2023年12月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「ローリスクのマンション経営とは？リスク軽減の仕組みやメリット・注意点を解説！（中編）」です。

将来をより豊かにする手段として20代から30代のビジネスパーソンを中心にマンション経営が注目を集めています。

一般的にマンション経営は「ローリスク・ロングリターン」といわれていますが、他の資産運用と違いはあるのでしょうか。

そこで本ブログでは、マンション経営のメリット・デメリットについてご紹介します。

1.マンション経営のメリット

1-1.忙しい人でもほとんど手間をかけずに不労所得が得られる

株式やFXなどで安定した利益を得るには、為替の値動きや経済市場の状態など
情報をキャッチアップし続けることが求められるため、かなりの学習時間が必要です。

一方、マンション経営は不動産の基本的な知識は必要なものの、
本業で忙しいビジネスパーソンでもほとんど手間をかけずに不労所得が得られます。

また、マンションの運用で必要な業務を不動産管理会社に任せることもできるため、
本業の負担になることなく経営の継続が可能です。

1-2.老後の暮らしに余裕ができる

健康寿命が延び「人生100年時代」といわれているなか、
少しでも豊かな老後を過ごすための資産運用として、マンション経営が注目を集めています。

年金制度の崩壊を見据えてマンション経営を始めることで、老後資金にプラスして家賃収入が得られるためです。

1-3.保険代替効果がある

マンション購入にあたって融資を利用した場合、団体信用生命保険（団信）に加入すれば、
生命保険代替効果で家族に資産を残せます。

万が一ローンの返済中にオーナーが亡くなっても、
ローンの残債がゼロになるうえにマンションという資産を家族に残すことができます。

1-4.節税対策になる

マンション経営は節税対策になるため、今の暮らしに余裕を与えてくれます。

確定申告を行えば、マンション経営でかかった費用を経費として計上できるなどの優遇措置も受けられます。

また、相続を目的としたマンション経営の場合も、資産としての評価は不動産のほうが現金よりも低いため、
相続税の節税効果を得ることが可能です。

2.マンション経営のデメリット

2-1.空室や家賃滞納リスクがある

マンション経営で最も心配されるのが空室リスクです。
そのため、賃貸ニーズが高いエリアの物件を選ぶことが非常に重要になります。

物件の収益性から物件価格を重要視する方も多いですが、入居者が決まらなければマンション経営は成り立ちません。

加えて家賃滞納リスクもありますので、質の良い入居者を得られる物件であることも重要な要素です。

新築マンションであれば空室リスクが低いうえ、高めの家賃を払える属性の良い入居者を見込めるメリットがあります。

2-2.物件の経年劣化で修繕費が発生する

マンションは経年とともに劣化が進みます。
特に中古マンションは築20～30年の物件を購入すると、早い時期に修繕箇所が発生する可能性があります。

さらに、入居者が退去するときの原状回復において、
経年劣化による損耗はオーナーが費用を負担することになります。

経年劣化の問題は、新築マンションを購入することで遅らせることができます。

新築なら購入後10年程度は修繕が発生する可能性は低いので、その期間に将来の修繕に備えて積み立てを行うことも可能です。

2-3.災害リスクがある

台風や地震などの自然災害や、火災などの人為的災害までマンション経営には災害リスクが伴います。

一棟マンションを購入した場合は、災害からの復旧にある程度の日数を要する場合があるので、
区分所有マンションを複数のエリアに保有するほうが災害リスクは低くなります。

また、セキュリティが弱い物件の場合は空き巣など犯罪リスクも高くなるので注意が必要です。

2-4.金利上昇リスクがある

変動金利の不動産投資ローンを組んで物件を購入した場合は、金利が上昇することも考慮しなければなりません。

全期間固定金利を選べば金利上昇リスクを抑えられますが、変動金利に比べると金利水準が高くなります。

低金利の時代は固定金利のほうが安心ですが、
固定金利にした場合は繰り上げ返済できない金融機関もあるので、契約前によく確認する必要があります。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「ローリスクのマンション経営とは？リスク軽減の仕組みやメリット・注意点を解説！（前編）」です。

