不動産の知識(札幌)の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

皆さんこんにちは。

今回のブログテーマは「実家が空き家に！増え続ける空き家と相続の対策を徹底解説（後編)」です。

本日は空き家の問題ついて法律および制度の内容を理解し、解決策を見つけていきます。

日本の「空き家」に対する法律および制度

1.「特定空家等」の指定
空き家は個人の所有物であることから、行政側としても関与できないという問題がありました。

しかし、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家対策法）」により、
行政が空き家問題の解決に取り組むことが可能になったことは注目すべきといえます。

特定空家等に指定されると、
・行政側が強制撤去した場合の費用を所有者が支払う
・固定資産税が最大6倍になる
など負担が増えるため、所有者は「特定空家等」に指定されないよう管理を行う必要があります。

2.住宅セーフティネット制度

空家問題を解決するための対策として国が取り組んでいるのが「住宅セーフティネット制度」です。
住まいに困っている方々への支援として、空き家を利用していただければ有効活用できるのではないかという
コンセプトのもと始まったのがこの制度です。

セーフティネット住宅情報システム
https://www.safetynet-jutaku.jp/guest/index.php

実家の空き家の問題が浮き彫りに

「空き家」の数は増加の一途をたどっており、周辺の生活環境への影響が社会問題になりつつあります。
空き家を減らすために「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。

「空き家」の売却に関する特例
親の家を相続したものの、そこに住む予定がなければ、その「空き家」を売却するという方法があります。
そして、売却した際には譲渡所得の「特例控除」を受けることができます。

この特例は、相続した空き家とその敷地を売却したときに生じる譲渡益について、
3,000万円まで所得税および住民税が控除されるというものです。
適用された際の譲渡所得の計算については、以下の通りとなります。

譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用（取り壊し費用など）− 特別控除3,000万円

※取得費が不明の場合は、譲渡価格の5％で計算されます。

【特例の要件とは？】
主な要件については、以下のとおりです。

・ 売却する「空き家」が被相続人の自宅であり、亡くなった日以降継続して「空き家」であること
・ 被相続人が一人で暮らしていた家であること
・ 区分所有登記がなされていないこと（戸建物件であること）
・ その家屋が1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと
・ その家屋を耐震リフォームするか、更地にして譲渡すること
・ 売却価格が1億円以下であること、
・ 亡くなった日から3年後の12月31日までに売却すること
・ 家屋自体が空き家であったことを、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」によって証明すること
（出典：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）

そのほかに考えられる対策

相続した「空き家」の売却に抵抗がある場合は、賃貸することで維持管理コストを賄い、
収益物件化することも選択肢の一つでしょう。

その際には、「空き家」の有効活用を後押しする観点から国土交通省が支援している
「全国版空き家・空き地バンク」を利用して賃貸する方法もあります。

国土交通省 空き家・空き地バンク総合情報ページ
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000131.html

以上になります。

実家が空き家に！増え続ける空き家と相続の対策を徹底解説

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1250

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皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「実家が空き家に！増え続ける空き家と相続の対策を徹底解説（中編）」です。

前回のブログでは、空き家の戸数や種類などの現状についてお話しました。

今回は、空き家を持つ際のリスクにはどのようなものがあるかについてお話いたします。

「空き家」にはどのようなリスクがあるのか？

国土交通省の資料によると、管理が行き届いていない「空き家」によって生じる地域および社会的な問題として、
以下のような問題が想定されています。

また、家は人が住まなくなると急速に劣化するといわれています。
空き家になった家が傷み、倒壊する可能性が出てきては周辺地域の住人に迷惑をかけてしまいます。

さらに、空き家に勝手に人が出入りし、そこで犯罪が起こるケースも十分考えられます。
劣化やごみの不法投棄による衛生環境の悪化、景観の悪化も周辺の住人に迷惑をかけることになるでしょう。

そして、空き家を放置し続けると所有者には以下のリスクも想定できます。

無過失責任

建物の所有者は、その所有する建物が崩壊もしくは一部損壊したことで他人がケガをしたり、
最悪のケースとして亡くなった場合は、所有者に過失が認められなくても損害賠償義務を負うこととなります。

