中古物件について｜｜センチュリー21レイシャス

マンション投資を考えたときに、物件選びで一つのポイントになるのが、
新築にするか中古にするかということです。どちらにもメリットとデメリットがあり、
投資である以上リスクも付きものです。

今回は中古物件についてお伝えします


◎中古の特徴

・物件数が多いため、選択肢が増える

　東京23区のワンルームマンション規制により、

　新築が少なくなっているため、中古物件は選択肢が多くなります。

　また様々な条件で比較して購入することが出来ます。

・資産価値の下落が目立たない

　建物の価値は法定耐用年数に応じて大きく変化します。
　マンションの耐用年数とは、法人税などを計算するうえで統一した基準で減価償却の
　計算を行うために法律で規定された年数のことです。
　木造の場合、耐用年数は22年。SRC（鉄筋・コンクリート造り）の場合、耐用年数は47年です。
　耐用年数を迎えると建物の価値はゼロになるとされているため、中古の築20年程度経過している物件は
　その後の建物価値の下落があまり目立ちません。

・過去の運用実績が分かる

　運用実績がある分、数字的な面でイメージがしやすくなります。

◎メリット

・価格が安い

　新築だと高くて買えないエリアでも、中古なら買える場合もあります。

　優良物件で、本来1億円超えの物件でも、中古であれば2～3割減の価格で購入が可能。

　立地や内装・設備等が古い、修繕費が高い等の理由により、価格が安い場合もあります。

・既に入居者がいる場合も多い

　既に入居者がいる場合はそのまま家賃収入を得ることが可能です。

・購入時点で管理状態が分かる

・立地が良ければ、何年経っても入居者は付く

◎デメリット

・引き渡し後に契約不適合責任がない

　オーナー様自身が修繕しなければならないため管理が必要となります。

・設備が古く、保証がない

　オートロック等のセキュリティや、最新設備等が

　備わっていない為、入居者が付きにくい可能性もあります。

・自然災害が起きた時の不安

　建築基準法改正以前に建てられた物件が多く、現行の耐震基準を

　満たしていない物件があります。

・購入時の融資の条件が悪くなる可能性がある

　修繕やリフォーム費用が必要になるため、融資期間が短くなったり、

　融資額の割合が低くなる傾向にあります。

・耐用年数が短い

　国土交通省によると、築30年超えのマンションのうち、5割以上の物件が配管や

　給水設備の劣化を理由に建て替えが検討されているのが現状です。

・ハイリスクハイリターン

　入居率が新築と比べ、確保できる保証がないため、家賃を下げることも多くあります。

　家賃を下げることで、当初より利回りも下がり、収益も減ってしまいます。

・購入後に設備交換やリフォームが必要になる可能性が高い時間経過と共に物件も

　古くなり、全体的に損傷しやすくなるため修繕費も増える可能性があります。

◎主な内装及び設備の耐用年数と交換費用

◎利回り

　中古マンションの利回りは、3～7％。物件によっては、10％超えもあります！

　また物件のある地域によっても利回りは変動し、土地の価値が基本的に低い
　郊外の物件は利回りが高くなる傾向があります。

☆平均利回り

　　新築：3～4％

　　築年数10年未満の利回り：4～5％

　　築年数10～20年未満の利回り：5～6％

　　20年以上の利回り：6～7％

　築年数が経過している物件ほど、利回りは上昇します。

　※利回りとリスクは比例することを忘れてはいけない！

◎中古物件でよくある失敗事例

・物件価格の安さや利回りだけで判断

　『価格が安い＝その地域での需要がなく、空室のまま』ということも珍しくありません。
　価格が安いという理由で、状態の悪い物件を購入すると、修繕費に多額な費用がかかる恐れがあります。

・建物の状態や周辺環境を十分に確認していない

　強風や潮風が吹く地域では、早く傷むため築年数だけでは判断出来ない部分もあります。
　中が見れないため、どんな状態で使用されていたか確認出来ないのが懸念点です。

・利回りにしか目がいかず、立地が悪く入居者がつかなかった

　立地が悪く入居者がつかない場合は、もちろんですが家賃収入は入りません

◎失敗しないためには

・地域の需要に合った物件を選ぶことが大切

・万が一に備えて、地震保険や火災保険に加入する

・修繕やリフォームの有無を考慮する

　中古物件で、修繕やリフォームに必要がない物件は滅多にありません。

　予めかかる費用を算出し、無理のない範囲で物件を選択することが必要です。

　また、管理やメンテナンスがどの程度されているか、建物状態はどうか、

　次の大規模修繕がいつ頃行われるか確認も必要です。

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