アパート経営について｜｜センチュリー21レイシャス

・アパート経営

アパート投資とは、アパートを1棟購入して賃貸に出し、その家賃収入を

得るという投資方法。基本的に入居者の家賃収入で、物件取得時に組んだ

ローンを返済していき、その差額が毎月の収入になる。

ローンを完済後は、必要経費を引いた家賃がそのまま収入となるので、

将来的に年金+αの収入と実物資産が形成できる。

アパート経営を始めるきっかけ

アパート経営を始める理由

・相続税の節税対策をしたい

・所有する土地の固定資産税を節税しながら収益をあげたい。

・定年後に年金以外の収入を確保したい

・金融商品以外で収益性のある資産を持っておきたい

・不労所得を得たい

参考：株式会社スタークラフトが全国のアパートオーナーに行った調査https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000010.000038716.html

アパート経営のメリット

①長期的な収入が確保できる

賃貸に出し入居者がいる限り継続的な収入を得られることが1番のメリット。

ローン返済中は、家賃収入を返済に回せ、返済後は家賃収入の多くが収益となる。

管理会社に委託しておけば管理の手間もかからず不労所得が得られる。

副業として取り組むこともできる。

②レバレッジ効果が高い

アパート経営を始めるにあたり、物件の購入資金の大部分は融資を活用できる。

少額の自己資金で大きな利益が得られることになり、レバレッジ効果が高い。

1軒目のキャッシュフローが良好であれば、さらに物件を増やし大きな収益を

目指すこともできる。

③生命保険代わりになる

物件購入時に利用するローンで団体信用生命保険に加入しておけば、契約者に

万一（死亡・重度の障害など）のことがあった場合、以降ローン返済が免除される。

物件と土地は手元に残り、残された家族は継続して家賃収入が得られる。

生命保険としての役割も果たしている。

④経済変動に強い

資産形成には、預貯金や株などの金融商品に投資する方法もある。

しかし、金融商品はインフレなどの経済変動には対応できない。

アパート経営など不動産で運用した場合には、収入となる家賃が物価と

連動するため、経済変動の影響を受けにくいというメリットがある。

金融投資商品のように、突然価値が半減するリスクはない。

⑤節税になる

アパート経営にかかった費用は、現在の所得との通算可能。

経営を始めたばかりの頃は、様々な支払いなどで帳簿上は赤字となることも多い。

赤字分は給与所得と損益通算ができるため、所得税や住民税を抑えられる。

アパート経営のデメリット

①空室・滞納リスク

アパートは常に満室という保証はない。空室になると、その分の家賃収入が

途絶えてしまうので、自己資金からローンの返済を行わなければならない。

入居者がいる場合でも、家賃滞納が発生する可能性もある。

家賃滞納は収入が途絶えるだけでなく、退去まで新たな入居者の募集もできない。

最終的に全額を回収できないことも多く、空室よりも大きな損失となる。

②資産価値の下落

地価の下落により、資産価値が減少するリスクがある。

また、建物本体も年数とともに老朽化は避けられない。

アパート構造は様々だが、赤枠内の構造で建てられているものが多くを占め、

耐用年数はマンションに比べ短い。（マンションは基本的に鉄筋コンクリート造）

耐用年数を過ぎれば大幅な修繕、リフォーム等が必要になる。

区分ではなく1棟所有であれば多大な費用を要することになる。

加えて、修繕の計画は自分で立てるか、業者と契約し管理を委託する必要がある。

耐震強度

アパートはその構造上、災害への対応力は高くない。

写真のように一階部分が地震の揺れによって倒壊している。

木造の多いアパートは地震、洪水、家事などへの耐性が低い

耐震設計にしたり、地震保険に加入したりするなど対策することはできるが、

費用がかさみアパート経営のメリット、高利回りであることが損なわれてしまう。

2016年4月14日21時26分に発生した熊本県熊本地方を震源とする

Ｍ6.5の地震による被害。

一か所集中のリスク

所有物件が事故物件になった、災害の被害にあった、地価が下落した等

問題を抱えた際、管理戸数の数だけのリスクを負ってしまう。

分譲マンションは分散して所有できるためリスクも分散できる。