不動産の知識(札幌)の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「初めての副業！初心者が知っておきたいマンション経営のイロハ」です。

現在、マンション経営に注目が集まっています。
会社員や自営業の方だけではなく、株式投資などを中心に資産運用をしている個人投資家の間でも、
分散投資や節税の観点から、マンション経営に興味を持っている人は少なくありません。
そこで本ブログでは、マンション経営の魅力と初心者が注意すべき点についてご紹介します。

マンション経営はローリスク・ロングリターン

さまざまな金融商品や投資手法と比較して、マンション経営は「ローリスク・ロングリターン」といわれています。
国債や貯金のような低リスク運用だけでは物足りないといった人や、
株式投資やFXなどのハイリスク・ハイリターンの金融商品で資産運用している人がリスクヘッジとして、
マンション経営もしています。

マンション経営が持つ金融商品としての特徴を見ていきましょう。

株の特徴は「運用は難しいけれど当たると大きい」、
マンション経営は「運用しやすく、長期的に安定した収入が得られる」ということになるでしょうか。
ローリスク・ロングリターンと呼ばれる理由がよくわかります。

マンション経営の仕組み

マンション経営には、一棟を丸ごと購入するタイプと1室のみ購入するタイプ（区分所有）があります。
もちろん一棟を丸ごと購入するのも良いですが、初めてのマンション経営であれば、まずは一室を購入し、
経営に慣れてきたら部屋を買い足してゆくというやり方もあります。
ご自身のライフプランと照らし合わせながら購入のスタイルを考えてゆきましょう。

マンション経営は、まず物件選びから始まります。良い物件を見つけたら、手持ち資金か、銀行でローンを組んで購入します。
マンション経営では、購入したマンションを誰かに貸さなければなりません。
入居者を自分で見つけられれば良いのですが、本業を持っていると、なかなかそういう時間が作れない人もいます。
また「家賃回収」「トラブル」「物件管理」などの手間を省きたいと願う人も多いでしょう。
そのような場合、不動産管理会社に委託をすることをお勧めします。
少々の手数料は発生しますが、時間や手間の効率化と考えるのであれば、十分に元は取れる金額です。

マンション経営の収入は、毎月の「家賃」と「売却益」の2つといわれていますが、
売却益はバブル時代のように不動産価格が異常に高騰していた頃に行われた投資手法です。
現在では家賃からの収入が主流となっており、とくにローンを完済し、
経費が大幅に削減された後からの収入は私的年金の代わりとなるため、そこを狙って物件の購入をする人が多くなっています。

マンション経営は副業にするとメリットを発揮！

マンション経営は会社員の方にこそお勧めしたい投資法です。
会社勤めのサラリーマンは、お給料の額面から社会保険料などを一方的に天引きされ、
さらに配偶者の有無などを除けば、最終的に生じてくる税金の額にそう大きな差はありません。

しかしマンション経営をする場合、家賃収入でローンの返済のほとんどをまかない、
損益通算によって課税所得を減らすことが可能となります。
結果、支払う税金を抑えながら、マンションという大きな資産を持てるため、2つのメリットを享受できるのです。

ゆっくり長期的に安心できる投資

マンション経営の特徴として長期投資である点が挙げられます。
これもローリスク・ロングリターンといわれる所以の一つです。
一般的に投資は長期にわたるほどリスクが低減するとされています。
例えば、数時間のうちに何倍にも価格が上下することが珍しくない株式や先物、最近では仮想通貨なども含まれますが、
これらはやはり絶え間ない値動きから目が離せないものです。
多額の金額にレバレッジをかけて、数秒単位で売買をする超ハイリスクな投資手法すら、世の中には存在します。

マンション経営にはこのようなリスクはありません。数日のうちに物件価格が何倍にも上がったり下がったりはしないのです。
何十年という単位をかけて、最終的に成果を手に入れる投資です。
その分ハラハラしながら物件を見つめる必要もありませんし、定期的なメンテナンスさえしていれば、
少々目を離したところで突然大きな損失が生じたりはしないものです。
すぐに儲けようという人には向かないかもしれませんが、
堅実で安定感のある投資をしたいと考える人にはお勧めできます。

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今回のテーマは「東京の不動産価格は世界と比べて低い？」です。

先進諸国の低金利を背景に、世界の大都市の住宅価格は値上がりを続けています。

一方、国内市場もいざなぎ景気を越える、戦後2番目にも及ぶ長期的な好景気に湧いており、

それにともなって、不動産市場でも、都心を中心に堅調な推移を続けています。

このため、不動産投資家の中には海外と国内、それぞれの不動産価格について知りたいという人が増えてきています。

そこで本ブログでは、日本の首都である東京の不動産価格について、国外と比較してみることにします。

1.東京の不動産価格はまだまだ割安

日本不動産研究所が2023年5月に発表した世界の大都市の不動産価格を比較する
「国際不動産価格賃料指数」（2023年4月）では、東京（港区元麻布）のマンション価格を100とした場合、以下の通りです。

