カテゴリ：不動産の知識(札幌) / 投稿日付：2022/03/25 00:00
海外不動産投資注目されていた理由
・節税効果が高い
【法定耐用年数】
新築、ＲＣ造：47年 重量鉄骨：34年 軽量鉄骨：19年 木造：22年
中古の場合 耐用年数=(法定耐用年数—経過年数)+経過年数×0.2
【建物割合】
日本は土地＞建物の物件多く 海外は建物＞土地の場合多い
【減価償却期間】
耐用年数を過ぎた物件は短い年数での償却ができる場合もあります。
中古が高い評価を受けるアメリカでは築22年を超える中古物件は
4年で償却可能です。建物割合が日本より高く短い期間で、
大きな節税効果を得ることができたため節税手段として用いられていました。
・海外不動産投資、節税規制
中古物件が高い評価をされる地域は、築22年以上の木造住宅
を購入することによって4年で減価償却をすることができます。
価格 5000万円（土地1000万円 建物4000万円）
4年で4000万円＝1年1000万円減価償却し課税所得を
1000万円減らすことが可能です。
年収1500万円を超える人々に節税対策として利用されていましたが
しかし2021年以降、法改正により節税効果は望めなくなりました。
・海外不動産投資メリット（節税以外）
【高利回り】
東南アジア諸国などは5～8.5％と高利回りです。
【人口増加】
日本は人口減少の傾向にありますが、
欧米諸国や東南アジアでは人口増加が続いています。
【通貨の分散】
複数の通貨を組み合わせることで、全体として変動幅の
ブレを抑えることが期待ができます。
【キャピタルゲイン】
アメリカやフィリピンでは住宅価格の上昇傾向です。
中古も高い評価を受けるアメリカではキャピタルゲインに期待が持てます。
・海外不動産投資デメリット
【日本の常識が通用しない】
言葉の壁や生活様式の差異、宗教観など様々な感覚が
日本人と異なります。
【為替リスク】
新興国の通貨の場合、経済成長とインフレのバランスが悪く、
とんでもない円高（現地通貨安）になることも珍しくありません。
【現地の情報取得が難しい】
日本の企業が扱っている海外物件はほんの一握り、
現地のウェブサイトでは言葉や数字の単位が異なります。
【治安】
アメリカのように銃社会の国や、アジアの一部地域のように
貧しい地域での治安は懸念事項となります。
・海外不動産、購入方法
①現地のファイナンシャルプランナー、不動産会社から購入
不動産のエージェント探しから始めます。売主側も
エージェントを付けて少しでも良い条件で売却しようと
するため、売買交渉にはエージェントの力が不可欠となります。
②日本の不動産会社から購入
国内の不動産会社の中には海外不動産を
扱っているところもあります。しかし日本人目線で良いと思う物件を
扱っている場合多く、現地の感覚と乖離しているリスクもあります。
・ワンルームの呼び方
海外では日本でいうワンルームタイプを
スタジオタイプと呼びます。
ワンルームマンションは英語で
スタジオアパートメントと呼ばれ
スタジオと1K・1Rとの明確な区別はありません。
分譲住宅はコンドミニアムと呼ばれます。
次回は海外不動産の特徴を一例とともに紹介いたします。
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