2023年01月の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「円安と2022年の不動産市況について（前編）」です。

2022年10月、一時円ドルレートは「1ドル＝150円」を記録しました。1ドル150円を超えるのは、32年ぶりのことです。

円安・円高

円安は、円の他通貨に対する相対的価値(円1単位で交換できる他通貨の単位数)が相対的に少ない状態のことです。

円高は、円の他通貨に対する相対的価値(円1単位で交換できる他通貨の単位数)が相対的に多い状態のことです。

円安が進む理由

《 日米の金利差 》

日本は金利引き上げによる国内経済の停滞を避けるため、低金利政策を継続しています。

一方、米国ではインフレを抑制するため金利を上げ続けています。
金利が上昇したことで米国債を購入する投資家が増加し、米国にお金が集まるようになりました。

その結果、市場のドルが米国に集中しドルの価値が上昇し、

相対的にドルに対する円の価値が下がり円安が進みました。

円安・円高のメリットデメリット

【円安】輸出・インバウンドに有利

【円高】輸入・アウトバウンドに有利

2022年の不動産市況 コロナとインフレ①

《 上がり続けている不動産価格 》

参考：国土交通省　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001498989.pdf

上図は2022年7月28日に発表された不動産価格推移のグラフです。

2013年以降の不動産価格指数は、全体として上昇傾向。近年はマンションの価格の上昇率が飛び抜けて高いのが特徴的です。
都心部にある新築マンションは特に価格上昇が著しく、2022年には1990年代の不動産バブル時の平均価格を超えました。
マンションの価格が伸びている理由としては、人口の都市集中化や
ウッドショックによる新築マンション価格の高止まりなどが挙げられます。

《 原油価格の上昇による価格上昇 》

コロナ禍の経済停滞からの脱却や2022年2月から続くロシアとウクライナの軍事衝突の影響により、世界的に原油が値上がり。

原油が値上がりしたことで当然ガソリンが値上がりしました。
あらゆるモノの輸送費が上がったため企業の利益が圧迫し、企業は上昇したコストを商品の価格に転嫁しました。

結果、様々なモノ・サービスが値上がりし世界的なインフレが起きています。

多くの資材を要するマンションは他のモノ・サービスと比較して価格上昇幅が大きく影響を受けています。

参考：世界経済のネタ帳　https://ecodb.net/commodity/group_oil.html

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今回のテーマは「コロナ禍の賃金と不動産市場動向」です。

2019年12月、中国の武漢で新型コロナウイルスが発見されてから約3年が経過しました。

生活様式にも影響を及ぼしているコロナウイルスですが、

会社員の賃金や不動産市場はどのように変化したのでしょうか。

賃金の変化

所定内給与は事業所の就業規則で定められた正規の始業時刻と終業時刻との間の実労働時間内に発生した給与=基本給。

現金給与は基本給に賞与や手当等を合わせたものです。

グラフを見ると、基本給自体は下がっていませんが賞与や手当等が大きく減っており、

年間での給与自体は減っているということが分かります。

パートと比較すると一般労働者(正社員・契約社員・派遣社員)の現金給与は大きく下がっており、
収入源が給与収入のみという人々はコロナウイルス感染拡大前と比較して生活が苦しくなっています。

出典：厚生労働省「毎月勤労統計」https://www.mhlw.go.jp/toukei/list/30-1.html

日本国内企業は基本給以外の給与(賞与や各種手当)を削減しています。

企業からの給与は下がり生活は苦しくなっています。

国内の分譲マンション着工数

年率換算済季節調整値は季節や休日による変動の癖(季節的要因)を排除し算出した数値です。

住宅着工数はマンション経営への融資姿勢の厳格化が進んだ2018年から減少基調に転じました。

2019年後半には消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動減も加わり、90万戸を切る水準にまで落ち込んでいます。

さらに新型コロナウイルスの感染拡大を受け、景気が一段と冷え込み、さらなる落ち込みに繋がりました。

その後は感染拡大防止を図りながらの景気回復や、在宅ニーズの高まりによる住環境の見直し等といった底堅い需要に支えられ、
持ち直しの動きに転じています。
2021年度には入ってからは80万戸台後半の水準まで回復しています。