（参考：一般財団法人 日本不動産研究所 2023年4月の国際不動産価格賃料指数）

東京はシドニーに次ぐ9位で、主要都市と比較すると、まだまだ割安であることがわかります。

ロンドンやニューヨークのみならず、アジアの香港、シンガポールと比較しても不動産価格、
賃料のいずれも低いため、割安であるといえるでしょう。

1-1.加熱気味のアジアの大都市、堅調な東京

不動産価格の変動率について2022年10月と比べてみると、東京は1.1%の上昇で、ニューヨークに次いで5位でした。

日本よりも上にランクインした都市はすべてアジアの都市で、
1位は外国人駐在員層等の賃貸需要の回復が顕著だったシンガポールが6.5%の上昇を示し、
2位がシドニーの4.6%、3位は大阪の2.1％となりました。

なお、東京の不動産では、マンション価格が1.3%、賃料が1.4%の上昇と堅調に推移しています。

こうして比較してみると、香港市場は中国本土からの投資が盛んでやや加熱気味であり、
一方、日本の場合、現在の金融緩和や低金利などもあいまって、今後も底堅い動きを示すことが予測されます。

さまざまな海外リスクを差し引いても、国内不動産市場の方が安定的であることは間違いありません。

2.詳細な分析から見えてくる、東京の不動産の価値

一見したところ、東京の不動産の利回りは、ここ数年でやや低下気味になってきています。

不動産の評価方法の一つにキャップレート（還元利回り）というものがありますが、
これは簡単にいえば、不動産の純収益を不動産価格で割ったものです。

賃料の上昇よりも、価格上昇が大きければ、キャップレートの比率は下がることになります。
10年前、東京の住宅用不動産のキャップレートは5.5%程度ありましたが、現在は約4％にまで低下してきています。

このため、「東京の不動産はやや割高になりつつあるのではないか」と思っている人もいるかもしれません。

しかし、より詳細に分析をしていくとその実態が異なることが見えてきます。

3.イールドスプレッドとは

不動産は金融機関から資金を調達し、投資を行います。
金利が低ければ低いほど、調達コストは低くなり、投資のレバレッジが効くことになります。

この判断を行うには「イールドスプレッド」と呼ばれるものが参考になります。

イールドスプレッドとは、先述したキャップレートと10年国債の利回りとの差異を指します。

ニューヨークの不動産なら米国の10年国債の利回りで計算し、東京なら日本の10年国債の利回りを使います。

イールドスプレッドが高いほど、投資のレバレッジが利き、利益は出やすいのです。

3-1.イールドスプレッドを比較してみると東京が一番高くなる

ニューヨークやロンドン、シンガポールと東京のイールドスプレッドを比較してみると、実は東京が一番高くなります。

ご存知の通り、マイナス金利政策を実施している日本は資金調達コストが低いため、
東京の不動産投資は妙味があるというわけです。

海外の大都市の不動産と比較してみると、東京の不動産がまだまだ割安であり、
外国人投資家も積極的に投資をしているのは、こういう理由からなのです。

4.まだまだ続く東京の再開発

今、東京の街は大きく変貌を遂げています。
政府は2020年の東京オリンピック開催を契機に、以降の訪日外国人の増加を狙っています。

渋谷、丸の内、虎ノ門、品川エリアでは、国際都市としての機能を高めるために、
商業施設やホテル、新駅の建設が急ピッチで進んでいます。

4-1.東京は伸びしろがある

シンガポールや香港よりも、東京のほうが「伸びしろ」があると指摘する専門家もいます。

野村総合研究所の予測によれば、2020年以降も日本の名目GDPは、
インドを始めとする新興国に追い抜かれることはなく、アメリカ、中国に続く世界第3位を維持するとみられています。

海外の投資家の目に日本は、政治・経済・社会的にもアジアの中では最も安定した国であり、
再開発の続く東京の不動産は、最も安全で成長が期待できる投資対象として映ることでしょう。

国際的な視点で考えると、東京の不動産はまだまだ割安で、魅力的な市場なのです。

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今回のテーマは「賃貸アパート・マンションへの不動産投資は「客付け」がカギ」です。

賃貸アパートや賃貸マンションなどの集合住宅に投資する場合、重要になるのが「客付け」の強さです。
客付けとは不動産業界の用語で、「賃貸住宅の入居者を確保する」という意味です。
アパートやマンション経営は、入居者が払う家賃で利益を上げる投資手法なので、
入居者（＝客）を確保する（＝を付ける）ことが欠かせません。
入居者がいなければ、高価な新築マンションもただの箱になってしまいます。
客付けは特に、管理会社や不動産会社の「客付け力」が重要です。
本ブログでは、不動産投資の「客付け」について説明します。

