マンション経営は「立地」が命！（前編）｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営は「立地」が命！（前編）」です。

マンション経営で成功するためには「立地が大事」とよく言われます。
マンション経営をするならどのような立地が「勝てる」立地になるのでしょうか。
今回はマンション経営を検討する上で押さえておきたい立地の条件についてご紹介します。

1.空室率は立地に直結する

マンション経営において「立地」が最重要視される理由は、入居率に直結するからです。
立地が良い物件は賃貸ニーズが高いので入居者が決まりやすくなります。

そのため、空室期間の機会損失を減らすことができ、安定したマンション経営が期待できるでしょう。

反対に立地が悪い物件は、入居者から敬遠されがちになり入居率が下がる傾向です。

入居者が決まらなければ、空室を埋めるべくさまざまな手を打つ必要が出てきますが、

家賃を下げたり、最新の設備を付けたり、客付会社に支払う広告料を上乗せしたりするなどコストアップは否めません。

1-1.同じスペックでも立地によって収益に差が出る

同じようなスペックで同じ利回りの物件が2つあったとしても、立地の良いものと悪いものでは収益性に大きな差が出ます。

建物の設備や内装、管理サービスの内容などは工夫次第でいくらでも変えられますが、立地は後から変えることはできません。

だからこそ最初にしっかりと立地を確認してから買うことが必要なのです。

2.マンション経営における「立地」とは

勝てる立地の条件1：交通の利便性

ビジネスパーソン向けのワンルームや高所得者向けの高級マンションなど、都心物件の主な交通手段は電車です。
そのため、「交通の利便性＝電車の利用のしやすさ」と考えてよいでしょう。

最重要のチェックポイントは、「最寄り駅から物件までの徒歩分数」です。
一般的に都市部では最寄り駅から徒歩10分圏内が入居者に好まれる駅近物件といわれます。

次に、最寄り駅が次の3つのいずれかにあてはまると、マンション経営のプラス材料です。

1.人気路線沿線か

2.複数の路線が乗り入れているか

3.通勤特急や急行が停車するか

ただし、複数路線の乗り入れ駅や急行停車駅でなくても、「主要ターミナルに近い駅」であればニーズが高いと言えるでしょう 。

勝てる立地の条件2：生活関連施設の充実度

生活に必要な施設が周辺にどれくらいあるか、これも立地の魅力を構成する大切な要素です。

単身者向けマンションであれば「コンビニが近いか」、ファミリーや単身高齢者向けマンションであれば、
「スーパーや商店街、大型ドラッグストアがあるか」などが注目されます 。

また、郵便局やメガバンクの店舗、市役所や区役所（または出張所）、総合病院があることも入居時の安心材料になります。

勝てる立地の条件3：周辺環境の良さ

マンションの周辺環境も立地の善し悪しを決める要素の一つです。具体的には以下のような内容も押さえておきましょう。

・物件周辺の雰囲気（荒れた物件がないかなど）

・最寄り駅からの道のり

・地域の治安

・騒音の有無

・においの発する施設の有無

・嫌悪施設の有無　など

駅近で利便性が高くても、電車の騒音がひどい物件や歓楽街に近くてイメージが悪い物件は人気が下がる傾向があります。

合わせて女性の単身者やファミリーであれば、地域の治安や犯罪率を気にする人も多いでしょう。

「警察署や派出所があるか」「夜間に暗くないか（電灯は多いか）」などが注目ポイントになります。

勝てる立地の条件4：エリアの人気度

エリアの人気度もマンションの入居率や家賃相場に影響を与えます。

当然ながら人気のあるエリアほど、マンション経営において有利となります。
この視点で重要な要素は「街のブランド力」と「再開発」です。

・街のブランド力

1つ目の「街のブランド力」とは、「この街に住みたい！」と憧れる人の多い地名や駅名のことです。

住みたい街ランキングで上位の常連である吉祥寺・恵比寿・目黒などはその代表例です。
こういった立地のマンションであれば、長期空室のリスクが低く賃料が下落しにくいといえます。

・再開発

もう1つの要素である「再開発」は、そのエリア内または近隣で大規模な再開発が行われたため、
一気にエリア価値が高まり「住みたい！」と考える人が急増するようなケースです。

勝てる立地の条件5：人口の安定感

現在の日本は人口減少社会に突入しているため、物件購入前に周辺エリアの人口推移を必ず確認するべきでしょう。

ただ、東京都の人口推移は安定的です。東京都・政策企画局の推計によると、

2045年頃まで1,300万人台をキープすると見られていて長期で見ても横ばい〜微減程度です。

さらに、街のブランド力が高く、利便性の高い都心であれば安定的でしょう。
「マンション経営をするなら東京」という投資家が多いのにもうなずけます。