損害賠償となった場合には、大きなケガならば数千万円、亡くなった場合には数億円かかるとされています。

周辺住人とのトラブル

倒壊しそうな空き家、不衛生な空き家が近所にあるとなっては、周辺に住む人は不安で愉快なものではありません。
そうした現状を憂いでいる周辺住人とトラブルになることは十分に予想できます。

維持管理コスト（年間の維持管理に要する費用）　　　　　　　　　　　　　                            

国土交通省の「令和元年空き家所有者実態調査」によると、「空き家」の所有者に対する年間の維持管理コストについて、
「費用はかかってない」が10.7％、不明・不詳が1.8％です。これ以外の合計が85.7％ですから、
空き家を所有する8割以上の人が維持管理費用を支払っていることがわかります。

固定資産税などの税負担

空き家であっても固定資産税と都市計画税が課税されます。これらは地方税に位置し、
毎年1月1日時点の所有者に対して課税されるものです。

東京都を例に見ていきましょう。東京都の固定資産税の税率は、

固定資産税

・土地部分：課税標準額×1.4％

・建物部分：課税台帳に登録されている価格×1.4％

であり、さらに以下で計算された都市計画税も合わせて納付する必要があります。

都市計画税

・土地部分：課税標準額×0.3％

【小規模住宅用地の場合（23区内）】

　課税標準額×0.3％－都税条例による軽減額

・建物部分：課税台帳に登録されている価格×0.3％

※税率は東京23区のものです。

ただし、固定資産税の負担軽減（住宅用地の軽減特例）が用意されており、
200㎡までの部分については1/6、200㎡を超える部分については1/3まで固定資産税が減額されます。

都市計画税についても同様に200㎡までの部分については1/3、200㎡を超える部分については2/3にまで減額されます。

以上になります。次回は空き家の問題やその対策についてご紹介致します。

実家が空き家に！増え続ける空き家と相続の対策を徹底解説

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皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「実家が空き家に！増え続ける空き家と相続の対策を徹底解説（前編）」です。

今、急激に空き家が増えているのをご存知でしょうか。
自宅を持つ高齢者が介護施設に入居または子ども宅に転居したり、核家族化が進んだことで親と別々に暮らす子どもが増え、
親の死後に実家が空き家となるケースも増えています。

本ブログでは、総務省が調査した最新データ（2023年）をもとに、
「空き家」の現状と「空き家」の種類について解説します。

「空き家」の現状
総務省統計局が発表した「令和5年住宅・土地統計調査」によると、
2023年10月1日現在における日本の総住宅数は6,502万戸となっており、
前回の調査（2018年）に比べて261万戸増加しています。1993年が4,588万戸ですから、
2023年までの30年間で1914万戸の増加となっています。
総住宅数はこれまで一貫して増加が続いていて、2023年においても過去最多となっています。


引用：総務省 令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果

これに対し、居住世帯の無い住宅のうち、すなわち「空き家」の数は900万戸となっており、
前回調査（2018年）と比べ5年で51万戸も増加していて、こちらも過去最多となっています。
30年前の1993年と比較すると452万戸増加しており、2倍以上に「空き家」が増えていることがわかります。

引用：総務省 令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果

この結果、総住宅数に占める空き家の割合、いわゆる空き家率については13.8％と過去最高で、
実に日本の住宅における7戸に1戸が「空き家」となっている現状が見て取れます。

「空き家」の種類
一口に「空き家」といっても集合住宅や戸建てなど種類があります。
そこで続いては、2018年における建て方別の空き家の内訳を見てみましょう。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　引用：総務省統計局 平成30年住宅・土地統計調査

このうち共同住宅は前回調査（平成25年/2013年）に比べ4万戸の増加、一戸建てが17万戸の増加となっており、
一戸建ての伸びが非常に顕著です。

利用可能な「空き家」
国土交通省の資料「空き家の現状と論点（2015年）」によると、「駅から1キロメートル以内で、
簡易な手入れにより活用可能な空き家（共同住宅・戸建て・長屋建全て）」の数は約48万戸程度です。

