不動産の知識(札幌)の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「年収1,000万円の生活レベル。データで見るその実態とは？（後編）」です。

年収1,000万円の生活に憧れる人は多いでしょう。

しかし、実際にはイメージするほど楽な生活ではないともいわれています。

後編では、年収1,000万円の生活が楽でない理由と年収1,000万円の人に必要なことについてお話します。

年収1,000万円でも生活が楽ではない理由とは？

事例を見る限り、年収1,000万円でも生活はそれほど楽ではない実態が浮かんできます。
その理由として以下のような項目にお金がかかっている事情が浮かんできます。

・住居費

・教育費

・交際費

・保険料

・住居費

高所得世帯らしい住宅に住もうと思えば住居費はかさむことになります。
住居費はローンでも家賃でもそれほど大きな差はありません。
3LDK以上の広い家に住もうと思えば、地域にもよりますが12～14万円程度の住居費は覚悟しなければならないでしょう。
都心では、さらに高額になります。

・教育費

富裕層は子どもの教育にお金をかけているといわれます。
年収1,000万円の家庭も高収入だけに塾に通わせたり、ピアノを習わせたりするなどの教育費が膨らむ傾向があります。
富裕層は子どもの教育費は将来への投資と考える傾向があるので、お金を惜しむことはないのです。
教育費は子どもが大学生になると一気に増えるので注意が必要です。

・交際費

高所得の家庭は、付き合う友人も高所得者や富裕層という可能性があります。
ママ友でランチをするにしても、庶民ならファミレスのランチで済ませるところを、
富裕層はフランス料理店で優雅に会食をするということもあるでしょう。
月々の外食費だけでもある程度のお金を使うことになります。

・保険料

高所得世帯ほど働けなくなった場合の減収の影響が大きいので、保険にはお金をかけています。
掛け捨ての保険ではなく、補償の大きい保険商品を選ぶため、一家ではある程度大きな金額になります。
保険については次に紹介するマンション経営を行うと、ローンを組むときに団体信用生命保険に加入できるので、
借主分の既存の保険を1つやめることができます。

年収1,000万円の人に何が必要か

年収1,000万円の人は目先の生活に困ることはありません。大事なのは将来を見据えた資産形成です。
確実に資産を築くには、給与から毎月決まった金額を貯めていく「積立投資」が最適ですが、
前編の事例で見たＢ世帯のようにボーナスのみで貯蓄する世帯には厳しいかもしれません。
そこで検討したいのがマンション経営です。

マンション経営はローンの返済を給与から行う必要がないのがメリットです。
住宅ローンの返済は給与収入から自分で行いますが、マンション経営のローンの返済は入居者が支払う家賃収入で行うので、
収支が均衡している限り持ち出しがありません。

マンション経営はローンを完済すれば物件が純資産として残ります。
ローン完済後は家賃収入が諸経費を差し引いてほとんど手元に残りますので、
私的年金として生活にゆとりを持たせることができます。

もちろん、売却して預貯金で保有する選択肢もあります。
毎月積立投資をしなくても、マンション経営が将来必要な資産を実質的に積み立ててくれると考えることができるのです。

年収1,000万円の人は金融機関の融資審査にも通りやすいといわれているため、
低所得層の人に比べればマンション経営を始めるチャンスが大きいといえます。

多くの人から憧れを持たれる年収1,000万円の生活は、イメージするほど楽ではない世帯もあります。
年収1,000万円の生活レベルを維持しながら資産形成を進めるために、マンション経営を検討してみてはいかがでしょうか。

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「年収1,000万円の生活レベル。データで見るその実態とは？（前編）」です。

年収1,000万円の生活に憧れる人は多いでしょう。
しかし、実際にはイメージするほど楽な生活ではないともいわれています。
年収1,000万円の人はどのような生活をしているのでしょうか。
データを基に年収1,000万円の生活レベルの実態をご紹介します。

年収1,000万円の手取りはそれほど多くない

年収1,000万円の人の手取り年収は実はそれほど多くありません。
手取り年収を計算するには給与の額面から健康保険料、厚生年金保険料、雇用保険料、所得税、住民税等を差し引きます。
（このほか、年齢によって介護保険料の負担もあり）

インターネット上にはさまざまな年収手取り一覧表が公開されていますが、
ある会計事務所の計算例では年収1,000万円の人の手取り金額は約723万円となっています。
その他のサイトも設定条件で若干の差はありますが、おおむね700万円台前半という計算結果が出ています。

年収1,000万円という数字の響きは豊かに聞こえますが、手取りになると3/4以下に減ってしまうのが実情です。

年収1,000万円の生活レベル

年収1,000万円の人はどの程度の生活レベルなのでしょうか。
年収1,000万円とひと口にいっても、家族構成や住む地域によっても出費が大きく異なります。
夫婦2人世帯であれば教育費もかからず、マイホームをまだ購入していない段階では、
住まいは1LDKの賃貸マンションでも十分でしょう。

地域で考えると、地方都市より東京のほうが物価水準は高いと思われます。
もし、夫婦と子ども2人世帯が東京にマイホームを持っていたら、生活費をはじめ教育費やローン負担は大きいと予測できます。

加えて身なりを整えるための衣服や理美容代、健康維持のためのスポーツジム会費、
趣味やレジャーなどにもお金をかけているケースも多くあります。
もちろん、ライフイベントに備えて一定の貯金も行っているでしょう。
高所得層らしい生活を維持するには支出もそれなりに多くなるのです。

