利回りについて｜｜センチュリー21レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「利回りについて」です。

マンション経営における「利回り」とは、

投資額に対してどれくらいのリターン・利益があるのかを数値化したものです。

利回りの種類

・表面利回り(グロス利回り)

　表面利回りは年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻して求められる数値で、

　投資用物件を探す際のひとつの目安として用いられます。

(年間家賃収入)÷(不動産価格)×100(%)

・実質利回り(ネット利回り)

　年間の家賃収入から管理費やその他の経費を差し引いた数値を物件価格で割ったものを

　「実質利回り」(ネット利回り)と言います。

(年間家賃収入-諸経費(※)-空室損益)÷(不動産価格+購入時諸費用)×100(%)

利回りと物件価格の関係

利回りとは、購入した投資用物件から得られる家賃収入が、
物件価格の何%かを示したものであり、物件価格が安くなれば安くなるほど利回りは高くなる傾向にあります。

例えば、1年間の家賃が120万円のワンルームマンションの場合、
マンション価格1億2,000万円であれば利回りは1.0%ですが、
マンション価格が1,200万円であれば利回りは 10.0%になります。
つまり、利回りが高い物件は投下した資金を早く回収できるため、投資家の目には非常に魅力的に映るでしょう。

　　　　地方の方が都市部に比べ土地価格が低く利回りは高い傾向にある。

表面利回りの落とし穴

投資用物件には利回りが表示されており、投資家はそれに基づいて投資計画を立てています。
確かに利回りは投資計画の設計に役に立ちますが、
多くの場合、利回りとして表示されているのが表面利回りであることに注意しなければなりません。
投資計画を立てて投資判断をする際、表面利回りは現実的な指標ではありません。
実質利回りを参照しつつ、表面利回りに投資計画を依存することの危険性を紹介します。

利回りを見て物件を購入する際の注意点

利回りが高い物件の多くは「安値で売られている」ケースが大半です。
こういった利回りの高い物件の購入を検討する際には注意しなければならないことがあります。

なぜ高利回りなのか考える

まず、高利回りのリスクを考える必要がある。
高利回りで考えられるリスクとして多いのは、
設備の不具合や近々大規模な修繕が必要になる、
周辺環境が悪く入居者がなかなか集まりにくいなどが挙げられます。
そのため、利回りが高い物件は「なぜ利回りが高いのか?」、「なぜ物件価格が安いのか?」
といったことを必ず分析し、表面上見えないリスクの可視化が必要です。

利回りは1年間住み続けたと仮定した数字

利回りは、入居者が1年間通して住み続けた仮定の数字です。
つまり、入居者が半年で退去し、その後半年間、
新しい入居者が入らなかった場合は、家賃収入は減り、利回りも下がります。
例えば、1年間の家賃が120万円、物件価格が1,200万円のワンルームマンションの場合、
1年間の利回りは10.0%になりますが、入居者が半年しか入らなければ実質の利回りは半分の5.0%に下がります。
このように、利回りだけを見ていては、物件が抱える空室リスクの程度がわからない部分があるでしょう。
物件購入時は物件と周辺環境を必ず確認し、入居者が見つかりやすいか、
ある程度長期的に住んでくれそうかを判断することが、マンション経営を成功させるポイントの1つです。

売主の立場で考えてみる

自分がその物件の売主の立場に立って考えてみる必要があります。
利回りが高い物件は「安値で売られている」ということであり、
その物件がなぜ安値で売られているかの理由を考えてみましょう。

1 設備の不具合が多い

2 大規模修繕工事を控えている

3 空室が続く

4 何かトラブルを抱えている

5 税金対策に購入したが役割を終えた

6 急にまとまった資金が必要となった、、、等の理由が考えられる。

低リスクで運用するために

利回りだけで判断しないことが安定した運用のための鉄則です。
運用は中長期で行うものなので5年後、
10年後も入居者がつくかということを考えてから購入することがおすすめです。
必ずしもそうではないですが、
相場より安い金額で売却されている物件は売却されるだけの理由があります。
数字や物件情報だけではわからないことも多いので、実物を見たり、周辺相場を調べてみることが大切です。

『利回りの高さ=リスクの高さ』ということを忘れずにマンション経営を計画しましょう。