2022年05月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

今回のテーマは「マンション経営の失敗事例」です。

本ブログではワンルームマンション経営で失敗したよくある事例をご紹介します。

失敗の前例を知っておくことで失敗の可能性は低くなり、最悪のパターンを事前に防ぐこともできます。

ぜひ参考にしてみてください。

◎隠れたリスクに気が付かなかったケース

銀座8丁目にあり、築40年　物件価格580万円

家賃収入6万円/月　利回り12%の物件を購入

理由：有名な建築家がデザインしたらしく人気のある物件で好立地、

　　　高利回りで条件も良かったので購入。

原因：管理組合が機能しておらず問題が山積みだった。

対策：購入時、不動産会社の担当に確認。老朽化は進んでいないか、設備が壊れていないか等、
　　　建物の状況まで把握し購入することが望ましい。利回りや立地のみで判断をしない。

→新築であれば修繕の必要や設備故障が起きるリスク低くなります。

参考 日本財託グループ インカムラボ https://incomlab.jp/studio-apartment-investment-failure-2701

◎予想以上の修繕費がかかったケース

中古のファミリータイプマンションを1室購入。

表面利回り7.2%　購入時の家賃は11万4千円

理由：表面利回りに魅力を感じ、ファミリータイプを購入。

　　　入居は途絶えなかったが、自己負担が増加。

原因：事前のシミュレーションが十分ではなかった。

対策：購入時には長期のシミュレーションを行う。基本的には広い部屋ほど修繕費がかかるため、

　　　ワンルームを購入することで修繕費を抑えられます。

参考 不動産投資の教科書 「初心者・中級者が知っておくべき不動産投資のバイブル」

◎値引きにつられて損をしたケース

ターミナル駅から徒歩10分　築10年築浅の中古ワンルームマンションを1室購入。

表面利回り5.2%　家賃9万4千円

理由：物件価格を値下げするというチラシにつられて物件を購入。わずか2年で価値が3割減少。
　　　調べたところ相場より高い値段で購入していた。

原因：物件価値や相場についてよく調べていなかった。

対策：価格や賃料の相場についてよく調べてから購入することが望ましい。大幅な値引きがされている物件を
　　　見た時は、なぜ値引きされているのか考えることで値引きにつられて損をするケースを回避できます。

　　　また、物件購入時にはどのような評価基準で算出されている金額であるかを業者に確認することで
　　　相場と乖離していない適正な取引が行えます。

参考 不動産投資の教科書 「初心者・中級者が知っておくべき不動産投資のバイブル」

◎売却時にマイナスになったケース

東京都豊島区　池袋駅　徒歩12分

新築1989年築　部屋面積18㎡　ワンルーム　賃料59,000円

原因：購入のタイミング

対策：当時はバブル全盛で不動産価格が短期間で急上昇していた時期であった。
　　　地価の推移、地価変動率、再開発状況、金利水準等いろいろな要素を加味して
　　　不動産投資に取り組むことが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　これはシミュレーションです

◎まとめ

高利回り=高リスク

中古の高利回り物件はとても人気があり魅力的です。しかしプラスで回っているのになぜ
その物件が売りに出ているのか考えてみましょう。費用のかかる修繕の必要があったり、
入居者やその他の環境に問題がある可能性もあります。
高利回り=高リスク。世の中うますぎる話はほぼありません。

市場の様々な要素から判断

相場はもちろんのこと地価や人口動向、日経平均株価など色々なデータや情報を見て購入や
売却の判断をしましょう。再開発予定地や、五輪や万博等大きなイベントが行われる

エリアは価値が高まるといったように将来性も重要な判断要素です。

欲をかかない

かぼちゃの馬車に代表されるシェアハウス騒動のようにいきなり大きな額の融資を受けて
不動産投資をするのは危険です。都心かつ、単身の会社員が入居するワンルームといった地道に
コツコツと安定した運用から始めましょう。大もうけを狙うのではなくワンルームマンション経営は