年収1,000万円の家計収支は？

では具体的にどのような費用がかかっているのか、年収1,000万円の家計収支の一例を見てみましょう。
転職情報サイト「転職Hacks」では、世帯年収別の家計内訳モデルを公開しています。
それによると、年収1,000万円世帯の家計収支は下表のようになっています。2つの事例を見てみましょう。

▽A世帯の場合

【家族構成】夫、妻、子ども2人（小学3年生、幼稚園）

【住居】持ち家一戸建て

【収入】手取り年収764万円、月収63.7万円

（出典：転職Hacks「世帯年収の平均は？家計内訳モデルも公開」）

A世帯はボーナスを月収に含めた家計簿ですが、貯蓄が14.1万円できており、比較的ゆとりがある家庭といってよいでしょう。
これは子どもがまだ小さく教育費がそれほどかからないためと思われます。
子ども2人が大学生になる頃には収支がかなり悪化する可能性があります。

▽B世帯の場合

【家族構成】夫、妻、子ども1人（大学生）

【住居】賃貸

【収入】手取り年収750万円、月収46.6万円、ボーナス約189万円

（出典：転職Hacks「年収1,000万円の理想と現実」）

B世帯はボーナスを月収に含めない家計簿ですが、月々の貯蓄ができていない状況です。
ボーナスから一部を貯蓄に回しているとのことですが、やや安定感を欠いた家計の状況といえるでしょう。

この家計簿は月の平均的な支出額が記載されていますが、この他に冠婚葬祭などで大きな出費が発生する場合もあります。
富裕層の結婚式に出席するならそれに相応しいご祝儀を包まなければならないという、高所得者ならではの悩みもあるでしょう。

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今回のテーマは「私的年金とは？公的年金との違いや種類、メリット・デメリットを解説（後編）」です。

年金は、老後の生活を支える重要な収入源の1つです。
国民年金や厚生年金といった公的年金のほかに、個人が任意で加入する私的年金もあります。
本ブログでは、私的年金の種類（後編）、私的年金のメリット・デメリットについて解説します。

個人が加入できる主な私的年金（後編）

小規模企業共済

小規模企業共済は、小規模企業の経営者や自営業者が将来に備えて積み立てる退職金制度です。
満期や満額はなく、退職・廃業時に加入期間や掛金に応じて共済金を受け取れます。
掛金上限額は月7万円で、掛金月額は1,000円～7万円まで500円単位で設定できます。
iDeCoや国民年金基金との併用も可能です。

掛金は全額所得控除で、受取時にも税制優遇を受けられるのがメリットです。
また、納付した掛金合計額の範囲内で事業資金などの貸付けを受けられます。

中途解約は可能ですが、掛金納付月数が12ヵ月未満の場合は解約手当金を受け取れません。
また、240ヵ月未満の場合は元本割れします。

財形年金貯蓄

財形年金貯蓄は、勤務先で加入できる財形貯蓄制度の1つです。
金融機関と契約し、給与天引きで事業主を通じて積み立てると、60歳以降の所定の時期から5年以上の期間にわたって
年金を受け取れます。積立期間は5年以上です。

財形住宅貯蓄とあわせて、元利合計550万円まで利子などに対する非課税措置があります。
給与天引きで手間をかけずに将来に向けた財産づくりができるのもメリットです。

解約は可能ですが、目的外の払い出しとなるため利子などに課税されます。
また、利率が低いため、資産を大きく増やすのは難しいのがデメリットです。

個人年金保険

個人年金保険は、契約時に定めた年齢から一定期間または生涯にわたって年金を受け取れる保険商品です。
払い込んだ保険料をもとに年金が支払われるため、私的年金として活用できます。

年金の受け取り期間によって、「終身年金」「有期年金」「確定年金」の3つに分類できます。
また、保険会社の運用実績に応じて年金額が変動する「変額個人年金保険」もあります。

個人年金保険料は生命保険料控除の対象で、所得税・住民税の節税になります。
ただし、利率が低いため、お金を大きく増やすのは難しいでしょう。また、中途解約で元本割れの可能性があります。

私的年金に加入するメリット

私的年金のメリットは以下の通りです。

・将来受け取る年金額が増える

・税制優遇措置がある

将来受け取る年金額が増える

私的年金は、将来受け取る年金額を増やせるのが最大のメリットです。
国民年金のみの自営業者はもちろん、厚生年金に加入している会社員も公的年金だけは老後資金が不足する恐れがあります。
公的年金に私的年金を上乗せすることで、老後のお金に対する不安を解消できます。

税制優遇措置がある

私的年金は、制度ごとに税制優遇措置があります。
例えば、iDeCoや国民年金基金、小規模企業共済の掛金は全額所得控除となります。
受取時も所得控除（退職所得控除または公的年金等控除）が適用されるため、所得税・住民税が節税できます。

私的年金のデメリット

一方で、私的年金には以下のようなデメリットもあります。

・老後まで掛金を引き出せないことがある

・元本割れリスクがある

老後まで掛金を引き出せないことがある

私的年金は、一定の年齢になるまで掛金を引き出せないことがあります。
iDeCoは原則60歳まで掛金を引き出せず、国民年金基金も任意脱退は認められません。
税制優遇はありますが、掛金を払いすぎると手元資金が不足する恐れがあります。
無理のない範囲で掛金額を設定することが大切です。

