不動産の知識(札幌)の記事一覧｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営は高層と低層のどっちが最適？投資用マンションを選ぶときのポイント（前編）」です。

マンション経営は、低層マンションと高層マンションの特徴で分けることができます。
本ブログでは「低層マンションと高層マンションのメリットやデメリット」と
「マンション経営をする際にどちらのマンションが向いているのかを確認するためのポイント」について解説していきます。

低層マンションと高層マンションの違い

低層マンションと高層マンションには明確な定義がありません。
ただし、一般的に以下の目安で分類されていることが多いです。

・低層マンションは2〜5階建てが目安

・高層マンションは6階建て以上が目安

高層マンションのメリット

1.維持管理費が安くなる

前述したように高層マンションは6階建て以上のマンションを指します。
ちなみに20階建て以上のマンションを超高層マンションと呼びます。

高層マンションは低層マンションより階数が多いため、当然ですが部屋数も多いです。

部屋数が多いことで、マンションの管理費を多くの世帯が負担することになり、維持管理費が安くなるケースがあります。

2.資産価値が高い

高層マンションは駅チカ立地など人気の立地に建設されることが多く、資産価値が高い傾向にあります。

ただし、周囲に同じような高層マンションが建設されたりした場合、資産価値が下がる可能性もあります。

3.眺望がよく騒音が少ない

高層マンションの高層階にある部屋は、眺望が良く騒音が少ないことから人気で賃貸需要が高くなり、
空室のリスクを軽減することができます。

ただし、周囲により高い建物が建設された場合、そうした価値が低下する可能性もあるので、
立地をよく分析して慎重に購入することが重要です。

4.共用設備が多い

高層マンションは低層マンションと比べて共用設備が多い傾向にあります。
共用設備とはジム、ゲストルーム、スカイラウンジなどです。

このように、高層マンションは共用設備が充実していることが賃貸需要を高めることに繋がり、
空室のリスクを減少させています。

高層マンションのデメリット

当然ですが、メリットばかりがあるわけではありません。高層マンションにも少なからずデメリットがあります。

どのようなことが高層マンションのデメリットなのでしょうか。

1.購入価格が高い

高層マンションは賃貸需要が高い駅チカや、人気エリアの好立地に建築されることが多く、物件価格が高くなりがちです。
購入するための費用が高くなり、金融機関からの借入額も高くなります。

すなわちローンの返済額も高くなるので、頭金を多く払うか、高額のローンを払うかになります。
問題なく返済していけるかどうか、事前にしっかりとシミュレーションを行う必要があるでしょう。

2.災害時エレベーターが停止するなど避難がしにくい

高層マンションは階数が多いことからエレベーターが必要不可欠です。

地震や火災などの災害発生時にエレベーターが停止した場合、
エレベーター内にいた人は、高層階で閉じ込められるといったことが起こりえます。

超高層マンションにもなれば、エレベーターの移動距離が長いことから、
閉じ込められるリスクは低層マンションよりも高いといえるでしょう。

また避難する際には非常階段を使うことになりますが、高層階に住んでいる場合、降りるのに時間がかかります。

家族のなかに足腰が弱っている人がいたら、本人に大きな負担をかけるだけでなく、災害に巻き込まれるリスクもあります。

このように高層マンションは低層マンションと比べ災害のリスクが高いのは事実です。
災害リスクの高さから入居者から敬遠されることもあります。

3.共有施設が多い場合は管理費が高くなる傾向がある

メリットで説明したように高層マンションは共用設備や施設が多くなります。

入居者にとっては利便性が高いであろうことからメリットではあるのですが、
マンション経営の視点からいうとそれがデメリットになることもあります。

共有施設が充実しているとなると、必然的にマンションの入居者から徴収する管理費を含む家賃が高くなります。

今の入居者が退去するとなったとき、すぐに次の入居者が見つかれば良いのですが、
家賃の高さが懸念点となり、なかなか入居者が決まらないといったことが起こりえます。

空室の期間は入居者からの家賃をローンの返済に充てることはできませんので、自分で払わなければなりません。
ローンが高額だった場合、家計や預金に大きなダメージを与えることにもなりかねません。

マンション経営は高層と低層のどっちが最適？投資用マンションを選ぶときのポイント

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1224


ご高覧頂きありがとうございました。

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション退去費用の相場は？オーナー負担内容と相場を解説（後編）」です。

マンション経営でオーナーが負担するコストに「退去時費用」があります。
借主とトラブルにならないように、負担する費用の内容や相場をしっかり把握しておくことが重要です。
後編では退去時のトラブルを避ける方法についてお伝えします。

1.トラブル回避の方法

賃貸経営にトラブルは付き物です。とくに費用が生じる事項についてはトラブルに発展するケースが多いといえます。

公的機関の調査では原状回復費用や敷金に関するトラブルの件数は年間1万件を超えています。

ここでは、原状回復の費用を巡って入居者から寄せられた相談の実態を公的機関のデータや事例から確認し、

トラブルを回避するために実践すべき対策について紹介します。

1-1.最も多いのが原状回復に関するトラブル

オーナーと入居者の間で最も多いトラブルが原状回復に関することです。

独立行政法人国民生活センターの調査によると、
ハウスクリーニングやクロス替え等にかかった原状回復費用を敷金から差し引かれて敷金が返金されない、
あるいは敷金を上回る金額を請求されたという相談が2022年度に1万2,856件寄せられています。

