不動産の知識(札幌)の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「理解しておきたいマンション経営のデメリットとは？（前編）」です。

マンション経営は株式や仮想通貨、FXなど他の投資にはない家賃という「固定収入」が大きなメリットと言えます。
家賃収入は入居者がいる限り基本的に毎月ほぼ決まった金額が手元に入ってきますが、デメリットももちろんあります。
マンション経営を成功させる秘訣は、デメリットやリスク軽減策も含めた正しい知識を身につけておくことと言えるでしょう。

マンション経営のメリットを解説

まずマンション経営のメリットにはどのようなものがあるのかについて確認しておきましょう。

レバレッジ効果

レバレッジ効果とは、簡単にいうと「テコの原理」のことです。テコとは、小さい力で大きなものを動かす力のことです。
マンション経営に置き換えると、金融機関からのローンを活用して物件を購入することで手持ち資金よりも
大きな投資をすることができることを指します。

インフレに強い

インフレによって物価が上がると当然不動産の価格も上がる傾向があります。
例えば1年間で2％ずつ物価が上昇したときに現金を保有している場合、
1年間に2％ずつ現金の資産価値が目減りしていくことになります。
しかし不動産は物価上昇とともに資産価値が上昇します。また物価上昇に応じて家賃を上げることができるケースもあります。

生命保険の代わりになる

契約者がローンの支払い途中に亡くなったり高度障害の状態になったりした際には、
融資を受ける際に加入する「団体信用生命保険」によりローン残高は相殺されます。
万が一の際でも家賃収入が残ることになるため、遺族にとっては生命保険の代わりにもなるのです。

安定した資産価値がある

東京オリンピックが予定されていた2020年に向けて不動産や株式の価格は順調に上昇していました。
近年では新型コロナウイルス感染症の拡大により大きな経済危機に見舞われていましたが、
このような経済危機の中でもマンション経営はとても手堅い投資法といえるでしょう。

なぜなら人間にとって「住む場所」は生きていくために需要があり、家賃額が大幅に下落することは少ないからです。
もちろん家賃が高い場所から安い場所に引っ越す人や家賃が支払えずに滞納する人は増える可能性はあります。
しかしもともと家賃を低く設定した不動産を所有していればそのようなリスクを軽減することも期待できるでしょう。

マンション経営のデメリットやリスクとその対応策とは①　

メリットの多いマンション経営ですが当然デメリットやリスクもあります。
これらのデメリットやリスクについてきちんと理解したり対策を講じたりすることが非常に重要です。

相場よりも高値で買ってしまう

不動産の売買は、相対取引と言われ株式や為替のように取引所が決めた価格がないため、
売主と買主との合意で価格が決まるのが一般的です。
だからこそ物件を安く仕入れることもあれば、逆に相場より高く買ってしまう可能性もあります。

そのため物件購入にあたっての相場観をしっかりと養うことが大切です。
価格の相場が分かっていれば相場よりも高値で買ってしまうリスクを軽減させることが期待できるでしょう。

流動性が低い

ここで言う流動性とは「現金化しやすいかどうか」ということです。
株式や債券などの金融資産は取引市場があり、比較的早く現金化できることから流動性が高いと言えます。
しかし不動産の場合は取引市場がないため、まず買い手を見つけなくてはいけません。
物件によって異なりますが株式や債券などと比較すると時間がかかります。

後編では
マンション経営のデメリットやリスクとその対応策とは（2）
物件購入前に押さえるべきポイント
リスクコントロールの重要性についてご紹介します。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

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今回のテーマは「マンション経営は「立地」が命！（後編）」です。

1.立地を選定する際の注意点

都市部の駅近物件を取得すれば、それだけでマンション経営は安泰なのでしょうか。
しかし現実はそうとも言い切れないのがマンション経営の難しいところです。

なぜなら投資マンションの競争力が高いかどうかは、結局は「需要と供給」で決まるからです。

いくら良い立地にあっても、同じようなスペックの物件が周辺に溢れていれば競争が激化して、
家賃下落や空室率の上昇に繋がってしまいます。

1-1.将来的な賃貸需要の動向をチェックする

したがって物件を購入する際は、立地状況を確認するだけでなく将来的な賃貸需要の動向もチェックしておくことが大事です。

例えば、「自治体の人口や最寄り駅の乗降客数はどう推移しているか」
「商業施設や大学、工場などが移転してくる（または外部に移転する）計画はないか」などを調べて
周辺の賃貸マーケットの将来動向をある程度予測してから購入を判断する必要があります。

2.マンション経営における立地のQ&A

Q2-1.なぜマンション経営において立地が大切なのでしょう？

A.マンション経営において最も避けるべきリスクが「空室リスク」です。

入居者が退去し、次の入居者が決まらない場合、その期間は家賃収入をローンの返済に充てることができません。

そうなると、貯金や月々の収入からローンを返済することになり、空室期間が長引くほど支出が多くなります。

また、空室を埋めるために広告を出すなどの手を打つ必要があります。広告料はもちろんオーナー負担です。

「空室リスク」避けるためには、賃貸のニーズが高い立地のいい場所にあるマンションを購入する必要があります。

立地の良いマンションは入居率が高く、退去してもすぐに埋まるなど、安定したマンション経営を行うことが可能です。

Q2-2.立地がいいマンションの条件を教えてください

A.東京に限って言うならば、以下の条件があげられます。

1.交通の利便性がいい

「人気路線沿線」「複数の路線が乗り入れしている」「特急や急行などが止まる」
「バスの停留所が近い」「バスの本数が多い」など、交通の利便性が良いことが第一の条件にあげられます。