元本割れリスクがある

私的年金は、制度によっては元本割れする可能性もあります。
iDeCoは自分で投資信託などを選んで運用するため、株価が下落して損失が生じるかもしれません。
また、小規模企業共済や個人年金保険は中途解約で元本割れすることがあります。
特徴を理解したうえで、自分に合った制度を利用しましょう。

私的年金はマンション経営で作るのも選択肢

公的年金を補う私的年金は、マンション経営で作るのも選択肢です。
マンション経営とは、マンションを第三者に貸し出して家賃収入を得る方法です。

入居者がいれば毎月家賃が入ってくるので、年金と同じような感覚で使えます。
マンションを売却してまとまった資金を手に入れることも可能です。
また、不動産は預貯金に比べて相続税評価額が低いため、相続税対策にも活用できます。

ただし、入居者がいないと家賃収入を得られないので、マンション経営で成功するには空室リスクの低い
優良物件を選ぶ必要があります。初心者は、不動産会社に物件選びのサポートを依頼するのが確実といえます。

まとめ

老後資金に不安を感じる場合は、公的年金に私的年金を上乗せすれば年金の受取額を増やせます。
私的年金はiDeCoや国民年金基金などが代表的ですが、マンション経営で作ることも可能です。
それぞれメリット・デメリットが異なるので、特徴を理解した上で自分に合った方法を選びましょう。

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「私的年金とは？公的年金との違いや種類、メリット・デメリットを解説（前編）」です。

年金は、老後の生活を支える重要な収入源の1つです。
国民年金や厚生年金といった公的年金のほかに、個人が任意で加入する私的年金もあります。
本ブログでは、私的年金と公的年金の違いや私的年金の種類について解説します。

私的年金とは

私的年金とは、公的年金（国民年金、厚生年金）を補完するための制度です。
老後に備えるために、公的年金に上乗せして企業や個人が任意で加入します。
私的年金にはいくつかの種類があり、職業や公的年金の状況によって加入できる制度は異なります。

公的年金との違い

国が運営する公的年金は強制加入です。国民年金は国民全員に加入が義務付けられており、
厚生年金は会社員や公務員が国民年金に上乗せして加入することになっています。
それに対して、私的年金は任意加入です。加入が義務付けられていないので、利用するかは企業や個人が自由に選択できます。

私的年金は企業年金と個人年金の2種類がある

私的年金は、「企業年金」と「個人年金」の2つに分けられます。それぞれの特徴は以下の通りです。

企業年金の概要

企業年金は、企業が従業員の退職後の生活のために福利厚生の一環として支給する年金です。
代表的なものに「確定給付企業年金（DB）」「企業型確定拠出年金（DC）」があります。

確定給付企業年金は、あらかじめ退職後の給付額が確定しているのが特徴です。
企業型確定拠出年金は、企業があらかじめ決まった掛金を加入者（従業員）に対して拠出します。
加入者が自分で商品を選んで管理・運用を行うため、運用状況によって給付額は変動します。

企業年金は福利厚生として企業が加入しているため、従業員が年金制度を自由に選ぶことはできません。

個人年金の概要

個人年金は各個人が任意で加入し、自助努力で将来に備えるための年金です。
代表的なものに「国民年金基金」「個人型確定拠出年金（iDeCo）」があります。

国民年金基金は主に自営業者が対象で、iDeCoは会社員や公務員も加入できます。
制度によって加入対象者は異なりますが、どの年金制度を利用するかは個人が自由に選べます。

個人が加入できる主な私的年金（前編）

個人が加入できる私的年金には、具体的にどんな制度があるのでしょうか。
ここでは、主な私的年金（個人年金）である以下の特徴を紹介します。

前編・iDeCo（個人型確定拠出年金）

　　・国民年金基金

後編・小規模企業共済

　　・財形年金貯蓄

　　・個人年金保険

iDeCo（個人型確定拠出年金）
iDeCoは、加入者が自らの責任で年金資産の拠出・運用を行う年金制度です。

自分で商品を選んで運用を行い、掛金とその運用益の合計額をもとに将来給付を受け取ります。
自営業者のほかに一定の条件を満たす会社員、公務員、専業主婦（夫）なども加入できます。

掛金拠出限度額（月額）は自営業者が6万8,000円（国民年金基金との合計）、
会社員・公務員は1万2,000円～2万3,000円となっています。

iDeCoは「掛金は全額所得控除」「運用益は非課税」「受取時も所得控除適用」など、税制優遇が充実しているのがメリットです。
ただし、掛金は原則60歳まで引き出せない点には注意が必要です。
参考資料：iDeCo公式サイト

国民年金基金

国民年金基金は、国民年金第1号被保険者（自営業者・フリーランス）が加入できる年金制度です。
国民年金のみの自営業者と厚生年金のある会社員との年金額の差を解消するために創設されました。

国民年金基金は、一生涯受け取れる終身年金であることが最大の魅力です。
掛金によって将来受け取る年金額が確定します。途中で口数を変更しなければ、
加入時の掛金額は払込期間終了まで変わりません。掛金上限額は月額6万8,000円です（iDeCoとの合計）。

iDeCoと同じく掛金は全額所得控除の対象で、受取時にも税制優遇を受けられます。
一方で、国民年金基金は任意脱退ができません。また、加入時に年金額が確定するためインフレに弱い特徴があります。
参考資料：全国国民年金基金ホームページ

前編は以上になります。

後編では

・個人が加入できる主な私的年金（後編）

・私的年金に加入するメリット

・私的年金のデメリット
・私的年金はマンション経営で作るのも選択肢

についてお伝えします。

私的年金とは？公的年金との違いや種類、メリット・デメリットを解説

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1304

ご高覧頂きありがとうございました。


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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「なぜ年収1,000万円でも生活が苦しいのか？（後編）」です。

