カテゴリ：不動産の知識(札幌) / 投稿日付：2022/04/08 00:00
・事故物件とは
不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物や、アパート・マンションなどのうち、
その物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が
死亡した経歴のあるものを言います。ただし、死亡原因によって事故物件と呼ばないもの
もあるなど、判断基準は明確に定まってはいません。
・事故物件になるとどうなるのか
→入居希望者は減少することがほとんどです。
→同じ物件ないしはその付近の物件に入居している人が気味悪がって退去を考えます。
→ネット等で事故物件であることが広まり賃料を下げなければ入居者がつかなくなります。
→オーナーからすれば清掃消臭、壁や床の大規模な張替え、設備の交換や供養等様々な支払いが必要になります。
・大島てる
事故物件のある場所がわかるウェブサイトです。
事故物件のある地点には炎のマークがつきクリックすると詳細を確認することができます。
アパートやオフィス等不動産全般が対象になっており、サイト利用者の投稿をもとに
「大島てる」が調査し裏付けのあった物件を掲載しています。
・事故物件に関する調査
「事故物件に住んでもいいと思いますか」という
問いに対して「住んでもいい」と回答したのは18.7％。47.5％は住みたくないと回答。
一定層訳アリ物件を好む層はいるものの、全体として半数は住みたくないと考えています。
「家賃がいくら安くなったら事故物件に住んでもいい」と思いますかという問いには
およそ半数の48.4％どれだけ賃料が下がっても「住みたくない」と回答。
1万円賃料を下げることは収益不動産にとって致命的です。
事故が起こった物件では賃料を半額にまで下げることもあり5万円以上の値下げがなされることもあります。
参考https://www.excite.co.jp/news/article/Mycom_freshers__gmd_articles_22961/
・事故物件になる基準
→死因が病死である場合
物件内で人が亡くなった場合でも病死の場合は事故物件として扱われない場合が多いです。
自殺や殺人と違い、病死はニュースで取り上げられることはほとんどなく、
心理的瑕疵を有していないと考えられるため、原則事故物件には該当しにくい。
自然死に該当する場合は瑕疵物件になる可能性低いです。
→事故死：自殺、殺人、事故死（転落や転倒など）
→自然死：病死、老衰
参考https://iekon.jp/byousi-buxtuken-jikobuxtuken/
・事故物件になる確率
下記に記載したサイトでは他殺率、自殺率、孤独死率の合計値を出し、
事故物件になる確率を求めていたがあくまで目安です。
使用している数字は平成30年（2018）人口動態統計（確定数）の概況
自殺者20031÷124218285（総人口）＝0.0161％
他殺 273÷1242182285（総人口）＝0.0002％
孤独死3179（23区の孤独死者数）÷9387286
（23区内人口）＝0.0339％
0.0161+0.0002+0.0339＝0.0195％ （1部屋を1年間保有した際の確率）
参考https://sumichidori.at.webry.info/202004/article_29.html
・事故物件にしないために
→自殺率は景気に連動するので不安定（読めない）
高属性の入居者を選別し経済的理由による自殺
→他殺は減少傾向にはある
対策は難しい。そもそもの発生率も低い。
→孤独死は右肩あがり
孤独死の対策をすることで事故物件になる可能性は大きく軽減することができます。
自殺率と同様高属性の入居者を選別する、入居者の交流の場を設けるなどして軽減することができます。
所有物件が事故物件になったら
・そのまま賃貸にだす
→家賃を大幅に下げないと入居者つかない可能性
・売却する場合
→購入元の業者に売却するか、
事故物件を専門に扱っている業者に売却。
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