毎年相談件数が1万件を超えていることから、いかに原状回復や敷金に関するトラブルが多いかが分かります。
国民生活センターが挙げている事例では、以下のようなことが紹介されています。

・賃貸マンションを退去したところ、高額なハウスクリーニング代を請求された

・5年入居していた賃貸アパートを退去したところ、壁紙の修理をするため敷金は返金できないと連絡があった

国土交通省のガイドラインではいずれもオーナー側が負担するケースにあてはまりますが、
入居者側に原因がないか細かい状況がわからないため一概に判断できない面もあります。

5-2.入居者とのトラブルを回避するためには

自主管理のオーナーが入居者とのトラブルを回避するためには、以下の3つの方法を実践することが有効です。

1.原状回復ガイドラインを渡す

インターネットで閲覧できるとはいえ、ガイドラインの存在を知らない入居者もいるでしょう。

契約時にプリントアウトしたガイドラインを手渡して熟読してもらうのも有効な方法です。
ガイドラインに沿って判断することでお互いに納得した結論を出すことができます。

2.チェックシートを使って立ち会いする

入居時や退去時にオーナーと入居者が立ち会いを行う際に、
お互いにチェックシートを使ってチェックすると、見落としなどを防ぐことができます。

あわせて写真を撮っておくと、退去時に当初の状況との変化を比較しやすくなります。

3.取り決めを明文化する

トラブルになるケースが多い費用については、書面として明文化することが大切です。

明文化したことで、ハウスクリーニングの裁判においてオーナーの主張が認められた判例があります。
ただし、明文化するだけでなく入居者への説明をしっかり果たすことが重要です。

6.退去時費用は、かけるべき部分にしっかりかけるべき

オーナーはマンション経営の退去時費用に「どんな項目があり、どれくらいの費用がかかるか」を把握しておく必要があります。

退去時費用を考えるときのポイントはコストを抑えることにこだわりすぎないことです。

なぜなら、「かけるべき部分にコストをしっかりかけて入居者を決めること」が最優先課題だからです。

コストを抑えても入居者が決まらず、空室期間が長くなれば収入面のマイナスも大きくなることを心得ておくべきでしょう。

一方で、入居者に負担してもらうべき費用はきちんと敷金から差し引き、オーナーの損失にならないようにする必要があります。

その場合は、国土交通省のガイドラインに照らし合わせて、入居者に納得して費用を負担してもらいましょう。

トラブルの多い退去時費用ですが、お互いが納得して負担できるように基準を明確にし、信頼関係を築くことが求められます。

マンション退去費用の相場は？オーナー負担内容と相場を解説

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1144


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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション退去費用の相場は？オーナー負担内容と相場を解説（中編）」です。

マンション経営でオーナーが負担するコストに「退去時費用」があります。
借主とトラブルにならないように、負担する費用の内容や相場をしっかり把握しておくことが重要です。
中編では退去時に負担する費用の続きと退去時費用の相場についてお伝えします。

1.入居者が退去したときにオーナーが負担する費用（前編からの続き）

1-1.仲介手数料

仲介手数料とはオーナー（貸主）と入居者（借主）をマッチングする不動産会社（仲介会社）に支払う手数料のことです。

宅地建物取引業法では、賃貸の仲介で受け取れる手数料は貸主と借主の両者から
それぞれ賃料の半月分（0.5ヵ月分）以内と定めています。

1-2.広告料（AD）

不動産仲介会社に支払う広告料(AD)とは仲介手数料とは別に、追加で広告を行ってもらった場合に支払う費用です。

広告料を付けるメリットは不動産会社にとって仲介手数料とは別に利益を得られるため、
より熱心に客付け活動を行う傾向があることです。入居希望者の照会頻度が増え、成約する確率が高くなります。

1-3.賃貸物件サイトなどへの出稿料（掲載料）

入居者を募集する際、有料の賃貸物件サイトなどに広告（物件情報）を掲載した場合は出稿料がかかります。

管理会社が負担するケースも多いですが、提案があった際はメディアの出稿料・出稿期間・条件などを確認しましょう。

1-4.その他

原状回復費とは別にエアコンや給湯器などの住宅設備が老朽化、
また故障している場合は、入居者が退去するタイミングで交換するケースもあります。

併せて、賃貸借契約のときに「退去時のクリーニング費用は入居者が負担する」といった特約を定めていて、
それを入居者が認めている場合、本来オーナーが負担する費用を入居者が負担するケースもあります。

2.マンション経営（ワンルーム）でかかる退去時費用の相場

退去時費用の具体的な金額は、読みづらい部分もあります。
そのため、不動産会社の担当者に「いくらかかるの？」と質問をしてもあいまいな反応になりがちです。

ただオーナーからすると、退去時費用がどれくらいかかるか把握できないのは不安だと思います。
あくまでも一例として目安をご紹介したいと思います。なお、ワンルームマンションの場合の目安です。

2-1.ハウスクリーニング代

ハウスクリーニング代は特約などがない限り、オーナー負担になります。

ハウスクリーニングとは、プロの清掃業者に依頼して、物件の必要な箇所を清掃してもらうことです。
ある程度の年数住んでいれば、経年による汚れは発生するのが普通です。

次の入居者を確保するために、部屋をきれいな状態にするのがハウスクリーニングの目的です。
ハウスクリーニング箇所の内訳は下表の通りです。

【ハウスクリーニング箇所の内訳】

※一例です。料金や汚れ具合、オプションの有無によって異なります。

ハウスクリーニングを依頼する場合は、必ず請求書に料金の内訳を書いてもらうようにしましょう。
万一入居者の過失によって汚れた箇所がある場合に、費用の根拠を明確にするためです。