年収1,000万円は高収入の目安であり、会社員にとっては1つの目標かもしれません。

しかし、年収1,000万円でも生活が苦しい人もいます。

多くの収入を得ているにも関わらず、なぜ金銭的に余裕がないのでしょうか。

後編では、年収1,000万円でも生活が苦しい場合の対処法、まとまった資産を作る方法を解説します。

年収1,000万円でも生活が苦しい場合の対処法

年収1,000万円でも生活が苦しい場合は、以下の対処法を試してみましょう。

家計を見直して節約に取り組む

まずは家計を見直して節約に取り組むことが大切です。
いくら収入が上がっても、それ以上に支出が増えれば家計は苦しくなり、将来に向けて資産を作ることも難しくなります。
家計を見直す際は、固定費から着手するのがおすすめです。

固定費とは、家賃や保険料、スマホ代のように定期・定額で発生する費用のことです。
食費などの変動費に比べて節約効果が高く、生活への影響も少ない特徴があります。
例えば、保障内容がほぼ同じで現在より保険料が安い保険に乗り換えれば、生活水準を変えることなく支出を抑えられます。

無理なく貯金できる家計を作るために、固定費の見直しから始めましょう。

資産運用を始める

家計の見直しに加えて、さらなる収入アップに取り組むのも有効です。短期で収入を上げる方法の1つに副業があります。
しかし、年収1,000万円の人は本業が忙しく、仕事以外の時間を確保するのは難しいかもしれません。
そこでおすすめなのが資産運用です。

日本は低金利が続いており、預貯金だけでお金を増やすのは難しい状況です。
株式や不動産などに投資することによって、配当金や家賃収入、値上がり益といった利益が期待できます。
資産運用は、やり方によっては時間や手間をかけずにお金を増やせるのも魅力です。

投資である以上、運用がうまくいかずに損失が生じる可能性もあります。
それでも、自分にあった投資方法を選択することによって、リスク低減を図りながら資産を増やすことができます。

年収1,000万円の人にはマンション経営がおすすめ

年収1,000万円の人が資産運用に取り組むなら、マンション経営がおすすめです。

マンション経営とは、マンションを購入して入居希望者に貸し出し家賃収入を得る方法です。
空室リスクが低い物件を選ぶことで、長期にわたって安定した収入を得られます。
物件選びは不動産会社、賃貸管理は管理会社のサポートを受けられるので、時間や手間をかけずに運用できます。

投資用マンションは物件価格が高額であるため、金融機関の融資を利用して購入するのが一般的です。
融資を受けるには、金融機関の審査に通過しなくてなりません。
ただし、年収が1,000万円の人は金融機関からの評価が高く、融資を受けやすい傾向にあります。

まとめ

年収1,000万円は税金や社会保険料が差し引かれるため、使える金額は額面金額ほど多くありません。
家計を見直して支出をコントロールしないと、生活が苦しくなってしまいます。
まずは固定費の見直しに着手し、さらなる収入アップを目指す場合はマンション経営を検討してみてはいかがでしょうか。

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今回のテーマは「なぜ年収1000万円でも生活が苦しいのか？（前編）」です。

年収1000万円は高収入の目安であり、会社員にとっては1つの目標かもしれません。
しかし、年収1000万円でも生活が苦しい人もいます。
多くの収入を得ているにも関わらず、なぜ金銭的に余裕がないのでしょうか。
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年収1000万円で貯金がない人の割合

まずは、年収1000万円で貯金がない人がどの程度いるのかを確認しておきましょう。

貯金ゼロの世帯は20％

金融広報中央委員会の「家計の金融行動に関する世論調査（二人以上世帯）（2021年）」によると、
年収1000万円以上の二人世帯のうち、金融資産保有額が100万円未満の世帯の内訳は以下の通りです。

・金融資産非保有（持っていない）：19.7％

・100万円未満：7.0％

　※合計26.7％

年収1000万円以上にもかかわらず、貯金が100万円に満たない世帯が26.7％（全体の4分の1以上）を占めています。
金融資産非保有は19.7％で、年収1000万円世帯の約2割が貯金ゼロという状況です。

この結果から、年収1000万円でも安定した資産形成ができていない世帯が一定割合いることがわかります。

3000万円以上保有する世帯は60％

一方で、年収1000万円以上の二人世帯のうち、金融資産保有額が3000万円以上の割合は60.6％です。
年収1000万円以上世帯の約6割は、3000万円以上の資産を作ることができています。
このように、同じ年収1000万円の世帯でも、金融資産保有額に大きな差が生じているのが現状です。

年収1000万円の手取り額

額面年収1000万円の場合、手取り額はどれくらいなのでしょうか。
社会保険料（厚生年金保険料、健康保険料）と所得税、住民税のみを考慮したシミュレーション結果は以下の通りです。

社会保険料は約140万円とします。
額面年収1000万円から社会保険料控除、給与所得控除、基礎控除を差し引いた課税所得金額は約617万円です。
所得税は約81万円、住民税は約62万円のため、社会保険料・税金控除後の手取り額は約717万円となります。