老後の豊かな暮らしを実現するための備えです。欲をかくと大きな失敗をすることがあります。

欲をかかないことが重要です。

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

札幌市で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

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札幌市の不動産売却・不動産相続など

不動産の事ならなんでもお任せください

センチュリー21レイシャス

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今回のテーマは「マンション経営の成功事例」です。

ワンルームマンション経営において成功した人たちの声から

どのような目的で投資したのか、成功までの経緯はどうだったのかなど、

ぜひ参考にしてみてください。

◎ローンを組んだのにゆとりができたケース

年金不安があり老後の対策をするためにマンションを購入。

将来も賃貸需要の見込める都内の物件にしました。  

ローン支払いで生活費削減を覚悟していましたが、

家賃収入でローンを補填できたので苦にはなりませんでした。  

 →ローンを組んだ時団体信用生命保険に加入し、それまで入っていた

　保険を見直しました。結果的に支出を減らし生活に少しゆとりができました。    

◎手元資金を使わず資産形成に成功  

何か将来の対策をしなければとは考えていたものの、ローンは借金だと

思っていたので怖さはありました。大きな儲けを求めるのではなく

備えとしてコツコツと収益をあげられる新築ワンルーム投資をはじめ、

今では複数戸所有するに至りました。  

 →ローンを組んだことで手元資金を使わず小額から取り組むことができました。
　後悔があるとすれば、もっと早くやっておけば良かったなと思いました。    

◎地方から都内の優良物件を購入 

地方に住んでいるので都内のことはよくわかりませんでした。  

問い合わせた業者さんが丁寧に立地や市況等を説明してくださり、

紹介を受けた物件を購入しました。購入後も担当の方が逐一報告

してくださり、安定した資産運用ができています。  

→購入時ローンの審査が厳しいといわれたとき、担当の方が銀行と

　粘り強く交渉してくれたので融資を組むことができました。

　物件の需要や立地が大事 であるのはもちろんのこと、

　不動産投資にはパートナー選びが重要です。 信頼できる投資会社を選びましょう。  

◎売却による成功事例  

ケース①

2004年に購入　東京都品川区　目黒駅　徒歩10分  

新築　部屋面積22㎡のワンルームマンション    賃料86,000円

ケース②

1998年に購入　東京都中央区　水天宮駅　徒歩2分  

新築　部屋面積17㎡のワンルームマンション    賃料77,000円  

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　これはシミュレーションです。

都心物件は需要が高く価格は下がりにくいです。  

ケース③

2000年に購入　神奈川県横浜市中区　馬車道駅　徒歩12分

新築　部屋面積18㎡のワンルームマンション    賃料77,000円

◎賃貸稼働率

2000年9月29日～2018年11月27日

空室合計344日　引渡しから6633日

引渡しから6633日－空室344日＝6289日稼働

賃貸稼働率94.81％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　弊社代表の事例

◎まとめ

・ローンはただの借金じゃない

ローンは借金というイメージを持っている方は多いです。団体信用生命保険に
加入することでローン期間中は万が一の備えとしてマンションを運用することが可能です。

家賃のように月々お金を支払う住宅ローンとは異なり、不動産投資ローンでは家賃収入で
ローン支払いを補填し月々の給料を圧迫することなく返済していくことが可能です。

・地方より都心

地方では都心に比べ安く不動産を購入することができます。そのかわり賃料も都心に比べ安く、
設備の交換費用などを加味すると大きなマイナスを出してしまうことも。

日本の人口は地方から都心に集中しており、高い賃料の取れる都心が安定したマンション運用のミソです。

・売却は慎重に

物件やエリアの価値が高まれば、物件を売却して大きな利益を得られることも。
将来性あるエリアのマンションを持つことで売却益を得られる可能性は高まります。
人気のエリアに物件を所有していると複数の仲介業者から売却しませんか?
という誘いがくることも。仲介業者は相場より安い金額で売却の勧誘をしてくることもあるので
売却する際は信頼できる不動産会社に相談し、慎重に判断しましょう。


ご高覧いただき、ありがとうございました。

また、センチュリー21レイシャスでは現在、
札幌市で不動産売却の物件を募集しております！
どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