「空き家」全体の数が848万9,000戸ですから、駅から1キロメートル圏内に限っていえば利用可能な空き家は約5.7％と、
非常に厳しい数値になっていることがわかります。

以上になります。次回は所有者のリスクをご紹介致します。

実家が空き家に！増え続ける空き家と相続の対策を徹底解説

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今回のブログテーマは「「住みたい街ランキング」から穴場のエリアを探す！実は住みやすい街は…？（後編）」です。

前回は穴場スポットを4つご紹介しましたが、気になったエリアはございましたでしょうか。

今回も前回に引き続き、首都圏穴場エリアをご紹介致します。
ちなみに弊社が展開しているディアレイシャスシリーズにも前回ご紹介した北千住と武蔵小杉の物件がございます。

中野

中野は、サブカルチャーの店が集結している「中野ブロードウェイ」があることで、全国的にも知名度が高いエリアです。
「SUUMO 関東住みたい街ランキング2022」では13位となっています。

大学専門学校が多いことも、ワンルームの人気に影響しているものと思われます。

物件の坪単価も新宿が横ばいなのに対し、中野はJR中野駅周辺が再開発されていることから右肩上がりで上昇しており、
資産価値の向上が期待できる点でも評価できます。

赤羽

埼玉県から東京に入る際の入り口に当たる北区の赤羽は「SUUMO 関東住みたい街ランキング2022」では45位です。

JR埼京線、京浜東北線、湘南新宿ラインなど複数路線が乗り入れており、新宿、渋谷などの東京の西側に出るにも、
上野、東京、銀座といった東側に出るのにも非常に便利です。

ARUHIが発表した「本当に住みやすい街大賞2019」で1位に選ばれた実績があります。

大手スーパーに加え商店街が2つもあることから買い物も大変便利です。

辻堂

ARUHIの「本当に住みやすい街大賞」の2022年版で1位に選ばれた神奈川県の穴場エリアが辻堂です。
「SUUMO 関東住みたい街ランキング2022」では46位になっています。

駅周辺の再開発により大型商業施設や病院が整備されたほか、辻堂海浜公園や辻堂海岸があり、
海に近い自然豊かな環境であることも魅力です。

また、JR湘南新宿ラインを利用すれば約1時間で新宿まで直通で行くこともできます。

ARUHIの分析では新築マンションの物件価格が隣の藤沢よりも坪単価で20～40万円程度安いことから
まさに穴場エリアといえるでしょう。

土地や建物の売買なら首都圏の好立地物件を
いかがでしたでしょうか。
今回も首都圏穴場エリアを紹介しました。

「住みたい街ランキング」だけでなく、「穴場だと思う街ランキング」や「沿線別ランキング」など
複数のランキングを分析するとより細かい傾向を知ることができます。

ランキングを参考に予算と物件価格を比較しながら、最適なエリアを探すことが求められます。

※本記事は2022年3月12日現在の情報を基に構成しています。記事中で紹介したエリアは一例であり、
家賃の上昇等を保証するものではありません。参考程度にお考えください。

以上になります。次回は残り3つの首都圏穴場エリアをご紹介致します。

「住みたい街ランキング」から穴場のエリアを探す！実は住みやすい街は…？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1263

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今回のブログテーマは「「住みたい街ランキング」から穴場のエリアを探す！実は住みやすい街は…？（中編）」です。

前回は穴場エリアを選ぶメリットについてまとめましたが、今回は首都圏の穴場エリアとして、
「SUUMO関東住みたい街ランキング2022」で11位～50位に入選した街と他のデータからも分析した
7つの穴場エリアのうち4エリアをご紹介します。

https://free-materials.com/


流山おおたかの森

「SUUMO 関東住みたい街ランキング2022」では順位は16位となっています。
ランキングのなかで得点が最もアップした伸び盛りの街が千葉県の流山おおたかの森です。

