不動産の知識(札幌)の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「地価・人口動向　名古屋」です。

マンション経営を行うにあたり人口は賃貸需要を左右する大事なデータの一つです。

今回は名古屋の地価・人口動向をお伝えします。

名古屋圏 地価推移(2012~2021)

愛知県は、東京都と同様に2013年で下落が止まり、以降上昇傾向を続けています。

一方、岐阜県と三重県は下落傾向に歯止めがかからず二極化が進行しています。

国土交通省ホームページhttps://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

愛知県では名古屋市内をはじめ郊外にある自動車製造拠点の近くでも
複数のマンションが開発され、地価を押し上げてきました。

一方、岐阜県と三重県は流入人口より流出人口が上回る状態が続いているため、住宅ニーズが限定的です。

実需中心の岐阜県・三重県も、新型コロナの影響で賃金水準が下がれば、
住居の購入を見合わせる人が多く現れると見られています。
こうした負の連鎖をどれだけ食い止められるかが、今後の地価動向の行方を左右するでしょう。

名古屋圏 人口推移(2012~2021)

いずれも人口は横ばいに推移。岐阜県、三重県は10年で約10万人、人口が減少しています。
岐阜、三重では今後、高齢化による過疎で生産年齢人口は都市部へ流出するとされています。

三重県統計情報 https://www.pref.mie.lg.jp/DATABOX/23355003425.html

名古屋市ホームページ https://www.city.nagoya.jp/somu/page/0000059346.html

岐阜県人口統計 https://www.pref.gifu.lg.jp/page/10117.html

名古屋市の人口はコロナ禍でも増加。交通利便性の高さや東京、大阪の中心という位置が人気の理由です。
オフィスの多くは名古屋市に集まっているため、名古屋周辺に住むより初めから名古屋に住むという
選択をする人々が多くいます。さらに名古屋市内には規模の多きい大学がいくつかあり、
県外から進学時に流入する学生が名古屋市内の人口を下支えしています。

名古屋圏 将来人口推計(2012~2021)

将来の人口推計はいずれも減少傾向。国内全体の人口減少の影響を受けており、全体的に緩やかに推移しています。

総務省統計局 http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson18/t-page.asp

わずかに減少していますが、地方等と比較して緩やかに推移しています。
リニアによる再開発を控えており、名古屋駅周辺に新たなオフィスビルが開業、
大手のホテル会社も名古屋での室数を増やしています。
関西圏と異なりインバウンドへの依存度は高くないため、コロナ禍でも人口、地価ともに
増加した名古屋市は東京に次ぐ第2の都市として注目を浴びています。

名古屋市区ごと地価推移(2012~2021)

軒並横ばい推移も、中区、東区は上昇。堅調な愛知県の地価を牽引する名古屋市は全体として安定に推移しています。

名古屋市ホームページ https://www.city.nagoya.jp/somu/page/0000059346.html

特筆すべきは中区が突出していることです。
栄を中心としたエリアは2018~2019間で大きく数字を伸ばしています。
次いで東区が高く大曽根駅を中心とした住宅街が人気を集めています。
名古屋市北側エリアから栄にかけて、再開発の影響で価値が上昇しています。

名古屋市区ごと人口推移

2015年の各区人口を基準値(100)とした際の人口増加率。

中区の上昇率が大きく、2015年から2040年で25%以上人口増加が予想されています。
要因として名古屋駅周辺の再開発が進んでいること、交通利便性の高さが挙げられます。

名古屋市ホームページ https://www.city.nagoya.jp/shisei/category/67-5-5-23-0-0-0-0-0-0.html

区ごとに分けると人口推移は二極化しています。
大きく数字を伸ばした中区、東区は近年地価上昇もあり今後も期待できる地域です。
守山区、緑区といった端のエリアは主な交通手段が自家用車のファミリー層から注目され、
市内では比較的地価が安いことから人気が出始めました。

また複数路線の地域は特に人気が高く、名古屋市の中心部であり複数路線利用できる駅が
多く存在している中区は現在の成長速度を維持し今後も成長すると予想されています。

中区の特徴

レイシャスが名古屋で展開する物件は主に中区、ないしは中区に隣接する地域に集中しています。

中区は名古屋市の中央部に位置し、市内交通の要であり繁華街の栄や名古屋駅、金山駅、栄駅

に囲まれた人気の高いエリアです。

娯楽の中心部である栄、老若男女でにぎわう大須商店街(上前津-大須観音)、
地下鉄名城線とJR東海道本線が乗り入れる金山等、注目スポットが多く存在。
観光でも人気を集める名古屋城や名古屋市科学館も中区に存在しています。

名古屋駅周辺の再開発に伴い、隣接する中区の価値がさらに高まっていくと考えられています。
さらに東京と大阪の間に位置し、どちらへも行きやすいという特徴がある名古屋市は
市内交通だけでなく県外へのアクセスも良い地域です。
そのため名古屋駅や、丸の内駅周辺といったオフィス街に勤務する人々の入居が見込めます。