2.生活関連施設の充実している

単身者世帯ならば、「スーパー、コンビニ、商店街が近い」ことが大切で、
ファミリー世帯には「保育園、幼稚園、学校が近隣にある」なども重要になってきます。

3.周辺環境が良い

「治安が良い」「うるさくない」「歓楽街がない」など周辺環境の良さが大切です。

4.人気エリアである（ブランド力がある）

恵比寿・目黒・吉祥寺など街にブランド力があることもマンションを選ぶ際には重要になってきます。

5.人口が安定している

東京は地方から人が集まり人口が増え続けてはいますが、エリアによっては人口が減少しているところもあります。
そうしたエリアは避けたほうが良いでしょう。

3.まとめ

前編と合わせてマンション経営で「勝てる立地の条件」について解説してきました。
ちなみに、取り上げた5つの条件は次の内容でした。

1.交通の利便性

2.生活関連施設の充実度

3.周辺環境の良さ

4.エリアの人気度

5.人口の安定感

ただし、これらの情報を全てご自身で収集するのは手間がかかります。

上記のうち1〜3の条件（交通の利便性、生活関連施設の充実度、周辺環境の良さ）については、
物件を扱う不動産会社に情報提供してもらうとよいでしょう。

4（エリアの人気度）と5（人口の安定感）については、ネット検索で手軽に情報収集できると思います。

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今回のテーマは「マンション経営は「立地」が命！（前編）」です。

マンション経営で成功するためには「立地が大事」とよく言われます。
マンション経営をするならどのような立地が「勝てる」立地になるのでしょうか。
今回はマンション経営を検討する上で押さえておきたい立地の条件についてご紹介します。

1.空室率は立地に直結する

マンション経営において「立地」が最重要視される理由は、入居率に直結するからです。
立地が良い物件は賃貸ニーズが高いので入居者が決まりやすくなります。

そのため、空室期間の機会損失を減らすことができ、安定したマンション経営が期待できるでしょう。

反対に立地が悪い物件は、入居者から敬遠されがちになり入居率が下がる傾向です。

入居者が決まらなければ、空室を埋めるべくさまざまな手を打つ必要が出てきますが、

家賃を下げたり、最新の設備を付けたり、客付会社に支払う広告料を上乗せしたりするなどコストアップは否めません。

1-1.同じスペックでも立地によって収益に差が出る

同じようなスペックで同じ利回りの物件が2つあったとしても、立地の良いものと悪いものでは収益性に大きな差が出ます。

建物の設備や内装、管理サービスの内容などは工夫次第でいくらでも変えられますが、立地は後から変えることはできません。

だからこそ最初にしっかりと立地を確認してから買うことが必要なのです。

2.マンション経営における「立地」とは

勝てる立地の条件1：交通の利便性

ビジネスパーソン向けのワンルームや高所得者向けの高級マンションなど、都心物件の主な交通手段は電車です。
そのため、「交通の利便性＝電車の利用のしやすさ」と考えてよいでしょう。

最重要のチェックポイントは、「最寄り駅から物件までの徒歩分数」です。
一般的に都市部では最寄り駅から徒歩10分圏内が入居者に好まれる駅近物件といわれます。

次に、最寄り駅が次の3つのいずれかにあてはまると、マンション経営のプラス材料です。

1.人気路線沿線か

2.複数の路線が乗り入れているか

3.通勤特急や急行が停車するか

ただし、複数路線の乗り入れ駅や急行停車駅でなくても、「主要ターミナルに近い駅」であればニーズが高いと言えるでしょう 。

勝てる立地の条件2：生活関連施設の充実度

生活に必要な施設が周辺にどれくらいあるか、これも立地の魅力を構成する大切な要素です。

単身者向けマンションであれば「コンビニが近いか」、ファミリーや単身高齢者向けマンションであれば、
「スーパーや商店街、大型ドラッグストアがあるか」などが注目されます 。