【ハウスクリーニング間取り別相場】

2-2.クロスの張り替え

クロスの張り替え費用は、入居者が喫煙者でヤニによって色が変色している場合などは入居者負担になります。
また、通常の経年劣化による張り替えの場合はオーナー負担になります。

ただし 、クロスの耐用年数は6年ですので、タバコを吸った影響でクロスが変色していても、

6年以上入居者が住み続けたのならクロスの張り替え費用はオーナー負担という考え方が一般的です。

【クロスの張り替えの相場】

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション退去費用の相場は？オーナー負担内容と相場を解説（前編）」です。

マンション経営でオーナーが負担するコストに「退去時費用」があります。
借主とトラブルにならないように、負担する費用の内容や相場をしっかり把握しておくことが重要です。
本ブログでは退去時費用を項目別にご紹介します。

1.退去時費用は「更新時期」や「環境変化」で起こりやすい

退去時費用は、入居者が入れ替わるときにかかるものです。この費用をオーナー側と入居者の双方で負担します。

「いつ入居者が退去するか」のタイミングは読みずらいですが、入居者の背景によってある程度推測することもできます。
なぜなら退去は「更新時期」や「環境の変化」で起こりやすいからです。

1-1.更新時期

退去が「更新時期」に起こりやすい理由は、
「更新料を払うのであれば、新しい賃貸物件に引っ越そう」と考える入居者がいるからです。

1-2.環境の変化

もう1つ退去のきっかけになるのが「環境の変化」です。特に進学・就職・異動・転職などによる生活環境の変化があります。

例えば入居者が大学生だとすると、卒業のタイミングで退去する可能性が高いと推測できます。
また、異動の多い職種の公務員が入居者の場合、数年で退去する可能性が高いともいえます。

入居者満足度も退去に大きな影響を与えます。

「騒音がひどい」「管理状態が悪い」など安心・快適に暮らせない事情があると退去が頻繁に起こりやすくなります。
これによってオーナーが負担する退去費用も多くなります。

3.入居者が退去したときにオーナーが負担する費用

退去し、次の入居者募集までにオーナーが負担する費用には、「原状回復費」「仲介手数料」「広告料（AD）」などがあります。

マンション経営をする際には、これらの費用を想定したうえで経営計画をシュミレーションしましょう。

3-1.原状回復費

原状回復費とは、部屋を入居前と同じ状態に戻すための費用です。

国土交通省住宅局が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、以下のように定義しています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、
その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

（出典：国土交通省 住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

原則、管理会社と入居者が部屋の状態を両者で確認したうえで、賃貸借契約の内容に沿って費用配分や金額を決めます。

具体的な項目としては、ハウスクリーニング、クロスの張り替え、住宅設備の交換などがあります。

原状回復費の考え方として、一般的な生活で汚れたり経年劣化が発生した場合の修繕費は、オーナー側の負担となります。

一方、入居者が故意または不注意で破損・損傷させた箇所などについては入居者の負担となります。

【オーナーが負担するもの】

賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの

・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
・畳の変色、フローリングの色落ち
・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
・壁に貼ったポスターや絵画の跡
・エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡
・クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）
・壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
・地震で破損したガラス
・網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）
・鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）
・設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの）

次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップを検討するもの

・畳の裏返し、表替え（特に破損等していないが、次の入居者確保のために行うもの）
・フローリングワックスがけ
・網戸の張替え（破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの）
・全体のハウスクリーニング（専門業者による）
・エアコンの内部洗浄
・消毒（台所、トイレ）
・浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの）

国土交通省 住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

【入居者が負担するもの】

賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの（明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）

・引越作業で生じたひっかきキズ
・畳やフローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）
・落書き等の故意による毀損
・タバコ等のヤニ・臭い
・壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替が必要な程度のもの）
・クーラー（賃借人所有）から水漏れし、放置したため壁が腐食
・天井に直接つけた照明器具の跡
・飼育ペットによる柱等のキズ・臭い
・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
・鍵の紛失、破損による取替え
・戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

・カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
・冷蔵庫下のサビ跡
・台所の油汚れ
・結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
・クーラー（賃貸人所有）から水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食
・ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす
・風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等

国土交通省 住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

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今回のテーマは「ローリスクのマンション経営とは？リスク軽減の仕組みやメリット・注意点を解説！（後編）」です。

将来をより豊かにする手段として20代から30代のビジネスパーソンを中心にマンション経営が注目を集めています。

一般的にマンション経営は「ローリスク・ロングリターン」といわれていますが、他の資産運用と違いはあるのでしょうか。

そこで後編では、デメリットを回避する方法、初心者のマンション経営についてご紹介します。

1.デメリットを回避する方法

マンション経営を成功させるポイントは、デメリットの少ない物件を選ぶことです。

以下に紹介するポイントを押さえて物件を選ぶことで、安定したマンション経営につなげることができます。

1-1.立地が重要

マンション経営では立地の選定が最も重要といわれています。良い立地の物件を選ぶことで、空室リスクを軽減できます。

例えば、学生街と呼ばれるエリアがあります。学生はほとんどが単身で住むため、
大学の最寄り駅から徒歩10分圏内のワンルームマンションであれば多くの需要を見込めます。