年収の手取り額を12ヵ月で割ると、手取り月収は約60万円です。
賞与を含めて年収1000万円の場合、月収の手取り額はさらに少なくなるでしょう。

※上記シミュレーション結果はあくまでも概算金額であり、実際の手取り額は他の所得控除や介護保険の有無など、
　個人の状況によって変わります。

 
年収1000万円でも生活が苦しい理由

年収1000万円でも家計が苦しいのは、以下のような理由が考えられます。

・使えるお金が思ったより少ない
　年収1000万円は高収入の目安ではありますが、使える金額は意外と少ないものです。
　収入から社会保険料や税金などが差し引かれるため、年収1000万円がすべて手元に残るわけではありません。

　また累進課税制度が採用されており、収入が高くなるほど税負担も増えるため使えるお金は思ったより少ないのが現状です。

・お金を使いすぎてしまう
　年収が上がるにつれて、家賃（住宅ローン）や教育費、車、食費、娯楽費、小遣いといった出費は増えてしまいがちです。
　しかも、一度上げた生活レベルを下げるのは簡単ではありません。
　たとえ高収入を得ていても、その分出費が増えれば生活は苦しくなります。

・公的な補助金の対象外となる
　年収が1000万円になると、所得制限のある補助金の対象外となってしまいます。

　例えば、子どもが中学校を卒業するまで受け取れる「児童手当」は、
　所得が所得制限限度額を超えると減額され、所得上限限度額を超える場合は支給されなくなります。

　また、授業料支援を受けられる「高等学校等就学支援金制度」にも所得制限があり、
　支給対象となる目安は世帯年収910万円以下となっています。

　年収1000万円の人は、公的な補助金が支給されなくなることで使えるお金が減ってしまう可能性があります。

前編は以上になります。

後編では

・年収1000万円でも生活が苦しい場合の対処法

・年収1000万円の人にはマンション経営がおすすめ

・まとめ

についてお伝えします。

なぜ年収1000万円でも生活が苦しいのか？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1311

ご高覧頂きありがとうございました。


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今回のテーマは「延伸計画について（後半）」です。

鉄道の延伸計画はエリアの将来性を高めるため不動産価格にも影響を与えます。

本ブログでは東京の延伸計画についてご紹介します。

品川地下鉄

都心部・品川地下鉄構想は、東京メトロ南北線の白金高輪駅〜品川駅を結ぶ地下鉄構想。

南北線または都営三田線に乗り入れる形が想定されています。開業予定時期は未定。
新線区間の所要時間は約4分で、運行頻度は全時間帯で毎時12本と想定しています。
全ての列車が東京メトロ南北線(麻布十番方面)または都営地下鉄三田線(三田方面)と直通運転が想定されています。

臨海地下鉄

都心部・臨海地域地下鉄構想は、東京の臨海部〜銀座〜東京駅を結ぶ地下鉄構想。

東京駅からつくばエクスプレスに乗り入れる形が想定されています。現時点では経路や完成時期などの決定事項はありません。
東京都中央区がまとめた「都心部と臨海部を結ぶ地下鉄新線の整備に向けた検討調査」によると、
新銀座駅と新国際展示場駅の4.8kmを結ぶ計画で、晴海通りと環状2号の地下などを通る2ルートが検討されています。
途中駅は、新築地駅、勝どき・晴海駅、新市場駅の3駅か、勝どきと晴海の両方に駅を設置する4駅の案があります。

つくばエクスプレス

つくばエクスプレスは計画段階では「常磐新線」と言われ、東京駅が起点とされていました。

しかし、東京駅まで乗り入れるとなると工事でお金がかかりすぎるため、秋葉原駅を起点として建設され、現在に至っています。

東京駅まで延伸する構想は今も残っていますが、現時点では経路や完成時期などの決定事項はありません。
東京駅は1面2線の島式ホームとされ、秋葉原〜東京駅間に駅は設けられません。
2016年4月20日の交通政策審議会答申第198号「東京圏における今後の都市鉄道のあり方について」では、
都心部・臨海地下鉄（東京駅〜銀座〜国際展示場）との一体整備が提案されています。
実現すれば、臨海地下鉄で銀座、晴海を経て臨海副都心の国際展示場まで繋がることになります。

都心直結線

都心直結線は、京成押上線押上駅〜新東京駅(丸の内)〜京浜急行泉岳寺駅までを結ぶ地下新線の計画です。
新東京駅以外の中間駅は設けられず、都心から成田空港と羽田空港を直結する目的の路線です。
押上駅において京成電鉄と、泉岳寺駅において京浜急行電鉄と、それぞれ相互直通運転を行います。
東京都心〜成田空港を30分台、東京都心〜羽田空港を20分台、成田空港〜羽田空港を50分台で結ぶことを目標としています。

蒲蒲線

蒲蒲線は、東急蒲田駅～京急蒲田駅を連絡し、羽田空港へのアクセス向上を実現する空港連絡鉄道の構想です。
大田区では「新空港線」と名付けています。東急多摩川線を延伸し、東急蒲田駅～京急蒲田駅の地下を経由し、
京急大鳥居駅に至る計画です。蒲蒲線の開業予定時期は未定です。
直通運転が実現すれば、東京メトロ副都心線・東横線・目黒線方面からの直通列車を東急多摩川線経由で運転し、
渋谷や新宿などから羽田空港まで乗り換えなしで直結できるとしています。