また、郵便局やメガバンクの店舗、市役所や区役所（または出張所）、総合病院があることも入居時の安心材料になります。

勝てる立地の条件3：周辺環境の良さ

マンションの周辺環境も立地の善し悪しを決める要素の一つです。具体的には以下のような内容も押さえておきましょう。

・物件周辺の雰囲気（荒れた物件がないかなど）

・最寄り駅からの道のり

・地域の治安

・騒音の有無

・においの発する施設の有無

・嫌悪施設の有無　など

駅近で利便性が高くても、電車の騒音がひどい物件や歓楽街に近くてイメージが悪い物件は人気が下がる傾向があります。

合わせて女性の単身者やファミリーであれば、地域の治安や犯罪率を気にする人も多いでしょう。

「警察署や派出所があるか」「夜間に暗くないか（電灯は多いか）」などが注目ポイントになります。

勝てる立地の条件4：エリアの人気度

エリアの人気度もマンションの入居率や家賃相場に影響を与えます。

当然ながら人気のあるエリアほど、マンション経営において有利となります。
この視点で重要な要素は「街のブランド力」と「再開発」です。

・街のブランド力

1つ目の「街のブランド力」とは、「この街に住みたい！」と憧れる人の多い地名や駅名のことです。

住みたい街ランキングで上位の常連である吉祥寺・恵比寿・目黒などはその代表例です。
こういった立地のマンションであれば、長期空室のリスクが低く賃料が下落しにくいといえます。

・再開発

もう1つの要素である「再開発」は、そのエリア内または近隣で大規模な再開発が行われたため、
一気にエリア価値が高まり「住みたい！」と考える人が急増するようなケースです。

勝てる立地の条件5：人口の安定感

現在の日本は人口減少社会に突入しているため、物件購入前に周辺エリアの人口推移を必ず確認するべきでしょう。

ただ、東京都の人口推移は安定的です。東京都・政策企画局の推計によると、

2045年頃まで1,300万人台をキープすると見られていて長期で見ても横ばい〜微減程度です。

さらに、街のブランド力が高く、利便性の高い都心であれば安定的でしょう。
「マンション経営をするなら東京」という投資家が多いのにもうなずけます。

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今回のテーマは「マンション経営のギモン…ところで建物は築何年までもつのか？」です。

老後資金づくりのためのマンション経営が注目されています。
しかしそもそも「建物が築何年までもつのか」について知らないとリアルな経営計画は描けません。
本ブログでは、マンション寿命を「建築の専門家の見解」「リアルな取引状況」の2つの視点から考えます。

建築の専門家：マンションの残存期間だと平均57年、物理的寿命だと無限大

建築物の寿命については、さまざまな見解やデータがあります。
中でも国土交通省をはじめ数多くの機関・企業に引用されているのが早稲田大学・小松幸夫教授が示す調査データです。
小松教授の調査によるとRC系共同住宅の平均寿命は約57年。（区間残存率推計法によって算出されたもの）

ただしこのデータで示されている建物寿命とは、マンションが存在する「残存期間」のことです。

小松教授は「建物をどれくらい使い続けられるか」という物理的寿命であれば「使い方次第で何年でももつ」
「耐用年数は無限大」と述べています。補足として小松教授は、以下のようにも語っています。

まずRC造の建物が劣化する原因はコンクリートの中性化が起こりその影響で鉄筋が錆びること。
とはいえ、「中性化によってただちに鉄筋が錆びるわけではなく（中略）、メンテナンスによっていくらでも延伸することは可能」
と解説しています。 （小松教授コメント引用：大阪府不動産鑑定士協会「鑑定おおさか　No.46」）

レインズ：築50～60年のマンションでも数多くの物件が取引されている

下の図は「レインズ・マーケット・インフォメーション」で東京都心5区の直近1年間の取引状況を検索した結果です。

（画像：レインズ・マーケット・インフォメーション検索データ）

これを見ると築50～60年前後のマンションでも数多く取引されていることが分かります。
注目すべきは半世紀経つ築古マンションでも平方メートルあたり単価が90万～120万円前後の物件が散見されることです。

都心5区に限らず他の東京エリアや大都市圏で検索しても、半世紀経った築古マンションが普通に取引されている傾向です。
築古でも流通するマンションの条件は「好立地」「建物管理の状況」などでしょう。
半世紀以上にわたって安定的に家賃収入を得たいのであれば、この2点にこだわってマンションを購入するのが賢明です。

楽待：築50年以上の収益マンションが入居者付きで取引されている

国内最大級の不動産投資サイト「楽待」で「築39年以上、満室稼働（＝入居者付き）」で検索を行うと計190件
（※2）の区分・一棟マンションが示されます。※2：一部、複数の不動産会社から重複アップされている物件あり

その中には築50年以上の収益マンションも数多く含まれます。
一例では、「恵比寿」駅の築51年の1Rマンションは月7万9,000円の家賃収入、売出価格1,300万円で市場に出ています。
他の例の「つつじヶ丘」駅の築57年のファミリータイプマンションは月7万円の家賃収入、売出価格1,100万円です。

こういった築年数が半世紀以上でも家賃を稼ぎ続けているマンションを見ると、
前述の早稲田大学・小松教授の「（マンションは）使い方次第で何年でももつ」という意見をリアルに感じます。

国が打ち出すマンションの長寿命化事業もプラス材料に

ここまで見てきたマンション寿命は、まだ耐震性能が向上していなかった「旧耐震マンション」のものです。
1981年6月1日以降の建築確認が適用された新耐震マンション、
さらには最新の耐震・制震性能を備えたマンションの寿命は飛躍的に高まっていることでしょう。