いい加減な会社に物件を預けない

管理会社は文字通り、物件を管理してくれる会社です。
忙しいビジネスマンや医師・弁護士をはじめとする個人事業主の人たちの場合、
自分で物件を管理する時間がなかなか設けられないため、管理会社にそのまま預けることもあるでしょう。

そのため、管理会社選びはとても大切です。
いい加減な管理会社や熱心でない管理会社に、自分の物件を預けてしまうと、客付けはうまくいきません。
建物や入居者の基本的な管理業務ができていない会社は論外です。
マンションやアパートの清掃が行き届いていないと、悪い印象を持たれてしまい、入居に至らないこともあるでしょう。
また、入居者からのクレームを放置すれば、早期退去につながり、空室が増えてしまいます。
入居者が集まらない理由を、いい加減な説明でごまかすような会社もNGです。
管理会社は信用できて、業務をきちんとこなしてくれるところを選ぶように心がけましょう。

客付けに強い管理会社を見つけよう

賃貸住宅の客付けを管理会社などの不動産会社に依頼している場合、パフォーマンスが発揮できているかの確認は必要です。
客付けに強い管理会社は、入居見込み者の需要をしっかり把握しています。

賃貸住宅には、いわゆる「流行」があります。
かつては、オートロック付きマンションに住むことがステータスでしたが、その後、シェアハウスが大流行しました。
客付けに強い管理会社は、こうしたニーズの変化をしっかり把握して、オーナーにさまざまなアドバイスをしてくれるはずです。

たとえば「思い切ってすべてシャワートイレに切り替えましょう」とか、
「ペットの問い合わせが増えているので、ペット可にすれば見学客が増えます」などと言ったような、
リアルで具体的な提案をしてくれる管理会社は大切にしましょう。

管理会社はオーナーにとって大切なビジネスパートナーです。
オーナーは不動産会社とWIN＝WINの関係を構築することが欠かせません。
もし力になってくれる見込みが薄い時は、管理会社の変更も視野に入れるべきです。

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今回のテーマは「マンション経営に必要なノウハウ！入居者に住み続けてもらう方法」です。

不動産物件の収益性を高めるには、空室を減らすことが重要です。
マンションはホテルではありません。
絶え間なく人が出入りするのではなく、借主に気に入ってもらい、なるべく長い間住んでいただくことが大切です。
本ブログでは、マンション経営において、入居者に住み続けてもらうにはどうすれば良いかについて考えてみます。

一度退去者が出ると大きな影響が

なぜ同じ入居者にずっと住んでもらうのが良いのでしょうか。
それは、一旦退去されると、次の入居者が見つかるまでに時間がかかるからです。
通常、前の入居者が退去してからでないと、その部屋の内覧はできません。
そうなると、退去後スムーズに入居が決まったとしても、1ヵ月程度の空室期間が発生してしまいます。

同じ入居者が契約を更新し続ければ、空室は発生しません。契約更新時には更新料ももらえます。
その人がずっと住み続けてくれれば、高いままの家賃を維持できるので、収益性が上がります。

住み続けてもらうポイント

それでは、最初の入居者にずっと住み続けてもらうにはどうしたらいいのでしょうか。
ひとつは、物件の魅力だけでなく、「この管理会社は配慮が行き届いている」と感じてもらうことが重要です。
その点を含め、借主に住み続けてもらうためのポイントを以下に記します。

①こまめな配慮をしてくれる管理会社
不動産管理会社は、入居者と物件の維持管理をすることがその役割です。
入居者の管理とは、家賃の集金や滞納への対処、入居者からのクレーム対応などを指します。
また物件の維持管理は、共有部分や退去後の部屋の清掃、物件の修繕などです。

②修繕計画をしっかり立てている管理会社
マンションの価値を損なわず、きれいな物件を維持し続けるには計画的な修繕をすることが求められます。
マンションの修繕は長期的かつ緻密な計画を必要とします。
また、修繕のための資金として、修繕積立金などについても配慮する必要があります。
これら修繕について、居住者に対しても説得力のあるしっかりとした計画を立てている管理会社を選ぶことも、
入居者の満足度に大きく関わるものだと言えます。

③立地の良さ
入居者に住み続けてもらうために、立地は非常に重要です。
現実的なケースとして、マンションの全室が入居者で埋まっており、
しかもみんな一生そこに住み続けてくれるという可能性は非常に低いものです。
どれほど優良な物件であっても、借り手の都合によって退去をするケースは必ず生じてくるものです。