千葉県流山市は子育て世帯の流入に力を入れており、子育てのしやすい自治体であることも人気上昇の要因になっています。

つくばエクスプレス流山おおたかの森駅の周辺には「流山おおたかの森S・C」などの商業施設や医療施設、
子育て施設などが整備されており、日常生活の利便性が高いのも魅力です。
全国の自治体で人口増加率1位というデータもあります。

北千住

北千住は東京都足立区の人気エリアです。「SUUMO 関東住みたい街ランキング2022」では20位、
「SUUMO関東穴場だと思う街ランキング2022」では堂々の1位に選ばれています。

JR常磐線と東京メトロ千代田線が乗り入れる北千住駅前にはルミネやマルイなどの大型商業施設があるほか、
70年以上の歴史を持つ「北千住宿場町通り商店街」があり、買い物の魅力に溢れた街といえそうです。
足立区は昔から物価が安い自治体として知られており、北千住にもその恩恵は及ぶと考えられます。

武蔵小杉

武蔵小杉は神奈川県の人気エリアで、「SUUMO 関東住みたい街ランキング2022」では14位です。
人気の理由は充実した鉄道網と、多彩な商業施設にあります。
都心につながる湘南新宿ラインなど6路線が乗り入れているのに加え、成田エクスプレスの停車駅でもあります。

商業施設では「武蔵小杉東急スクエア」「ららテラス武蔵小杉」「グランツリー武蔵小杉」などの大型施設が立ち並んでおり、
ショッピングとグルメの選択肢が豊富にあります。
商業施設内にクリニックモールや調剤薬局が入っているのも会社帰りに寄れることで、利便性を高めています。


さいたま新都心

埼玉県の商都・大宮の隣に位置するさいたま新都心は、旧JR大宮操車場跡地を再開発したエリアです。
「SUUMO 関東住みたい街ランキング2022」では17位です。
大規模開発によって出来た「コクーン新都心」は埼玉県を代表する大型商業施設として人気を博しています。

1997年2月に全国初の「バリアフリー都市宣言」を行っており、障がい者やお年寄りに優しい街でもあります。
すでにトップテン入りしている大宮・浦和よりも狙い目かもしれません。

以上になります。次回は残り3つの首都圏穴場エリアをご紹介致します。

「住みたい街ランキング」から穴場のエリアを探す！実は住みやすい街は…？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1263

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5/31　不動くん　札幌

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「「住みたい街ランキング」から穴場のエリアを探す！実は住みやすい街は…？（前編）」です。

大手不動産情報サイトが発表する「住みたい街ランキング」は、引っ越しを考えている人や不動産投資家などに注目されています。ユーザーが住みたいと思う街は、賃貸需要も高いことを意味します。

その一方で、人気のある街は物件の乱立で過当競争になるリスクもあります。そこで着目したいのが、
ランキングトップテンに入っていないものの、今後需要の伸びが期待できる穴場のエリアです。
その候補になる街とは一体どこでしょう？

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穴場エリアを選ぶメリット

穴場エリアを選ぶメリットは大きく分けて2つあります。

1.ブレイク前なので伸びしろがある
2.物価が安い

1.ブレイク前なので伸びしろがある
1つは上位にランクされた街に比べ、まだ人気がブレイクしていないので、これから伸びしろがあることです。

たとえば2022年3月3日にリクルートが発表した「SUUMO関東住みたい街ランキング2022」でトップテンに入った街のうち、
10位に入った鎌倉以外は1位から9位まで前年と同じ顔ぶれになっています。

これ以上の伸びしろは期待しにくく、トップテンの人気エリアは、物件価格を考えると、
穴場としての魅力は低いといえるでしょう。

これに対し、トップテン圏外の穴場エリアでは前年の39位から16位に大きく順位を上げた「流山おおたかの森」をはじめ、
順位や得点を上げる街が多く、将来トップテン入りを狙えるエリアといえます。

まだトップテンの常連の街ほど過当競争になっていない可能性もあり、狙い目といえそうです。

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2.物価が安い
もう1つのメリットは、穴場エリアは都心から離れた位置にあるため、物件価格がまだ安いという点です。