将来をより豊かにする手段として20代から30代のビジネスパーソンを中心にマンション経営が注目を集めています。
一般的にマンション経営は「ローリスク・ロングリターン」といわれていますが、他の資産運用と違いはあるのでしょうか。
そこで本ブログでは、マンション経営のメリットに関してリスク軽減の仕組みなども交えながらご紹介します。

1.マンション経営はなぜローリスク・ロングリターンなのか？

低リスクで長期間の利益を得るローリスク・ロングリターンは投資において理想の形です。

中でもマンション経営は、長期間にわたって家賃収入という安定した利益の獲得が可能です。

株のような証券投資では売買のタイミングによって利益が異なりますが、
マンション経営は、入居者がついている限り毎月一定の収入を確保することができます。

家賃収入を得ながらローンを完済すれば、その後は家賃が丸々収入となります。
また物件を売却すれば売却益も得られることから、マンション経営はローリスク・ロングリターンの資産運用といえるのです。

1-1.株式、FX、先物取引は短期で利益を得られるがハイリスク

それでは、他の資産運用にはどのような特徴があるのでしょうか。

例えば株式やFX、先物取引は、短期間で高い利益を得られる可能性があります。
マンション経営に比べて売買が非常に容易ですが、一方で価格変動が激しく大きな損失を出す可能性があります。

また、市場予測の難易度が高いため、ハイリスク・ハイリターンといわれています。

1-2.マンション経営の懸念点

ローリスクな特徴を持つマンション経営ですが、全く懸念がないわけではありません。

アパートやマンション経営では、「空室が続いてなかなか借主がつかない」という空室リスクが最も大きな懸念点です。
築年数によっては家賃の下落リスクもあります。

しかし東京23区内や横浜、名古屋など大都市圏の好立地なマンションであれば、空室リスクを最小限に抑えることができます。
新築マンションであれば家賃下落リスクも当面ないでしょう。

2.ローリスク・ロングリターンのマンション経営の特徴

マンション経営はローリスクであり、さらにはロングリターンが期待できる投資といわれています。
具体的にどのような点が「ローリスク・ロングリターン」なのでしょうか。

2-1.高利回りかつ安定性の高い不労所得が得られる

日本は超金利時代が続いており、2022年1月時点での大手都市銀行の普通預金の金利は年0.001%しかありません。

つまり、100万円を1年間預けても、利息はたったの10円にしかならない試算になります。

その点マンション経営なら、元手として多少の資金は必要になるものの、
空室リスクを削減できれば安定性の高い不労所得を長期間にわたって得ることが見込めます。

特に都内の新築ワンルームマンションは賃貸需要が高い傾向にあり、
地方と比べると空室リスクや家賃の下落などのリスクは低く、安定した運用が期待できます。

2-2.一室から資産運用ができる

「マンション経営」と聞くと、「一棟丸ごと購入する必要があるのでは」とイメージする方もいらっしゃるかもしれません。

一棟を所有される方もいらっしゃいますが、それは主に上級者です。
初心者向けのマンション経営としては、マンションの一室（1R）から経営が可能です。

つまり、マイホームを購入するのと同じ感覚で一室だけ物件を購入し、不動産の経営者として資産運用ができます。

2-3.投資ローンを組みながら家賃収入で返済

一般的な不動産を活用した資産運用と同様に、自己資金の不足分についてはローンを組みながら家賃収入で返済可能です。

加えて、特に評価の高い新築マンションなどは満額の融資を受けられるケースも多く、
少ない自己資金から資産運用のスタートが可能といわれています。

3.マンション経営の仕組み

不動産投資のなかでもローリスクといわれているのが「マンションの経営」です。

「マンション経営で不労所得を得る」とは、一体どのような仕組みで成り立っているのでしょうか。

端的にいうと、マンション経営とは「マンションを購入し、第三者に賃貸して毎月安定した家賃収入を得ること」です。

前述したとおり、購入するマンションは一棟買いも可能ですが一室からの購入もできます。

マンションの購入には大きな資金が必要なため、多くの方がローンを活用してマンション経営をスタートさせますが、
月々のローン返済は家賃収入でほぼまかなうことが可能です。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「会社員こそマンション経営を始めるべき5つの理由と成功ノウハウ（後編）」です。