大切なことは、退去後すぐに次の入居者がついてくれることです。
そのためには立地について目を向けることが肝心です。
大都会で駅まで歩いて数分ながらも、閑静な住宅街であれば、入居者希望者はたくさん出てくることでしょう。
立地は物件にとって要の一つなのです。

良い業者を選ぶことで長く住み続ける居住者を

マンション経営は基本的にオーナーが何かをする必要はありません。
不動産会社に話をして、良い物件を紹介してもらい、必要な手続きを行えば物件は手に入ります。
その後は不動産管理会社に委託することで安定した物件を維持し続けることができるようになるのです。

このために大切なことは、良い不動産会社を選び、良い管理会社を選ぶことです。
彼らは専門家ですから、彼らがしっかりとしていれば良い物件に巡り合い、
長く住んでくれる居住者たちに恵まれることでしょう。
親切で幅広い情報に長けており、専門的な事柄をそのまま委託できる業者を選ぶことをおすすめします。

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今回のテーマは「あなたのポートフォリオは大丈夫？不動産はキーアイテム」です。

時代は「貯める」時代から「増やす」時代に変わりつつあります。
自分で資産を運用しようというビジネスパーソンたちの間で、
今や株式投資や投資信託などはごく当たり前のものとして浸透しつつあります。
もちろんマンション経営も、大きな魅力のある投資の一つです。
では、マンション経営は他の金融商品と比較してどんな特徴があり、どのようなメリットがあるのでしょうか。

様々な金融商品とマンション経営

金融商品にはさまざまな種類があります。それぞれに特徴があり、リスクとリターンも異なります。
例えば、安心安全といわれるものに銀行預金が挙げられます。
普通預金の金利は今や0.001％〜0.002％。増やすために預ける意味はほぼないといえます。
ただし、預金はお金がなくなる可能性はほぼゼロに等しい安全な金融商品です。
逆にリスクが高いといわれているものには、株式やFXなどが挙げられるでしょう。
しかし、リスクが高いということはそれだけお金を増やせるチャンスもあるということでもあります。

では、マンション経営はどうでしょう。マンション経営は一般的にローリスク・ロングリターンといわれます。
その理由の一つに､家賃変動が緩やかなことが挙げられます。
例えば、「政権が変わったから来月1万円家賃を下げます」「好景気なので家賃を2万円上げます」ということはありません。
また、マンション経営は株とは違い実物が残ることもポイントの一つです。

不動産は一般的な金融商品とは異なり、人の実際の生活に直結しています。
このため、不動産からの家賃収入は、景気変動や社会、経済動向からの影響を非常に受けにくい性質があるのです。

さらに、自分である程度コントロールが利くというのもマンション経営の大きな特徴です。
株式やFXの価格は市場で決まるので、自分ではどうすることもできません。
マンション経営では、補修やリフォームで資産価値を維持したり、管理会社を変更して空室率を下げたりすることができるので、
自分自身の努力で収益の下落を防ぐことができます。

異なる資産を組み合わせて持つことの大切さ

国債や株式、投資信託、FXなど、いずれの金融商品にも特徴があり、メリット、デメリットがあります。
これは良くて、これはダメというようなものではありませんが、どの金融商品でも一つだけ大切なことがあります。
それは一種類の金融商品に資産を集中させないということです。

投資の世界には「卵はひとつのカゴに盛るな」という格言があります。
複数のカゴに分けておけば、ひとつのカゴを落としても、全部の卵が割れることはないということです。

マンション経営のキーポイントは『借り手の立場に立つ』

最後にマンション経営で成功するキーポイントについて触れておきましょう。
マンション経営の物件は、金額や利回りで選ぶものではありません。
立地とアクセス、そして物件のグレード、この3つがポイントになります。

たとえば郊外の過疎化が進んでいる地域で安価な物件を購入しても、常に空き家になってしまう恐れもあります。
逆に都心のように人口が流入しており、都市そのものも開発が進んでいるような地域であれば将来性も大いに見込めます。

また交通アクセスにも注意が必要です。
首都圏を走る路線主要駅から近く、物件の周辺施設が充実し、利便性の高い物件であれば、安定した収益も見込めるでしょう。
物件の状態も大切です。借り手に女性を考えるのであれば、オートロック・管理体制が整っていたら安心できます。
このように物件は値段だけではなく、借り手が多く見込め、自分が住んだらどうだろうと借り手の立場に立つことが重要です。

なお、優良物件を選ぶためには、良い物件を見抜くだけの知識を、あなた自身が身に付けること、
さらに親身になって話を聞いてくれるパートナーを見つける必要があります。
良い物件選びは、良い不動産会社選びから始まります。あなたのベストパートナーを見つけてください。

あなたのポートフォリオは大丈夫？不動産はキーアイテム

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/322

ご高覧頂きありがとうございました。


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今回のテーマは「マンション経営における、転ばぬ先のリスク回避」です。

