マンション退去費用の相場は？オーナー負担内容と相場を解説（前編）｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション退去費用の相場は？オーナー負担内容と相場を解説（前編）」です。

マンション経営でオーナーが負担するコストに「退去時費用」があります。
借主とトラブルにならないように、負担する費用の内容や相場をしっかり把握しておくことが重要です。
本ブログでは退去時費用を項目別にご紹介します。

1.退去時費用は「更新時期」や「環境変化」で起こりやすい

退去時費用は、入居者が入れ替わるときにかかるものです。この費用をオーナー側と入居者の双方で負担します。

「いつ入居者が退去するか」のタイミングは読みずらいですが、入居者の背景によってある程度推測することもできます。
なぜなら退去は「更新時期」や「環境の変化」で起こりやすいからです。

1-1.更新時期

退去が「更新時期」に起こりやすい理由は、
「更新料を払うのであれば、新しい賃貸物件に引っ越そう」と考える入居者がいるからです。

1-2.環境の変化

もう1つ退去のきっかけになるのが「環境の変化」です。特に進学・就職・異動・転職などによる生活環境の変化があります。

例えば入居者が大学生だとすると、卒業のタイミングで退去する可能性が高いと推測できます。
また、異動の多い職種の公務員が入居者の場合、数年で退去する可能性が高いともいえます。

入居者満足度も退去に大きな影響を与えます。

「騒音がひどい」「管理状態が悪い」など安心・快適に暮らせない事情があると退去が頻繁に起こりやすくなります。
これによってオーナーが負担する退去費用も多くなります。

3.入居者が退去したときにオーナーが負担する費用

退去し、次の入居者募集までにオーナーが負担する費用には、「原状回復費」「仲介手数料」「広告料（AD）」などがあります。

マンション経営をする際には、これらの費用を想定したうえで経営計画をシュミレーションしましょう。

3-1.原状回復費

原状回復費とは、部屋を入居前と同じ状態に戻すための費用です。

国土交通省住宅局が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、以下のように定義しています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、
その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

（出典：国土交通省 住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

原則、管理会社と入居者が部屋の状態を両者で確認したうえで、賃貸借契約の内容に沿って費用配分や金額を決めます。

具体的な項目としては、ハウスクリーニング、クロスの張り替え、住宅設備の交換などがあります。

原状回復費の考え方として、一般的な生活で汚れたり経年劣化が発生した場合の修繕費は、オーナー側の負担となります。

一方、入居者が故意または不注意で破損・損傷させた箇所などについては入居者の負担となります。

【オーナーが負担するもの】

賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの

・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
・畳の変色、フローリングの色落ち
・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
・壁に貼ったポスターや絵画の跡
・エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡
・クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）
・壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
・地震で破損したガラス
・網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）
・鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）
・設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの）

次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップを検討するもの

・畳の裏返し、表替え（特に破損等していないが、次の入居者確保のために行うもの）
・フローリングワックスがけ
・網戸の張替え（破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの）
・全体のハウスクリーニング（専門業者による）
・エアコンの内部洗浄
・消毒（台所、トイレ）
・浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの）

国土交通省 住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

【入居者が負担するもの】

賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの（明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）

・引越作業で生じたひっかきキズ
・畳やフローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）
・落書き等の故意による毀損
・タバコ等のヤニ・臭い
・壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替が必要な程度のもの）
・クーラー（賃借人所有）から水漏れし、放置したため壁が腐食
・天井に直接つけた照明器具の跡
・飼育ペットによる柱等のキズ・臭い
・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
・鍵の紛失、破損による取替え
・戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

・カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
・冷蔵庫下のサビ跡
・台所の油汚れ
・結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
・クーラー（賃貸人所有）から水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食
・ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす
・風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等

国土交通省 住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)