1-2.初心者は新築のワンルームマンション一択

マンション経営初心者が物件を探すなら、新築ワンルームマンション一択が望ましいでしょう。

初めてのマンション経営では、入居者がついて安定した家賃収入を得られることが大切です。
また、修繕費など余計な経費をかけないことが収支の黒字確保につながります。

新築ワンルームマンションは修繕費がほとんどかからず、需要も多いため初心者でも失敗するリスクが少ない物件といえます。

1-3.ブランドマンションは資産価値が落ちにくい

富裕層を中心に、ブランドマンションも高い人気を誇っています。
ブランドマンションは資産価値が落ちにくいというメリットがあります。

販売会社のブランド名を掲げ、会社の威信を賭けた物件になっています。
そのため好立地にあり、建物のクオリティも高いのが人気の要因です。

ブランドマンションはセキュリティも強固であることから、犯罪リスクが軽減される点でも安心して経営できます。

1-4.購入するなら大都市圏の新築マンションが狙い目

エリア的な狙い目は東京23区、横浜、名古屋など大都市圏の新築マンションです。

マンション経営では「東京23区駅徒歩10分以内」が好立地物件の条件としてよく知られていますが、
首都圏や近畿・中部の大都市圏も狙い目のエリアとして有力です。

ただし、人気エリアは入居者が見込める一方で競合物件も多いので、
新築物件を購入して中古物件との差別化を図ることが必要になります。

2.初心者ならば迷うことなく新築マンション経営

マンション経営初心者の方は迷うことなく新築マンションを選ぶことをおすすめします。

初めてのマンション経営では、大きく儲けることよりも確実に家賃収入を得られることが大切だからです。

そして、修繕費などのコストも当初は少ないことが理想です。新築マンションが有利なポイントは以下のとおりです。

2-1.新築マンションは入居者が付きやすい

物件探しで新築に限定して探しているユーザーは常に存在するので、入居者がつきやすいというメリットがあります。

また、選ぶのが大変なくらいある中古と比べて、新築は物件そのものが少ないので希少性が高いのも有利なポイントです。

2-2.開業当初は修繕費がほとんどかからない

先ほども触れましたが、新築マンションは経営を始めてから当初10年程度は修繕費がかかることは少ないといえます。
この期間に、修繕費用を蓄え、次の物件を探されてもいいでしょう。

2-3.出口戦略に有利である

マンション経営は出口戦略も重要です。
不動産投資ローンを完済したら、売却して新築マンションに買い替えるのも有効な選択肢の1つになります。

中古マンションは築20年で購入して30年間経営すると、売却を考える頃には築50年となります。
その点新築マンションは30年経過してもまだ築30年です。

築50年と築30年、どちらの資産価値が高いかは明白です。
売却時に資産価値の高い中古マンションであるためにも、新築で購入したほうが有利といえます。

8.マンション経営はローリスクで長期的な資産運用が可能

今回は、ローリスク・ロングリターンの資産運用としてマンション経営の特徴やメリット、注意点などを解説しました。

ハイリスク・ハイリターンな商品と比較し、マンション経営は低リスクかつ長期的で安定的な資産運用が可能です。

また、オーナーに万が一のことがあっても団信からローンが完済されるため、家族に現物資産として物件を残すことができます。

マンション経営では空室リスクが大きなデメリットといわれていますが、
物件の立地や周辺環境からある程度入居者の需要は予測可能です。
好立地物件を選ぶ限り、マンション経営は非常にローリスクな事業といえます。