貯蓄から資産形成の流れが進む中、資産運用の1つとしてマンション経営への関心が高まっています。
最近はマンション経営をするにあたり、フルローンで購入する方も当たり前になりつつあります。
今回はマンション経営における主なリスクとその対策法について考えてみます。

マンション経営のリスクとは？

マンション経営におけるリスクはさまざまですが、
代表的なものとしては、「空室」「災害」「家賃滞納」の3つが挙げられます。
これらのリスクは思わぬ出費に繋がりますが、リスク評価と対策によって回避することが可能です。

リスク回避は何をすればいい？

せっかく購入した物件なのに、何か問題が生じてしまうことは避けたいものです。

マンション経営における3つのリスクの中で、最大のポイントになるのが「空室」リスクです。

空室リスクは物件の立地に大きく左右されます。

物件内容はもちろん、駅までのアクセス、周辺環境、賃料相場など、
顧客に合わせた適切な賃料を設定することでリスクを低減できます。

また、単身者向けやファミリー向けなど地域ごとに入居者層は異なるので、

場所の選定においては、物件の特性が想定ニーズと合致するかを多角的に評価する必要があります。

立地を考えた時、駅から近い物件や商業施設の充実度などはアパートよりもマンションのほうに優位性があると言えるでしょう。

「災害」「家賃滞納」に加えて「事件・事故」については、
賃料保証会社や火災保険、施設賠償責任保険でリスクを軽減することが可能です。

そうすることで、問題が起きた際にも資金の毀損は防止できるでしょう。

また災害リスクに対しては、新耐震基準が適用されている物件や地盤の強い地域にある物件を選ぶことでリスクを低減できます。

家賃滞納についても、入居者審査を厳しくすることでリスクに対応できます。

見落としがちなもう1つのリスクにも配慮を

マンション経営で見落としがちなのは、自分の健康問題です。

人間は周囲のことはよく見えるものですが、自分自身のことは見落としがちなものです。
ローンの返済者である自分自身が万一病気になってしまったり、事故に遭ってしまったりすれば、

少額であってもローンの返済が苦しくなってしまうかもしれません。

マンション経営を行うためには、日ごろから自身の健康状態をしっかり考えておくことが大切です。

こうした「健康リスク」に対しては、団体信用生命保険（団信）に加入しておくことで、

万が一、死亡したり、高度障害状態になってしまってもローンを完済できます。

団信によるローン返済後は、購入した物件から生まれる家賃収入でご家族は安心して生活することができます。

事前のリスク対策は入念に

マンション経営は株式やFXなどとはリスクの種類がまったく異なります。

投資家の手元に「マンション」という実物資産が残るため、金融機関は担保が取りやすく、融資しやすいのが特徴です。

また、投資家の目線で考えると、レバレッジを利かせ、自己資本に対するリスクを減らして投資することも可能です。
こうした自己資金と借入金のバランスも、マンション経営を成功させる鍵の一つと言えるでしょう。

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今回のテーマは「適切な計画が不可欠！夫婦で必要な老後の資金とは」です。

定年を迎えた夫婦はこれから長い老後生活がはじまります。
ただ夫婦での老後生活を具体的にシミュレーションしている人はそう多くはいないでしょう。

老後の生活資金や年金、貯金のバランスから必要な金額を試算しつつ、老後の資金計画について解説します。

収入と支出のバランスから考える

老後の資金計画について考えるとき、大事なのはその原資についてです。
この場合の原資とは老後に使えるお金のことですが、
その内訳はおおむね「年金」「退職金」「預貯金（保有資産）」の3つに大別されます。

定年退職後はそれまでに得ていた「月給」と「賞与（ボーナス）」が「年金」と「退職金」になり、
その他に使える資金として、貯蓄や投資で得た預貯金や他の資産が加わります。

老後の資金計画はこれらの収入と支出のバランスから考えます。
現状、給料として得ている収入と生活費などの支出のバランスを検討することと基本的には同じです。

ただ相対的な「フロー」と「ストック」の額に違いが出ることや、
フローとしての年金だけで生活するのは難しいといった点は踏まえておく必要があります。
月給をベースに生活資金を組み立てていた状況とは大きく変わるのです。

夫婦二人で生活する場合のシミュレーション

夫婦二人で老後を迎えた場合のシミュレーションをしてみましょう。
参考にするのは厚生労働省が発表した2023年時点における「年金額（改定額）」と「財政検証結果」です。

年金の改定額は物価変動率や賃金変動率、さらには全国の消費者物価指数などを踏まえ、
2023年度は前年度プラス0.1％の改定でした。
また財政検証とは5年ごとに行われている国民年金および厚生年金財政の見通しのことです。