また、国が最近打ち出している施策もマンションの長寿命化にプラスに作用すると考えられます。
国土交通省では、2020年度予算案として「マンションストック長寿命化などモデル事業」を掲げています。
これは、老朽化マンションの長寿命化へ取り組む組合などに対し3年間で最大1,500万円の補助金を支給するものです。

SDGs重視の流れがマンションの長寿命化をさらに後押しする？

広い視点で見ると「SDGs（持続可能な開発目標）重視」という時代の流れもマンションの長寿命化に影響があるかもしれません。
SDGsとは、2015年に国連サミットで採択された持続可能でよりよい社会の実現を目指す世界共通の目標です。
SDGsは、17のゴールから構成されますが、このうちマンションの長寿命化にかかわりそうな項目は以下の2つでしょう。

目標11：住み続けられるまちづくりを（持続可能な都市）

目標12：つくる責任　つかう責任（持続可能な消費と生産）

持続可能な社会の根源的なテーマの一つに「CO2（二酸化炭素）排出量をいかに抑えるか」があります。
マンションやオフィスビルといった大型の建物は建設や維持でCO2排出量が多いため、
そのあり方が大きく変わっていく可能性があるでしょう。

一方で、SDGsにより中古マンションをいかに長持ちさせるかの意識が高まっていく可能性が高いでしょう。

老後年金づくりを目的にするなら、50年、100年スパンを俯瞰する視点が大事

早稲田大学の小松教授の研究によるとマンションを残存期間で見ると平均寿命は約57年でした。
ただし物理的寿命だと「使い方次第で何年でももつ」「耐用年数は無限大」というのが小松教授の見解です。

実際のマンションの取引データを確認してみると、
築50～60年程度の築古物件でも家賃をしっかり稼ぎさらに活発に売買されていることが分かりました。
ただし築50～60年というのは今から半世紀前に建てられたマンションの寿命です。
「最新の施工技術」「国の長寿命化の支援」「SDGs重視の流れ」などによってさらなるマンションの長寿命化が期待されます。

マンションの価値が長く続いてこその賃貸経営です。
特に老後資金づくりが目的の人は50年、100年スパンを俯瞰する視点で立地・建物（施工技術）・管理体制などを
チェックして購入するスタンスが大切です。

本ブログでは、不動産投資をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「不動産をポートフォリオに組み入れるメリットとは？（3）」です。

貯蓄だけでは将来の不安が拭えない現代、お金に対する人々の意識は「貯蓄」から「資産運用」へと変わりつつあります。
その方法は上場株や投資信託の購入、マンション経営とさまざまです。

資産運用する際に大事なのは、適切なポートフォリオを作成して計画的に運用することです。
本ブログでは、不動産のポートフォリオについて解説します。

1.不動産のポートフォリオ

不動産のポートフォリオを構成する要素は、以下の3つになります。

1.物件種類

2.築年数

3.エリア

1.物件種類

物件の種類は、大きく分けるとアパート・マンションなどの居住用物件と、事務所・店舗などの事業用物件に分かれます。

両者を比べると居住用物件のほうが収益は安定しているので、事業用物件をメインにしている投資家が、
居住用物件を組み入れることでリスク分散できます。

2.築年数

マンション経営の大きなコストの1つが修繕費です。
もし、中古マンションばかり購入していると、突発的な修繕が重なり、まとまった資金が必要になる恐れがあります。

ポートフォリオは新築と中古を組み合わせ、ローン返済が終了した、または売却した場合に差益が見込める
中古マンションを順次売却し、新築マンションと入れ替える戦略も有効です。

3.エリア

エリアによるポートフォリオの組み合わせには2つの考え方があります。

1つは都心5区（千代田、港、中央、新宿、渋谷）、それ以外の東京23区、
東京以外の首都圏（埼玉、千葉、神奈川）など異なるエリアに分散保有するという方法です。
地震などの災害や、工場・大学の移転といったリスクに備えることができます。

2.ポートフォリオを見直すタイミングは？

ポートフォリオは定期的に見直す必要があります。
不動産のポートフォリオを見直す大きな要因は、都市の将来性の変化です。
典型的な例が、東京オリンピック・パラリンピック開催後の市場の動向です。

開催後は周辺不動産の実需が増すことは間違いありません。
都市の再開発も、キャッチした時点でポートフォリオに組み入れることが必要です。

物件自体の問題としては、経年にともなって賃料の下落が免れないような状況になれば、売却を検討することも必要でしょう。

3.不動産をポートフォリオに組み入れ、安定した資産運用を

ここまで、資産運用に重要なポートフォリオについて見てきました。

不動産はローンの返済が終われば家賃収入が個人年金代わりになります。
ポートフォリオの安定性を考えた場合は、資産の半分を不動産にすることで、経済危機があったときでも下支えになります。

不動産、とりわけ賃貸マンション経営は売買ではなく、家賃収入を目的にするため、
他の投資よりは安全性が高いといえます。

先行きが見通せない今だからこそ、不動産をポートフォリオに組み入れ、安定した資産運用を目指してはいかがでしょうか。

本ブログでは、不動産投資をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「不動産をポートフォリオに組み入れるメリットとは？（2）」です。