マンション経営をお考えの方は、今回紹介した内容をぜひご自身の資産運用にお役立てください。

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1.マンション経営のメリット

1-1.忙しい人でもほとんど手間をかけずに不労所得が得られる

株式やFXなどで安定した利益を得るには、為替の値動きや経済市場の状態など
情報をキャッチアップし続けることが求められるため、かなりの学習時間が必要です。

一方、マンション経営は不動産の基本的な知識は必要なものの、
本業で忙しいビジネスパーソンでもほとんど手間をかけずに不労所得が得られます。

また、マンションの運用で必要な業務を不動産管理会社に任せることもできるため、
本業の負担になることなく経営の継続が可能です。

1-2.老後の暮らしに余裕ができる

健康寿命が延び「人生100年時代」といわれているなか、
少しでも豊かな老後を過ごすための資産運用として、マンション経営が注目を集めています。

年金制度の崩壊を見据えてマンション経営を始めることで、老後資金にプラスして家賃収入が得られるためです。

1-3.保険代替効果がある

マンション購入にあたって融資を利用した場合、団体信用生命保険（団信）に加入すれば、
生命保険代替効果で家族に資産を残せます。

万が一ローンの返済中にオーナーが亡くなっても、
ローンの残債がゼロになるうえにマンションという資産を家族に残すことができます。

1-4.節税対策になる

マンション経営は節税対策になるため、今の暮らしに余裕を与えてくれます。

確定申告を行えば、マンション経営でかかった費用を経費として計上できるなどの優遇措置も受けられます。

また、相続を目的としたマンション経営の場合も、資産としての評価は不動産のほうが現金よりも低いため、
相続税の節税効果を得ることが可能です。

2.マンション経営のデメリット

2-1.空室や家賃滞納リスクがある

マンション経営で最も心配されるのが空室リスクです。
そのため、賃貸ニーズが高いエリアの物件を選ぶことが非常に重要になります。

物件の収益性から物件価格を重要視する方も多いですが、入居者が決まらなければマンション経営は成り立ちません。

加えて家賃滞納リスクもありますので、質の良い入居者を得られる物件であることも重要な要素です。

新築マンションであれば空室リスクが低いうえ、高めの家賃を払える属性の良い入居者を見込めるメリットがあります。

2-2.物件の経年劣化で修繕費が発生する

マンションは経年とともに劣化が進みます。
特に中古マンションは築20～30年の物件を購入すると、早い時期に修繕箇所が発生する可能性があります。

さらに、入居者が退去するときの原状回復において、
経年劣化による損耗はオーナーが費用を負担することになります。

経年劣化の問題は、新築マンションを購入することで遅らせることができます。

新築なら購入後10年程度は修繕が発生する可能性は低いので、その期間に将来の修繕に備えて積み立てを行うことも可能です。

2-3.災害リスクがある

台風や地震などの自然災害や、火災などの人為的災害までマンション経営には災害リスクが伴います。

一棟マンションを購入した場合は、災害からの復旧にある程度の日数を要する場合があるので、
区分所有マンションを複数のエリアに保有するほうが災害リスクは低くなります。

また、セキュリティが弱い物件の場合は空き巣など犯罪リスクも高くなるので注意が必要です。

2-4.金利上昇リスクがある

変動金利の不動産投資ローンを組んで物件を購入した場合は、金利が上昇することも考慮しなければなりません。

全期間固定金利を選べば金利上昇リスクを抑えられますが、変動金利に比べると金利水準が高くなります。

低金利の時代は固定金利のほうが安心ですが、
固定金利にした場合は繰り上げ返済できない金融機関もあるので、契約前によく確認する必要があります。

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「ローリスクのマンション経営とは？リスク軽減の仕組みやメリット・注意点を解説！（前編）」です。

将来をより豊かにする手段として20代から30代のビジネスパーソンを中心にマンション経営が注目を集めています。
一般的にマンション経営は「ローリスク・ロングリターン」といわれていますが、他の資産運用と違いはあるのでしょうか。
そこで本ブログでは、マンション経営のメリットに関してリスク軽減の仕組みなども交えながらご紹介します。

1.マンション経営はなぜローリスク・ロングリターンなのか？

低リスクで長期間の利益を得るローリスク・ロングリターンは投資において理想の形です。

中でもマンション経営は、長期間にわたって家賃収入という安定した利益の獲得が可能です。

株のような証券投資では売買のタイミングによって利益が異なりますが、
マンション経営は、入居者がついている限り毎月一定の収入を確保することができます。

家賃収入を得ながらローンを完済すれば、その後は家賃が丸々収入となります。
また物件を売却すれば売却益も得られることから、マンション経営はローリスク・ロングリターンの資産運用といえるのです。

1-1.株式、FX、先物取引は短期で利益を得られるがハイリスク

それでは、他の資産運用にはどのような特徴があるのでしょうか。

例えば株式やFX、先物取引は、短期間で高い利益を得られる可能性があります。
マンション経営に比べて売買が非常に容易ですが、一方で価格変動が激しく大きな損失を出す可能性があります。

また、市場予測の難易度が高いため、ハイリスク・ハイリターンといわれています。

1-2.マンション経営の懸念点

ローリスクな特徴を持つマンション経営ですが、全く懸念がないわけではありません。

アパートやマンション経営では、「空室が続いてなかなか借主がつかない」という空室リスクが最も大きな懸念点です。
築年数によっては家賃の下落リスクもあります。

しかし東京23区内や横浜、名古屋など大都市圏の好立地なマンションであれば、空室リスクを最小限に抑えることができます。
新築マンションであれば家賃下落リスクも当面ないでしょう。

2.ローリスク・ロングリターンのマンション経営の特徴

マンション経営はローリスクであり、さらにはロングリターンが期待できる投資といわれています。
具体的にどのような点が「ローリスク・ロングリターン」なのでしょうか。

2-1.高利回りかつ安定性の高い不労所得が得られる

日本は超金利時代が続いており、2022年1月時点での大手都市銀行の普通預金の金利は年0.001%しかありません。

つまり、100万円を1年間預けても、利息はたったの10円にしかならない試算になります。

その点マンション経営なら、元手として多少の資金は必要になるものの、
空室リスクを削減できれば安定性の高い不労所得を長期間にわたって得ることが見込めます。

特に都内の新築ワンルームマンションは賃貸需要が高い傾向にあり、
地方と比べると空室リスクや家賃の下落などのリスクは低く、安定した運用が期待できます。

2-2.一室から資産運用ができる

「マンション経営」と聞くと、「一棟丸ごと購入する必要があるのでは」とイメージする方もいらっしゃるかもしれません。

一棟を所有される方もいらっしゃいますが、それは主に上級者です。
初心者向けのマンション経営としては、マンションの一室（1R）から経営が可能です。

つまり、マイホームを購入するのと同じ感覚で一室だけ物件を購入し、不動産の経営者として資産運用ができます。

2-3.投資ローンを組みながら家賃収入で返済

一般的な不動産を活用した資産運用と同様に、自己資金の不足分についてはローンを組みながら家賃収入で返済可能です。

加えて、特に評価の高い新築マンションなどは満額の融資を受けられるケースも多く、
少ない自己資金から資産運用のスタートが可能といわれています。

3.マンション経営の仕組み

不動産投資のなかでもローリスクといわれているのが「マンションの経営」です。

「マンション経営で不労所得を得る」とは、一体どのような仕組みで成り立っているのでしょうか。

端的にいうと、マンション経営とは「マンションを購入し、第三者に賃貸して毎月安定した家賃収入を得ること」です。

前述したとおり、購入するマンションは一棟買いも可能ですが一室からの購入もできます。

マンションの購入には大きな資金が必要なため、多くの方がローンを活用してマンション経営をスタートさせますが、
月々のローン返済は家賃収入でほぼまかなうことが可能です。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「会社員こそマンション経営を始めるべき5つの理由と成功ノウハウ（後編）」です。