実際にもらえる年金額はいくらなのか？

厚生労働省によると、2023年度における年金額は、
「厚生年金（夫婦二人分の老齢基礎年金を含む標準的な年金額で67歳以下）」で月額22万4,482円と例示されています。
ちなみにこの数字は夫が平均月収（43万9,000円）で40年間就業し、
妻はその期間のすべてにおいて専業主婦であった場合の給付水準です。

一方、国民年金のみの加入者であった場合では「国民年金（老齢基礎年金（満額））」の額は一人分で6万6,250円。
そうすると夫婦がそれぞれ同じ状況だと仮定した場合、もらえる年金額は13万2,500円になる計算です。

年金収入だけでは足りない部分を退職金と預貯金で補う

もらえる年金額は厚生年金と国民年金によって大きく異なるだけでなく、
加入期間や上乗せされる制度の利用状況などによっても変わり、年金財政の状況にも影響されます。

こうした現状を踏まえたうえで、年金収入だけではまかなえない部分を「退職金」や「預貯金」で補うわけです。

不足部分をどのようにして補填するか？

金融審議会「市場ワーキング・グループ」の資料（第21回）では、
高齢夫婦無職世帯（夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみ）の実収入は20万9,198円なのに対し、
実支出は26万3,718円と、約5万5,000円の不足が生じる計算です。

※「iDeCoを始めとした私的年金の現状と課題」厚生労働省

つまり老後が20〜30年ほどあると仮定した場合、およそ1,300万〜2,000万円が必要となる計算です。
これらをすべて退職金や預貯金でまかなえればいいのですが、それでも足りない場合、
計画的に貯蓄や投資によって資産形成していくことが求められます。

適宜、計画を修正していく意識を持っておくこと

将来の年金財政に不安がある以上、老後の資金は自分で用意しなければなりません。
「iDeCo」や「つみたてNISA」など、既存の非課税制度などを活用することや、
不動産投資などで退職後も毎月賃料が入ってくる仕組みを形成するなど、
状況に応じて修正しつつ資産形成を行っていきましょう。

適切な計画が不可欠！夫婦で必要な老後の資金とは

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/758

ご高覧頂きありがとうございました。


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今回のテーマは「ライフプランに合わせる、生命保険と見直しの必要性について」です。

生命保険の加入率は約8割といわれています。がんなどの成人病を患ったり、
事故に遭ったりするなど、自分の未来は誰にもわかりません。
この不安を払拭するためには生命保険へ加入することも一つの選択肢です。
一方で同じ保険に加入し続けると必要以上に保険料を払いすぎになるおそれもあります。
では、加入のタイミングと適切な見直しの時期とはどのようなものでしょうか。
本ブログでは生命保険の加入と見直しの必要性について考えてみます。

生命保険の加入率とチェックの時期

公益財団法人生命保険文化センターの「令和3年度生命保険に関する全国実態調査（速報版）」によると、
2021年度の生命保険（個人年金保険を含む）の世帯加入率は89.8％に上ります。
月々の保険料は長期的な視点で考えると、決しておろそかにできる金額ではありません。
だからこそお金の面から堅実に人生設計を考えるのであれば、生命保険の見直しは必須です。

人生にはさまざまな節目があります。
そのような時期が訪れた際、加入済の生命保険についてチェックすることがおすすめです。
例えば結婚した場合は、独身時とお金の扱い方が大きく変わってくるため、
生命保険の受取人を両親から配偶者へと移すことも一案といえます。
また子どもが産まれた場合は大学を卒業できるまでの費用を考慮して学資保険に加入することも良いでしょう。

ライフイベント時に保険の見直しを行うことは今後の家計の安定につながります。
では具体的に保険の見直しはどのようなタイミングで行うべきでしょうか。

生命保険を見直すタイミングとは

生命保険を見直すタイミングは将来起こる可能性のあるライフイベントから考えることが有効です。
例えば独身時と結婚後では将来に必要な費用が大きく異なります。
また子どもの有無や持ち家・自動車の買い替えなども資産形成を大きく左右する要因の一つです。

見直しのタイミングの一例

一例として、まず就職時に生命保険に加入したとしましょう。親元から独立し単独で生活をするため、
大きな病気や事故などに備えるためのリスクヘッジとしての加入です。

最初に訪れる生命保険の見直しの時期は結婚でしょう。
より適切な生命保険へ切り替えるために、単身から配偶者との共同生活に入る際には、
お互いの生命保険の契約内容を確認して情報を共有します。
さらにお互いに「どのようなライフプランを考えているのか」など、
収入や働き方などに合わせて保険の見直しを行うことが必要です。