貯蓄だけでは将来の不安が拭えない現代、お金に対する人々の意識は「貯蓄」から「資産運用」へと変わりつつあります。
その方法は上場株や投資信託の購入、マンション経営とさまざまです。

資産運用する際に大事なのは、適切なポートフォリオを作成して計画的に運用することです。
本ブログでは、ポートフォリオの重要性を考えるとともに、不動産をポートフォリオに組み入れるメリットについて解説します。

1.自分に合った資産を選ぶ

投資対象となる資産の種類はさまざまです。異なる種類の代表的なものを以下に列挙します。

1-1.株式

株式とは分割された企業の所有権のことで、業績が良ければ、株式数に応じて配当を受け取ることができます。

上場銘柄は株式市場で自由に売買することができます。外国企業の株式も証券会社によっては購入可能です。

1-2.投資信託

投資信託は運用会社が不特定多数の投資家から資金を集め、
専門家であるファンドマネージャーが選んだ国内外の株式や債券などさまざまな資産を組み合わせて運用します。

毎月分配金が出るタイプと、分配金を再投資して元本に組み入れるタイプのものがあります。

1-3.FX（外国為替証拠金取引）

外貨投資のことで、外国為替の"Foreign Exchange"からそれぞれの頭文字を取ってFXと呼びます。

例えばFXでは1ドル100円のときにドルを購入し、1ドル110円になったらドルを売って円を買います。
それにより、10円の利益が出ます。

FXでは自己資金の25倍までの取引が可能であり、仮に100万円を投資した場合、2,500万円まで取引が可能になります。

1-4.不動産

不動産投資にはいくつかの方法があります。
マンションやアパートなどを購入し、それを貸し出すことで家賃収入（インカムゲイン）を得ることが一般的です。

ローンを組むと小額の自己資金で不動産を購入でき、ローン返済に家賃収入を充てることができます。
また老後を見据えたライフプランニングの一環として不動産投資もあります。

2.資産運用に不動産投資を組み入れるメリット

では、資産運用に不動産投資を組み入れることでどのようなメリットが得られるでしょうか。

4-1.4つのメリット

1.家賃収入が長期間にわたって投資家にもたらされる

不動産投資の最大のメリットは、経済状況が大きく変化して、株価が乱高下するようなときでも、
その資産価値は安定し、毎月決まった金額の家賃収入が、長期間にわたって投資家にもたらされることにあります。

2.ローンが組めるので大きな投資が可能

投資対象となる不動産を担保にすることで、金融機関でローンが組めるので、自己資金よりもはるかに大きな投資が可能です。
そして、ローン返済後には土地や建物といった現物資産が手元に残るのです。

3.生命保険の代わりになる

現役引退後の生活を見据えるのであれば不動産投資は魅力的な投資対象といえます。
ローンを組んだ時に加入する団体信用生命保険が生命保険の代わりになり、また、家賃収入は年金に近い役割を果たします。

4.節税になる

相続が発生したときには、不動産の相続税評価額は他の金融資産と異なり、低く評価されるので、節税効果を発揮します。
このような特徴を持った資産は他にありません。

低金利で銀行に預けていても、お金はほとんど増えません。
しかし、銀行預金並みに資産価値が安定し、預金金利よりも高い利回りをもたらしてくれるのが不動産です。

資産運用は早く始めて、長く続けることが重要です。
長期運用が前提の不動産こそ、まさにその中核を担う資産になるのではないでしょうか。

4-2.ポートフォリオのうち不動産の割合はどれくらいがいいのか？

ポートフォリオのうち不動産の割合はどれくらいが良いかは、判断に迷うところでしょう。
人生という長いスパンでみた場合、不動産投資の優位性は明らかです。

毎月の家賃でローンを返済し、老後は賃貸収入を得られるため個人年金の代わりにもなります。

そう考えると、ポートフォリオの50％を不動産で持っていると安心といえそうです。

不動産で基礎を固めたうえで、株式・投資信託・債券等の投資資産に30％、現金・預金に20％という比率であれば
それほど大きなリスクはないといえます。

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「不動産をポートフォリオに組み入れるメリットとは？（1）」です。

貯蓄だけでは将来の不安が拭えない現代、お金に対する人々の意識は「貯蓄」から「資産運用」へと変わりつつあります。
その方法は上場株や投資信託の購入、マンション経営と様々です。

資産運用はお金がお金を生み出す行為で、自ら働かなくても得られる不労所得の代表格といえるでしょう。

政府は2014年から、毎年一定金額の範囲内で購入した金融商品から得られる利益が非課税になる「NISA（ニーサ）」を導入し、
個人の資産形成をサポートするようになりました。

2023年には「新NISA」制度に移り変わり、さらにサポート体制が整いました。
これにより、多くの人たちは資産運用の重要性に気づき始めています。

資産運用する際に大事なのが、適切なポートフォリオを作成して計画的に運用することです。
本ブログでは、ポートフォリオの重要性を考えるとともに、不動産をポートフォリオに組み入れるメリットについて解説します。