前編では会社員がマンション経営に適している理由と

マンション経営で実現できることについてお伝えしました。

後編ではマンション経営を成功するための鉄則と会社員ならではの「会社バレ」についてお伝えします。

会社員の収入源は、毎月の給料やボーナスです。
しかし先行きの不透明感もあって、これだけでは不安だと感じている方は多いと思います。
また、近年では働き方や人生の価値観が多様化しており、セミリタイアやFIRE（経済的自立、早期リタイア）と呼ばれる
アーリーリタイアなど、会社員だけにこだわらない人生に憧れを持つ人も多くなっています。

より安心感のある生活の実現、もしくは憧れている生活を実現するための手段として、
本ブログではマンション経営を提案したいと思います。

これからマンション経営を始めたいとお考えの方には必見の情報が詰まっていますので、ぜひ最後までご覧ください

1会社員がマンション経営で成功するための鉄則

1-1.信頼できるパートナーを見つける

不動産会社の中には、投資物件の取り扱いに強みを持つ会社があります。
不動産投資会社とも呼ばれる専門業者で、マンション経営を始めたい人やすでに取り組んでいる人を顧客として
収益物件の提案や販売を行っています。

マンション経営で重要になるのが、マンション経営に精通したパートナーの存在です。
そのパートナーとは、言うまでもなく顧客目線で親身になってくれる不動産投資会社のことです。

1-2.リスクをしっかりと理解する

どんな投資にもリスクは付き物ですが、マンション経営にも特有のリスクがあります。
主なものを挙げてみると、以下のようになります。

空室リスク、家賃下落リスク、資産価値低下リスク、自然災害リスク

家賃滞納リスク、入居者とのトラブル、入居者同士のトラブル

多くのリスクがあると感じると思いますが、これらは委託するなどの方法で適切に管理することができます。
だからといってリスクがゼロになるわけではないので、マンション経営のリスクは理解しておく必要があります。

1-3.長期的な視野で取り組む

株やFXと違って、マンション経営はすぐに「結果」が出るものではありません。
資金計画によっては、開始初期の収益が家賃収入から必要経費やローン返済分を差し引くと赤字になることがあります。

しかし、マンション経営は目先の利益を追い求めるというより長期的な視野で利益を積み上げていくものです。
収支についても長期的な視野で考える必要があります。
そのため、すぐに結果が欲しいという人にはマンション経営は不向きかもしれません。

1-4.他人任せは禁物

信頼できる不動産投資会社がパートナーとなり、管理も管理会社に委託しているのはマンション経営の理想的な形です。
だからといって他人任せにしてしまうのは禁物です。
特に物件選びや購入といった重要な投資判断は自分で考えて決めるものです。

自分で決めるためには、もちろん勉強も必要です。
勉強をして知識を高め、経験から多くのことを学ぶ姿勢で臨むことで洗練されたマンションオーナーとなることができるのです。

1-5.今だけでなく将来のシミュレーションを重視する

先ほども述べたように、マンション経営は長期的な視野で取り組むものです。
「今」だけでなく将来の姿もしっかりシミュレーションをしたうえで投資判断をしましょう。

2.会社員なら気になる「会社バレ」について

会社員の方々の関心事の一つには「会社バレ」があるのではないでしょうか。
副業が禁止されている会社であればもちろんのこと、そうでなくても会社に知られたくないという方は多いと思います。

ここでは「会社バレ」が起きる理由と、その対策について解説します。

2-1.マンション経営は副業に該当しない

そもそもマンション経営は、労働を伴う副業には該当しないと解釈されています。
株やFXも副業ではなく投資なので、これらと同様の扱いとなっています。

公務員は兼業が禁止されていますが、一定の条件を満たせばマンション経営は可能です。
管理を外部委託できることや、相続した不動産がある人もいることなどが主な理由ですが、
そもそも兼業を禁止している理由が業務への影響なので、投資と同じ感覚で労働を伴わないのであれば副業には該当しません。

2-2.副業が禁止されていなくてもマンション経営の事実は知られたくない

会社が副業を禁止していなくても、マンション経営をしている事実を知られたくない方もいらっしゃるでしょう。
その場合は、住民税の納税方法に注意してください。

住民税には、特別徴収と普通徴収という2つの納税方法があります。
会社員の方が給料から住民税も天引きされる方法が特別徴収です。
マンション経営で得た収入を確定申告した場合、特別徴収だと税額が変わるため、
会社の経理には「給料以外の収入がある」ことが分かります。

そこで確定申告の際に住民税の納付方法を特別徴収ではなく、普通徴収を選択します。
これにより、住民税の納付書が自宅に送られてくるので、会社には税額が変更されたことが分かりません。