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

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今回のテーマは「地価・人口動向　東京」です。

マンション経営を行うにあたり人口は賃貸需要を左右する大事なデータの一つです。
今回は1都3県の地価・人口動向をお伝えします。

首都圏 地価推移(2012~2021)

周辺3県は横ばいに変動しています。東京は前年比-0.6%と数字を落とすも成長幅は大きく、

東京都は2013年にアベノミクスが始まるとプラスに推移、2016年にマイナス金利政策が始まると
伸び幅が増加しました。東京23区内の平均㎡単価は10年で約15万高い値まで成長しています。

首都圏では、リーマン・ショックによる下落傾向が2013年で止まり、
2014年以降の対前年変動率は、マイナスなしで推移してきました。
しかし、新型コロナウイルスの感染拡大により、2021年の東京都・神奈川県・埼玉県の
対前年変動率はいずれもマイナス 0.6%となり、8年ぶりに下落。

東京23区などの都市部に限れば、2020年後半から休止・見送りになっていたマンションの
販売や開発が再始動し、これにともなって価格の上昇傾向が期待できるエリアも出てきました。
リモートワークの浸透で職住近接ニーズが減るのではという見方もありますが、
マーケット全体から見れば限定的で、今後も東京など都市部が地価上昇を牽引していくとみられます。

https://www.sumai1.com/useful/plus/market/plus_0171.html

首都圏 人口推移(2012~2021)

首都圏全体で堅調に推移しています。転出超過といわれていましたが地方からの転入によって東京は微増。

住民基本台帳によるデータではコロナ禍でも東京都の人口は増加しています。

東京都と周辺3県人口は全体的に横ばいで推移。コロナ感染拡大後も大きく数字を落としている
地域は見られません。東京は上昇幅が大きく23区の人口推移は右肩上がりと都心への集中が続いています。
2020~2021年にかけて東京都から神奈川県へと移住する人々が散見されたものの、
東京の人口を大きく減少させるといった状況には至っていません。

テレワークの普及によって都心を避ける動きがあるなかで、大学進学や就職で上京する若者は
依然多くが都市部へ集中しています。もちろん東京を離れた人々もいますが、主な移住先は神奈川県の横浜市や
川崎市が多く、いずれも電車1時間で東京都の中心部にアクセスできる地域に該当しています。

首都圏 将来人口 推移

各地域2025年がピークで、団塊世代の高齢化によって人口減少が予測されています。

2040年人口が2020年時点の人口を上回っているのはこの中で唯一、東京都のみです。
東京都23区は今後10年人口増加が予測されており、区部以外では減少が予想されています。

平成27年国勢調査による人口を基準に2060年までの東京の人口を推計すると、
東京の人口はしばらく増加を続け、2025年の 1,398万人をピークに減少に転じるものと見込まれています。
しかし平成22年国勢調査による人口を基準とした推計と比べると、人口のピークが2020年と5年後ろ倒し
になるとともに、人口も1,398万人と増加しており、予測にに反して東京都の人口は底堅いと言えます。

※東京都政策企画局のデータを基に作成

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので

様々な視点で資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。

ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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今回のテーマは「マンションリフォームとリノベーション」です。

「リフォーム」と「リノベーション」の違いをご存じでしょうか？

似た意味を持つ言葉のように感じますが、両者の違いは何なのでしょう。

混同されやすい「リフォーム」と「リノベーション」の違いや、

リノベーションのメリット・デメリットをご紹介します。

・リフォーム

リフォームとは「新品同様に修復修繕すること」です。

既存の基礎部分は残して部分的に改築、修繕、増築などを行い、

新築同様の状態に戻すことを言います。水廻りや、屋根・外壁のみ

といった部分的なリフォームや、目に見えるものをすべて新しくする

フルリフォームなどが該当します。

・リノベーション

リノベーションとは「作り変えること」です。

既存の建物に大規模な工事を行うことで、住まいの性能を

新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。

耐久性や耐震性を高めるための壁の補修、仕切りの壁をなくして、

広々としたリビングダイニングキッチンにしたりすることなどが該当します。

参考:リノベりす:https://renoverisu.jp/feature/p/new95/

・リフォーム・リノベーションのメリット

・賃料下落を抑えることができる

　内装を新品と交換したりきれいにすることで部屋自体の
　クオリティを新築時同様に保ち賃料下落を抑えることができます。

・時代の変化に対応できる

　三点ユニットをバス・トイレ別に作り変える等、リノベーションに
　よってその時々の需要に合わせた間取りに作り替えることができます。

・リフォーム・リノベーションのデメリット

・融資が受けづらい

　中古マンションをリノベーションして銀行融資を利用する場合、
　新築物件と比べると積算評価が低くなるため、融資が受けづらくなったり、
　借入条件が悪くなることがあります。