1.資産運用の基本は分散投資

資産運用の基本に分散投資という考え方があります。
分散投資とは、投資対象を多様化させて、資産全体で価格変動リスクを低減し、良い運用成績をあげようとするものです。

投資対象となる資産には、株式・投資信託・国債・社債・FX（外国為替証拠金取引）・不動産などさまざまな種類があり、
それぞれでリスクとリターンが異なります。

例えば、価値が上昇している資産に集中的に投資すれば効率良く資産を最大化できますが、
価値が急速に下落すれば資産も急速に目減りします。

1-1.投資の格言「卵はひとつのカゴに盛るな」

投資の格言に、「卵はひとつのカゴに盛るな」というものがあります。
これは卵をひとつのカゴで運ぶと、落としたときに全部割れてしまうという意味です。

そうならないために、複数のカゴに分けて運ぶ必要があることを諭しています。資産運用もこれと同じです。

異なる値動き・異なるリスクとリターンの資産を組み合わせることで、
資産全体の価値の変動を緩やかなものにし、リスクを低減するわけです。

分散投資の具体的な方法は以下の4つです。

1-2.アセットアロケーションとは

まず、自分がどの程度の収益を上げたいのか、「目標リターン」を設定します。
次に、その目標を達成するために、どの程度のリスクが取れるのか「リスク許容度」を決めます。

その目標リターンとリスク許容度に合わせて、資産配分を決めるのです。これを「アセットアロケーション」といいます。

例えば、「国内株30％、外国株30％、国債10％、国内不動産30％」という資産配分にしたとしましょう。

このアセットアロケーションでは、国内資産70％、海外資産30％に「地域分散」と「通貨分散」され、
株式60％、債券10％、不動産30％に「資産分散」されたことになります。

2.ポートフォリオのメリット・デメリット

資産運用において、ポートフォリオを作成して運用することは極めて重要です。
ポートフォリオとは、自分が持つ資産の商品構成や保有比率を指す言葉です。

ポートフォリオのメリットは、おもに次の3つが考えられます。

1.目標利回りを設定することで運用効率が高まる

2.適切な分散投資を行える

3.リスクコントロールができる

2-1.目標利回りを設定することで運用効率が高まる

1つは、商品ごとの目標利回りを設定することで、運用効率が高まることです。

例えば、目標利回り5％に設定した商品が、目標利回りを超えるくらい値上がりした場合は、
その時点で躊躇なく売却することができます。

逆にある程度の期間を運用して目標利回りから、かけ離れている商品は入れ替える必要があります。
そのように、ポートフォリオの見直しを行うことによって運用成績の向上につながるのです。

2-2.適切な分散投資を行える

2つめのメリットは、適切な分散投資が行えることです。
運用期間や目標利回りによって相応しい商品が異なりますので、ポートフォリオの作成が適切な分散投資につながります。

2-3.リスクコントロールができる

そして3つめが、リスクコントロールができることです。
ポートフォリオを作成することによって、商品ごとにどの程度までリスクを負うか決めることができ、
損失を最小限に抑えることができます。

資産運用において大事なロスカットを一定の基準を決めて行えるのは大きなメリットです。

一方、ポートフォリオのデメリットは、構成する資産の価格帯差が大きいことです。
資産運用商品には、1口数千円の投資信託から1戸数億円の高級マンションまで幅広い価格帯の商品があります。

例えば、運用総資産1億円のうち、不動産が9,000万円で、金融商品と現金が1,000万円であれば、
かなり偏ったポートフォリオになってしまいます。

そのため、価格帯の高い不動産をどの程度の割合で保有するかを考える必要があります。

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「新築ワンルームマンションの複数経営でリスクを軽減する方法」です。

コンビニでは複数店舗を経営するオーナーがいますが、
実はマンション経営も複数物件を経営することで空室リスクを軽減できます。
本ブログでは、ワンルームマンションで複数経営するメリットを紹介します。

ワンルームマンションの経営が安全な時代

今後ワンルームマンションの経営が安全な時代になる可能性があります。

コロナ禍により普及したテレワークがワンルームマンション需要の追い風になっています。
仕事と家庭をはっきり分けたい人が、自宅の近くに仕事専用のワンルームマンションを借りるケースなど、
新たな需要が発生しました。

ワンルームマンションが有利になるもう一つの理由が社会構造の変化です。

国立社会保障・人口問題研究所が公表している、「日本の世帯数の将来推計（全国推計）の概要」によると、
2000年に1,291万世帯だった単身世帯が、2025年には1,716万世帯と33％増加し、世帯の単身化が急速に進む見込みです。

単身家庭の増加がワンルームマンションの需要をさらに押し上げると考えられます。

マンション経営の経験を積む

さて、ワンルームマンションを選ぶとして、心配なのが空室リスクです。
マンション経営のリスク分散としては、「複数所有」という運営方法があります。

区分所有の場合でも、立地を分散し、都心や中心地に複数の物件を所有していれば、入居率がゼロになる可能性は低いでしょう。

中古より新築で購入したほうが有利といわれるのは、長期間にわたって安定した家賃収入を得ることができるからです。
また好立地であれば中古になったときにも、安定した入居が見込めます。

