東京の不動産投資市場はバブルなのか？その理由とこれからの不動産価格の動き（中編）｜｜センチュリー21レイシャス

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「東京の不動産投資市場はバブルなのか？その理由とこれからの不動産価格の動き（中編）」です。

現在の東京の不動産投資市場はバブルだといわれています。実際に東京の不動産投資市場はバブルなのでしょうか？

中編では、バブルではないという視点から考察していきます。

不動産投資市場はバブルではないという意見もある

また、逆に「バブルではない」という見方をする専門家もいます。それは、どのような理由からなのでしょうか。

UBSグローバル不動産バブル指数

UBSグローバル不動産バブル指数とは、スイスの金融大手USBが世界主要都市の居住用不動産価格の動向を分析したものです。
過去のデータから不動産市場がバブル化するパターンが繰り返していることが分かるため、
そのパターンに基づいて不動産バブルを評価したものになります。

1.5以上の指数になっているものは、不動産バブルのリスクが高いとされており、
0.5〜1.5以下は不動産価格が割高という評価です。
つまり、1.5以上の指数の都市は不動産バブルが発生している可能性があるというものなります。

分析した内容が以下の表になります。

（出典：UBS ウェルス・マネジメント-日本 UBSグローバル不動産バブル指数）

UBSの分析によると日本の不動産価格は1.20と割高ではあるのですが、前述のように指数は1.5以下であるため、
不動産バブルが起きている状況ではないとされています。このことからバブルではないと主張する人も少なくありません。

住宅地の平均価格はバブル時ほどではない

東京の商業地の地価はバブル期の最高額を超えて上昇していますが、一方で住宅地の価格はバブルの半分以下しかありません。
以下のグラフは国土交通省が発表している「主な都市における住宅地の「平均」価格の推移」になります。

（出典：国土交通省 令和2年 主な都市における住宅地の「平均」価格の推移）

グラフの左端の昭和63年（1988年）はまさにバブル経済の真っ只中でした。
バブル期の都市部は、商業地や住宅地に関係なく土地を買うと値上がりする状態だったのです。

例えば、昭和63年の東京の住宅地の平米単価は136.1万円です。
バブルのときの東京の平米単価で、2018年の注文住宅における平均の床面積約127平方メートル（約38坪）の土地を購入した場合、
1億7,284.7万円ほど掛かることになります。

土地だけで上記の値段が掛かるため、東京で家を建てると2億円近く必要になっていたのです。
このように商業地の地価は大きく上昇していますが、住宅地の地価はバブル期のように異常な高騰を見せてはおらず、
バブルではないという見方をする人も多いのです。

東京の地価の上昇や不動産価格の上昇には根拠がある

また、東京の地価の上昇や不動産価格の上昇には、人口の増加などの根拠があるため、バブルではないという意見があります。
確かに東京の人口は平成13年（1988年）から10％以上伸長しており、人口が増加し続けています。

以下のグラフは東京都が公表している「令和2年中の人口の動きと総人口の推移」です。

（出典：東京都 令和2年中の人口の動きと総人口の推移）

上記のように人口が増加し経済活動が活発化することによって不動産需要が増加します。
さらに、東京はオリンピックの決定後、再開発が活発化し、さまざまな場所で不動産価格の上昇が起きたことも事実です。

現状はそれにともなって土地や不動産価格が上昇している状況になります。
つまり、今の地価の上昇は都心を中心に需要の高いところがスポット的に地価が上昇していると捉えることができます。