カテゴリ：不動産の知識(札幌) / 投稿日付：2022/07/08 00:00
本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。
1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。
今回のテーマは「マンションリフォームとリノベーション」です。
「リフォーム」と「リノベーション」の違いをご存じでしょうか？
似た意味を持つ言葉のように感じますが、両者の違いは何なのでしょう。
混同されやすい「リフォーム」と「リノベーション」の違いや、
リノベーションのメリット・デメリットをご紹介します。
・リフォーム
リフォームとは「新品同様に修復修繕すること」です。
既存の基礎部分は残して部分的に改築、修繕、増築などを行い、
新築同様の状態に戻すことを言います。水廻りや、屋根・外壁のみ
といった部分的なリフォームや、目に見えるものをすべて新しくする
フルリフォームなどが該当します。
・リノベーション
リノベーションとは「作り変えること」です。
既存の建物に大規模な工事を行うことで、住まいの性能を
新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。
耐久性や耐震性を高めるための壁の補修、仕切りの壁をなくして、
広々としたリビングダイニングキッチンにしたりすることなどが該当します。
参考:リノベりす:https://renoverisu.jp/feature/p/new95/
・リフォーム・リノベーションのメリット
・賃料下落を抑えることができる
内装を新品と交換したりきれいにすることで部屋自体の
クオリティを新築時同様に保ち賃料下落を抑えることができます。
・時代の変化に対応できる
三点ユニットをバス・トイレ別に作り変える等、リノベーションに
よってその時々の需要に合わせた間取りに作り替えることができます。
・リフォーム・リノベーションのデメリット
・融資が受けづらい
中古マンションをリノベーションして銀行融資を利用する場合、
新築物件と比べると積算評価が低くなるため、融資が受けづらくなったり、
借入条件が悪くなることがあります。
・工事に制約がある
マンションの規約や構造によってはできない工事もあり、
思い通りにリノベーションができないことがあります。
・築年によっては耐震性能に不安
昭和 56 年以前に建てられた物件は耐震性能が不十分な可能性があります。
内装をきれいにしても構造自体は変わっていないため災害リスクは高いです。
・新築マンションとリノベマンションの違い
リノベーション物件の強み
・新築物件よりも安い
価格帯は、立地や間取りを同じくする新築マンションと比較してリーズナブルです。
リノベーション物件の懸念事項
・リノベーションできるのは専有部のみ
専有部内をリノベーションしても集合住宅である以上は
共用エリアにあたる部分については改装を行うことができません。
そのため、外観やエレベーター、共用廊下、バルコニーなどは古い状態のままになります。
・1つの物件に2つのローンを抱える負担
現金での一括購入ではなく、物件とリフォーム代金それぞれローンを組んだ際は
1つの物件に対し2つのローンを支払う必要があります。
リノベーション工事中は賃料を得られないため工事中の負担は大きく、
ある程度の元手資金がないと手を出しづらいです。
・新築物件の強み
・専有部、共用部含め内装設備は最新
オートロックやカメラ付インターホンといったセキュリティ設備や、
宅配ボックスやネット環境など物件探しの際、重要視する要素を初めから満たしています。
・修繕の必要性が当面ない
新築では修繕費が当面かかりません。
安く築古物件を手に入れたとしても、修繕箇所の規模と
度合いによっては新築同様のコストを要することもあります。
・利回りか安全か
中古物件は一般的に新築物件よりも価格が安く高い利回りを出しやすいです。
しかし、入居者あってのマンション経営、入居者が安心して生活できることは
安定入居につながり運用自体の安定につながります。
地震の多い日本ではどこにいても災害のリスクと隣り合わせです。
築古物件の部屋内装をきれいにしても確実に老朽化は進んでいます。
セキュリティや構造面で不安が多く、投資として持つにはリスクが高いでしょう。
ご高覧いただき、ありがとうございました。
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