・工事に制約がある

　マンションの規約や構造によってはできない工事もあり、
　思い通りにリノベーションができないことがあります。

・築年によっては耐震性能に不安

　昭和 56 年以前に建てられた物件は耐震性能が不十分な可能性があります。
　内装をきれいにしても構造自体は変わっていないため災害リスクは高いです。

・新築マンションとリノベマンションの違い

リノベーション物件の強み

・新築物件よりも安い

　価格帯は、立地や間取りを同じくする新築マンションと比較してリーズナブルです。

リノベーション物件の懸念事項

・リノベーションできるのは専有部のみ

　専有部内をリノベーションしても集合住宅である以上は
　共用エリアにあたる部分については改装を行うことができません。
　そのため、外観やエレベーター、共用廊下、バルコニーなどは古い状態のままになります。

・1つの物件に2つのローンを抱える負担

　現金での一括購入ではなく、物件とリフォーム代金それぞれローンを組んだ際は
　1つの物件に対し2つのローンを支払う必要があります。
　リノベーション工事中は賃料を得られないため工事中の負担は大きく、
　ある程度の元手資金がないと手を出しづらいです。

・新築物件の強み

・専有部、共用部含め内装設備は最新

　オートロックやカメラ付インターホンといったセキュリティ設備や、
　宅配ボックスやネット環境など物件探しの際、重要視する要素を初めから満たしています。

・修繕の必要性が当面ない

　新築では修繕費が当面かかりません。
　安く築古物件を手に入れたとしても、修繕箇所の規模と
　度合いによっては新築同様のコストを要することもあります。

・利回りか安全か

中古物件は一般的に新築物件よりも価格が安く高い利回りを出しやすいです。
しかし、入居者あってのマンション経営、入居者が安心して生活できることは
安定入居につながり運用自体の安定につながります。
地震の多い日本ではどこにいても災害のリスクと隣り合わせです。
築古物件の部屋内装をきれいにしても確実に老朽化は進んでいます。
セキュリティや構造面で不安が多く、投資として持つにはリスクが高いでしょう。

ご高覧いただき、ありがとうございました。

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今回のテーマは「DXについて」です。

「DX」とは Digital Transformation(デジタル変革)の略です。

デジタル技術を活用することでビジネスや日常生活などをより便利で豊かにできます。

DXの必要性

DXを活用する最大の目的は、企業競争力を上げることです。

DXが注目された背景には経済産業省が提示した2つが要因になっています。

経済産業省「産業界におけるデジタルトランスフォーメーションの推進」
https://www.meti.go.jp/policy/it_policy/dx/dx.html

1 デジタル人材の不足

旧システム・新システムが混在すると、旧システムへのリソースに時間を

割かなければならず、新システムを担う人材が育成できません。

旧システムの業務から新システムへの業務に移行をさせることで、

今後のDX化に対応できる人材を育てることができます。

2 レガシーシステムからの脱却

レガシーシステムとは、過去の技術や仕組みで構築されているシステムを指す用語です。

今後、老朽化したシステムの仕様を把握している人材がリタイアすることによる

メンテナンスの課題や、故障・システムトラブル・データ紛失等のリスクが高まっています。

不動産業界へのメリット

1 非対面での対応

物件問い合わせのチャット、VR内見、リモートでの物件相談など時間や

場所を問わず対応できる環境を整えることでお客様の利便性が向上し、
会社としても働き方を多様化させることができます。

※2017年10月に賃貸取引に関するIT重説が解禁。

2021年4月には売買取引でのIT重説解禁により、契約時の負担が軽減されました。

2 生活の利便性向上

DX化に向けたIoTの導入により照明やエアコンのon・off、エントランスの鍵を
遠隔操作できるようになる等、生活の利便性が向上します。

事前に機械を設置しておくことで、入居者はアプリに登録をすれば即日使用可能となります。

3 情報分析

DX化に向けたAIの導入により、莫大なデータから顧客に必要となるデータの抽出や
適正価格の算出など情報の分析が可能となります。

マンションへの導入によって顔認証のサービスが使用できます。

部屋の出入りはもちろんのこと、エントランスの開閉、メールボックスが
鍵なしで行うことができます。

4 入居者サービス

入居者専用のサービス提供により入居率の向上と入居者の生活の質向上に繋がります。

健康管理アプリや周辺環境チェックアプリの導入や自社専用アプリの導入により、

入居者からの問い合わせがチャットで可能となりスムーズな連絡が可能となります。

DXマンションの今後

今後DXを導入する不動産企業は増加していくでしょう。

そのため既存住宅との差別化が起こり、
最新設備を備えた新築物件の需要は高まっていくと考えられます。

新築住宅の多様化

新型コロナウイルス感染拡大の影響でテレワークが浸透し、

在宅時間が増えたことにより立地や周辺環境といった利便性だけでなく、
家そのものの利便性が求められるように変容しています。

テレワーカー向き設備など特定の人々へ向けた物件も今後増加するとみられており、
マンションの多様化が進み新築市場が更なる成長を遂げると想定されます。
IoTをはじめとするDX設備は新築物件の標準設備となるでしょう。