国税庁 住民税・事業税に関する事項

2-3.「会社バレ」最大の原因は自分の口

「会社バレ」の原因として最も多いのは自分で話してしまうことだといわれています。

魅力的な収入源を確保できた喜びもあって話したくなる気持ちは分かりますが、その話がどこまで広がるかは想像できません。

本当に会社に知られたくないのであれば、マンション経営のことを不用意に話したりしないようにしましょう。
特に不動産を購入して副業に進出したとなると「会社を辞めようとしている」といった噂が立ってしまう恐れもあるので、
情報の管理にも注意が必要です。

5.まとめ

マンション経営に興味をお持ちの会社員の方々に向けて、今の段階で知っておくべき知識を解説してきました。
ブログを読む前は、マンション経営に難しいイメージを持っていたかもしれませんが、
実際に読んでみると「自分にもできそうだ」と思える部分もあったのではないでしょうか。

本文でも解説しているように、「信頼できるパートナーを味方につけられるかどうか」が成功の鍵を握っています。
まずは信頼できるパートナー探しから行動してみてはいかがでしょうか。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「会社員こそマンション経営を始めるべき5つの理由と成功ノウハウ（前編）」です。

会社員の収入源は、毎月の給料やボーナスです。
しかし先行きの不透明感もあって、これだけでは不安だと感じている方は多いと思います。
また、近年では働き方や人生の価値観が多様化しており、セミリタイアやFIRE（経済的自立、早期リタイア）と呼ばれる
アーリーリタイアなど、会社員だけにこだわらない人生に憧れを持つ人も多くなっています。

より安心感のある生活の実現、もしくは憧れている生活を実現するための手段として、
本ブログではマンション経営を提案したいと思います。
マンションを購入して入居者からの家賃収入を主な収入源とするビジネスモデルで、
数ある投資の中でも確実性や現実性、再現性に優れていることから、すでに多くの人が取り組んでいます。

これからマンション経営を始めたいとお考えの方には必見の情報が詰まっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

1.会社員がマンション経営に適している5つの理由

本ブログは会社員の皆さんがマンション経営をすることを想定して解説を進めていきますが、
そもそも会社員がマンション経営に適していることをご存じでしょうか？その5つの理由は、以下のとおりです。

1-1.給料以外の収入源が人生と生活を豊かにする

皆さまはマンション経営に興味をお持ちになった理由として、給料しか収入源がないことへの不安があるのではないでしょうか？
先行きの不透明感が払拭されず、それがコロナ禍によって一層強くなったという方も多いと思います。

10年後や20年後、老後のことを考えると、より経済的な不安を感じられる方が増えていますので、
現役世代のうちから資産形成をして老後に備えることで、「得体のしれない不安」を解消するのに役立つでしょう。

給与以外の将来の収入源を現役世代のうちに確保しておくことで、
心に余裕が生まれ唯一の収入源である会社との向き合い方も変わってくるかもしれません。

1-2.本業への影響が少ない

副業で収入を得るためには本業以外の労働を伴いますが、副業に体力と時間を割くことで本業に支障が出てしまったり、
そうでなくても毎日働きづめでは「豊かな生活」とは程遠いものになってしまいます。

数ある副業の中でも、マンション経営は管理業務を含むほとんどの業務を外注することができます。
本業が忙しい会社員にとって、マンション経営は数少ない選択肢の一つといえるのです。

1-3.会社員の「信用」が融資で有利になる

マンション経営を始めるにはマンション物件を購入する必要があります。
少なくとも数千万円規模の投資を伴うため、銀行など金融機関の融資を利用するのがセオリーです。

金融機関の融資審査では返済能力の裏付けの一つとして「安定的な収入」や「勤続年数」などが見られるため、
それを備えている会社員はとても有利な立場にあります。
会社員の中でも年収が高い人はより審査に通りやすくなるので、この優位性は大いに活かすべきでしょう。

1-4.年金効果がリスクヘッジになる

会社員はいつか、定年退職と迎えます。
自営業のように「生涯現役」というわけにいかないので、定年後の収入源を確保しておく必要があります。

国の機関や各種団体の調査結果を見ても、老後に向けて大半の人が経済的な不安を抱えていることが如実に表れています。
「老後2,000万円不足問題」に象徴されるように、公的年金だけで安心の老後を迎えられると考えている人は今や少数派です。

会社員には定年がありますが、マンション経営による収入に定年はありません。
定年後も続く安定的な収入源を確保しておくことの有効性はいうまでもないでしょう。

1-5.生命保険と同等の効果がある

公益財団法人生命保険文化センターの調査では、生命保険に加入している人は男性で77.6％、女性で81.5％です。
（いずれも2022年のデータ）
会社員になったら生命保険の営業マンから「社会人の常識」として保険を勧められて加入した方も多いのではないでしょうか。

万が一のリスクに備える意味では生命保険の有用性は高いのですが、マンション経営にも同等の効果があります。
その根拠は、団体信用生命保険です。マンション経営を始めるための金融機関の融資を利用するには、
団信への加入が前提になりますが、これはオーナーが死亡を含む事情で返済不能に陥った場合、
保険金で完済するための仕組みです。

