は管理費が高くなる傾向がある

メリットで説明したように高層マンションは共用設備や施設が多くなります。

入居者にとっては利便性が高いであろうことからメリットではあるのですが、
マンション経営の視点からいうとそれがデメリットになることもあります。

共有施設が充実しているとなると、必然的にマンションの入居者から徴収する管理費を含む家賃が高くなります。

今の入居者が退去するとなったとき、すぐに次の入居者が見つかれば良いのですが、
家賃の高さが懸念点となり、なかなか入居者が決まらないといったことが起こりえます。

空室の期間は入居者からの家賃をローンの返済に充てることはできませんので、自分で払わなければなりません。
ローンが高額だった場合、家計や預金に大きなダメージを与えることにもなりかねません。

マンション経営は高層と低層のどっちが最適？投資用マンションを選ぶときのポイント

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1224


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