レイシャスの取り組み

レイシャスでは溝の口駅にあるディアレイシャス溝の口にIoTサービスを導入。

弊社で取り組んだのはスマートリモコン、環境センサー、eHub、開閉センサーです。

物件にはWiFiが完備されているため、入居してQRコードを読み込むことで即日使用可能です。

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今回のテーマは「年金受給額の推移」です。

進む少子高齢化の中で、はたして将来年金がもらえるのか、
もらえても自分たちのときには受給額がどのくらいになっているのか、と不安に思う若い世代は多いと思います。

今回は年金受給額の現状や推移についてお話します。

年金制度の概要

○現役世代は全て国民年金の被保険者となり、高齢期となれば、基礎年金の給付を受けます。（1階部分）

○民間サラリーマンや公務員等は、これに加え、厚生年金保険に加入し、
　基礎年金の上乗せとして報酬比例年金の給付を受けます。（2階部分）

○また、希望する者は、iDeCo（個人型確定拠出年金）等の私的年金に任意で加入し、
　さらに上乗せの給付を受けることができます。（3階部分）

※1被用者年金制度の一元化に伴い、平成27年10月1日から公務員および私学教職員も厚生年金に加入。
　また、共済年金の職域加算部分は廃止され、新たに退職等年金給付が創設。ただし、平成27年9月30日までの
　共済年金に加入していた期間分については、平成27年10月以後においても、加入期間に応じた職域加算部分を支給。

※2第2号被保険者等とは、厚生年金被保険者のことをいう（第2号被保険者のほか、65歳以上で老齢、
　または、退職を支給事由とする年金給付の受給権を有する者を含む）。

年金額の推移

老齢基礎年金は40年間保険料を納付した場合の額（満額）
下記は 2004年度から2021年度の老齢基礎年金の推移。

老齢基礎年金の金額は月あたり65,075円（2021年度）。
受給額はアップダウンを繰り返しながら減少しています。
2004年から比較すると月あたり1,133円のマイナスとなり年間で13,596円減っていることに。
2019年、2020年と金額が上昇したため期待感も高まっていたが2017年以来の減額となりました。

年金支払額の推移

国民年金の毎月支払金額の推移（平成16年度の賃金水準を基準として価格表示）
と厚生年金保険料の支払い割合の推移。

毎月支払う国民年金保険料は 2011年、2012年に下がったもののそこから再び増加。
2004年と比較して2021年では月の負担が3,310円増加。
年負担で見れば2004年159,600円に対し2021年では199,320円と39,720円の負担は増えています。
コロナ等の要因で賃金の低下が叫ばれる中、国民年金保険料の支払額は上がり続けており、負担が大きくなっています。

保険料の推移 

資料：厚生労働省年金局「厚生年金保険・国民年金事業の概況」等

2017年以降、月給に対する保険料＝標準報酬月額×18.3％、
賞与に対する保険料は「標準賞与額×18.3％」と給料の1/5を厚生年金保険料として納めていることになります。
標準報酬は上限が65万円と決まっており仮に月収100万円の会社員であれば
2004年は月90,571円、年間で1,089,012円を納めていたのに対し、
2017年以降では月118,950円年間で1,427,400円と338,388円も増加しています。

ゆとりある老後生活費

生活保障に関する調査をもとにしたゆとりある老後生活費調査と公的年金のみで
生活費をまかなえるかどうかについての意識調査結果。

参考：生命保険文化センター「生活保障に関する調査」令和元年

夫婦でゆとりある老後生活を送るためにはいくら必要かという調査では1993年378,000円
という回答であったのに対し近年では361,000円と下がっています。
物価は以前より上がっているがバブル崩壊やリーマンショックといった経済危機から時間が経ち、
人々はあまり多くを求めなくなってきています。

参考：生命保険文化センター「生活保障に関する調査」令和元年

公的年金のみで生活費をまかなえると思うかという調査においては

「まったくそうは思わない37％」+「あまりそうは思わない41％」

＝78％（約8割）の人々が年金不安を抱えていることが分かります。

実際に夫婦で受け取れる年金額

標準的な年金受給世帯の年金額（夫婦の基礎年金＋夫の厚生年金）

資料：厚生労働省年金局「厚生年金保険・国民年金事業の概況」等

現役世代は過去の過剰支給によるツケで受給金額を減らされつつ、
景気回復を理由に年金の支払い負担を増やされています。
年金だけでは老後の十分な生活資金が確保できないのではという不安は若年層にも浸透しており、
20代で資産運用を行っている人々は2019年3月の29％に対し、2021年2月では35％まで増加しました。

投資は中高年層が半ば趣味のように行うものと思われていた投資だが、終身雇用の崩壊や
年金不安によって資産運用はマストになっています。

ご高覧いただき、ありがとうございました。

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今回のテーマは「投資の種類」です。

「投資の種類ややり方がよく分からない。」といったように、
自分に一番合っている投資の種類がどれなのか迷う人やそもそもどんな投資法があるのか
分からない人も多くいます。今回は代表的な7種類の投資方法をご紹介します。