前編では会社員がマンション経営に適している理由と

マンション経営で実現できることについてお伝えしました。

後編ではマンション経営を成功するための鉄則と会社員ならではの「会社バレ」についてお伝えします。

会社員の収入源は、毎月の給料やボーナスです。
しかし先行きの不透明感もあって、これだけでは不安だと感じている方は多いと思います。
また、近年では働き方や人生の価値観が多様化しており、セミリタイアやFIRE（経済的自立、早期リタイア）と呼ばれる
アーリーリタイアなど、会社員だけにこだわらない人生に憧れを持つ人も多くなっています。

より安心感のある生活の実現、もしくは憧れている生活を実現するための手段として、
本ブログではマンション経営を提案したいと思います。

これからマンション経営を始めたいとお考えの方には必見の情報が詰まっていますので、ぜひ最後までご覧ください

1会社員がマンション経営で成功するための鉄則

1-1.信頼できるパートナーを見つける

不動産会社の中には、投資物件の取り扱いに強みを持つ会社があります。
不動産投資会社とも呼ばれる専門業者で、マンション経営を始めたい人やすでに取り組んでいる人を顧客として
収益物件の提案や販売を行っています。

マンション経営で重要になるのが、マンション経営に精通したパートナーの存在です。
そのパートナーとは、言うまでもなく顧客目線で親身になってくれる不動産投資会社のことです。

1-2.リスクをしっかりと理解する

どんな投資にもリスクは付き物ですが、マンション経営にも特有のリスクがあります。
主なものを挙げてみると、以下のようになります。

空室リスク、家賃下落リスク、資産価値低下リスク、自然災害リスク

家賃滞納リスク、入居者とのトラブル、入居者同士のトラブル

多くのリスクがあると感じると思いますが、これらは委託するなどの方法で適切に管理することができます。
だからといってリスクがゼロになるわけではないので、マンション経営のリスクは理解しておく必要があります。

1-3.長期的な視野で取り組む

株やFXと違って、マンション経営はすぐに「結果」が出るものではありません。
資金計画によっては、開始初期の収益が家賃収入から必要経費やローン返済分を差し引くと赤字になることがあります。

しかし、マンション経営は目先の利益を追い求めるというより長期的な視野で利益を積み上げていくものです。
収支についても長期的な視野で考える必要があります。
そのため、すぐに結果が欲しいという人にはマンション経営は不向きかもしれません。

1-4.他人任せは禁物

信頼できる不動産投資会社がパートナーとなり、管理も管理会社に委託しているのはマンション経営の理想的な形です。
だからといって他人任せにしてしまうのは禁物です。
特に物件選びや購入といった重要な投資判断は自分で考えて決めるものです。

自分で決めるためには、もちろん勉強も必要です。
勉強をして知識を高め、経験から多くのことを学ぶ姿勢で臨むことで洗練されたマンションオーナーとなることができるのです。

1-5.今だけでなく将来のシミュレーションを重視する

先ほども述べたように、マンション経営は長期的な視野で取り組むものです。
「今」だけでなく将来の姿もしっかりシミュレーションをしたうえで投資判断をしましょう。

2.会社員なら気になる「会社バレ」について

会社員の方々の関心事の一つには「会社バレ」があるのではないでしょうか。
副業が禁止されている会社であればもちろんのこと、そうでなくても会社に知られたくないという方は多いと思います。

ここでは「会社バレ」が起きる理由と、その対策について解説します。

2-1.マンション経営は副業に該当しない

そもそもマンション経営は、労働を伴う副業には該当しないと解釈されています。
株やFXも副業ではなく投資なので、これらと同様の扱いとなっています。

公務員は兼業が禁止されていますが、一定の条件を満たせばマンション経営は可能です。
管理を外部委託できることや、相続した不動産がある人もいることなどが主な理由ですが、
そもそも兼業を禁止している理由が業務への影響なので、投資と同じ感覚で労働を伴わないのであれば副業には該当しません。