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物上げ業者とは

物上げ業者は、不動産を所有している人に「その不動産（土地・建物）を売ってほしい」と
営業をかけ、不動産を買い取ります。

その後リフォームやリノベーションを行い、中古販売業者や購入希望者に再販する仕事をしています。

物上げ業者の仕組み

登記簿謄本をもとに不動産を持っている人に「不動産を買い取ります。」と営業をかけ不動産を買い取ります。

地価が下がるから今なら高く売れるなどと言って不安を煽り不動産を相場より安く買い取ることもあります。

買い取った不動産は中古販売業者に販売する場合がほとんどです。

ただし直接不動産を欲している個人や法人に再販し、利益を得ることもあります。

物上げ業者に声をかけられた場合

所有している物件を売りませんかと言われても即決はNGです。

不動産は大切な資産、売却は慎重に判断しましょう。

「今なら高く買います。」「将来地価が下がる。」と言われることもありますが、

声をかけられるということはその物件に価値があるということです。
信頼している不動産会社や、物件の売主に相談するのがいいでしょう。

物上げ業者から買うほうが安い？

仲介業者を通さない分、物上げ業者から買うほうが
安く不動産を購入できるのではと考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし物上げ業者は仲介業者を通さない場合、自らの利益分を上乗せして第三者に物件を販売します。

→そのため物上げ業者から買うと安いということもありません。

物件の売却時

物上げ業者に売却しようと思った場合、購入時の価格で売却できることはまずないでしょう。

相場より安い価格で買いたたかれてしまいます。

自社物件を販売している業者なら適正価格に近い価格で買い取りを行っています。

物件の売却相談は購入した業者へ行うのがおすすめです。

その物件の価値は物件を作って、売った業者が一番理解しています。

管理・運用

・物上げ業者は不動産を販売するまでが仕事

→管理会社等は自分で探す必要があります。

→賃貸付けを別の業者に頼む場合は広告料などが追加でかかります。

・不測の事態が起きた際、物上げ業者に問い合わせても対応してくれないこともある。

・販売業者、管理会社をたらいまわしにされる可能性がある。

信頼できるところから購入

信頼できる業者とは

①自社ブランドがあり自社物件を販売・管理している。

②賃貸管理や建物管理がしっかりしていて売却相談にも応じてくれる。

③担当営業マンが親身になってくれて信頼できる。

不動産は決して安い買い物ではないため、信頼できる人、会社から購入することが肝心です。

ご高覧いただき、ありがとうございました。

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介護費用って平均的にはどれくらい必要なのか、疑問に思う方も多い事でしょう。

貯金や資産もなく、年金しか収入がないという状態で介護が必要になった場合、

費用面で不安になる方もいるかもしれません。

今回は独身の方にフォーカスして、1人で老後を迎える際の介護費用についてご紹介します。

介護費用について

◎介護は誰がしている？

グラフに記載の通り介護はご家族が行うことが大半です。

　　　　介護者の続柄および同居有無

厚生労働省「国民生活基礎調査の概況」／2019年

https://www.jili.or.jp/lifeplan/lifesecurity/1113.html

では独身で老後を迎えた場合はどうなるのでしょうか。

介護サービスを利用する、介護施設へ入居することが選択肢に入ります。

しかし民間の介護サービスには高額な費用が必要です。都市部であればなおさらです。

様々な施設や形態がありますが介護サービスはどのくらいの費用が

必要になるのか見ていきましょう。

◎介護施設にはいくらかかる？

老人ホームに入居する費用は月額以外にも一時入居金というまとまったお金が

必要になることもあります。施設利用料以外にも医療費や備品代もかかります。

https://www.minnanokaigo.com/guide/cost/?gclid=Cj0KCQjwvLOTBhCJARIsACVldV3kV4RoK0JtbfVSADuympeVO2IDRmi
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◎介護が必要なのは自分だけじゃない

介護の対象はご自身だけではありません。

ご両親も高齢になれば介護が必要になってきます。

両親の年金で介護費用を賄えない場合はご家族が負担しなければなりません。

両親の介護費用を負担していたらご自身の介護費用がなくなってしまった

ということを防ぐためにも、年金以外の収入源を作る必要があります。

介護は肉体的、精神的、経済的、負担大きい三重苦です。

◎新築ワンルームマンション経営なら

新築ワンルームマンション経営は

地道にコツコツ安定した資産形成が行えます。

現役である今からマンション経営を始めることで、少額で取り組むことが出来ます。
年金とプラスで毎月入る家賃収入で老後に備えましょう。

お客様のゆとりある生活のためセンチュリー21レイシャスは

全力でお客様をサポートします！！

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