株式投資

株式投資の特徴は長期的な利益と短期的な利益の両方が狙えます。

・売買益......株を買ったときよりも高く売ることで得る利益

・配当金......株を所有していることで企業から得られる利益還元

多くの場合、短期的に利益を狙いたい場合には売買益、長期的に利益を狙いたい場合には配当金を

目標に投資を行うことになります。株式投資は基本的に自分がかけたお金以上の損はしないことも特徴です。

【国内株】

他の投資に比べると比較的リスクが低く、始めやすい投資手段の一つだと言えます。

・メリット

　売買益だけでなく配当金で利益を狙うこともできる

　株主優待を受けられる

・デメリット

　日本の景気に左右され、株価が下がると損をする可能性がある

【外国株】

海外株に投資する最大のメリットは日本国内の景気変動に影響されづらいという点です。

また、為替レートの変動で利益を得られることもメリットです。

・メリット

　日本の景気の影響を受けづらい

　株価の変動だけでなく為替の変動でも利益が出る

・デメリット

　株主優待はほとんどない

　取引手数料が国内株よりも比較的高い

為替取引

為替取引の基本は「円とドル」などの異なる通貨を交換して利益を出すことです。

異なる通貨をやり取りするという意味で枠組みは同じです。

【FX】

FX は為替レートの変動を予想し、通貨を取引することで利益を狙う投資方法です。

基本的には外貨が安くなっているときに買い、価値が上がったら売ることで利益を狙います。

FX の特徴は「レバレッジ」が利用できる点にあります。

・メリット

　少額で大きな利益を狙える

　「スワップポイント」で毎日利益を上げることも可能

・デメリット

　自己資金以上の損をしてしまう可能性がある

　為替レートの変動の影響を受ける

【外貨預金】

中長期的に手堅く資産運用を行いたいという方には外貨預金がおすすめです。
国内の銀行に定期預金をしても利息はほとんど期待できないが、
海外は日本と比較して金利が高い傾向にあるため、外貨預金を行うと高い利息を期待できます。

・メリット

　堅実に利益を狙うことができる

・デメリット

　万が一預金先が倒産したときの保証がない

仮想通貨

仮想通貨とは「電子データとしてユーザー間で取引される通貨」のことです。
実際の通貨と同様に売り買いされておりレート変動があります。

・メリット

　為替の変動が大きく短期的に大きな利益を狙える

・デメリット

　相場の変動が激しく損をするリスクが高い

不動産投資

不動産投資にはワンルームマンション投資、アパート経営、土地活用などさまざまな方法があります。

リスクと利益のバランスが取りやすい「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われています。

【国内不動産】

多くの投資と違い、国内不動産投資は一般的に買ったときと売ったときの差額によって利

益を上げることに加え、「賃料」という形で長期的に利益を狙います。

・メリット

　定期的な不労所得を得られる

　不動産という資産を所有できる

・デメリット

　ある程度まとまった自己資金が必要

　管理に手間がかかる

【都心新築ワンルーム】

国内でも特に都心では人口が多いため安定した入居が見込めます。ワンルームマンションは

日々働いている単身の会社員から賃貸需要が高く特に交通利便性が高い駅近の物件が好ま

れるため、生活利便性の高いエリアでは安定運用がしやすいです。

・メリット

　減価償却による節税ができる

　ローンを組み団信に加入することで万が一の保障になる

　新築は建物・設備が最新 長期運用ができる

　資産価値が高く出口戦略をたてやすい

・デメリット

　中古物件や地方物件に比べ価格が高い

【海外不動産】

多額の自己資金が必要になるが短期間で大きな利益を上げられる可能性がある点がメリットです。
海外不動産は買ったときと売るときの差額で利益を上げることがメインになります。

・メリット

　国内不動産に比べ短期間で大きなリターンを得られる

　為替レートの変動で利益を得られる

・デメリット

　多額の自己資金が必要

　為替リスク

債券

債券は国が発行する「国債」と企業が発行する「社債」の二つに分類されます。
債権を購入している人には定期的に利子が支払われ、満期になれば元本の返済を受けれます。

【国債】

国債には 3 年、5 年、10 年の満期が用意されており、3 年と 5 年で満期を迎えるものは

購入時に定められていた金利を受け取れる「固定金利」、10 年で満期を迎えるものは景気

の影響を受けた金利を受け取れる「変動金利」です。

・メリット

　損をする可能性は限りなく低い

・デメリット

　他の投資に比べ得られる利益が少ない

【社債】

社債は企業が発行する債券で、多くの場合国債よりも利回りが良いことが特徴です。
大きな違いは「社債は企業に返済義務がある」ことです。大きな利益は得られない代わりに
大きな損をすることもない比較的堅実な投資手段だと言えます。

・メリット

　損をする可能性が低い

　一般的に国債より利息が高い

・デメリット

　他の投資に比べて利益が少ない

投資信託

投資信託は任せきりにしていても資産を運用できる簡単な投資方法です。
プロに運用をお任せすることになるため、多くの場合「信託報酬」といった手数料が発生します。

【インデックス型】

インデックス型の投資信託は特定の指数(インデックス)と連動した安定的な運用を目指す方法です。
インデックス型投資信託では大きな利益を得ることはない代わりに手堅く利益を得られる可能性が高いです。