マンション経営には、老後だけでなく現役世代である「今」に対してもリスクヘッジ効果があるということです。

2.マンション経営で実現できること

マンション経営に期待することはさまざまだと思います。
ここではその期待にマンション経営がどう応えられるのか、何を実現できるのかを解説します。

2-1.FIREを達成したい

会社に依存せず経済的な自立を果たし、早期リタイアをして悠々自適に過ごす生活のことをFIREといいます。
「Financial Independence, Retire Early」の頭文字をとったもので、会社員の中にはFIREを目指している方もいることでしょう。

FIREを達成するには数千万円クラスの金融資産が必要になるといわれていますが、
会社員を続けながら貯金をしてもこれを達成できる見通しはなかなか立たないかもしれません。

しかしマンション経営は融資を利用できるので、初期投資額の全額ではなく一部の自己資金があれば始めることができます。
少ない自己資金で数倍もの資産運用が可能になるこの特性はレバレッジ効果と呼ばれ、投資効率の高さもメリットの1つです。

2-2.給料に上乗せできる収入がほしい

会社員で今の給料に満足しているという方は、おそらく少数でしょう。
給料への満足感は主観によるものなので、いくらあれば満足という普遍的な金額があるわけではありませんが、
「今の給料にあと〇万円あれば」と感じている方はとても多いと思います。

マンション経営では毎月の家賃収入が得られるので、「今の給料にあと〇万円」を実現することができます。
毎月の安定的な収入を得ることができるのがマンション経営の魅力の一つでもあります。

2-3.老後の不安を解消したい

定年退職がある会社員にとって、定年後の生活に安心を得ることには大きな意味があります。

マンション経営による資産形成で老後の不安を解消することは、老後だけでなく「今」の精神的なゆとりにもつながります。

2-4.将来のために何か投資を始めたい

将来のために何か投資を始めたいと考えている人は多いことでしょう。
株やFX、さらには仮想通貨などの投資は値動きが激しく、大きな利益を狙える一方で大損のリスクもはらんでいます。

マンション経営を含む不動産投資は、投資全体で見るとミドルリスクに分類されます。
株やFXのように一獲千金のチャンスはあまりありませんが、その一方でリスクも抑えやすいということです。

将来に備えるのであれば、一獲千金のチャンスは必要ありません。
むしろリスクを抑え、時間をかけてコツコツと資産を育てていくスタンスで取り組むのが会社員向きといえます。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「理解しておきたいマンション経営のデメリットとは？（後編）」です。

マンション経営は株式や仮想通貨、FXなど他の投資にはない家賃という「固定収入」が大きなメリットと言えます。

家賃収入は入居者がいる限り基本的に毎月ほぼ決まった金額が手元に入ってきますが、デメリットももちろんあります。

マンション経営のデメリットやリスクとその対応策とは➁

・空室リスク

空室へのリスク対策としては、「購入時点で賃貸需要のない物件を選ばないこと」につきます。
物件を購入する前に賃貸需要をしっかりと調査することで空室リスクを軽減することが可能です。
また入居付けが得意な管理会社に管理を依頼する方法も効果的でしょう。

・家賃滞納リスク

家賃滞納のリスクは、空室リスクよりも厄介な問題です。
病気や家庭の事情で支払いが遅れてしまうのは仕方がありませんが「何ヵ月も支払わず連絡もない」というケースもあります。
しかしそのような滞納者であっても即刻退去させることはできません。
強制的に退去させるためには法的手段を講じることが必要となり当然費用も時間もかかります。

入居者に家賃保証会社を利用してもらって対応しましょう。

金利上昇リスク

変動金利でローンを利用している場合、金利が上昇することで「毎月の返済額が増加する」というリスクがあります。
少しの金利上昇であれば良いのですがあまりにも大きな上昇局面となり返済額が大きく増加した場合、
毎月の返済額と経営にかかる経費を考えると苦しい状態になるケースもあります。
このようなケースに対応するためには、申し込み時点で余裕を持った借り入れを検討することが大切です。

災害リスク

近年、地球温暖化の影響もあり異常気象が続いています。
また日本は世界有数の災害大国といわれており地震や津波、台風などの自然災害の危険にさらされています。
物件を保有しているのであれば火災に遇うリスクも考えておかなければなりません。
そのようなリスク軽減策としては「地震保険」や「火災保険」に加入しておくことが挙げられます。

物件購入前に押さえるべきポイント

マンション経営において物件を見極めることは非常に重要なポイントです。
とはいえ初心者が投資に最適な物件を購入することはなかなか難しいといえるでしょう。
マンション経営を初めて行う人であれば物件購入の際には「物件の相場価格」を押さえておくことが大切です。

物件の相場価格

物件の相場価格は、マンション経営において最も重要な知識といっても過言ではありません。
需要があり相場よりも安く物件を買うことができれば大きな損失を避けることもできます。
不動産の売買には物件価格の約7〜10％の諸費用がかかります。

主な諸費用は、以下のようなものがあります。

・不動産仲介手数料・印紙税・不動産取得税・登録免許税・司法書士報酬

・ローン事務手数料・ローン保証料・火災、地震など各種保険料

リスクコントロールの重要性

マンション経営において重要なことは、リスクを選択しそのリスクを自分の知識やノウハウを駆使して軽減することです。
古く好立地で高利回りの物件の場合、リノベーションなどで再生させるノウハウがあれば価値のある物件となります。
このようにコントロールできるリスクを積極的につかんでいくことが割安の物件を買うためには必要です。

またそのリスクを自分の力で軽減していくことこそがマンション経営を成功に導く方法と心得ておきましょう。