出典：国土交通省「建築着工統計」

コロナ禍においても東京都を中心に首都圏の分譲マンション着工数は堅調推移。

マンション市況はコロナウイルスの影響があまりみられず、好調が続いているからだと考えられます。

海外投資家の動向

2020年上半期、東京の不動産は海外から注目を集め、都市別の不動産投資額ランキングでは東京が1位になりました。

欧米ではコロナウイルスによる死者が急増していたのに対し、日本では死者数が比較的抑えられていたことや
経済への影響が少なかったことから安全な投資先であると判断されました。
そのため東京の不動産を購入する海外投資家が増加しました。

出典：ジョーンズラングラサール（JLL）調べ

新型コロナウイルス感染拡大が進む中で欧米諸国に比べ経済への影響や感染拡大が限定的であった日本の不動産は
注目を集め一時期世界で最も取引される地域となりました。

国内マンション市場動向

コロナウイルス感染拡大前、金融機関の融資判断は厳しくなる傾向にありましたが、
コロナによる経済の停滞を防ぐため低金利政策が延長されたことにより融資貸出金額が増加。
2021年の1月から2月にかけて新規貸出金額が急増しました。

出典：国土交通省、日本銀行

マンション価格は年々上昇傾向にあり、2020年から2021年にかけて大きく上昇しています。

コロナ禍で海外投資家からの注目が高まったことや金融機関が融資に対する姿勢を緩和したことで
首都圏のマンションは大きく価値を高めています。

出典：参考:東京カンテイ https://www.kantei.ne.jp/report/c2021.pdf

コロナ禍で不動産価格は上昇。特に首都圏の物件は大きく価値を高めています。

利便性が高く、人が全国から集まる都心のマンションの人気はコロナ禍でも健在です。


参考:日経ビジネス 不動産も「有事の日本買い」、東京が世界トップに https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00145/102100023/

参考:第一生命研究所 経済レポート
https://www.dlri.co.jp/summary/category/japan_econ.html

ご高覧頂きありがとうございました。


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今回のテーマは「日本の年収推移について（後編）」です。

後編ではインフレ下におけるマンション経営についてお話します。

日本人の年収が上がらない主な理由、貯蓄率の推移についてお話します。

日本人の年収が上がらない主な理由

【経済が成長していない】

1990年と2020年の国の経済規模を表す名目国内総生産(GDP)をまとめたもの。
※百万USドル

※GLOBAL NOTE「世界の名目GDP国別ランキング・推移(IMF)」より

上記のとおり、1990年から2020年の30年間で、アメリカは約3.5倍、中国は約37倍、韓国は約5.8倍

成長しているのに対し、日本は約1.5倍に留まっています。

1990年から日本の経済はほとんど成長していないため、平均賃金も伸びていないことが考えられます。

【終身雇用・年功序列賃金などで日本人の年収は上がらない】

2020年の日本の平均賃金は3万8,515ドル(1ドル=110円:約424万円)で、先進国の中で下位クラスです。
日本の平均賃金は1990年からの30年間で約18万円しか上がっていません。
韓国は30年間で約222万円、アメリカは約246万円上がっています。
年収が上がらない主な理由は、経済の低成長や雇用維持の優先しているためです。
今後もしばらく日本人の年収は上がらないことが予想されています。

総務省:統計各種世帯の所得等の状況 https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa19/dl/03.pdf

運用前提の時代

【増え続ける貯蓄】

近年は貯蓄率が増えている傾向にあります。
2019年の1か月の平均貯蓄額は約15万円です。
手取り収入(平均額)約48万円のうち3割にあたる金額を貯蓄に回している計算になります。
毎月15万円貯めることができれば1年間では180万円です。
10年間続けることができれば、1,800万円もの大金です。

総務省「家計調査(2010年~2019年)」をもとに作成

【増えない預貯金】

普通預金の金利は大手銀行でもおよそ 0.001%しかありません。
100万円を1年間預けて10円の利息しかつきません。
近年は口座管理の料金を取ることもあり、預金をしていても資産が増加することはまずないと言えるでしょう。

1990年頃の普通預金金利は1.63%。
100万円を1年間預けていると1万6千円増える時代でした。
30年前と比較すると今の金利は1630分の1まで下がっています。

マネ男とマネ娘https://maneomaneko.tsite.jp/article/687/

ご高覧頂きありがとうございました。


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