相場がはっきりしている中古マンションの坪単価を例にとると、JR中央線の場合、都心の新宿から東京までは
坪単価が300～400万円台と高いのに対し、中野から三鷹までの穴場エリアは200万円台にとどまっています。

もちろん坪単価が高いエリアは家賃も高く設定できるため、一概に割高とはいえません。
状況に応じて判断できるようにしておくことがベストです。

以上になります。次回は首都圏穴場エリアをご紹介致します。

「住みたい街ランキング」から穴場のエリアを探す！実は住みやすい街は…？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1263

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今回のブログテーマは「新築マンションは買うな！メリット・デメリットを中古と比べたら見えた事実（後編）」です。

前回は新築のマンションについての内容でしたが、今回は中古マンションにはどのような
メリット、デメリットがあるのかを見ていきます。

中古マンションのメリット
中古物件はその安さが一番のメリットです。
ただし、安いにはそれなりの理由があります。
例えば、築年数が古い、建て替えができない（場所による)、借地権で定期的に地代を支払う必要がある等があります。

実物を見て購入できる
実際の間取りや状態を確かめて購入できるのは、中古ならではのメリットです。
完成前に販売を開始し契約まで行うことが多い新築は、完成予想図から建物を想像するしかありません。
ただし中古であっても入居者がいると、室内までは見られないこともあります。

一方で、中古マンションには次のようなデメリットがあります。

修繕費がかかる
中古マンションの最大の注意点は、修繕費が早い時期にかかることです。
特にローンを組んで物件を購入し、家賃収入をほとんど返済に回す計画の場合は要注意です。
建物の修理が突然必要になれば、自己資金を使って修理することになり一気に赤字に転落する恐れもあります。

融資が厳しい場合がある
銀行は建物の担保評価で融資額を決めるため、建物の条件によっては希望通りの金額で融資を受けられない可能性があります。

設備や間取りが古い
中古物件は設備や間取りが古く、敬遠される可能性があります。
古くて安い物件ほどその傾向は強く、建物価格だけでなく間取りや設備の状態をしっかり検討したうえで
購入する必要があります。

地震被害のリスクが高い
1981年以前の古い耐震基準で建てられたマンションは、震度5以上の地震が起きたときに
建物が大きな被害を受ける可能性があります。
そのため、この時代以前のマンションの購入は慎重に検討すべきです。
もし地震保険に加入していなければ、被害の修繕費は全て自己負担になります。

まとめ

ここまでお伝えしたように、新築マンションは中古マンションに比べて有利な点が多く見られます。

一方の中古マンションは金額が安い点が大きなメリットです。

しかし耐震面などのリスクが多く、さらに修繕などの予備費も必要になってきます。

どちらが自分にとって良いかしっかりと見極める為にも様々な点をチェックしてみてください。

以上になります。

新築マンションは買うな！メリット・デメリットを中古と比べたら見えた事実

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1307

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今回のブログテーマは「新築マンションは買うな！メリット・デメリットを中古と比べたら見えた事実」です。

新築マンションと中古マンションを比べると「新築マンションは買うな」という気持ちになる人もいるかもしれません。
実際、購入するならどちらを選ぶべきなのでしょうか。

本ブログでは、新築と中古マンションのメリット・デメリットと、それぞれの物件がどれくらいの人たちに選ばれているのかを
具体的なデータとともにお伝えします。

今回はまず新築マンションにどんなメリットがあるのかを見ていきます。

修繕費がしばらくかからない

建物を所有していると避けられないのが修繕費ですが、新築なら修繕を行うのは当面先です。
一方の中古は安く購入できても、すぐに修繕費がかかってしまう可能性があります。

10年の瑕疵担保責任期間がある

新築の建物は住宅品質確保促進法によって、住宅事業者が10年間、瑕疵担保責任を負うことが定められています。
そのため、 万が一建物に瑕疵があれば無償で直してもらえます。しかし中古は売主が業者の場合で2年間、
個人が売主の場合は2〜3ヵ月の保証期間となるのが一般的です。

売却時に有利である

仮に物件を購入して10年後に売却することになったとき、新築なら築10年の建物として売り出せます。
一方築30年で購入した中古マンションは、10年後は築40年の建物です。
どちらが売りやすいかは明らかです。