鉄道延伸の影響

利便性の向上

利便性の向上には、「交通アクセスが良くなる」ことと
「商業施設ができることにより、買い物がしやすくなる」の2つの意味があります。

①交通アクセスの向上

鉄道が延伸され、駅が新設されることにより、利用しやすくなるため、周辺地域の交通アクセスが良くなります。
さらに、新駅に向かうバス路線などが整備されると、駅から遠い地域の交通アクセスも向上する事があります。
このように、駅周辺だけでなく、駅から遠い地域の交通アクセスが向上することもあるため、新駅ができると利便性が向上します。

②商業施設の増加

駅ができると、駅周辺が開発され、駅ビルなどの商業施設が多数建築されます。
商業施設ができることにより、多くの飲食店やショップが出店し、飲食や買い物が手軽になることで、利便性が向上します。

就業人口の増加

新駅周辺が再開発されることで、就業先が増加し、多くの就業者が必要になります。
就業先として駅の鉄道職員、駅ビルなどの施設の店員、コンビニエンスストア、飲食店などの店が挙げられます。
他にも、オフィスが併設されている大型商業施設ができる場合には、民間の会社での就業先もできるため、
就業人口が大きく増加するパターンがほとんどです。駅周辺の再開発が大規模であればあるほど、多くの雇用が生まれるため、
多数の就業者が必要になります。特に、首都圏で駅が新設され、大規模な再開発が行われる場合には、
数万人規模の就業者が必要とされるケースもあります。

不動産価値の上昇

新駅では周辺の不動産需要が高くなる傾向にあります。具体的には利便性の向上や人口の増加により、
店舗を出店すると高い売上が見込めるため、店舗需要が増えます。また人口も増加しているため、住居の需要も大幅に増えます。
好立地の場所には、高い家賃を支払っても出店したい人や住みたい人がおり、家賃価格が上昇し、
より良い不動産収益を見込むことができます。結果、不動産の需要が高まり、不動産価値が上昇します。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「延伸計画について（前半）」です。

鉄道の延伸計画はエリアの将来性を高めるため不動産価格にも影響を与えます。

本ブログでは東京の延伸計画についてご紹介します。

JR羽田アクセス線

JR東日本が計画する、羽田空港と田町、大崎、新木場などを経て東京都心を結ぶ鉄道新線です。
2021年1月に、国土交通省が鉄道事業を許可しました。開業予定は2029年度。
東海道貨物線の一部を旅客化しつつ、新線も建設し、羽田空港から東京駅、上野駅、渋谷駅、新宿駅、新木場駅などに
直通列車を運行する構想です。計画では、羽田空港の国内線第1ターミナルと第2ターミナルの間に「田空新駅」を設け、
東京貨物ターミナルまで約5.0kmの「アクセス新線」が建設されます。
そこから田町駅付近への「東山手ルート」、大井町駅付近への「西山手ルート」、東京テレポート駅付近への「臨海部ルート」
の3ルートが建設されます。将来的には、羽田空港国際線ターミナルの延伸も検討する模様です。

東山手ルート

羽田空港～東京貨物ターミナル～田町駅付近東京駅
東京貨物ターミナルから田町駅付近までは休止線となっている東海道貨物線(大汐線)を整備・活用します。
田町駅～浜松町駅間で、大汐線と東海道線の間に「大汐短絡線」を建設して合流。
東海道線から上野東京ラインを介して宇都宮線・高崎線・常磐線方面への直通を想定します。
田町～羽田空港間の距離は12.4kmです。所要時間は羽田空港～東京駅間約18分。

西山手ルート

羽田空港～東京貨物ターミナル～大井町駅～大崎駅～新宿駅東京貨物ターミナル
「東品川短絡線」を建設し、りんかい線と品川シーサイド駅・大井町駅間で合流。大崎駅からは埼京線(山手貨物線)に乗り入れます。
中央線特急「あずさ」「かいじ」の乗り入れ構想もあります。所要時間は羽田空港～新宿駅間約23分。

臨海部ルート

羽田空港～東京貨物ターミナル～東京テレポート駅～新木場駅
東京貨物ターミナルは、りんかい線の八潮車両基地に隣接しています。
この八潮車両基地からりんかい線へは回送線が繋がっていますが、これを複線化させ、品川埠頭分岐部信号場でりんかい線に合流します。
そのまま新木場を経て、京葉線への直通を想定します。所要時間は羽田空港～新木場駅間約20分。

東京メトロ豊住線

2015年7月10日、東京都は「広域交通ネットワーク計画について≪交通政策審議会答申に向けた検討のまとめ≫」を公表。
そのなかで、豊住線は「整備について優先的に検討すべき路線」のひとつに挙げられています。
さらに、2016年4月20日の交通政策審議会答申第198号「東京圏における今後の都市鉄道のあり方について」では、
豊住線は「国際競争力の強化に資する鉄道ネットワークのプロジェクト」に位置づけられました。
2019年3月には、交通政策審議会の調査結果が発表され、上記のように豊住線に事業性があることが確認されました。
有楽町線の豊洲から半蔵門線押上を経て、埼玉・千葉方面へ伸びる構想のうち、江東区部分だけを切り取ったのが「豊住線」です。
2021年末に事業の開始が決定、2023年ごろから着工、2030年代には開業する見通しです。

・区間
豊洲～中間駅1～東陽町～中間駅2～住吉

東京メトロ半蔵門線

東京メトロ半蔵門線(東京11号線)は、渋谷～押上間を結ぶ地下鉄です。
四ツ木を経て松戸まで延伸する半蔵門線の延伸計画ですが、東京メトロは自力で建設する意思を示しておらず、
現時点では正式決定した路線計画はありません。沿線となる江東区、墨田区、葛飾区、松戸市などでは、
「地下鉄8・11号線促進連絡協議会」を結成して建設を促しています。
計画の地図では、半蔵門線延伸は押上～四ツ木～金町～松戸という経路で、金町～松戸間はJR常磐線に沿う形。
住吉～押上～四ツ木間は8号線(有楽町線)と11号線(半蔵門線)が線路を供用し、四ツ木で8号線が野田方面、11号線が松戸方面へと分岐する構想です。

