カテゴリ：不動産の知識(札幌) / 投稿日付：2022/06/04 00:00
今回のテーマは「マンション経営の失敗事例」です。
本ブログではワンルームマンション経営で失敗したよくある事例をご紹介します。
失敗の前例を知っておくことで失敗の可能性は低くなり、最悪のパターンを事前に防ぐこともできます。
ぜひ参考にしてみてください。
◎隠れたリスクに気が付かなかったケース
銀座8丁目にあり、築40年 物件価格580万円
家賃収入6万円/月 利回り12%の物件を購入
理由：有名な建築家がデザインしたらしく人気のある物件で好立地、
高利回りで条件も良かったので購入。
原因：管理組合が機能しておらず問題が山積みだった。
対策：購入時、不動産会社の担当に確認。老朽化は進んでいないか、設備が壊れていないか等、
建物の状況まで把握し購入することが望ましい。利回りや立地のみで判断をしない。
→新築であれば修繕の必要や設備故障が起きるリスク低くなります。
参考 日本財託グループ インカムラボ https://incomlab.jp/studio-apartment-investment-failure-2701
◎予想以上の修繕費がかかったケース
中古のファミリータイプマンションを1室購入。
表面利回り7.2% 購入時の家賃は11万4千円
理由：表面利回りに魅力を感じ、ファミリータイプを購入。
入居は途絶えなかったが、自己負担が増加。
原因：事前のシミュレーションが十分ではなかった。
対策：購入時には長期のシミュレーションを行う。基本的には広い部屋ほど修繕費がかかるため、
ワンルームを購入することで修繕費を抑えられます。
参考 不動産投資の教科書 「初心者・中級者が知っておくべき不動産投資のバイブル」
◎値引きにつられて損をしたケース
ターミナル駅から徒歩10分 築10年築浅の中古ワンルームマンションを1室購入。
表面利回り5.2% 家賃9万4千円
理由：物件価格を値下げするというチラシにつられて物件を購入。わずか2年で価値が3割減少。
調べたところ相場より高い値段で購入していた。
原因：物件価値や相場についてよく調べていなかった。
対策：価格や賃料の相場についてよく調べてから購入することが望ましい。大幅な値引きがされている物件を
見た時は、なぜ値引きされているのか考えることで値引きにつられて損をするケースを回避できます。
また、物件購入時にはどのような評価基準で算出されている金額であるかを業者に確認することで
相場と乖離していない適正な取引が行えます。
参考 不動産投資の教科書 「初心者・中級者が知っておくべき不動産投資のバイブル」
◎売却時にマイナスになったケース
東京都豊島区 池袋駅 徒歩12分
新築1989年築 部屋面積18㎡ ワンルーム 賃料59,000円
原因：購入のタイミング
対策：当時はバブル全盛で不動産価格が短期間で急上昇していた時期であった。
地価の推移、地価変動率、再開発状況、金利水準等いろいろな要素を加味して
不動産投資に取り組むことが重要です。
これはシミュレーションです
◎まとめ
高利回り=高リスク
中古の高利回り物件はとても人気があり魅力的です。しかしプラスで回っているのになぜ
その物件が売りに出ているのか考えてみましょう。費用のかかる修繕の必要があったり、
入居者やその他の環境に問題がある可能性もあります。
高利回り=高リスク。世の中うますぎる話はほぼありません。
市場の様々な要素から判断
相場はもちろんのこと地価や人口動向、日経平均株価など色々なデータや情報を見て購入や
売却の判断をしましょう。再開発予定地や、五輪や万博等大きなイベントが行われる
エリアは価値が高まるといったように将来性も重要な判断要素です。
欲をかかない
かぼちゃの馬車に代表されるシェアハウス騒動のようにいきなり大きな額の融資を受けて
不動産投資をするのは危険です。都心かつ、単身の会社員が入居するワンルームといった地道に
コツコツと安定した運用から始めましょう。大もうけを狙うのではなくワンルームマンション経営は
老後の豊かな暮らしを実現するための備えです。欲をかくと大きな失敗をすることがあります。
欲をかかないことが重要です。
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