次に訪れる大きな節目は子どもの出産や進学です。
「子どもが産まれた際、成人までにいくらかかるか」を考慮すると、それに合わせた生命保険の必要額が把握できるでしょう。
子どもは出産してから大学へ進学するまでの成長の過程で多額の費用が必要です。
文部科学省の発表によると子どもの学費は、幼稚園から大学まですべて公立の場合でも約987万～1,083万円、
すべて私立であれば約2,286万～2,453万円となっています。

出産後は子どもの進路に合わせた保険に加入することが必要です。
しかし万一の際に必要な保険金の給付額は子どもの進学に伴って次第に目減りしていくことになります。
このため子どもが中学・高校・大学・独立といったライフイベントの節目に生命保険の見直しを図ることは
家計の節約に有効に働くでしょう。

単身者・既婚者のどちらでも持ち家を購入する際には住宅ローンを組む人が大半でしょう。
住宅ローンを組むときは、同時に団体信用生命保険に加入することが多い傾向です。
団体信用生命保険は契約者に万一の事態が起きた際、残債を保険金で一括して返済する役割を果たします。

加入の前にシミュレーションを

ライフステージに合わせて生命保険の契約内容は見直しが必要です。
就職や転職、結婚など、人生にはさまざまなライフイベントが訪れます。
ライフイベントの節目にしっかりと生命保険の見直しを図ることで必要な保障の確認にもなるでしょう。
また見直しを行うことで無駄な保険料を抑えることも期待できるため、結果的に家計の助けにつながります。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「ウソ？ホント？生命保険に節税効果はあるのか」です。

収入が多ければ多い人ほど、「節税」に関心があるのではないでしょうか。
日本では累進課税制度が採用されており、家族構成や事業主・雇用者などによる違いはあるものの、
所得が多い人ほど税金が高くなる仕組みになっています。
例えば個人における所得税の税率は、最大で課税所得金額の45％です。
（所得が4,000万円超の場合）つまり収入の半分近くを、所得税として納める必要があります。

もちろん高額な課税が行われる前に、法人化などの対策を検討する人も多いかもしれません。
ただ実際に稼いでしまってから慌てて対応しようとしても、「時すでに遅し」という場合もあります。
税金対策というのは、あらかじめその内容をきちんと把握し、事前に着手することが大事なのです。

本ブログでは、「生命保険」の節税効果に的を絞り、その本質に迫ってみます。

税金対策の王道といえば？

税金対策（節税）の王道といえば、どのような手法をイメージするでしょうか。

さまざまなところで語られている手法としては、まず「扶養家族を増やすこと」が挙げられます。

扶養家族とは、生活費をはじめとした「経済的な面で支える必要がある家族」のことです。

節税という観点で考えると扶養家族を増やすことによって、
所得税の基礎となる課税所得金額から差し引ける控除額が大きくなります。

控除額が大きくなるということは、その分だけ課税所得金額が減額されるため、結果的に所得税の額は少なくなるのです。
所得税の場合、「納税者と生計を一にしていること」
「年間の合計所得金額が38万円以下（給与のみの場合は給与収入が103万円以下）」などの条件があります。
しかし、配偶者以外の親族（6親等内の血族及び3親等内の姻族）も対象となるため、広範にわたって適応が可能です。

生命保険の節税効果を検証する

扶養控除とともに、節税になるといわれているのが「生命保険」の活用です。
ただ本当に生命保険を活用すれば節税効果を得られるのでしょうか。検証してみましょう。

生命保険が節税になるという根拠

生命保険が節税になる根拠としてよくいわれているのは、「生命保険控除」に関するものです。
生命保険控除とは、その年に支払った生命保険料などの一定額が、課税所得から控除される制度のこと。
この制度により、生命保険に入っていれば節税につながると考えられているのです。

事業主による生命保険の活用

上記は個人の場合ですが、事業主の場合はどうでしょうか。
会社を経営している事業主に対し、節税目的として生命保険への加入を勧めるケースが多いです。
具体的には、保険料の支払いは全額損金として扱われるため、課税対象外となり利益を圧縮することができるというものです。
ただこうした手法に待ったをかけるかたちで、2019年4月に国税庁が新ルールを発表しています。

その内容は、「中途解約で戻る返戻率の最も高い値段に応じて課税水準を分ける」というものでした。
これにより損金にできる比率が減るため、保険活用のうまみは少なくなることとなります。

生命保険の活用は課税を先延ばしにするだけ

保険料の支払いによって利益を圧縮するということは、返戻金を受け取ったときに、
あらためて課税されるという点も見逃せません。
返戻金を受け取ることを前提に保険を活用するのは、単純に税金の支払いを先延ばししているだけに過ぎないのです。
ただ生命保険の営業マンは、そこまで解説してくれないことあります。