仲介手数料が不要

新築は建築会社や不動産会社が売主として販売しており、そこから直接購入すると仲介手数料がかからずに済みます。
しかし中古物件は所有者から直接購入するケースは少なく、仲介業者から購入するため仲介手数料がかかってしまいます。

新築マンションには多くのメリットがある一方で、次のようなデメリットが潜んでいます。

価格が高額である

新築マンションは完成したばかりであり、どうしても価格が高額になります。
毎月のローン返済も中古に比べて多いですが、売却時に有利で価格も高く売りやすいです。

物件数が限られ選択肢が少ない

全国宅地建物取引業協会連合会の年次レポートによると、2021年の首都圏の新築マンション供給数は33,636件で、
中古マンションのおよそ1/5しかありません。さらにその中でも本当に好条件の物件は、数が限られているでしょう。

内容は以上です。

新築マンションは買うな！メリット・デメリットを中古と比べたら見えた事実

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1307

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今回のブログテーマは「東京の不動産投資市場はバブルなのか？その理由とこれからの不動産価格の動き（後編）」です。

本ブログでは、前編、中編に沿って、バブルではないという声もあることから、別の視点からも考察し今後不動産価格の下落が
起きるかについて詳しく解説していきます。

不動産価格の下落がすぐに起きる可能性は低い
不動産バブルが起きているという見方も起きていないという見方もどちらも一定の根拠があるため、不動産バブルについて
判断するのは非常に難しいといえるのが正直なところです。しかし、見方を変えて「東京の不動産価格の下落が直近で起きるか」
と問われた場合、答えは可能性が低いと答えざるを得ません。

その理由について見ていきましょう。

東京の再開発は今後も続いていく
東京の再開発はオリンピック開催後もさまざまな場所で計画されており、今後も続いていきます。
例えば虎ノ門ヒルズ駅では、2022年1月20日に竣工した「虎ノ門ヒルズ レジデンスシャルタワー」、
2023年7月14日に竣工した「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」といった大規模なビルの建設が完了しており、
さらなる再開発が進んでいる状況です。

他にも、渋谷は「渋谷スクランブルスクエア」を中心とした再開発が行われている状況で、中央棟と西棟の建設を含めた
全体の完成は2027年を予定しています。

渋谷スクランブルスクエア第2期再開発計画：渋谷駅大規模都市開発
参考：https://walk.tokyo.jp/2022/08/01/shibuya-scramble-square/　

さらに、2027年には品川・名古屋間のリニア中央新幹線が開業する予定になっており、それにともなって品川駅周辺も
再開発が構想されている状況です。また、上記の再開発以外にもさまざまな場所で再開発が行われているため、
すぐに不動産価格が下落するという状況が起きる可能性は低いといえます。

金融緩和は今後も続くと予想されている
現在日本銀行は大規模な金融緩和を実施しており、今後も金融緩和は続くと予想されています。また日本銀行は
2024年3月19日、植田総裁の記者会見にて、2％の『物価安定の目標』が持続的・安定的に実現していくことが
見通せる状況になったと発言しました。
また「短期金利の操作を主たる政策手段として、経済・物価・金融情勢に応じて適切に金融政策を運営する。
現時点の経済・物価見通しを前提にすれば、当面、緩和的な金融環境が継続すると考えている」とも述べており、
大規模な金融緩和は長期化する可能性が高いといえます。

withコロナでも駅チカ立地など利便性の高いマンションは人気
2020年に発生した新型コロナウイルスによってマンション価格が一時的に下落しましたが、現在は上昇しています。
下記のグラフは国土交通省が2021年5月に発表した住宅の不動産価格指数です。

withコロナにおいても、駅チカなどのマンションは利便性が高いことから多少高額でも人気は衰えず、
今後も価格は上昇していくと予想されています。
このように都心を中心に東京のマンション需要は今後も高まる可能性があるため、不動産価格の下落がすぐに起きる
可能性は低いといえます。