2-2.副業が禁止されていなくてもマンション経営の事実は知られたくない

会社が副業を禁止していなくても、マンション経営をしている事実を知られたくない方もいらっしゃるでしょう。
その場合は、住民税の納税方法に注意してください。

住民税には、特別徴収と普通徴収という2つの納税方法があります。
会社員の方が給料から住民税も天引きされる方法が特別徴収です。
マンション経営で得た収入を確定申告した場合、特別徴収だと税額が変わるため、
会社の経理には「給料以外の収入がある」ことが分かります。

そこで確定申告の際に住民税の納付方法を特別徴収ではなく、普通徴収を選択します。
これにより、住民税の納付書が自宅に送られてくるので、会社には税額が変更されたことが分かりません。

国税庁 住民税・事業税に関する事項

2-3.「会社バレ」最大の原因は自分の口

「会社バレ」の原因として最も多いのは自分で話してしまうことだといわれています。

魅力的な収入源を確保できた喜びもあって話したくなる気持ちは分かりますが、その話がどこまで広がるかは想像できません。

本当に会社に知られたくないのであれば、マンション経営のことを不用意に話したりしないようにしましょう。
特に不動産を購入して副業に進出したとなると「会社を辞めようとしている」といった噂が立ってしまう恐れもあるので、
情報の管理にも注意が必要です。

5.まとめ

マンション経営に興味をお持ちの会社員の方々に向けて、今の段階で知っておくべき知識を解説してきました。
ブログを読む前は、マンション経営に難しいイメージを持っていたかもしれませんが、
実際に読んでみると「自分にもできそうだ」と思える部分もあったのではないでしょうか。

本文でも解説しているように、「信頼できるパートナーを味方につけられるかどうか」が成功の鍵を握っています。
まずは信頼できるパートナー探しから行動してみてはいかがでしょうか。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「会社員こそマンション経営を始めるべき5つの理由と成功ノウハウ（前編）」です。

会社員の収入源は、毎月の給料やボーナスです。
しかし先行きの不透明感もあって、これだけでは不安だと感じている方は多いと思います。
また、近年では働き方や人生の価値観が多様化しており、セミリタイアやFIRE（経済的自立、早期リタイア）と呼ばれる
アーリーリタイアなど、会社員だけにこだわらない人生に憧れを持つ人も多くなっています。

より安心感のある生活の実現、もしくは憧れている生活を実現するための手段として、
本ブログではマンション経営を提案したいと思います。
マンションを購入して入居者からの家賃収入を主な収入源とするビジネスモデルで、
数ある投資の中でも確実性や現実性、再現性に優れていることから、すでに多くの人が取り組んでいます。

これからマンション経営を始めたいとお考えの方には必見の情報が詰まっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

1.会社員がマンション経営に適している5つの理由

本ブログは会社員の皆さんがマンション経営をすることを想定して解説を進めていきますが、
そもそも会社員がマンション経営に適していることをご存じでしょうか？その5つの理由は、以下のとおりです。

1-1.給料以外の収入源が人生と生活を豊かにする

皆さまはマンション経営に興味をお持ちになった理由として、給料しか収入源がないことへの不安があるのではないでしょうか？
先行きの不透明感が払拭されず、それがコロナ禍によって一層強くなったという方も多いと思います。

10年後や20年後、老後のことを考えると、より経済的な不安を感じられる方が増えていますので、
現役世代のうちから資産形成をして老後に備えることで、「得体のしれない不安」を解消するのに役立つでしょう。

給与以外の将来の収入源を現役世代のうちに確保しておくことで、
心に余裕が生まれ唯一の収入源である会社との向き合い方も変わってくるかもしれません。

1-2.本業への影響が少ない

副業で収入を得るためには本業以外の労働を伴いますが、副業に体力と時間を割くことで本業に支障が出てしまったり、
そうでなくても毎日働きづめでは「豊かな生活」とは程遠いものになってしまいます。

数ある副業の中でも、マンション経営は管理業務を含むほとんどの業務を外注することができます。
本業が忙しい会社員にとって、マンション経営は数少ない選択肢の一つといえるのです。