痛みを避けるために痛み止めを打つような保険活用は、結果的にどこかで負担が生じます。
生命保険の活用は、支出がともなうという点も加味しつつ、本質的な節税にはならないことを理解しておくべきでしょう。

税金の先延ばしは本質的には節税とはいえない

このように、節税効果があると思われている生命保険の活用ですが、個人でも事業主でも本質的な節税にはつながりません。
本ブログで紹介したような扶養家族を増やすといった基本的な節税対策を行いつつ、
その効果性についても検証していくことが求められます。

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今回のテーマは「老後の資金をさらに運用！どんなものがあるの？」です。

リタイア後、退職金をはじめ、「浮いている老後資金をさらに増やしていきたい」と考える人は少なくありません。

しかし、老後資金の運用は高いリスクをとってまで行うことは避けた方が良いでしょう。

本ブログでは、老後をさらに豊かにするための老後資金の運用法と注意点について説明します。

1.退職後、安定した生活が始まったら

例えば、30代などでマンション経営を始めて65歳の定年を機にローンが完済できたとします。

定年以降は、年金とともにマンション経営による家賃収入が得られ、
複数の収入源があるため悠々自適な生活に入ることが期待できるでしょう。

この場合、よほど豪遊しない限りは年金と家賃収入で生活はまかなえるため、退職金をはじめとする資産に余裕ができます。

年齢を考えると無理に働く必要はありませんが、お金に働いてもらう分には問題ありません。

1-1.平均寿命は男性81.09歳、女性87.26歳

人生100年時代と呼ばれるようになった現代、厚生労働省が発表している「2022年簡易生命表」によると
2022年の平均寿命は男性81.49歳、女性87.60歳です。

65歳から平均寿命までの年数は、男性が約16年、女性は約22年もあります。

そのため、リタイア後も約16〜22年間の余剰資金の運用方法を考えていくことは重要です。

マンション経営などを始めて老後に差しかかった後、蓄えた資産運用を通じてさらにステップアップしていくのも大切といえます。

2.老後の資産運用にはどのようなものがある？

老後の資産運用を行ううえではなるべくリスクを取りすぎず手堅くいきたいものです。
そう考えると、なるべくリスクを分散できるような安定した投資が望まれます。

では、安定した投資にはどのようなものがあるでしょうか。以下にその一例をピックアップしてみましょう。

・投資信託

・新NISA

2-1.投資信託

たとえば、サラリーマンを続けつつマンション経営をしていたものの、株式などの投資経験はない人もいるかもしれません。
このような人には、プロが運用してくれる投資信託がおすすめです。

投資信託にも、さまざまな種類がありますが、安定を目指すのであればインデックスファンドのような指標連動型や、
株式や債券などに分散して投資してゆくバランスファンドなどが優れています。

2-2.新NISA

2024年1月から始まる新NISA制度のポイントは5点あります。

1.一般NISA（成長投資枠）とつみたてNISA（つみたて投資枠）の併用が可能に

2.年間投資上限額が最大360万円に拡大

3.生涯非課税限度額が最大1,800万円で新設

4.非課税保有期間の無期限化

5.制度の恒久化

新NISAのメリット

・投資可能額・非課税保有限度額の拡大によって効率的な資産形成ができる

・売却して空いた枠を再度利用できる

・非課税保有期間が無期限になる

新NISAのデメリット

・損失が出た際に他の口座と損益通算ができない

・投資対象の選定が甘くなる（投資期間や非課税保有期間の縛りがなくなったため）

・短期的な目線で運用してしまう恐れ（年間投資額がふえたことにより）

3.なるべく避けたいリスク運用

金融商品にはさまざまなものがあります。
なかには大儲けできる可能性があるかわりに大損をする可能性のある、ハイリスクハイリターンの金融商品も少なくありません。

3-1.先物取引やFXなどはハイリスクハイリターン

一例としては、先物取引やFXなど、レバレッジをかけられるものが挙げられます。
しかし、老後資金はハイリスクハイリターンの商品で運用することはおすすめできません。

喪失してしまうおそれの高いものはなるべく遠ざけることが賢明です。

3-2.定年後に起業

また、サラリーマンから一念発起し定年後に大枚をはたいて起業し事業を始める人もいます。
しかし、起業というもののリスクは決して低いものではありません。

これについても慎重に先行きを考えることが大切です。
ずさんな計画では、大切な資産を運用するどころか失ってしまう可能性が高まってしまうでしょう。

4.利益よりも安定感を重視しよう

株式投資やFXなど、短期で運用していくには独特の中毒性があります。

なぜなら、短期間で資産が大きく増減することは、投資というより投機に近く、ギャンブルと変わらないからです。

しかし、本当の投資の真髄はマンション経営のように長く、コツコツと行う長期投資です。
老後の資産運用は、利益よりも安定性を重視して運用先を選定しましょう。