まとめ
現在の不動産市場がバブルであるかを判断するのは難しい状況です。不動産バブルである可能性も否定できないため、
定期的に不動産市場の情報を集めて分析することが重要になります。そうすることで、仮にバブルだったとしても、
リスクを軽減することができます。

一方で、現在が不動産バブルであるかどうかに関わらず、すぐに不動産価格が下落する可能性は低いといえます。
今後も金融緩和や再開発が続くなど不動産価格が低下する可能性は低く、むしろ上がる可能性のほうが高いといえるでしょう。
特にマンションは価格が下落する可能性が低いため、おすすめの投資対象になります。

内容は以上です。

東京の不動産投資市場はバブルなのか？その理由とこれからの不動産価格の動き

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1208

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今回のブログテーマは「東京の不動産投資市場はバブルなのか？その理由とこれからの不動産価格の動き（中編）」です。

現在の東京の不動産投資市場はバブルだといわれています。実際に東京の不動産投資市場はバブルなのでしょうか？

中編では、バブルではないという視点から考察していきます。

不動産投資市場はバブルではないという意見もある

また、逆に「バブルではない」という見方をする専門家もいます。それは、どのような理由からなのでしょうか。

UBSグローバル不動産バブル指数

UBSグローバル不動産バブル指数とは、スイスの金融大手USBが世界主要都市の居住用不動産価格の動向を分析したものです。
過去のデータから不動産市場がバブル化するパターンが繰り返していることが分かるため、
そのパターンに基づいて不動産バブルを評価したものになります。

1.5以上の指数になっているものは、不動産バブルのリスクが高いとされており、
0.5〜1.5以下は不動産価格が割高という評価です。
つまり、1.5以上の指数の都市は不動産バブルが発生している可能性があるというものなります。

分析した内容が以下の表になります。

（出典：UBS ウェルス・マネジメント-日本 UBSグローバル不動産バブル指数）

UBSの分析によると日本の不動産価格は1.20と割高ではあるのですが、前述のように指数は1.5以下であるため、
不動産バブルが起きている状況ではないとされています。このことからバブルではないと主張する人も少なくありません。

住宅地の平均価格はバブル時ほどではない

東京の商業地の地価はバブル期の最高額を超えて上昇していますが、一方で住宅地の価格はバブルの半分以下しかありません。
以下のグラフは国土交通省が発表している「主な都市における住宅地の「平均」価格の推移」になります。

（出典：国土交通省 令和2年 主な都市における住宅地の「平均」価格の推移）

グラフの左端の昭和63年（1988年）はまさにバブル経済の真っ只中でした。
バブル期の都市部は、商業地や住宅地に関係なく土地を買うと値上がりする状態だったのです。

例えば、昭和63年の東京の住宅地の平米単価は136.1万円です。
バブルのときの東京の平米単価で、2018年の注文住宅における平均の床面積約127平方メートル（約38坪）の土地を購入した場合、
1億7,284.7万円ほど掛かることになります。

土地だけで上記の値段が掛かるため、東京で家を建てると2億円近く必要になっていたのです。
このように商業地の地価は大きく上昇していますが、住宅地の地価はバブル期のように異常な高騰を見せてはおらず、
バブルではないという見方をする人も多いのです。

東京の地価の上昇や不動産価格の上昇には根拠がある

また、東京の地価の上昇や不動産価格の上昇には、人口の増加などの根拠があるため、バブルではないという意見があります。
確かに東京の人口は平成13年（1988年）から10％以上伸長しており、人口が増加し続けています。

以下のグラフは東京都が公表している「令和2年中の人口の動きと総人口の推移」です。

（出典：東京都 令和2年中の人口の動きと総人口の推移）

上記のように人口が増加し経済活動が活発化することによって不動産需要が増加します。
さらに、東京はオリンピックの決定後、再開発が活発化し、さまざまな場所で不動産価格の上昇が起きたことも事実です。

現状はそれにともなって土地や不動産価格が上昇している状況になります。
つまり、今の地価の上昇は都心を中心に需要の高いところがスポット的に地価が上昇していると捉えることができます。