・区間
押上～四ツ木～金町～松戸

都営大江戸線

都営地下鉄大江戸線(東京12号線)のうち、都庁前～光が丘間の放射部を、大泉学園町を経て東所沢まで延伸しようというのが、大江戸線の延伸計画です。このうち、光が丘～大泉学園町間3.2kmについてはすでに導入空間となる道路が事業化されており、
都市計画道路補助230号線の整備が進んでいます。途中駅として、土支田駅(仮称)、大泉町駅(仮称)、大泉学園町駅(仮称)の3駅が設置されます。
大泉学園町~東所沢間はまだ構想段階ですが、新座中央、清瀬北部、東所沢の3駅が設置される構想です。

・区間
光が丘～大泉学園町～東所沢

鉄道延伸の影響

利便性の向上

利便性の向上には、「交通アクセスが良くなる」ことと
「商業施設ができることにより、買い物がしやすくなる」の2つの意味があります。

①交通アクセスの向上

鉄道が延伸され、駅が新設されることにより、利用しやすくなるため、周辺地域の交通アクセスが良くなります。
さらに、新駅に向かうバス路線などが整備されると、駅から遠い地域の交通アクセスも向上する事があります。
このように、駅周辺だけでなく、駅から遠い地域の交通アクセスが向上することもあるため、新駅ができると利便性が向上します。

②商業施設の増加

駅ができると、駅周辺が開発され、駅ビルなどの商業施設が多数建築されます。
商業施設ができることにより、多くの飲食店やショップが出店し、飲食や買い物が手軽になることで、利便性が向上します。

就業人口の増加

新駅周辺が再開発されることで、就業先が増加し、多くの就業者が必要になります。
就業先として駅の鉄道職員、駅ビルなどの施設の店員、コンビニエンスストア、飲食店などの店が挙げられます。
他にも、オフィスが併設されている大型商業施設ができる場合には、民間の会社での就業先もできるため、
就業人口が大きく増加するパターンがほとんどです。駅周辺の再開発が大規模であればあるほど、多くの雇用が生まれるため、
多数の就業者が必要になります。特に、首都圏で駅が新設され、大規模な再開発が行われる場合には、
数万人規模の就業者が必要とされるケースもあります。

不動産価値の上昇

新駅では周辺の不動産需要が高くなる傾向にあります。具体的には利便性の向上や人口の増加により、
店舗を出店すると高い売上が見込めるため、店舗需要が増えます。また人口も増加しているため、住居の需要も大幅に増えます。
好立地の場所には、高い家賃を支払っても出店したい人や住みたい人がおり、家賃価格が上昇し、
より良い不動産収益を見込むことができます。結果、不動産の需要が高まり、不動産価値が上昇します。

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今回のテーマは「リースバックについて」です。

自宅を利用した資金調達法の一つに、リースバックがあります。

今回はリースバックの概要とメリット、よくあるトラブルについてご紹介します。

リースバックとは

不動産を活用した資金調達の手段の一つ。不動産の売却後も継続して不動産を活用することが可能なのが特徴です。
リースバックを利用して自宅を売却したあとも、そのまま同じ物件を借りることで自宅として生活を続けることができます。
このような特徴があるので、最近注目されている資金調達の手段です。

リースバック方式の仕組み

リースバックを利用するメリット

1.売却後も自宅に住み続けられる

リースバックを利用すれば、家を売却した後も引っ越す必要がありません。
そのため売却した後もライフスタイルの変化を最小限に抑えることが可能です。
物件の利用形態が所有から賃貸に変わるだけで、転勤や転校の心配もなく、賃貸契約期間の途中で解約することも可能です。

2.短期間で自宅を現金化できる

売却時に短期間かつ一括でまとまった現金を受け取れることができます。
資金の使い道に制限はなく、住宅ローンの返済や老後資金、事業資金などに充てることができます。
自宅を売却する場合、仲介会社に売却活動を依頼しても、すぐに買い手が見つかるとは限りませんが、
不動産会社が直接買主となるリースバックであれば、短期間で現金を受け取ることが可能です。

3.短期間で自宅を現金化できる

リースバックで売却した物件を条件次第では将来的に再度購入することも可能です。
不動産売買の契約の際に買い戻し特約を付けることで、いくつかの要件はありますが、
一度売った不動産を買い戻すことができます。

リースバックでよくあるトラブル例

1.家賃を上げられた・家賃が払えない

リースバックの購入者(買取会社)から、家賃の引き上げ請求が来ることもあります。
リースバックにおける月々のリース料(家賃)は、周辺地域の相場より割高に設定されるケースもあるため注意が必要です。

2.勝手に売却された

リースバックした物件に「勝手に売却をしない」という約束があったにもかかわらず売却され、

その後の賃貸契約更新を断られるケースもあります。
リースバックを行う会社は通常の不動産売却もできるため、購入した物件がより高く売れる見込みがあれば、
売却してしまう可能性があることが難点です。