メリット
運用の手間が小さく楽
大損をする可能性は低い

デメリット
手数料(信託報酬)がかかる

【アクティブ型】

アクティブ型の投資信託は「平均点」以上の利益を狙っていく投資手段です。
プロが銘柄の選択や投資手法などを独自に組み合わせて行います。

・メリット

　運用の手間が小さい

　インデックス型に比較して大きなリターンを

　得られる可能性が高い

・デメリット

　インデックス型より手数料(信託報酬)が高い

　インデックス型より損をするリスクは高い

【REIT】

「REIT(リート)」は不動産に対する投資信託です。多投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、
マンションなどの大規模な不動産を購入し、そこから上がる利益を投資家に分配する商品のことを指します。

・メリット

　不動産の運用はプロに任せられる

・デメリット

　手数料(信託報酬)がかかる

　利益を出すためには売買の手間がかかる

早見表

ご高覧いただき、ありがとうございました。

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投資用マンションと自宅用マンションの違い

投資用マンションは居住用と比べると、建築方法は変わりませんが、ローンや価格に違いがあります。

投資用物件と居住用物件の違いについてご紹介いたします。

◎ローンの種類

自宅用マンション:住宅ローン

自宅の購入や増改築に充てるためのローン。借り入れする本人が居住する

自宅にかける費用を補填することを目的とします。賃貸経営を目的とした物

件の購入費用には使えません。

投資用不動産:不動産投資ローン

不動産投資で収益を得るために組むローン。収益用不動産を購入する場合

には不動産投資ローンを組む必要があります。金融機関の審査基準も物件の

使用目的に合わせたものとなっています。住宅ローンを組んで収益用不動産の

購入費用にあてることは、重大な契約違反にあたります。

そのため、自宅として買った住宅を人に貸し出すことは基本的には出来ません。

◎返済原資

自宅用マンション:毎月の給与収入

住宅ローンでは個人の労働による収入から返済原資を捻出します。

住宅ローンは、あくまで個人の消費にかかわるローン。返済原資の

考え方は、ほかの個人向けローンと基本的に変わりません。

投資用マンション:毎月の家賃収入

不動産投資ローンは、賃貸経営によって入居者から得られる家賃収入

から返済原資を捻出します。

◎融資金利

自宅用マンション:年利 0.5%~2.0%程度

給与収入は個人が勤続するかぎりは大きく減ることは考えにくいです。

給与収入を返済原資とする住宅ローンは、貸し倒れのリスクが

低いために低金利といえるでしょう。

投資用マンション:年利 1.5%~4.5%程度

融資金額が大きい不動産投資ローンでは返済金額も大きくなります。

しかし、返済原資である家賃収入は常に一定とは限りません。

空室や家賃の下落が起こる可能性もあり貸し倒れのリスクがあります。

◎金融審査の内容

自宅用マンション:個人が融資審査の基準

審査には個人の返済能力や信用度が関わります。具体的には、年収、

勤続年数、貯蓄金額、他社での借入金額、金融事故の履歴など。

投資用マンション:個人と物件の収益性

個人の返済能力だけでなく、物件が建っているエリアや築年数、

家賃設定や過去の物件売買の履歴、販売会社の信用などを確認されるため

どのような物件を選ぶかということも、融資を受けられるかどうかを左右します。

当然金融機関から評価の高い物件である方が融資を受けやすくなります。

◎物件選びとコツ

自宅用マンション:マンション全体の状態を含めた住み心地

自分だけでなく家族の住み心地も考慮し日当たり、風通し、騒音、近

隣住民等を入念にチェックし物件を選ぶことで住みやすい環境を得る

ことができます。

投資用マンション:立地と収益性

基本的に投資用マンションは単身者をターゲットにしており、毎日通

勤・通学を行うことが想定される。そのような人々にとって駅近のマ

ンションは特に魅力的に映ります。商業施設が近くにあるなど利便性の高

い場所であれば、入居も決まりやすいです。不動産投資は立地がすべてと

いわれるほど、交通利便性は最重視されています。

センチュリー21レイシャスでは、マンション経営をご検討されている方はもちろん、

まったく話を聞いたことがない初心者の方向けにセミナーや個別面談を通して、疑問点を解消しております。

ぜひお待ちしております。

ご高覧いただき、ありがとうございました。

 ぜひ一度お気軽にご相談ください！

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

札幌市で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

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札幌市の不動産売却・不動産相続など

不動産の事ならなんでもお任せください

センチュリー21レイシャス

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今回のテーマは「マンション経営の失敗事例」です。

本ブログではワンルームマンション経営で失敗したよくある事例をご紹介します。

失敗の前例を知っておくことで失敗の可能性は低くなり、最悪のパターンを事前に防ぐこともできます。

ぜひ参考にしてみてください。

◎隠れたリスクに気が付かなかったケース

銀座8丁目にあり、築40年　物件価格580万円

家賃収入6万円/月　利回り12%の物件を購入

理由：有名な建築家がデザインしたらしく人気のある物件で好立地、

　　　高利回りで条件も良かったので購入。

原因：管理組合が機能しておらず問題が山積みだった。

対策：購入時、不動産会社の担当に確認。老朽化は進んでいないか、設備が壊れていないか等、
　　　建物の状況まで把握し購入することが望ましい。利回りや立地のみで判断をしない。