マンション経営は早めに取り組むことで有利になります。
現役で働いている期間で、自己資金を大きく動かさずにローンの残債を減らしていき、
退職時にはローンが完済するという状態を作ることができます。

新築ワンルームマンションを複数経営するメリット

中古と新築ではそれぞれ特徴とメリットが異なります。新築のメリットは長く運用できる点です。

マンション経営をする理由の一つは老後資金の確保と考える人は多いでしょう。
例えば30歳の会社員が35年のローンを組んでマンション経営を始めるとします。現役時代は給料で生活することができます。

収入が減少する65歳になったときに新築マンションは築35年となります。
ローンのない築35年のマンションで都心部なら、まだまだ賃貸需要があり、
安定した家賃収入で十分生活資金に充当することが出来るでしょう。

仮に30歳の時点で築20年の中古に投資していたらどうでしょう。
これから老後資金が必要になる65歳のときには築55年となってしまいます。
築55年のマンションはすでに立て替えが必要な時期かもしれません。

さらに余裕のある現役時代に複数戸の新築ワンルームマンションを保有して、
ローン返済が進んでいれば老後には十分な家賃収入が確保できる可能性が高まります。

先行き不透明な社会情勢を考えると、
安全性の高いワンルームマンションの購入がマンション経営の第一歩を踏み出すのに最も相応しい選択といえそうです。

新築ワンルームマンションの複数経営でリスクを軽減する方法

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1131

ご高覧頂きありがとうございました。


センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

センチュリー21レイシャスでは、不動産のプロが耳寄りな情報をお届けする個別相談セミナーを開催しております。

（下記URLもしくは画像をクリックすると申し込みページに移動します。）

https://reicious.co.jp/lp_one/inheritance#seminar_list10

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営を始める年齢は？20代vs40代以上を比較してみよう」です。

数ある投資の中でもマンションは長期的な視野で取り組むことが大前提です。
そのため「何歳から始めるのが最適なのか」といった適齢期に関する議論があります。
「モゲチェック不動産投資」を提供する株式会社MFSが行った2020年2月の調査によると、不動産投資家の平均年齢は43歳です。

マンション経営も適齢期を過ぎると取り返しがつかないことになってしまうのでしょうか。
「若いうちに始めるのが良い」「一定以上の年齢になってからのほうが良い」など、
全く異なる意見でもどちらも正解に見えてしまうのがマンション経営の奥深いところです。
そこで本ブログでは、マンション経営の適齢期に関する正しい考え方と年齢よりも本当に重要なことについて解説します。

マンション経営と開始年齢の関係

マンション経営を行う際には、一般的にローンを活用します。
ローンの返済期間は数十年といった期間になりますが、長期になると人生設計の一部として考慮する必要があります。
そのため、マンション経営の最適な開始年齢が取り沙汰されるわけです。
年齢の若いうちに始めておくと、それだけマンション経営のメリットを享受できる期間が長くなります。

一方で自己資金や信用力などの面で、若いうちは実現性に乏しいという点はデメリットです。
逆に40代以上になって自己資金や収入面などで実現性が高まってくる時期からだと、団信を含むマンション経営の
メリットを享受できる期間が短くなることや、資産形成にかけられる時間が少ないことがネックになりがちです。
「この差をどう判断するか？」がマンション経営の開始年齢に関する永遠の議論となっています。

20代でマンション経営を始める2つのメリット

20代の若いうちにマンション経営を始めることで得られる主なメリットは、以下の2つが考えられます。

・現役世代のうちにローンを完済して老後に向けた資産形成が期待できる

・ローン期間を長く設定できるため、毎月の返済額を低くできる

これらのメリットを見るといずれもローンに関するものであることが分かります。
やはり「若い＝ローン返済の時間が十分にある」ことが強みです。その分、信用力がなく融資が通る方が限られます。

40代以上でマンション経営を始める3つのメリット

次に、若い世代ではなく40代以上の人が不動産投資を始める場合の主な3つのメリットについても見てみましょう。

・年収、属性が高い人はローン審査に通りやすくなる

・自己資金を多く用意できる可能性が高くなる

・一般的に豊富な社会経験がある年代のため、経験をマンション経営に生かせる

若い世代の人と比べると、40代以上の人にとっては多彩なメリットがあります。
特に3つ目の社会経験の豊富さは、マンション経営に限らずさまざまな事業を始めるにあたって有利なものとなるでしょう。

マンション経営を始める「適齢期」の結論は？

20代のメリットを見るとローン審査や返済に関するものが多くを占めていますが、それ以外のメリットが少ない傾向にあります。
それに比べ40代以上の方は年収や自己資金の面でローンが通りやすく、マンション経営を始めやすいと言えます。
ここで一つの結論としていえるのは、年齢だけで一律にマンション経営の適齢期を判断するべきではないということです。