3.家の買い戻しの金額が高い

家賃と同じように、リースバック後の買い戻し金額を、周辺地域の相場より高く設定するケースもあります。
相手の提示した買い戻し金額が払えないとなると、その物件から出ていかない限り、賃貸借契約を更新し続けざるを得ません。
更新のない契約だと、契約満了の時点で家を出ていくことになるでしょう。

4.修繕費の負担で揉めた

リースバックでは貸主と借主間で修繕費の負担に関してトラブルになることがあります。
通常の賃貸借契約では借主の故意過失によらない設備の故障等にかかる修繕費は貸主が負担することが一般的です。
しかしリースバック契約においては、売却後も元所有者が住み続けることから、設備等の不具合の発見が難しいため、
特約で修繕費は借主(元所有者)負担と定められているケースがほとんどです。

5.定期借家契約で契約して、再契約を断られた

リースバックで自宅を売却後、2～3年単位での「定期借家契約」を履行することが多いですが、
「再契約可能」と聞いていたのに、契約満了時に再契約を断られ、トラブルになることがあります。
定期借家契約の再契約を断られるケースは多くはありませんが、借主を退去させて早めに転売したいと考えている
買取会社も存在します。定期借家契約は、貸主に正当事由がなくても再契約を拒否することができ、
そうなれば借主は退去せざるを得えません。

まとめ

リースバックは老後資金の確保や相続の準備をしたい年配の方や老後の生活資金に不安があるので自宅を活用し余裕を得たい、
死亡後は誰も住む人がいないので今のうちに現金化して旅行や趣味などを楽しみたいという方にも向いています。
また相続の際に相続人である子どもたちが分割しやすいように自宅を現金化しておきたいと利用するケースも少なくありません。
住み慣れた自宅を離れたくない方にとっても、賃貸住宅として住み続けられるリースバックは魅力的な選択肢となるでしょう。

リースバックについては以上になります。

ご高覧頂きありがとうございました。


センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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今回のテーマは「生命保険と不動産（後編）」です。

マンション経営と生命保険が関係あることをご存じでしょうか。

後編では保険と不動産の比較、保険の注意点や見直しについてご紹介します。

終身保険と不動産の比較

・仮定　マンション経営(ディアレイシャス浅間町ステーションフロントの一例)

価格1,940万円※ ローン期間35年(420か月) 月々の負担額2,288円

(内訳 家賃71,000円-ローン返済額63,538円-管理修繕費6,200円-集金代行手数料3,550円=-2,288円)

・終身保険(A社のプラン参考)

現在30歳の人が毎月37,480円の保険料で保険料払い込み期間65歳までの終身保険を契約したと仮定。
死亡保険は2,000万円。保険料払い込み期間は35年で累計保険料は1,574万円(37,480万円×420か月)。

・解約返戻率が112%であると仮定した際の比較。
マンション経営に比べて終身保険のほうが月の負担が大きい。
解約返戻金が100%を超えるのは払い込み期間満了時のため、支払期間中は解約をすると元本割れが発生します。
マンション経営では家賃収入で月々のローン支払い額を減らし、少ない持ち出しで運用が可能です。
ローンの完済前に物件を売却しても物件の価値が高まっていれば利益が出ることもあるでしょう。

生命保険の注意点

・インフレ時は保険金が目減りする

インフレ化する(物価が上がる)と通貨の価値は目減りしてしまいます。

保険金額は基本的に変動しないため受け取れる保険金は価値が下がってしまうことになります。
対して不動産はインフレで物価が上がるとそれに伴い物件価格も上昇します。家賃(賃料)も物価の1つです。
インフレーションになれば家賃も上昇します。お金などの金融資産は発行主である国の信用によって価値が変動するのに対し、
現物資産は「物」そのものに価値があるため、価値が下がりにくいです。

・節税効果は薄い

生命保険では控除できる金額に上限があります。
年間の各保険料支払いが8万円を超える場合、控除額は一律4万円になり、超えた部分については節税の恩恵を受けられません。
一般生命保険料と介護医療保険料、個人年金保険料の3つの保険料を合わせた控除額の上限は所得税が12万円、住民税が7万円です。

マンション経営であれば、月々の金利や、減価償却費、管理修繕費などを経費として計上し課税所得を下げることが可能です。
運用でマイナスが生じた際は損益通算ができ、マイナス分と所得を合算し課税所得を減らすことができます。

保険の見直し

・ご自身が加入している保険を見直す

月々の複数の支払いをしていると、今いくら保険料を支払っているのか見落としがちです。
一度ご自身やご家族の加入している保険証券を読み直して十分な保障内容なのか、想定より多額の保険料を支払っていないかなど
確認して今後の方針を定めることがよいでしょう。

・カバーできていない部分を見つける

生命保険によって死亡保障は万全という場合でも医療保険やがん保険には加入していなかったということもあります。
死亡保険は基本契約者の死亡時にしか受け取れません。
団体信用生命保険ではがんや、心筋梗塞、脳卒中を発症した際にも効果を発揮する特約を付加することで、
広い範囲の保障を受けることが可能です。

・掛け捨てから積立へ

掛け捨て保険は一般的に保険料が安く設定されているものの、設定期間中に契約者が死亡しなかった際は
死亡保障は受けられず、ただお金を支払っていただけになってしまいます。
仮に月2,000円だとしても30年支払いを続ければ720,000円支払っていることになります。
マンション経営であれば保険料の支払いとローン返済が同時に行えるため、
ただお金だけ支払って何も残らないということはありません。


生命保険と不動産（後編）は以上になります。

ご高覧頂きありがとうございました。


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