→新築であれば修繕の必要や設備故障が起きるリスク低くなります。

参考 日本財託グループ インカムラボ https://incomlab.jp/studio-apartment-investment-failure-2701

◎予想以上の修繕費がかかったケース

中古のファミリータイプマンションを1室購入。

表面利回り7.2%　購入時の家賃は11万4千円

理由：表面利回りに魅力を感じ、ファミリータイプを購入。

　　　入居は途絶えなかったが、自己負担が増加。

原因：事前のシミュレーションが十分ではなかった。

対策：購入時には長期のシミュレーションを行う。基本的には広い部屋ほど修繕費がかかるため、

　　　ワンルームを購入することで修繕費を抑えられます。

参考 不動産投資の教科書 「初心者・中級者が知っておくべき不動産投資のバイブル」

◎値引きにつられて損をしたケース

ターミナル駅から徒歩10分　築10年築浅の中古ワンルームマンションを1室購入。

表面利回り5.2%　家賃9万4千円

理由：物件価格を値下げするというチラシにつられて物件を購入。わずか2年で価値が3割減少。
　　　調べたところ相場より高い値段で購入していた。

原因：物件価値や相場についてよく調べていなかった。

対策：価格や賃料の相場についてよく調べてから購入することが望ましい。大幅な値引きがされている物件を
　　　見た時は、なぜ値引きされているのか考えることで値引きにつられて損をするケースを回避できます。

　　　また、物件購入時にはどのような評価基準で算出されている金額であるかを業者に確認することで
　　　相場と乖離していない適正な取引が行えます。

参考 不動産投資の教科書 「初心者・中級者が知っておくべき不動産投資のバイブル」

◎売却時にマイナスになったケース

東京都豊島区　池袋駅　徒歩12分

新築1989年築　部屋面積18㎡　ワンルーム　賃料59,000円

原因：購入のタイミング

対策：当時はバブル全盛で不動産価格が短期間で急上昇していた時期であった。
　　　地価の推移、地価変動率、再開発状況、金利水準等いろいろな要素を加味して
　　　不動産投資に取り組むことが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　これはシミュレーションです

◎まとめ

高利回り=高リスク

中古の高利回り物件はとても人気があり魅力的です。しかしプラスで回っているのになぜ
その物件が売りに出ているのか考えてみましょう。費用のかかる修繕の必要があったり、
入居者やその他の環境に問題がある可能性もあります。
高利回り=高リスク。世の中うますぎる話はほぼありません。

市場の様々な要素から判断

相場はもちろんのこと地価や人口動向、日経平均株価など色々なデータや情報を見て購入や
売却の判断をしましょう。再開発予定地や、五輪や万博等大きなイベントが行われる

エリアは価値が高まるといったように将来性も重要な判断要素です。

欲をかかない

かぼちゃの馬車に代表されるシェアハウス騒動のようにいきなり大きな額の融資を受けて
不動産投資をするのは危険です。都心かつ、単身の会社員が入居するワンルームといった地道に
コツコツと安定した運用から始めましょう。大もうけを狙うのではなくワンルームマンション経営は