マンション経営を始めるのに適している条件を挙げるとすれば、以下の3つです。

・十分な自己資金や収入があること

・審査に通りやすい属性であること

・長期的な視野に立って物事を考えられること

これらの条件に合致する人であれば、それぞれの年齢に合ったマンション経営の未来予想図を描きやすく、
成功する確率も高いといえます。

不動産投資を始める年齢は？20代vs40代以上を比較してみよう

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1055

ご高覧頂きありがとうございました。


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今回のテーマは「マンション経営をはじめる際の大家の心構えとは」です。

知識ゼロでもマンション経営を始めることは不可能ではありません。
しかしながら、オーナーの中には管理会社に委託しないなど、失敗につながるような選択をする人もいない訳ではありません。
例えば、管理会社への支払いを嫌がったり、安さにつられて質の悪いマンションを購入したりすることで
トラブルに見舞われるケースもあるのです。
そこで本ブログでは、管理会社への費用などや、長期保持の価値やリスクヘッジなど、大家としての心構えについて説明します。

基本は「丸投げ」でも

マンション経営は物件を購入後、後は管理会社に任せてしまっても問題ありません。
きちんとした管理会社であれば物件の維持管理から家賃回収、居住者のトラブルまで処理してくれます。
もちろん不動産について勉強をすればするほどその奥深さがわかるため、不動産について学ぶのは良いことです。

特に税金関係について学んでおくと、さまざまな面で恩恵を受けやすくなるでしょう。

一方で、世の中には何事につけても全部自分でやりたいという人や、大儲けをしたいと考えている人は一定数存在しています。
しかしマンション経営においては、ときにリスクを負いかねないため注意が必要です。

マンション経営失敗の典型例

では、マンション経営においての失敗にはどのようなものがあるでしょうか。以下に典型例を挙げてみましょう。

極限まで経費を削ると……
余分な経費を抑えることは事業者として正しい判断です。
自分の方針と関わりのないマンション経営に手を出したり、
毎日のように物件を見て回ったりしても得られるものはそれほど多くはないでしょう。
特に自分の物件なのだから、経費削減も兼ねて物件の維持管理をしたいという人は要注意です。
例えば、騒音トラブルや未払いの家賃回収などは、プロの力を借りずに自力だけで解決しようとすると
思わぬ火種となってしまうこともあります。

初心者が売却を考えた結果
そもそもマンション経営はローリスク・ロングリターンであり、良質な物件で利回りが低いものほどリスクが低くなるものです。
しかし、それはあくまでも長期的な保有が前提です。不動産を購入するにあたり、短期的な視点で売却を考える人もいます。

マンション経営は地価の高騰などに伴い、高値で売却できる可能性もないわけではありませんが、
そもそも新築物件を購入したら、その瞬間から物件は中古となります。中古物件は当然ながら中古の価格です。
これが理解できておらず、バブル期のように所有していれば高値で売れると考えてしまうと損失を被ることになりかねません。

安ければ安いほどいいと思い込む
物件を購入する際、安ければ安いほどいいという基準を持っている人もいます。
安いものを購入して、高い利回りで貸し付けたり、高値で売却したりすることを狙う、一攫千金を夢見る人です。

最近では中古物件を購入してリノベーションを施し、売却を狙う人もいますが、これはプロの不動産業者でも難しい業務です。
当初の想定よりも遥かに費用がかかることもあれば、せっかくリノベーションを施したにも関わらず、
ほとんど顧客が寄り付かないケースも少なくないためです。

大家としての心構え

では、上記のようなリスクを避けるためにはどうすれば良いのでしょうか。

払うべきところにはきちんと払う
マンション経営は事業です。事業者は、自分の代わりに人やお金に効率よく働いてもらうことを狙い、資本を投下します。
このため、とにかく出費を減らしたいという人や何もかも全部自分でやりたいという人は、
マンション経営を行う際には一度しっかりと、自分が何をすべきか考え直す必要があります。

時間を味方につける
マンション経営の基本は長期保有です。利回りが高いと言うことはそれだけリスクが高いということ。
中には高い利回りで安定的な収益が期待できる、掘り出しもの物件もあるかもしれないと思うかもしれませんが、
そのような物件はまず出回らないと考えておいた方が無難です。

マンション経営は長期的な運用を目指すことでリスクを抑えながら、ローンの完済後に生活を支える収入源となります。
ライフプランと照らし合わせながら運用していくことが大切です。

常に入居者を中心に考える
安く買って高く売ったり、経費を抑えて利回りを上げたりするような考え方には、早く儲けたいという意識が潜んでいます。
しかし、マンション経営は事業ですから、入居者に快適な環境を提供することで家賃をいただきます。
入居者が満足しない物件であれば空室リスクも出てくるため、入居者を第一に考えることを心がけましょう。

欲に負けると失敗する？

物件の購入は決して安い買い物ではありません。
金融機関から借入をする人も多く、大きな金額が動くこともあります。
目にする額面に気が大きくなり、儲けたい気持ちになってしまうこともあるかもしれません。
しかしマンション経営で成功するカギは、長期的な視点での堅実な運用です。
欲が大きくなりすぎないよう、注意しておきたいところです。