1-3.会社員の「信用」が融資で有利になる

マンション経営を始めるにはマンション物件を購入する必要があります。
少なくとも数千万円規模の投資を伴うため、銀行など金融機関の融資を利用するのがセオリーです。

金融機関の融資審査では返済能力の裏付けの一つとして「安定的な収入」や「勤続年数」などが見られるため、
それを備えている会社員はとても有利な立場にあります。
会社員の中でも年収が高い人はより審査に通りやすくなるので、この優位性は大いに活かすべきでしょう。

1-4.年金効果がリスクヘッジになる

会社員はいつか、定年退職と迎えます。
自営業のように「生涯現役」というわけにいかないので、定年後の収入源を確保しておく必要があります。

国の機関や各種団体の調査結果を見ても、老後に向けて大半の人が経済的な不安を抱えていることが如実に表れています。
「老後2,000万円不足問題」に象徴されるように、公的年金だけで安心の老後を迎えられると考えている人は今や少数派です。

会社員には定年がありますが、マンション経営による収入に定年はありません。
定年後も続く安定的な収入源を確保しておくことの有効性はいうまでもないでしょう。

1-5.生命保険と同等の効果がある

公益財団法人生命保険文化センターの調査では、生命保険に加入している人は男性で77.6％、女性で81.5％です。
（いずれも2022年のデータ）
会社員になったら生命保険の営業マンから「社会人の常識」として保険を勧められて加入した方も多いのではないでしょうか。

万が一のリスクに備える意味では生命保険の有用性は高いのですが、マンション経営にも同等の効果があります。
その根拠は、団体信用生命保険です。マンション経営を始めるための金融機関の融資を利用するには、
団信への加入が前提になりますが、これはオーナーが死亡を含む事情で返済不能に陥った場合、
保険金で完済するための仕組みです。

マンション経営には、老後だけでなく現役世代である「今」に対してもリスクヘッジ効果があるということです。

2.マンション経営で実現できること

マンション経営に期待することはさまざまだと思います。
ここではその期待にマンション経営がどう応えられるのか、何を実現できるのかを解説します。

2-1.FIREを達成したい

会社に依存せず経済的な自立を果たし、早期リタイアをして悠々自適に過ごす生活のことをFIREといいます。
「Financial Independence, Retire Early」の頭文字をとったもので、会社員の中にはFIREを目指している方もいることでしょう。

FIREを達成するには数千万円クラスの金融資産が必要になるといわれていますが、
会社員を続けながら貯金をしてもこれを達成できる見通しはなかなか立たないかもしれません。

しかしマンション経営は融資を利用できるので、初期投資額の全額ではなく一部の自己資金があれば始めることができます。
少ない自己資金で数倍もの資産運用が可能になるこの特性はレバレッジ効果と呼ばれ、投資効率の高さもメリットの1つです。

2-2.給料に上乗せできる収入がほしい

会社員で今の給料に満足しているという方は、おそらく少数でしょう。
給料への満足感は主観によるものなので、いくらあれば満足という普遍的な金額があるわけではありませんが、
「今の給料にあと〇万円あれば」と感じている方はとても多いと思います。

マンション経営では毎月の家賃収入が得られるので、「今の給料にあと〇万円」を実現することができます。
毎月の安定的な収入を得ることができるのがマンション経営の魅力の一つでもあります。

2-3.老後の不安を解消したい

定年退職がある会社員にとって、定年後の生活に安心を得ることには大きな意味があります。

マンション経営による資産形成で老後の不安を解消することは、老後だけでなく「今」の精神的なゆとりにもつながります。

2-4.将来のために何か投資を始めたい

将来のために何か投資を始めたいと考えている人は多いことでしょう。
株やFX、さらには仮想通貨などの投資は値動きが激しく、大きな利益を狙える一方で大損のリスクもはらんでいます。

マンション経営を含む不動産投資は、投資全体で見るとミドルリスクに分類されます。
株やFXのように一獲千金のチャンスはあまりありませんが、その一方でリスクも抑えやすいということです。

将来に備えるのであれば、一獲千金のチャンスは必要ありません。
むしろリスクを抑え、時間をかけてコツコツと資産を育てていくスタンスで取り組むのが会社員向きといえます。