老後の豊かな暮らしを実現するための備えです。欲をかくと大きな失敗をすることがあります。

欲をかかないことが重要です。

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

札幌市で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

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今回のテーマは「マンション経営の成功事例」です。

ワンルームマンション経営において成功した人たちの声から

どのような目的で投資したのか、成功までの経緯はどうだったのかなど、

ぜひ参考にしてみてください。

◎ローンを組んだのにゆとりができたケース

年金不安があり老後の対策をするためにマンションを購入。

将来も賃貸需要の見込める都内の物件にしました。  

ローン支払いで生活費削減を覚悟していましたが、

家賃収入でローンを補填できたので苦にはなりませんでした。  

 →ローンを組んだ時団体信用生命保険に加入し、それまで入っていた

　保険を見直しました。結果的に支出を減らし生活に少しゆとりができました。    

◎手元資金を使わず資産形成に成功  

何か将来の対策をしなければとは考えていたものの、ローンは借金だと

思っていたので怖さはありました。大きな儲けを求めるのではなく

備えとしてコツコツと収益をあげられる新築ワンルーム投資をはじめ、

今では複数戸所有するに至りました。  

 →ローンを組んだことで手元資金を使わず小額から取り組むことができました。
　後悔があるとすれば、もっと早くやっておけば良かったなと思いました。    

◎地方から都内の優良物件を購入 

地方に住んでいるので都内のことはよくわかりませんでした。  

問い合わせた業者さんが丁寧に立地や市況等を説明してくださり、

紹介を受けた物件を購入しました。購入後も担当の方が逐一報告

してくださり、安定した資産運用ができています。  

→購入時ローンの審査が厳しいといわれたとき、担当の方が銀行と

　粘り強く交渉してくれたので融資を組むことができました。

　物件の需要や立地が大事 であるのはもちろんのこと、

　不動産投資にはパートナー選びが重要です。 信頼できる投資会社を選びましょう。  

◎売却による成功事例  

ケース①

2004年に購入　東京都品川区　目黒駅　徒歩10分  

新築　部屋面積22㎡のワンルームマンション    賃料86,000円

ケース②

1998年に購入　東京都中央区　水天宮駅　徒歩2分  

新築　部屋面積17㎡のワンルームマンション    賃料77,000円  

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　これはシミュレーションです。

都心物件は需要が高く価格は下がりにくいです。  

ケース③

2000年に購入　神奈川県横浜市中区　馬車道駅　徒歩12分

新築　部屋面積18㎡のワンルームマンション    賃料77,000円

◎賃貸稼働率

2000年9月29日～2018年11月27日

空室合計344日　引渡しから6633日

引渡しから6633日－空室344日＝6289日稼働

賃貸稼働率94.81％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　弊社代表の事例

◎まとめ

・ローンはただの借金じゃない

ローンは借金というイメージを持っている方は多いです。団体信用生命保険に
加入することでローン期間中は万が一の備えとしてマンションを運用することが可能です。

家賃のように月々お金を支払う住宅ローンとは異なり、不動産投資ローンでは家賃収入で
ローン支払いを補填し月々の給料を圧迫することなく返済していくことが可能です。

・地方より都心

地方では都心に比べ安く不動産を購入することができます。そのかわり賃料も都心に比べ安く、
設備の交換費用などを加味すると大きなマイナスを出してしまうことも。

日本の人口は地方から都心に集中しており、高い賃料の取れる都心が安定したマンション運用のミソです。

・売却は慎重に

物件やエリアの価値が高まれば、物件を売却して大きな利益を得られることも。
将来性あるエリアのマンションを持つことで売却益を得られる可能性は高まります。
人気のエリアに物件を所有していると複数の仲介業者から売却しませんか?
という誘いがくることも。仲介業者は相場より安い金額で売却の勧誘をしてくることもあるので
売却する際は信頼できる不動産会社に相談し、慎重に判断しましょう。


ご高覧いただき、ありがとうございました。

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物上げ業者とは

物上げ業者は、不動産を所有している人に「その不動産（土地・建物）を売ってほしい」と
営業をかけ、不動産を買い取ります。

その後リフォームやリノベーションを行い、中古販売業者や購入希望者に再販する仕事をしています。

物上げ業者の仕組み

登記簿謄本をもとに不動産を持っている人に「不動産を買い取ります。」と営業をかけ不動産を買い取ります。

地価が下がるから今なら高く売れるなどと言って不安を煽り不動産を相場より安く買い取ることもあります。

買い取った不動産は中古販売業者に販売する場合がほとんどです。

ただし直接不動産を欲している個人や法人に再販し、利益を得ることもあります。

物上げ業者に声をかけられた場合

所有している物件を売りませんかと言われても即決はNGです。

不動産は大切な資産、売却は慎重に判断しましょう。

「今なら高く買います。」「将来地価が下がる。」と言われることもありますが、

声をかけられるということはその物件に価値があるということです。
信頼している不動産会社や、物件の売主に相談するのがいいでしょう。

物上げ業者から買うほうが安い？

仲介業者を通さない分、物上げ業者から買うほうが
安く不動産を購入できるのではと考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし物上げ業者は仲介業者を通さない場合、自らの利益分を上乗せして第三者に物件を販売します。

→そのため物上げ業者から買うと安いということもありません。

物件の売却時

物上げ業者に売却しようと思った場合、購入時の価格で売却できることはまずないでしょう。

相場より安い価格で買いたたかれてしまいます。

自社物件を販売している業者なら適正価格に近い価格で買い取りを行っています。

物件の売却相談は購入した業者へ行うのがおすすめです。

その物件の価値は物件を作って、売った業者が一番理解しています。

管理・運用

・物上げ業者は不動産を販売するまでが仕事

→管理会社等は自分で探す必要があります。

→賃貸付けを別の業者に頼む場合は広告料などが追加でかかります。

・不測の事態が起きた際、物上げ業者に問い合わせても対応してくれないこともある。

・販売業者、管理会社をたらいまわしにされる可能性がある。

信頼できるところから購入

信頼できる業者とは

①自社ブランドがあり自社物件を販売・管理している。

②賃貸管理や建物管理がしっかりしていて売却相談にも応じてくれる。

③担当営業マンが親身になってくれて信頼できる。

不動産は決して安い買い物ではないため、信頼できる人、会社から購入することが肝心です。

ご高覧いただき、ありがとうございました。

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